Дата принятия: 16 июня 2020г.
Номер документа: 33-1546/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 июня 2020 года Дело N 33-1546/2020
от 16 июня 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Фоминой Е.А.
судей Вотиной В.И., Нечепуренко Д.В.,
при ведении протокола помощником судьи М.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу представителя Аникиной Анастасии Викторовны Тырышкиной Е.Б. на решение Советского районного суда г. Томска от 2 марта 2020 года
по гражданскому делу N 2-513/2020 по иску Аникиной Анастасии Викторовны к департаменту управления муниципальной собственностью администрации Города Томска о признании решения об отказе в предоставлении земельного участка недействительным, признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.
Заслушав доклад судьи Фоминой Е.А., судебная коллегия
установила:
Аникина А.В. обратилась в суд с иском к департаменту управления муниципальной собственностью администрации Города Томска о признании решения об отказе в предоставлении земельного участка, выраженного в ответе от 11.12.2019 N 15297, недействительным, признании договора аренды земельного участка /__/ от 18.04.2016 возобновленным на неопределенный срок, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка /__/ от 18.04.2016 с условием об установлении неопределенного срока аренды земельного участка.
В обоснование требований указала, что ей был предоставлен на праве аренды земельный участок по адресу: /__/, для индивидуального жилищного строительства. За Аникиной А.В. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на данном земельном участке. 18.04.2016 истец и ответчик заключили договор аренды указанного земельного участка /__/ сроком действия с 03.03.2016 по 02.03.2019 для завершения строительства. После истечения срока договора аренды истец продолжала пользоваться земельным участком, а ответчик не требовал расторжения договора. В ноябре 2019 года Аникина А.В. обратилась к ответчику с заявлением о возобновлении срока действия договора аренды под объектом незавершенного строительства. В письме от 11.12.2019 N 15297 ответчик сообщил о невозможности повторно предоставить земельный участок на праве аренды без проведения торгов. Считала, что в праве аренды отказано незаконно, поскольку ранее заключенный договор аренды от 18.04.2016 /__/ по истечении срока действия не расторгнут, исполняется сторонами, истец пользуется земельным участком в отсутствие возражений ответчика и оплачивает арендную плату, в связи с чем договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Дело рассмотрено в отсутствие истца Аникиной А.В.
Представитель истца Аникиной А.В. Тырышкина Е.Б. в судебном заседании поддержала требования по основаниям, изложенным в иске.
Представители ответчика департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска Андреева Д.С. и Пономарева А.А. требования не признали по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Обжалуемым решением суда в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе представитель Аникиной А.В. Тырышкина Е.Б. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение. Указывает, что суд сделал ошибочный вывод о том, что истцом заявлено требование о возложении на ответчика обязанности заключить новый договор аренды спорного земельного участка. Так как участок ранее ей уже предоставлен для завершения строительства, истец заявила требования о возобновление действия ранее заключенного договора аренды на спорный участок на неопределенный срок, а не о предоставлении земельного участка.
Ссылается на то, что Аникина А.В. фактически получила спорный земельный участок до введения в земельное законодательство нормы о предоставлении земельных участков через торги. Считает необоснованным вывод суда о том, что повторное предоставление земельного участка в аренду собственнику незавершенного объекта индивидуального жилищного строительства может создавать преимущественные условия ведения деятельности и иметь признаки нарушения положений антимонопольного законодательства, поскольку к рассматриваемым правоотношениям не применимо антимонопольное законодательство. Договор аренды, на основании которого Аникина А.В. приобрела право аренды земельного участка для строительства жилого дома, был заключен в 2010 г., до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (до 1 марта 2015 г.), и предусматривал его возобновление на тех же условиях на неопределенный срок. Заключая в 2016 г. договор аренды на 3 года для завершения строительства жилого дома, Аникина А.В. не предполагала, что ее права будут ограничены сроком действия договора. Полагала, что условия договора аренды, заключенного в 2016 г., ущемляют права и интересы Аникиной А.В., создают для истца нежелательные последствия, в результате которых она не может получить то, на что рассчитывала изначально, так как истец зарегистрировала право собственности на незавершенный объект недвижимости, расположенный на арендованном участке, расходовала денежные средства на строительство, понесла большие расходы, подготовила и оформила документы на объект ИЖС, регулярно и в срок оплачивала арендную плату за земельный участок. Указывает, что в настоящее время необходимо возобновить право на земельный участок Аникиной А.В. для оформления в установленном законом порядке права собственности на жилой дом, возведенный истцом на собственные средства.
Считает необоснованным вывод суда о том, что в установленный договором аренды срок истцом строительство дома не окончено, поскольку данный вывод опровергается представленными доказательствами о завершении строительства жилого дома в установленный срок: договором подряда N 15-19-ЭМ от 24.01.2019, договором на выполнение кадастровых работ по изготовлению технической документации на ИЖС от 12.03.2019, техническим планом жилого дома от 11.06.2019, заключениями о пожарном и санитарном состоянии возведенного жилого дома, заключением о техническом состоянии ИЖС, уведомлениями о завершении строительства жилого дома. Суд необоснованно не учел, что срок оформления указанных документов сам по себе не свидетельствует о завершении строительства жилого дома с нарушением срока аренды земельного участка. Полагает, что несоответствие площади жилого дома разрешению на строительство, равно как и наличие признаков многоквартирного жилого дома, которые не подтверждены, не влияют на земельные правоотношения истца и ответчика, поэтому не могут являться поводом для отказа в возобновлении срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка. Считает, что истцом в материалы дела представлены все необходимые документы, подтверждающие наличие на земельном участке по /__/ индивидуального жилого дома.
Не соглашается с выводом суда о том, что применение в рассматриваемом споре положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничивается нормой п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей порядок изъятия у собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в случае прекращения действия договора аренды, поскольку спорный участок предоставлен Аникиной А.В. не в результате аукциона и строительство жилого дома завершено.
Указывает, что согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 08.02.2017 по делу N А46-6835/2015, арендатор, получивший в аренду принадлежащий муниципалитету земельный участок для целей строительства без проведения торгов, но не успевший построить объект недвижимости до окончания срока договора аренды, но предпринявший в этот срок меры для завершения строительства (достроил объект ИЖС, провел электроснабжение дома, оформил все необходимые документы на завершенный объект недвижимости, до сих пор оплачивает аренду земельного участка, зарегистрировал право на объект незавершенного строительства и т.п.) вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов. Отказ администрации от продления договора аренды земельного участка с Аникиной А.В., на котором расположен завершенный строительством объект и цель договора аренды истцом достигнута, может рассматриваться как злоупотребление правом в связи с нарушением разумных ожиданий арендатора.
Ссылаясь на разъяснения пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренд", полагает, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.
Судебная коллегия на основании части 1 статьи 327, части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции, земельный участок по адресу: /__/ (ранее сложившийся адрес: /__/) с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м из земель населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство, являющийся объектом муниципальной собственности, был предоставлен в аренду Золотарь Н.А. на основании договора аренды земельного участка /__/ от 04.05.2007 для строительства индивидуального жилого дома сроком с 15.02.2007 по 15.02.2010 с правом возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок при условии, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора и отсутствия возражений со стороны арендодателя.
22.06.2010 между муниципальным образованием "Город Томск", Золотарь Н.А. и Аникиной А.В. заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка /__/ от 04.05.2007 по условиям которого установлен срок действия договора до 14.02.2013, Аникиной А.В. приняты права и обязанности по договору в полном объеме и на условиях, предусмотренных договором, с 10.06.2010.
Дополнительным соглашением от 18.02.2013 к договору аренды земельного участка /__/ от 04.05.2007, заключенным между муниципальным образованием "Город Томск" и Аникиной А.В. стороны продлили договор аренды до 13.02.2016.
Соглашением от 18.04.2016, заключенным между муниципальным образованием "Город Томск" и Аникиной А.В., к договору аренды земельного участка /__/ от 04.05.2007 в редакции дополнительных соглашений N 1 от 22.06.2010, от 18.02.2013, стороны определилидоговор аренды земельного участка /__/ от 04.05.2007 в редакции дополнительных соглашений N 1 от 22.06.2010, от 18.02.2013 по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м для строительства индивидуального жилого дома считать прекратившим свое действие с 13.02.2016.
06.08.2010 Аникиной А.В. получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома /__/ (этажность - 2, материал стен -кирпич, общая площадь - /__/ кв.м) по адресу: /__/. Срок действия разрешения - до 27.06.2018.
С 29.02.2016 Аникина А.В. является собственником объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки /__/ кв.м, степенью готовности 23%, расположенного по указанному выше адресу на спорном земельном участке.
18.04.2016 между муниципальным образованием "Город Томск" и Аникиной А.В. заключен договор аренды земельного участка /__/, по условиям которого Аникиной А.В. в связи с государственной регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства, во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м для завершения строительства индивидуального жилого дома. Срок действия договора установлен с 03.03.2016 по 02.03.2019.
Указанные соглашения прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.
09.04.2019, по истечении срока действия договора аренды, Аникина А.В. обратилась с уведомлением об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства, по результатам рассмотрения которого департаментом архитектуры и градостроительства администрации Города Томска принято уведомление о несоответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности: площадь жилого дома составляет /__/ кв.м, несмотря на выданное разрешение на строительство жилого дома площадью /__/ кв.м. Возведенный объект имеет признаки многоквартирного жилого дома.
18.06.2019 Аникина А.В. обратилась с уведомлением об изменении параметров планируемого строительства объекта индивидуального строительства.
По результатам рассмотрения данного уведомления, 04.07.2019 департаментом архитектуры и градостроительства администрации Города Томска Аникина А.В. уведомлена, что подача данного уведомления на основании недействующего разрешения на строительство (срок действия разрешения на строительство /__/ истек 27.06.2018) не предусмотрено Градостроительным кодексом Российской Федерации.
11.11.2019 Аникина А.В. обратилась в департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска с заявлением о возобновлении срока действия договора аренды земельного участка /__/ от 18.04.2016 на неопределенный срок, заключении дополнительного соглашения с условием об установлении неопределенного срока действия договора.
Департаментом управления муниципальной собственностью администрации Города Томска было отказано Аникиной А.В. в удовлетворении данного заявления, поскольку положения ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие преимущественное право в отношении земельного участка, предоставленного ранее Аникиной А.В. в аренду, не подлежат применению.
Разрешая исковые требования о признании решения об отказе в предоставлении земельного участка, выраженного в ответе от 11.12.2019 N 15297, недействительным, признании договора аренды земельного участка /__/ от 18.04.2016 возобновленным на неопределенный срок, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка /__/ от 18.04.2016 с условием об установлении неопределенного срока аренды земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.
Судебная коллегия полагает данный вывод суда первой инстанции верным, исходя из следующего.
По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в аренду на торгах, проводимых в форме аукциона, а в исключительных случаях без проведения торгов (пункт 2 названной статьи).
При этом особенности заключения договоров аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды установлены статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в отсутствие оснований и условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Положения указанных норм введены в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в составе главы V.I. Земельного кодекса Российской Федерации "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".
В соответствии с ранее действовавшим законодательством, в том числе по состоянию на момент заключения договора аренды спорного земельного участка от 27 февраля 2013 года, договор аренды государственного или муниципального имущества мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Поскольку норма, установленная пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, является специальной по отношению к статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, то исходя из положений статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров, в настоящее время к договорам, заключенным после 1 марта 2015 года подлежат применению специальные нормы земельного законодательства, так как с этой даты действует закрепленное в Земельном кодексе Российской Федерации правило о предоставлении публичных земельных участков в аренду на торгах и отменено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок без проведения торгов.
Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка от 23.05.2007 в редакции дополнительных соглашений N 1 от 22.06.2010, от 18.02.2013 по соглашению сторон от 18.04.2016 признан прекратившим свое действие, а договор аренды от 18.04.2016 в отношении находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером /__/ был заключен после 1 марта 2015 года, оснований для применения к нему положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в части возможности возобновления его действия на неопределенный срок не имеется, ввиду того, что законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды таких земельных участков на новый срок без проведения публичных процедур.
Судебная коллегия также соглашается с выводом суда, о том, что заключая соглашение от 18.04.2016 и принимая условие о прекращении действия договора аренды земельного участка /__/ от 04.05.2007 в редакции дополнительных соглашений N 1 от 22.06.2010, от 18.02.2013 Аникина А.В., согласно принципу свободы договора, располагала на стадии заключения полной информацией об условиях соглашения, добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, приняла на себя права и обязанности, определенные соглашением, и как следствие правовые последствия, возникшие после регистрации в установленном законом порядке данного соглашения.
При таких данных не имеется оснований для признания оспариваемого решения об отказе в предоставлении земельного участка, выраженного в ответе от 11.12.2019 N 15297, недействительным, для признания договора аренды земельного участка /__/ от 18.04.2016 возобновленным на неопределенный срок и возложении на орган обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка /__/ от 18.04.2016 с условием об установлении неопределенного срока аренды земельного участка
Доводы апелляционной жалобы о том, что условия договора аренды, заключенного в 2016 г., ущемляют права и интересы Аникиной А.В., создают для истца нежелательные последствия, в результате которых она не может получить то, на что рассчитывала изначально, не влияют на правильность решения суда об отказе в удовлетворении требований, учитывая, что указанный договор в установленном законом порядке сторонами не оспорен.
Доводы апелляционной жалобы о неправомерности вывода суда о незавершении строительства объекта в период действия договора, о несоответствии объекта требованиям, предъявляемым к объектам индивидуального жилищного строительства, учитывая предмет и основание настоящего спора, не связанного с признанием права собственности истца на жилой дом, заслуживают внимания, в связи с чем указанные выводы подлежат исключению из мотивировочной части решения, однако на правильность выводов суда об отказе в удовлетворении настоящего иска не влияют.
Доводы заявителя, приведенные им в апелляционной жалобе, со ссылкой на иную судебную практику, не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта по настоящему делу, поскольку при рассмотрении гражданского дела учитываются обстоятельства, присущие каждому конкретному делу и основанные на доказательствах, представленных сторонами. Кроме того, судебный акт, на который ссылается апеллянт принят по делу, обстоятельства которого не аналогичны обстоятельствам настоящего дела.
Руководствуясь статьями пунктом 1 статьи 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллеги
определила:
решение Советского районного суда г. Томска от 02 марта 2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Аникиной Анастасии Викторовны Тырышкиной Елены Борисовны - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
