Дата принятия: 09 сентября 2019г.
Номер документа: 33-15467/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 сентября 2019 года Дело N 33-15467/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Михайлова Г.В.
судей Голубовой А.Ю., Калинченко А.Б.
при секретаре Мусаелян З.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании по гражданскому делу по иску Сейкора С.И. к ООО "Южное строительное управление "Защита", третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве
по апелляционной жалобе Сейкора С.И.
на решение Кировского районного суда г. Ростова - на - Дону от 6 июня 2019г.
Заслушав доклад судьи Михайлова Г.В., судебная коллегия,
установила:
Сейкора С.И. обратилась в суд с иском к ООО "Южное строительное управление "Защита" о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве, с регистрацией Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в установленном законом порядке, ссылаясь на то, что 20.09.2010 г. между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи, по которому ООО "ЮСУ Защита" является собственником земельного участка на основании договора купли-продажи от 12.03.2010 г., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и обязуется построить дом и продать Сейкора С.И. долю в праве собственности на этот дом в виде помещения с условным НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 35 кв.м. Согласно п. 1.2 срок исполнения обязательств ответчиком - до 31 декабря 2011 года.
Свои обязательства в виде уплаты по договору денежных средств в размере 770 000 руб., истец выполнил, уплатив указанные средства при заключении договора. Однако объект истцу не передан, акт приёма-передачи не подписан, право собственности на объект не оформлено, строительство не ведётся, основной договор не заключён.
По мнению истца, заключенный договор направлен на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением права собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме.
Указывая данные обстоятельства, истец просил суд признать предварительный договор купли-продажи, заключенный 20 сентября 2010 года между Сейкора С.И., с одной стороны, и ООО "Южное строительное управление "Защита", с другой стороны, договором долевого участия в строительстве с регистрацией Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в установленном законом порядке.
Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 6 июня 2019 года исковые требования Сейкора С.И. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе Сейкора С.И. ссылаясь на незаконность и необоснованность судебного акта, просит его отменить, принять по делу новое решение, которым заявленные требования удовлетворить.
Ссылаясь на Определение ВС РФ от 19.01.2016 г. N 5-КГ15-196, ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов....", апеллянт выражает несогласие с суждениями суда первой инстанции со ссылкой на п. 2 ст. 455 ГК РФ о том, что из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора, в том числе по предварительной оплате товара.
Считает, что судом неправильно применен закон, подлежащий применению, полагает, что суд не учел, что положения Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже будущей вещи, в связи с этим находит необоснованными выводы суда о том, что из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора.
Кроме того, истец не согласен с выводами суда относительно заявления требований к ненадлежащему ответчику ООО "ЮСУ "Защита" (ИНН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), указывая, что подтверждением того обстоятельства, что ООО "ТРЕСТ "КурорСтрой" ранее называлось ООО "ЮСУ "Защита" является постановление о признании потерпевшим от 01.04.2014 г. Сейкора С.И.
Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в пределах, установленных ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав апеллянта Сейкора С.И., ее представителя в порядке ст. 53 ГПК РФ Сейкора Н.А., признав возможным рассмотрение апелляционной жалобы в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте её рассмотрения, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
С учетом изложенного, в ходе рассмотрения дела суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Согласно п. 23 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Как установлено судом, что 20 сентября 2010 г. между Ш. в лице П., действующей на основании доверенности от 19.03.2010 года, ООО "Южное строительное управление "Защита", и Сейкора С.И. был заключен предварительный договор купли-продажи (л.д.9-10).
Согласно предварительному договору от 20.09.2010 г. поверенным является ООО "Южное строительное управление "Защита" ИНН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Согласно п. 1.1.1 предварительного договора купли-продажи от 20.09.2010 г. продавец, являющийся собственником земельного участка на основании договора купли-продажи 12.03.2010 года, обязуется построить дом согласно Архитектурного проекта и продать долю в праве собственности на вышеуказанный объект в виде помещения с условным НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, согласно приложения, общей площадью 35 кв.м, включая балкон 3 кв.м, находящийся на 2 этаже домовладения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Согласно п. 1.2 вышеуказанного договора передача доли будет осуществляться путем заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем вышеуказанного объекта в срок не позднее 31.12.2011 г.
