Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 апреля 2021 года Дело N 33-1546/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе

председательствующего Коноваленко А.Б.,

судей Тимощенко Р.И., Шкуратовой А.В.,

при секретаре Шавровой О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Двоеглазовой Н.В. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 03 ноября 2020 года по иску Жеребцовой Г.П. к Двоеглазовой Н.В., ООО Престиж-Инвест о взыскании задатка в двойном размере.

Заслушав доклад судьи Коноваленко А.Б., объяснения ответчика Двоеглазовой Н.В., ее представителя Желтова В.М., поддержавших апелляционную жалобу, представителя истца Жеребцовой Г.П. - Аскерова Т.Б., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец Жеребцова Г.П. обратилась в суд с иском к ответчикам Двоеглазовой Н.В. и ООО "Престиж-Инвест" о взыскании задатка в двойном размере 200 000 рублей, ссылаясь на то, что 23 марта 2020 года между Жеребцовой Г.П. и Двоеглазовой Н.В., при посредничестве ООО "Престиж-Инвест", был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N в доме N по <адрес>, и в соответствии с пунктом 5.1 указанного договора Жеребцова Г.П. передала Двоеглазовой Н.В. в качестве задатка 100 000 рублей. На основании договора оказания возмездных услуг, Жеребцова Г.П. обязалась уплатить ООО "Престиж-Инвест" вознаграждение в сумме 30 000 рублей. В услуги ООО "Престиж-Инвест" входило, в том числе проведение правовой экспертизы документов на квартиру, а также сбор необходимых документов для проведения сделки. При осмотре покупателем квартиры, ее в полной мере устроили условия приобретения квартиры и ее планировка. Однако, после подписания предварительного договора и получения задатка, истец получила план-схему квартиры из технического паспорта и обнаружила, что на данном плане-схеме не отображена имеющаяся в квартире перегородка, образующая дополнительное помещение - кладовку-нишу. Таким образом, истцом был выявлен факт проведения перепланировки, о котором соответчики умолчали. Данная перепланировка не была узаконена продавцом. Предложение устранить перепланировку истца не устроило, поскольку изменялась планировка квартиры, которая изначально ее устраивала. В дальнейшем Двоеглазова Н.В. общаться с истцом перестала, ссылаясь на запрет агентства ООО "Престиж-Инвест". Указанное агентство также требовало и от истца не допускать прямого общения с продавцом. По вышеуказанным причинам истец отказалась от заключения договора, ссылаясь на то, что договор не был заключен по вине продавца и агентства, которые не предупредили ее о существенных недостатках квартиры. Согласно пункту 6.1 предварительного договора, при неисполнении условий договора по вине продавца, он обязан уплатить покупателю задаток в двойном размере, то есть в сумме 200 000 рублей. 6 апреля 2020 года истец направила соответчикам требование о расторжении предварительного договора и возврате уплаченных ею денежных средств, однако денежные средства ей возвращены не были. С учетом изложенного, полагает, что поскольку за невозможность заключения договора купли-продажи ответственна сторона продавца, с соответчиков в солидарном порядке надлежит взыскать уплаченный истцом задаток в двойном размере. Также просила взыскать с ответчиков уплаченную при подаче иска государственную пошлину в размере 5 200 рублей.

Судом вынесено указанное выше решение, которым иск Жеребцовой Г.П. удовлетворен частично, взыскан с Двоеглазовой Н.В. в пользу Жеребцовой Г.П. задаток в двойном размере в сумме 200 000 рублей, а также в возмещение уплаченной государственной пошлины 5200 рублей. В иске к ООО "Престиж-Инвест" отказано.

