Определение Судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 мая 2021 года Дело N 33-1545/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего Денисовой Е.В.

судей Бондаренко Е.И., Удальцова А.В.

при секретаре Гольцовой М.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 18 мая 2021 года гражданское дело по апелляционной жалобе Козлова Сергея Викторовича и апелляционному представлению Муромского городского прокурора на решение Муромского городского суда Владимирской области от 26 января 2021 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Муромского городского прокурора в интересах Козлова Сергея Викторовича к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром о возложении обязанности по предоставлению земельного участка в собственность - отказать.

Заслушав доклад судьи Денисовой Е.В., объяснения помощника прокурора Пантелеева М.Ю., поддержавшего доводы апелляционного представления и доводы апелляционной жалобы и просившего отменить решение суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Муромский городской прокурор в интересах Козлова С.В. обратился в суд с иском к КУМИ администрации округа Муром об обязании предоставить Козлову С.В. земельный участок с кадастровым номером ****, расположенный по адресу: ****, на праве собственности, в соответствии с требованиями пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ.

В обоснование иска указал, что по обращению Козлова С.В. прокуратурой была проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства, по результатам которой 28.09.2020 и.о. председателя КУМИ внесено представление, в том числе по факту необоснованного отказа в предоставлении земельного участка Козлову С.В. на праве собственности. Письмом от 06.11.2020 КУМИ отклонило указанное представление, ссылаясь на отсутствие у Козлова С.В. права на преимущественное приобретение спорного земельного участка. По мнению КУМИ, заявитель не обосновал соотношение площадей земельного участка с кадастровым номером **** (365 кв.м) и расположенного на нём объекта недвижимости - нежилого здания (гаража, 28,5 кв.м). При этом согласно Правилам землепользования и застройки округа Муром, утв.решением СНД округа Муром от 29.12.2012 N 301 спорный земельный участок расположен в градостроительной зоне малоэтажной смешанной жилой застройки, предусматривающей максимальный размер земельного участка на 1 машино-место (30 кв.м). Полагал, что доводы КУМИ являются необоснованными, не соответствующими положениям Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" (п.1 ч.1 ст.6), Административного регламента предоставления муниципальной услуги "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены, здания, сооружения", утвержденного постановлением администрации округа Муром от 23.04.2015 N 1028 (п.2.3, абз.1 пп.1 п.2.8), ЗК РФ (пп.1 ст.39.16,39.20). КУМИ не учтено, что Козлов С.В. является собственником вновь возведённого объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке 13.02.2020; договор аренды земельного участка с кадастровым номером **** заключён 11.03.2020, то есть после гос.регистрации права собственности на нежилое здание, расположенное в границах данного земельного участка, сведения о которых содержатся в договоре (п.1.2); вид разрешённого использования рассматриваемого земельного участка - "для строительства нежилого здания" (п.1.1).

Истец Козлов С.В. и помощники Муромского городского прокурора Пантелеев М.Ю., Никифоров К.С. в судебном заседании просили удовлетворить иск по указанным в нем основаниям.

Ответчик КУМИ администрации округа Муром, извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направил. (л.д.92).

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе истец Козлов С.В. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска. Ссылается на нарушение его процессуальных прав в связи с не направлением ему отзыва ответчика на иск. Указывает, что площадь застройки более 28,5 кв.м., гараж расположен на бетонной плите площадью 120 кв.м., неразрывно с ней связан, при этом судом учтена только внутренняя площадь гаража, не принято во внимание, что фактически занимаемая гаражом площадь - 120 кв.м., земельный участок застроен и благоустроен. Выводы суда о том, что строительство не завершено, земельный участок используется не в соответствии с разрешенным использованием, не обоснованы. При определении вида разрешенного использования земельного участка необходимо руководствовать выпиской из ЕГРН, а не ГПЗУ.

В апелляционном представлении Муромский городской прокурор просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска. Считает необоснованной ссылку суда на предельные максимальные размера земельного участка, на необходимость получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка. Земельный участок сформирован для строительства нежилого здания, которое на нем возведено. Полагает, что Козлов С.В. имеет исключительное право на приобретение спорного земельного участка, предоставленного до введения в действие Правил землепользования и застройки.

В заседание суда апелляционной инстанции истец Козлов С.В. (извещен посредством СМС-извещения, т.1 л.д.81, т.2 л.д.153), ответчик КУМИ администрации округа Муром (извещен посредством направления судебного извещения по факсу, т.2 л.д.154-155) не явились (представителей не направили), сведений об уважительности причин неявки не представили, просьб об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем судебная коллегия определиларассмотреть апелляционную жалобу без участия указанных лиц.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, и возражениях относительно жалоб.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы апелляционного представления, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании обращения Козлова С.В. от 19.05.2011 постановлением администрации округа Муром N 104 от 24.01.2012 был утвержден акт выбора земельного участка ориентировочной площадью 365,0 кв.м, расположенного на землях населенных пунктов, находящегося в ведении муниципального образования округа Муром, для строительства нежилого здания в Центральном районе города, в зоне памятника археологии "Культурный слой города Мурома", по адресу: ****; Козлову С.В. разрешено предварительное согласование места размещения объекта. (т.1 л.д.85-90).

На основании постановления администрации округа Муром N 3337 от 16.09.2013 между КУМИ администрации округа Муром (Арендодатель) и Козловым С.В. (Арендатор) был заключен договор аренды N 16506 от 16.09.2013 находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ****, находящийся по адресу: **** (далее - участок), для использования в целях: строительство нежилого здания в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору, общей площадью 365 кв.м (п.1.1 договора). Вид функционального использования земель: магазины, универмаги, супермаркеты, гастрономы (п.1.1 договора). Срок аренды участка установлен с 16.09.2013 по 30.06.2016 (п.2.1 договора). 16.09.2013 Арендодателем и Арендатором подписан акт приема-передачи (т.1 л.д.91-95).

Постановлением администрации округа Муром N 2334 от 21.12.2015 утвержден градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ) с кадастровым номером **** (т.1 л.д.96-104).

В апреле 2017 года МУП ПИ "Муромпроект" по заданию Козлова С.В. был разработан проект (шифр М-045-17) на строительство нежилого здания (гаража-стоянки) на земельном участке с кадастровым номером **** по адресу: ****, а именно гаража-стоянки, размерами здания в осях 19,2х74 м., общая площадь здания 110,2 кв.м, площадь застройки 137,8 кв.м, строительный объем здания 540,6 куб.м. Гараж-стоянка представляет собой одно помещение, имеющее один самостоятельный вход, наружные стены - кирпичные, покрытие нал гаражлм - из ж/б плит, полы в гараже - бетонные по монолитной фундаментной ж/б плите (т.1 л.д.105-112).

В 2017 году ООО "Нижнеокское историко-архитектурное бюро "АРТЕФАКТ" по заданию Козлова С.В. была разработана проектная документация на объект - земельный участок с кадастровым номером ****, предназначенный под строительство гаража-стоянки по адресу: ****, в целях обеспечения сохранности объекта археологического наследия "Культурный слой города Муром, X-XIX вв.". (т.1 л.д.133-159).

Согласно выводам Акта государственной историко-культурной экспертизы от 29.12.2018, мероприятия по обеспечению сохранности объекта культурного наследия "Культурный слой города Муром, X-XIX вв." (Владимирская область, г. Муром), предусмотренные "Разделом: Обеспечение сохранности объекта археологического наследия "Культурный слой город Муром, X-XIX вв." на земельном участке с кадастровым номером ****, предназначенном под строительство гаража-стоянки по адресу: ****", обеспечивают сохранность объекта культурного наследия "Культурный слой города Муром, X-XIX вв." (положительное заключение). (т.1 л.д.160-170).

Письмом Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области от 03.12.2019 N ГИООКН-403-01-27 указанный раздел проекта был согласован. (т.1 л.д.171).

01.10.2019 на основании протокола об итогах аукциона от 18.09.2019 между КУМИ администрации округа Муром (Арендодатель) и Козловым С.В. (Арендатор) был заключен договор аренды N 18564 находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ****, общей площадью 365 кв.м., находящийся по адресу: **** (далее - участок), для использования в целях: для строительства нежилого здания (п.1.1 договора). Срок аренды участка установлен с 01.10.2019 по 31.03.2020 (п.2.1 договора). 01.10.2019 Арендодателем и Арендатором подписан акт приема-передачи (т.1 л.д.175,176-178).

05.12.2019 Управлением архитектуры и градостроительства администрации округа Муром на обращение Козлова С.В. был дан ответ за N 00-14-2254, согласно которому на основании пп.1 п.17 ст.51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства. (т.1 л.д.179).

Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства, подготовленному кадастровым инженером МФ ГУП ВО "БТИ" **** Н.Н. 09.12.2019 в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: **** в результате завершения строительства, на земельном участке с кадастровым номером **** возведен объект незавершенного строительства (проектируемое назначение объекта - нежилое, наименование объекта - гараж), площадью 120,8 кв.м., степень готовности - 15%. (т.2 л.д.18-23).

Сведения об указанном объекте недвижимости - объекте незавершенного строительства степенью готовности 15% внесены в ГКН 17.12.2019 на основании технического плана от 09.12.2019. Объекту присвоен кадастровый номер ****. 17.12.2019 за Козловым С.В. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 15%, с кадастровым номером ****, площадью 120,8 кв.м. Документы-основания: договор аренды N 18564 находящегося в государственной собственности земельного участка от 01.10.2019 (т.1 л.д.192-193, т.2 л.д.75,76).

17.02.2020 объект незавершенного строительства снят с кадастрового учета. Объект с кадастровым номером **** имеет статус архивный по причине завершения строительства объекта недвижимости - нежилого здания гаража (т.2 л.д.75,160).

Согласно техническому плану здания, подготовленному кадастровым инженером МФ ГУП ВО "БТИ" **** Н.Н. 28.01.2020 в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием здания, расположенного по адресу: **** в результате завершения строительства, на земельном участке с кадастровым номером **** возведено нежилое здание - кирпичный гараж площадью 28,5 кв.м., год завершения строительства - 2020 год. (т.1 л.д.180-188).

Сведения об указанном объекте недвижимости - нежилом здании гаража внесены в ГКН 13.02.2020 на основании заявления Козлова С.В. и технического плана от 28.10.2020, присвоен кадастровый номер ****. 13.02.2020 за Козловым С.В. зарегистрировано право собственности на нежилое здание - гараж, с кадастровым номером ****, площадью 28,5 кв.м., год завершения строительства - 2020 год. Документы-основания: договор аренды N 18564 находящегося в государственной собственности земельного участка от 01.10.2019 (т.1 л.д.17-19,50-52, т.2 л.д.75).

11.03.2020 между КУМИ администрации округа Муром (Арендодатель) и Козловым С.В. (Арендатор) был заключен договор аренды N 18691 находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ****, общей площадью 365 кв. м, находящийся по адресу: **** (далее - участок), для использования в целях: для строительства нежилого здания (п.1.1 договора). На участке имеется здание с кадастровым номером ****, назначение: нежилое здание, наименование: гараж, площадь 28,5 кв.м, (п.1.2 договора). Срок аренды участка установлен с 11.03.2020 по 10.03.2023 (п.2.1 договора). 11.03.2020 Арендатором и Арендодателем подписан акт приема-передачи участка (т.1 л.д.196-199).

По данным ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером ****, дата присвоения кадастрового номера 17.04.2012, адрес (местоположение): ****; площадь: 365+/-7 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства нежилого здания; кадастровый номер расположенного в пределах земельного участка объекта недвижимости: ****; ограничение (обременение): аренда от 26.03.2020 в пользу Козлова С.В. на срок с 11.03.2020 по 10.03.2023 на основании договора аренды N 18691 находящегося в государственной собственности земельного участка от 11.03.2020 (т.1 л.д.47-49,57-59).

24.08.2020 Козлов С.В. обратился в КУМИ администрации округа Муром с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 365 кв.м., для строительства нежилого здания, ссылаясь на п.6 ч.2 ст.39.3 ЗК РФ, указав на наличие на указанном земельном участке нежилого здания с кадастровым номером ****. (т.1 л.д.14)

31.08.2020 письмом за N 2586 КУМИ администрации округа Муром, ссылаясь на п.1 ст.39.16 ЗК РФ, отказал Козлову С.В. в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность, указав, что площадь участка (365 кв.м.) значительно превышает (в 12,8 раза) площадь расположенного на нем нежилого здания (28,5 кв.м), выстроенное здание занимает 7,8% от всей площади земельного участка (т.1 л.д.25-27).

28.09.2020 Муромским городским прокурором на имя и.о.председателя КУМИ администрации округа Муром **** А.С. было вынесено представление с требованием об устранении указанных в нем нарушений федерального законодательства, их причин и условий, им способствующих. Указано, что Козлов С.В. является правообладателем объекта недвижимости, расположенного в границах спорного земельного участка, используемого на правах аренды с видом разрешенного использования "для строительства нежилого здания", что в силу ст.39.20 ЗК РФ наделяет Козлова С.В. исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в собственность без проведения торгов. (т.1 л.д.28-33).

В ответе на указанное представление от 06.11.2020 N 3392 КУМИ администрации округа Муром указал, что каких-либо нарушений в части рассмотрения обращения Козлова С.В. допущено не было. Площадь истребуемого земельного участка для выкупа Козловым С.В. не обоснована, гараж возведен в отсутствие разрешения на условно разрешенный вид, цель использования находящегося в аренде земельного участка не достигнута, земельный участок в полном объеме не освоен (т.1 л.д.34-37).

Полагая, что права Козлова С.В. на предоставление спорного земельного участка в собственность были нарушены, Муромский городской прокурор на основании обращения Козлова С.В. от 05.11.2020 обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что на спорном земельном участке отсутствует объект недвижимости - нежилое здание, для возведения которого земельный участок был предоставлен в аренду, необходимость для эксплуатации возведенного гаража земельного участка испрашиваемой площади не доказана, приобретение земельного участка, площадь которого значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, направлено на обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и проведения торгов, разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка не получено, в связи с чем основания для удовлетворения требований прокурора об обязании КУМИ администрации округа Муром предоставить Козлову С.В. земельный участок с кадастровым номером ****, расположенный по адресу: ****, на праве собственности, в соответствии с требованиями пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ, отсутствуют.

С выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска судебная коллегия соглашается.

Конституция РФ (ч.2 ст36) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в ЗК РФ в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп.5 п.1 ст.1). Развивая указанный принцип, ЗК РФ предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (пп.6 п.2 ст.39.3 и п.1 ст.39.20).

В соответствии с пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст.39.20 ЗК РФ.

В силу п.1 ст.39.20 ЗК РФ, по общему правилу, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст.42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, указан в ст.39.16 ЗК РФ. Одним из таких оснований является обращение с заявлением о предоставлении земельного участка лица, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (п.1).

Таким образом, собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории. Из системного толкования приведенных норм права следует, что условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. (постановления Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14, определения Верховного Суда РФ от 26.04.2016 N 64-КГ16-2, от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394 и др.).

В силу разъяснений, данных в п.13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Следовательно, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов, уполномоченный орган обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. (Определение Верховного Суда РФ от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409).

Конституционный Суд РФ в Определении от 23.04.2020 N 935-О указал, что установленный порядок предоставления земельного участка без проведения торгов обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Таким образом, по настоящему делу одним из обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, является размер земельного участка, в отношении которого Козлов С.В. может реализовать предусмотренное ЗК РФ право выкупа как собственник находящегося на этом участке здания, и вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Установлено, что площадь испрашиваемого Козловым С.В. земельного участка (365 кв.м.) значительно превышает (в 12,8 раза) площадь расположенного на нем нежилого здания гаража (28,5 кв.м.), которое занимает 7,8% от всей площади земельного участка. При этом согласно проекту, разработанному МУП ПИ "Муромпроект" по заданию Козлова С.В., на спорном земельном участке должно было быть возведено нежилое здание (гаража-стоянки), размерами здания в осях 19,2х74 м., общей площадью здания 110,2 кв. м, площадью застройки 137,8 кв. м, строительным объем здания 540,6 куб.м.