В пунктах п.п. 2.1,2.2 договора указано, что стороны договорились, что стоимость вышеуказанной доли домовладения составляет 770 000 руб. Стоимость доли домовладения подлежит пересмотру согласно данных технического паспорта МУПТИ и ОН, исходя из стоимости равной 22 000 руб. за кв.м площади.
Исходя из п.2.3 предварительного договора купли-продажи, в силу того, что данный договор является предварительным, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее 31 декабря 2011 года с указанием стоимости доли, рассчитанной на основании п. 2.2. данного договора. На дату заключения основного договора производятся все взаиморасчеты между сторонами.
Как указано в п.2.4 покупатель уплачивает продавцу при подписании настоящего договора сумму в размере 770 000 руб.
Из п.2.5 договора следует, что окончательный расчет по данным технического паспорта МУПТИ и ОН производится на момент заключения основного договора.
О получении денежных средств в размере 770 000 руб. имеется собственноручная запись П.
Основной договор купли-продажи заключен не был.
Анализируя содержание заключенного между сторонами спора предварительного договора купли-продажи, с учетом анализа условий предварительного договора по правилам ст. 431 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.
В договоре, поименованном как предварительный, стороны согласовали такие условия как объект недвижимого имущества, который будет являться предметом основного договора, цену объекта недвижимого имущества, договор заключен в отношении имущества, право собственности продавца, на которое на дату оформления предварительного договора оформлено не было, договор предусматривает условие о выплате денежных средств, равного стоимости приобретаемого объекта недвижимости, что является основанием для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи будущей вещи. При заключении указанного договора стороны преследовали цель продажи и приобретения будущего объекта недвижимого имущества.
Исходя из указанного, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания заключенного сторонами договора договором участия в долевом строительстве, так как между сторонами заключен договор на куплю-продажу товара, который будет создан продавцом в будущем.
С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они мотивированны, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Исходя из положений п. 2 ст. 8 ГК РФ, п. 2 ст. 27 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", сопоставив их с собранными по делу доказательствами, судебная коллегия исходит из того, что поскольку предварительный договор, заключенный между сторонами 20.09.2010 г., не зарегистрирован в соответствии с пунктом 3 статьи 4, со статьей 17 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то, исходя из положений статьи 431 ГК РФ, этот договор является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.
Тогда как в соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В свою очередь, согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 54 от 11.07.2011 г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров. В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.
Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 54 от 11.07.2011 г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (ст. 398 ГК РФ), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (ст. 551 ГК РФ) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Если право собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Доводы апелляционной жалобы о том, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи фактически является договором участия в долевом строительстве, не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения, поскольку по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и применением норм материального права и повторяют изложенную ранее заявителем позицию, которая была предметом исследования и оценки суда и была им правомерно отвергнута.
Оснований для иной оценки исследованных доказательств судебная коллегия не усматривает.
Кроме того, отказывая в иске, суд обоснованно исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что ООО "Южное строительное управление "Защита", расположенное по адресу: ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, дата регистрации 29.07.2003 г. ИНН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, является правопреемником ООО "Южное строительное управление "Защита", ИНН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Так, из текста предварительного договора купли-продажи усматривается, что поверенным являлось ООО "Южное строительное управление "Защита" ИНН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ деятельность юридического лица ООО ТРЕСТ "КУРОРТСТРОЙ" ИНН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН прекращена 13.09.2016 г. в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п. 2 ст.21.1 Федерального закона от 08.08.2001 г. N129-ФЗ (л.д. 82-96).
В соответствии с п.1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.
Как указано в п.1 ст. 57 ГК РФ реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом.
Статья 58 ГК РФ определяет основные положения, касающиеся правопреемства при реорганизации юридических лиц.
Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, судом приняты во внимание доводы всех участвующих в деле лиц, доказательства были получены и исследованы в таком объеме, который позволил суду разрешить спор.
Доводов, влияющих на правильность принятого судом решения и указывающих на обстоятельства, которые могли бы послужить в соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями к отмене решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 6 июня 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Сейкора С.И. - без удовлетворения.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено:11.09.2019 года.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