В апелляционной жалобе ответчик Двоеглазова Н.В. просит решение суда отменить. Не оспаривая наличие в квартире перегородки из гипсокартона на деревянной конструкции с установкой в ней входной двери, которые не внесены в технический план квартиры, полагает, что у суда отсутствовали основания для удовлетворения иска, поскольку покупателю Жеребцовой Г.П. было известно о наличии указанных несоответствий и она была согласна с такими характеристиками приобретаемой квартиры. Наличие указанной перегородки не препятствовало заключению основного договора купли-продажи квартиры и не влекло какие- либо неблагоприятные последствия для покупателя, в связи с намерением продавца разобрать данную перегородку своими силами и за свой счет либо узаконить перепланировку квартиры.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы. судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований Жеребцовой Г.П. в указанной части, взыскании с Двоеглазовой Н.В. в пользу Жеребцовой Г.П. задатка в двойном размере в сумме 200 000 рублей, вопреки доводам жалобы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 23 марта 2020 года между Двоеглазовой Н.В. и Жеребцовой Г.П. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Двоеглазова Н.В. обязалась продать, а Жеребцова Г.П. купить принадлежащую Двоеглазовой Н.В. квартиру N в доме N по <адрес> за 2 650 000 руб. Основной договор стороны обязались заключить в срок до 13 апреля 2020 года включительно. Оплату стоимости квартиры стороны оговорили следующим образом: 100 000 рублей в момент заключения договора в качестве задатка, а 2 550 000 рублей при подписании основного договора путем перечисления на расчетный счет продавца в ПАО "Сбербанк России".

Пунктом 6 предварительного договора был определен задаток, как способ обеспечения условий предварительного договора, и установлено, что в случае неисполнения условий данного договора по вине продавца, он обязан в течение трех календарных дней уплатить покупателю двойную сумму задатка (п. 6.1 договора), а при неисполнении условий договора по вине покупателя, полученный задаток в качестве компенсации остается у продавца (п. 6.2 договора), а при неисполнении договора по вине третьих лиц, задаток возвращается покупателю в полном объеме. Указанный договор является одновременно и соглашением о задатке (п.14 договора).

При этом, продавец обязался предоставить покупателю все необходимые сведения и информацию, связанные с передаваемой квартирой, в том числе сведения о ее недостатках (п.8.2 договора).

Из расписки Двоеглазовой Н.В. в договоре следует, что денежные средства в сумме 100 000 рублей ею получены.

23 марта 2020 года между ООО "Престиж-Инвест" и Жеребцовой Г.П. был заключен договор оказания возмездных услуг покупателю объекта недвижимости, по условиям которого ООО "Престиж-Инвест" обязалось оказать Жеребцовой Г.П. услуги по юридическому сопровождению сделки по приобретению квартиры N в доме N по <адрес> за вознаграждение в сумме 30 000 рублей.

6 апреля 2020 года Жеребцова Г.П. направила почтой в адрес Двоеглазовой Н.В. и ООО "Престиж-Инвест" уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 23 марта 2020 года и требование о выплате ей задатка в двойном размере, с указанием на то, что 25 марта 2020 года при изучении плана-схемы квартиры она установила, что на плане отсутствует стена с дверным проемом и дверью, обустроенные в жилой комнате данной квартиры, что является перепланировкой, о которой умышленно умолчали продавец и ООО "Престиж-Инвест", и при ведении переговоров было установлено, что документов, узаконивающих перепланировку, у продавца нет, что является препятствием для совершения сделки; покупатель была введена в заблуждение продавцом и агентством относительно законности перепланировки и проводимой сделки. Полагала, что заключение основного договора исключается по вине продавца и агентства, и продавец обязан уплатить двойную сумму задатка.

Из представленной переписки работника ООО "Престиж-Инвест" с Жеребцовой Г.П. в приложении для обмена сообщениями, следует, что в адрес Жеребцовой Г.П. 20 марта 2020 года направлялась фотография с изображением плана-схемы спорной квартиры. Также 6 апреля 2020 года Жеребцовой Г.П. было направлено сообщение о том, что время записи в МФЦ 8 апреля в 9:00 по адресу: ул. Челнокова 11, на что она ответила, что сделка не состоится, в адрес агентства направлено заказное письмо. Указанный факт переписки истец подтвердила в судебном заседании.

Двоеглазовой Н.В. в подтверждение исполнения ею условий предварительного договора представлен чек записи на прием в МФЦ для регистрации прав на имущество и сделок с ним на 8 апреля 2020 года на 09:04.

Для разрешения вопроса о том, относятся ли произведенные в квартире работы к перепланировке квартиры, требующей внесения изменения в технический паспорт квартиры, судом по ходатайству Двоеглазовой Н.В. была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО "Независимый центр "Балтэкспертиза".

