Дата принятия: 01 июня 2020г.
Номер документа: 33-1544/2020
ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 июня 2020 года Дело N 33-1544/2020
Липецкий областной суд в составе:
председательствующего судьи Климко Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кошеляевым И.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании дело по частной жалобе истца АО "СМП Банк" на определение Октябрьского районного суда г. Липецка от 16 марта 2020 года, которым постановлено:
"Изменить установленную заочным решением Октябрьского районного суда г.Липецка от 12.09.2017 года по гражданскому делу по иску АО Банк "Северный морской путь" к Седых Инне Николаевне о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, судебных расходов, начальную продажную стоимость заложенного имущества, установив начальную продажную стоимость в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 2000,00 кв.м., кадастровый номер N в размере 329600 руб.",
УСТАНОВИЛ:
Вступившим в законную силу заочным решением Октябрьского районного суда г. Липецка от 12.09.2017 года с Седых И.Н. в пользу АО Банк "Северный морской путь" взыскана задолженность по кредитному договору N от 12.04.2013 г. в сумме 11141 369 руб. 21 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 руб., а всего 11201 369 руб. 21 коп. Указанным решением также обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее Седых И.Н., а именно: жилой дом, расположенный по адресу<адрес>, общей площадью 370,2 кв.м., в том числе жилой 165,80 кв.м., кадастровый (или условный) номер N путем продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены в размере 20017 687 рублей 40 коп.; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 2000,00 кв.м., кадастровый номер N; путем продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены в размере 427 200 рублей.
АО Банк "Северный морской путь" обратилось в суд с заявлением об изменении порядка исполнения данного судебного постановления путем изменения начальной продажной цены имущества, переданного на торги. Заявление мотивировано тем, что публичные торги по реализации имущества признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие. Полагая, что по прошествии времени стоимость заложенного имущества уменьшилась, что и явилось результатом отсутствия заявок, Банк просил изменить начальную продажную цену заложенного имущества, установив ее с учетом уточнения в размере 8 109000 руб. (379000 руб. - для земельного участка, 7730000 руб. - для жилого дома).
В судебное заседание представитель заявителя АО Банк "Северный морской путь" не явился.
Ответчица Седых И.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявления АО Банк "Северный морской путь" и уменьшения начальной продажной цены заложенного имущества, полагая, что для этого отсутствуют правовые основания.
Суд постановилопределение, резолютивная часть которого приведена выше.
В частной жалобе истец АО "СМП Банк" просит определение суда отменить, как незаконное и необоснованное, полагая ошибочными выводы проведенной по делу оценочной экспертизы.
В соответствии с ч.ч. 3, 4 статьи 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает данные частные жалобы единолично без извещения лиц, участвующих в деле.
Вместе с тем, с учетом характера и сложности разрешаемого процессуального вопроса, а также доводов частной жалобы суд апелляционной инстанции может вызвать лиц, участвующих в деле, в судебное заседание, известив их о времени и месте рассмотрения частной жалобы.
Исходя из доводов частной жалобы, судом апелляционной инстанции принято решение о вызове в судебное заседание лиц, участвующих в деле, а также эксперта ООО "Независимая экспертиза" Айрапетовой Ю.Н.
Представитель АО "СМП Банк" в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, в связи с чем судом апелляционной инстанции принято решение о рассмотрении частной жалобы в его отсутствие.
Выслушав объяснения ответчицы Седых И.Н., допросив эксперта Айрапетову Ю.Н., изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены либо изменения обжалуемого определения.
Согласно подп. 3 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения.
Из приведенной нормы закона следует, что начальная продажная цена устанавливается в соответствии с рыночной ценой заложенного имущества.
Порядок изменения начальной продажной цены имущества в случае изменения его рыночной цены законом прямо не урегулирован.
Вместе с тем в соответствии с ч. 4 ст. 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона).
Применительно к данному случаю такой нормой является ст. 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявление сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 203 и 208 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч. 1 ст. 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
Из материалов дела следует, что постановлением судебного пристава-исполнителя Грязинского РОСП УФССП России по Липецкой области от 19.09.2019 года в рамках возбужденного по заочному решению Октябрьского районного суда г. Липецка от 12.09.2017 года исполнительному производству N принадлежащее Седых И.Н. имущество, на которое обращено взыскание (жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>), передано в Межтерриториальное Управление Росимущества в Тамбовской и Липецкой областях для дальнейшей реализации на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.
Согласно ст. 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:
1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;
2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.
В соответствии с Разъяснениями по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество (Письмо ФССП России от 23.12.2011 года N 12/01-31629-АП) после объявления публичных торгов по продаже заложенного имущества несостоявшимися в связи с тем, что на публичные торги явилось менее двух покупателей либо не была сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества, залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания (п. 3.1.1)
По информации, размещенной в открытом доступе на сайте <данные изъяты>, назначенные на 12.11.2019 года торги по реализации лота N (жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> 1, правообладателем которых является Седых И.Н.) признаны несостоявшимися в связи с отсутствием допущенных участников.
Обращаясь в суд с заявлением об изменении порядка исполнения решения, банк указал на значительное изменение рыночной стоимости объектов, переданных на реализацию, представив в подтверждение своих доводов подготовленный ООО "Реал-А.К." отчет об оценке N от 16.12.2019 года, согласно которому рыночная стоимость жилого дома составляет 7 730 000 руб., земельного участка - 379000 руб.
Поскольку изложенные в отчете выводы оспаривались ответчиком Седых И.Н., по делу назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО "Независимая экспертиза" Айрапетовой Ю.Н. N от 28.02.2020 года рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер N составляет 28000 000 руб., рыночная стоимость земельного участка общей площадью 2000,00 кв.м. с кадастровым номером N при данном домовладении составляет 412 000 руб.
Указанное заключение принято судом в качестве допустимого доказательства.
Определив рыночную стоимость жилого дома и земельного участка с учетом положений п.п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке равной восьмидесяти процентам стоимости такого имущества согласно заключению судебной оценочной экспертизы в размере 22400000 руб. и 329600 руб. соответственно, суд признал доказанным снижение рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем пришел к выводу о частичном удовлетворении заявления банка и изменении начальной продажной цены переданного на торги земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером N, установив ее в размере 329600 рублей.
Определение суда в этой части апеллянтом не оспаривается, оснований для выхода за пределы доводов частной жалобы не установлено.
Вместе с тем, учитывая, что рыночная стоимость жилого дома по заключению эксперта ООО "Независимая экспертиза" с момента вынесения решения суда об обращении на него взыскания увеличилась, составив 22400000 руб. по сравнению с установленной судебным решением в размере 20017 687 рублей 40 коп., оснований для изменения начальной продажной цены жилого дома для целей его реализации на публичных торгах районный суд не усмотрел.
Критикуя выводы суда в этой части, банк полагал их основанными на недопустимом, вызывающем сомнения в правильности доказательстве - экспертном заключении ООО "Независимая экспертиза".
В целях проверки доводов частной жалобы о подборе несопоставимых объектов-аналогов, неверном применении корректирующих коэффициентов, отсутствии возможности проверить правильность выбранной методики в суде апелляционной инстанции допрошена эксперт Айрапетова Ю.Н., которая пояснила, что при подготовке экспертного заключения использовала одобренное Российским обществом оценщиков пособие "Практика расчета значимых величин в оценке недвижимости: справочник молодого оценщика" (составители В.А. Вольнова, Е.Р. Патеева). Данное пособие ошибочно не указано в списке использованной при подготовке заключения литературы, в списке указано на использование Справочника оценщика недвижимости ЗАО "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки" под редакцией Лейфера Л.А., который фактически экспертом не применялся. Справочник Лейфера основан на опросах оценщиков, при этом оценщики из Липецкой области или ближайших регионов не опрашиваются.
При подготовке заключения эксперт использовала сравнительный метод оценки. Объясняя выбор объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества, эксперт пояснила, что принадлежащие Седых И.Н. жилой дом и земельный участок расположены в районе ограниченного предложения по продаже. На момент подготовки заключения в сети Интернет было размещено лишь три объявления о продаже домов в с. Каменное Грязинского района Липецкой области, поэтому в связи с ограниченностью предложения все они были использованы в качестве объектов-аналогов. По мнению эксперта, именно объект N 2 стоимостью 17 млн. рублей наиболее приближен к объекту оценки по своим характеристикам, в то время как объекты-аналоги N 1 и N 3 располагаются дальше от реки, а потому предлагаются к продаже по более низкой цене.
После подбора объектов-аналогов производилась корректировка их стоимости с применением рассчитанных экспертом самостоятельно по формуле Яскевича корректирующих коэффициентов. Сначала произведено деление площади объекта оценки на площадь каждого объекта-аналога. После получения данных коэффициентов для каждого объекта произведена корректировка их стоимости путем умножения на стоимость одного квадратного метра объектов-аналогов. Возможность применения данной формулы предусмотрена названным выше справочником молодого оценщика Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (страница 38).
Корректировка на ландшафтный дизайн экспертом не применялась, ввиду того, что на оцениваемом участке было установлено наличие элементов такого дизайна и в то же время однозначно не установлено наличие или отсутствие ландшафтного дизайна на объектах-аналогах.
По утверждению эксперта очередность применения различных корректировок ничем не регламентирована и сама по себе не имеет значения. Применение того или иного значения корректировок на торг обусловлено личным опытом оценщика, ценой предложения и размерами скидок в конкретном регионе, также нормативно не урегулировано.
По объяснениям эксперта решение суда, которым указана отдельно стоимость дома и отдельно стоимость земельного участка, учитывалось при проведении оценки, вследствие чего стоимость этих объектов корректировалась по отдельности.
По доводу частной жалобы о недопустимости определения стоимости жилого дома исходя из стоимости объектов-аналогов, поскольку она включает в себя и стоимость дома, и стоимость земельного участка, эксперт сослалась на невозможность и отсутствие необходимости вычленения стоимости земельных участков объектов-аналогов. Расчет стоимости дома отдельно от земельного участка возможно произвести затратным методом, однако данный метод применим к дому старой постройки. Нормативы по расчету стоимости дома новой постройки с учетом появления новых материалов отсутствуют.
В соответствии с п. 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Пункт 11 названного Стандарта предполагает, что при анализе рынка недвижимости выполняется определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; производится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Пункт 22 названного Стандарта определяет, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с дополнительными объяснениями эксперта, суд апелляционной инстанции находит их логичными и не противоречащими приведенным положениям Федерального стандарта оценки. Доводы частной жалобы о нарушениях, допущенных экспертом в рамках оценочной экспертизы, не нашли своего подтверждения. Сам по себе выбор экспертом иной методологии расчета и отражение в заключении выводов, основанных на личном опыте и анализе рынка, не свидетельствует о порочности результатов оценки.
Ввиду отсутствия у суда апелляционной инстанции сомнений в правильности и обоснованности заключения судебной оценочной экспертизы, оснований для удовлетворения ходатайства банка и назначения по делу повторной экспертизы не имеется.
Доводы частной жалобы не опровергают выводов суда и не содержат указания на обстоятельства, заслуживающие внимания суда апелляционной инстанции. Нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем оснований для отмены либо изменения судебного постановления по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 334 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
ОПРЕДЕЛИЛ:
Определение Октябрьского районного суда г. Липецка от 16 марта 2020 года оставить без изменения, частную жалобу истца АО "СМП Банк" - без удовлетворения.
Председательствующий (подпись) Д.В. Климко
Копия верна:
Судья
Секретарь
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
