Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 июня 2021 года Дело N 33-1547/2021

от 25 июня 2021 года N 33-1547/2021

г.Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Коноваленко А.Б.,

судей Шкуратовой А.В., Тимощенко Р.И.,

при секретаре Шавровой О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области к Велиеву Б.Ф.о. о взыскании задолженности по арендной плате, пени и по встречному иску Велиева Б.Ф.о. о признании незаконным расчета размера арендной платы по договору аренды земельного участка, взыскании излишне уплаченных денежных средств, рассматриваемому по апелляционной жалобе Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 02 декабря 2020 года.

Заслушав доклад судьи Шкуратовой А.В., объяснения представителя Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области Аксеновой О.О., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Велиева Б.Ф.о. - Кузьмичева Н.И., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела,

УСТАНОВИЛА:

Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее по тексту - ТУФА Росимущества в Калининградской области) обратилось в суд с иском к Велиеву Б.Ф.о., в котором с учетом уточнения исковых требований просило взыскать задолженность по арендной плате по заключенному 15 декабря 2017 г. с Велиевым Б.Ф.о. на срок с 15.12.2017 г. по 14.12.2066 г. договору NФС- 2017/12-75 аренды земельного участка с кадастровым номером <адрес>, находящегося в государственной собственности, за период с 10.07.2017г. по 25.11.2020г. в размере 495 927,83 руб., которая рассчитана исходя из рыночной стоимости земельного участка, а также пени за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 60 280,66 руб.

Велиев Б.Ф.о. обратился в суд со встречным иском к ТУФА Росимущества в Калининградской области, в котором просил суд признать незаконным и необоснованным расчет арендной платы по договору N ФС-2017/12-75 аренды земельного участка от 15.12.2017г., взыскать с ТУФА Росимущества в Калининградской области в свою пользу переплату за аренду земельного участка в размере 35 933,64 руб., сославшись на то, что в соответствии с пунктом 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582, арендная плата подлежит установлению в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Калининградского областного суда от 11.10.2019 года, в то время, как ответчик при расчете арендной платы применил недействующую норму - пункт 6 названных Правил, рассчитав задолженность из рыночной стоимости арендуемого земельного участка, установленной отчетом оценщика, хотя на дату заключения договора действовала редакция пункта 6 данных Правил, согласно которой ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 02 декабря 2020 года исковые требования Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области оставлены без удовлетворения.

Встречные исковые требования Велиева Б.Ф.о. удовлетворены: признан незаконным расчет Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области размера арендной платы по договору N ФС-2017/12-75 от 15.12.2017г. за аренду земельного участка с кадастровым номером N, площадью 693 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскана с Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области в пользу Велиева Б.Ф.о. переплата за аренду земельного участка со второй половины 2017 года по первую половину 2020 года в размере 35 933,64 рубля.

В апелляционной жалобе ТУФА Росимущества в Калининградской области просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального права, в её обоснование приводит доводы об ошибочности вывода суда первой инстанции о том, что размер арендной платы подлежит установлению в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ и подпунктом " г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, Велиев Б.Ф.о. является с 26 октября 2004 года собственником одноэтажного нежилого здания (N), с кадастровым номером N, общей площадью 135 кв. м, по адресу: <адрес>.

10 июля 2012 года на основании распоряжения и.о. ТУФА Росимущества в Калининградской области Буяновского А.Е. N 340-р Велиеву Б.Ф.о. как собственнику вышеуказанного здания, находящегося на земельном участке с кадастровым номером N, имеющему преимущественное право аренды данного земельного участка на основании статьи 35 ЗК РФ, предоставлен в аренду на срок пять лет находящийся в собственности РФ земельный участок с кадастровым номером N, площадью 693 кв.м, из земель населенных пунктов с разрешенным использованием - под существующее пристроенное помещение кондитерского цеха и магазин, расположенный по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 136-138).

20 июля 2012 года между ТУФА Росимущества в Калининградской области и Велиевым Б.Ф.о. заключен договор NФС- 2012/07-33 аренды земельного участка с кадастровым номером N на срок с 10 июля 2012 года по 09 июля 2017 года (т.1 л.д. 128-136).

Согласно пункту 4.4 договора аренды арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

После окончания срока действия заключенного 20 июля 2012 года договора аренды земельного участка N ФС-2012/07-33 на основании распоряжения руководителя ТУФА Росимущества в Калининградской области Сибирева Н.И. от 12.12.2017 N 531-р Велиеву Б.Ф.о. как собственнику нежилого здания с кадастровым номером N, находящегося на земельном участке с кадастровым номером N, на основании статьи 39.20 ЗК РФ предоставлен в аренду на срок 49 лет земельный участок с кадастровым номером N, площадью 693 кв.м, из земель населенных пунктов с разрешенным использованием - под существующее пристроенное помещение кондитерского цеха и магазин, расположенный по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 13-15).

15 декабря 2017 г. между ТУФА Росимущества в Калининградской области и Велиевым Б.Ф.о. заключен договор аренды указанного земельного участка NФС- 2017/12-75 на срок 15 декабря 2017 года по 14 декабря 2066 года (л.д. т.1 5-12).

В соответствии с разделом 4 договора арендная плата начисляется с 10.07.2017 г. и рассчитывается в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Платежными поручениями от 09.08.2018г., от 25.12.2018г., от 11.07.2019г., 25.12.2019г., 15.06.2020г., в которых плательщиком указано основание платежа, подтверждается уплата Велиевым Б.Ф.о. арендной платы за земельный участок с кадастровым номером N за второе полугодие 2017 года, за первое полугодие 2018 года, за второе полугодие 2018 года, за первое полугодие 2019 года, за второе полугодие 2019 года, за первое полугодие 2020 года в общей сумме 100 598,64 рублей (т.1 л.д. 101-106).

В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Во исполнение указанных положений Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), регулирующие порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Согласно п. 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Как следует из содержания искового заявления ТУФА Росимущества в Калининградской области, истец просит взыскать с Велиева Б.Ф.о. плату за пользование земельным участком за период с 10.07.2017 года по 14.12.2017 года (до заключения договора аренды NФС- 2017/12-75) и задолженность по арендной плате по заключенному 15 декабря 2017 г. договору аренды земельного участка NФС- 2017/12-75 за период с 15.12.2017 года по 25.11.2020 года.

Вся сумма долга Велиева Б.Ф.о. рассчитана истцом на основании рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 1 555 800 рублей, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости от 22.12.2017 г. N 2017-51, выполненным ООО "Центр оценки и маркетинговых исследований" (т.1 л.д.163-176).

Вместе с тем в период с 10.07.2017 года по 11.08.2017 года пункт 6 Правил, в соответствии с которым осуществлялся расчет арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером N, действовал в редакции Постановления Правительства РФ от 30.10.2014 года, согласно которому арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Вступившим в силу с 12 августа 2017 года Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 N 531 пункт 6 Правил изложен в следующей редакции: "ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка".

Данная редакция пункта 6 Правил действовала и на дату заключения договора аренды земельного участка NФС- 2017/12-75 от 15 декабря 2017 года.

В соответствии с п. 4.5 договора аренды земельного участка NФС- 2017/12-75 от 15 декабря 2017 года арендная плата подлежит обязательному для обеих сторон изменению в порядке, установленном действующими нормативно-правовыми актами Российской Федерации, а также в случае принятия нормативно-правовых актов Российской Федерации, изменяющих порядок платы за аренду земли (без подписания дополнительного соглашения к договору).

Отказывая в удовлетворении искового заявления ТУФА Росимущества в Калининградской области, суд указал, что рыночная стоимость права аренды земельного участка не тождественна рыночной стоимости самого арендуемого земельного участка, а поскольку представленный истцом расчет арендной платы, произведенный из рыночной стоимости земельного участка, не соответствует пункту 6 Правил (в ред. Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 N 531), рыночная стоимость права аренды земельного участка истцом не определена, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Удовлетворяя встречный иск Велиева Б.Ф.о., суд первой инстанции со ссылкой на п.п. "г" пункта 3 Правил, согласно которому в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов и заключения договора аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, указал, что, поскольку в силу ст. 39.20 ЗК РФ Велиев Б.Ф.о., являясь собственником здания, расположенного на спорном земельном участке имеет исключительное право на его приобретение, размер арендной платы подлежит исчислению в размере 1,5% от кадастровой стоимости указанного земельного участка, установленной вступившим в законную силу решением Калининградского областного суда от 11.10.2019г. по состоянию на 01.01.2012г. в размере 1 437 000 рублей.

Рассчитав размер арендной платы из кадастровой стоимости земельного участка (1 437 000 х 1.5 % = 21 555 рублей в год), суд первой инстанции с учетом внесения Велиевым Б.Ф.о. в спорном периоде в счет арендных платежей денежных средств в общей сумме 100 598,64 рублей, пришел к выводу о том, что переплата Велиева Б.Ф.о. составила 35 933,64 рубля (100 598,64 - 64 665), в связи с чем удовлетворил требования встречного иска и взыскал с ТУФА Росимущества в Калининградской области в пользу Велиева Б.Ф.о. денежную сумму в размере 35 933,64 рубля.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения судом первой инстанции допущены.

На основании п.п. "г" п. 3 Правил определения размера арендной платы, которым руководствовался суд первой инстанции при принятии решения, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента в отношении земельного участка в случае заключения договора аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка. Согласно п.п. 3 п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков.

Земельный участок с кадастровым номером N не предоставлялся Велиеву Б.Ф.о. как лицу, имеющему в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков. Договор аренды земельного участка NФС- 2017/12-75 от 15 декабря 2017 года заключен с Велиевым Б.Ф.о. на основании распоряжения руководителя ТУФА Росимущества в Калининградской области от 12.12.2017 N 531-р в соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ как с собственником расположенного на указанном земельном участке одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером N, имеющим исключительное право на приобретение земельного участка в аренду.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером N рассчитывается в порядке, предусмотренном п.п. "г" п. 3 Правил, является неверным.

Судебная коллегия соглашается с позицией ТУФА Росимущества в Калининградской области о том, что размер арендной платы за указанный земельный участок подлежит расчету на основании п. 6 Правил, однако, считает неправильным представленный истцом расчет, произведенный без учета вступивших в силу с 12.08.2017 года изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 N 531, и в этой связи считает, что арендная плата за данный земельный участок за период с 10.07.2017 года по 11.08.2017 года подлежит расчету в соответствии с пунктом 6 Правил (в редакции Постановления Правительства РФ от 30.10.2014 года), т.е. из рыночной стоимости земельного участка, а за период с 12.08.2017 года по 25.11.2020 года - в соответствии с п. 6 Правил (в редакции Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 N 531), т.е. исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Определением судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда от 24.03.2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на дату заключения договора аренды земельного участка 15 декабря 2017 года, проведение которой поручено эксперту Будкиной Ю.И.

Согласно заключению эксперта величина рыночной стоимости права аренды (годовой арендной платы) земельного участка с кадастровым номером N, площадью 693 кв.м, из земель населенных пунктов с разрешенным использованием - под существующее пристроенное помещение кондитерского цеха и магазин, расположенный по адресу: <адрес>, по состоянию на 15.12.2017 года составила 126 339 рублей.

Экспертное заключение, составленное по результатам судебной оценочной экспертизы, соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства.

Все выводы судебного эксперта сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт материалами дела подтверждается, что эксперт Будкина Ю.И., проводившая оценку земельного участка, является аттестованным судебным экспертом по специальности "Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости" (диплом N, 2019 год), имеет сертификаты соответствия в области специальных знаний "Судебная оценочная экспертиза" сроком действия до 01.12.2023 года; "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ним, в том числе с целью проведения оценки" сроком действия по 29.11.2021; с 2007 года является членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков", член Союза Финансово-Экономических Судебных Экспертов (ФЭСЭ); имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности "Оценка недвижимости" от 10.05.2018 года N 63 со сроком до 10.05.2021 года, её ответственность застрахована; эксперт регулярно повышал квалификацию в области оценочной деятельности; имеет большой стаж работы в оценочной и экспертной деятельности с 1994 года.

Оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда не имеется.

Суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

На основании проведенной судом оценки заключения эксперта, иных имеющихся в деле доказательств, анализа названных выше правовых норм, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у Велиева Б.Ф.о. за период с 10.07.2017 года по 25.11.2020 года образовалась задолженность по арендной плате в размере 425 708,33 рубля.

Определяя задолженность в указанном размере, судебная коллегия исходит из представленного 24.06.2021 года истцом и проверенного судебной коллегией расчета арендной платы, произведенного в соответствии с действовавшей в спорные периоды редакции п. 6 Правил, согласно которому за период с 10.07.2017 года по 11.08.2017 года расчет арендной платы произведен из рыночной стоимости земельного участка в размере 1 555 800 рублей, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости от 22.12.2017 г. N 2017-51, выполненном ООО "Центр оценки и маркетинговых исследований", а за период с 12.08.2017 года по 25.11.2020 года - из рыночной стоимости права аренды земельного участка, определенной в заключении эксперта Будкиной Ю.И.

Доводы Велиева Б.Ф.о. о том, что эксперт при определении итоговой величины рыночной стоимости права аренды земельного участка должен был руководствоваться установленной решением Калининградского областного суда от 11.10.2019 года кадастровой стоимостью земельного участка, определенной по состоянию на 01.01.2012 года, основаны на ошибочном толковании закона.

Эксперт определял рыночную стоимость права аренды земельного участка на дату заключения договора аренды, 15.12.2017 года, и правомерно исходил из сведений ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка, актуальных на указанную дату. По состоянию на 15.12.2017 года кадастровая стоимость земельного участка не была пересмотрена в судебном порядке, сведения о новой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН на основании вступившего в законную силу решения Калининградского областного суда от 11.10.2019 года только 11.12.2019 года.