Согласно заключению эксперта ООО "Независимый центр "Балтэкспертиза" N N от 15.09.2020 года, возведенная в жилой комнате спорной квартиры конструкция является перегородкой, изменяющей конфигурацию жилого помещения, образующей новое жилое помещение, что является перепланировкой и требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Оценивая вышеуказанное экспертное заключение, и обоснованно признав его достоверным и допустимым доказательством, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованности доводов стороны ответчика Двоеглазовой Н.В. о том, что перегородка является шкафом, поскольку очевидно, что она не является мебелью, о чем свидетельствует ее обустройство со стационарно жестким креплением к стенам и обустройством дверного проема и установкой в него межкомнатной двери и, что фактически данное помещение является вновь созданным помещением, используемым в качестве гардеробной.

В силу положений статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора; в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 380 ГК РФ установлено, что соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии с пунктом 4 статьи 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором(статья 429).

Пунктом 1 статьи 381 ГК РФ установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Пунктом 1 статьи 416 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Из изложенных положений закона следует, что задаток подлежит возвращению только в двух случаях: при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения.

Как установлено в ходе рассмотрения настоящего дела, основной договор не был заключен сторонами вследствие обстоятельств, за которые ответственна одна из сторон.

Как установлено в судебном заседании, основной договор не был заключен вследствие отказа от его заключения со стороны покупателя по тем основаниям, что причиной отказа от сделки явилось наличие самовольной перепланировки квартиры, которая не была узаконена продавцом. Наличие иных обстоятельств, вызвавших отказ от сделки, ответчиком не доказано.

Давая оценку данному обстоятельству, суд пришел к правильному выводу о том, что наличие перегородки в жилой комнате, обустройство которой является перепланировкой квартиры, подтверждено допустимыми доказательствами. Данная перепланировка является существенным обстоятельством, которое влияет на решение покупателя о совершении сделки, поскольку существенно изменяет характеристики квартиры (по набору и площадям помещений).

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается (п.5 ст. 10 ГК РФ), при принятии решения о приобретении квартиры и заключении предварительного договора, покупатель вправе обоснованно рассчитывать на добросовестность и разумность продавца. И соответственно, даже видя наличие перегородки в квартире, не отображенной в плане квартиры, покупатель вправе рассчитывать на то, что эта перегородка не возведена самовольно, либо самовольно возведенная перегородка узаконена. Установив самовольность перепланировки, покупатель вправе отказаться от заключения сделки, поскольку был введен в заблуждение продавцом относительно существенных характеристик квартиры. Введением в заблуждение является, в том числе и умолчание о существенных обстоятельствах, имеющих значение для другой стороны сделки.

Как правильно указал суд в решении, в данном случае введением в заблуждение являлось умолчание Двоеглазовой Н.В. о самовольном возведении перегородки и предложение к продаже квартиры, не соответствующей техническому паспорту.

Поведение продавца при заключении предварительного договора нельзя признать добросовестным, поскольку она предлагала к продаже квартиру с самовольно проведенной перепланировкой.

В этой связи, являются правильными выводы суда о том, что наличие самовольной перепланировки хотя и не препятствует заключению сделки (что подтверждается тем, что квартира была продана в таком виде другому покупателю), но влечет для покупателя неблагоприятные последствия в виде необходимости несения расходов для приведения квартиры в первоначальное состояние, либо по узакониванию перепланировки.

Учитывая изложенное, а также то, что основной договор не был заключен по вине продавца Двоеглазовой Н.В. и это влечет для нее последствия в виде обязанности возвратить задаток в двукратном размере, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные Жеребцовой Г.П. исковые требования в указанной выше части, взыскав с Двоеглазовой Н.В. в пользу Жеребцовой Г.П. задаток в двойном размере в сумме 200 000 рублей.

Доводы жалобы о том, что у суда отсутствовали основания для удовлетворения иска, поскольку покупателю Жеребцовой Г.П. было известно о наличии несоответствий в технических характеристиках квартиры с ее техническим планом и, что покупатель была согласна с такими характеристиками приобретаемой квартиры, являются несостоятельными, поскольку бесспорных доказательств такой осведомленности покупателя до заключения предварительного договора купли-продажи, при том, что такие несоответствия не были оговорены в предварительном договоре, в судебное заседание не представлено.

Оснований для переоценки представленных в дело доказательств не имеется.

Иные доводы подателя жалобы правового значения не имеют.

В жалобе не приведено доводов, которые бы не были проверены судом и которые влекут отмену решения, принятого в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В иной части решение суда не обжалуется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 03 ноября 2020 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка