Определение Судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 марта 2022 года Дело N 33-1540/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего: Дорожко С.И.,

судей: Пестовой Н.В., Хуснутдиновой И.И.,

при секретаре: Никулиной Д.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-3854/2021 по иску Вербицкой М.Ю. к ООО "Специализированный застройщик Час" о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, неустойки, денежной компенсации морального вреда, штрафа,

по апелляционной жалобе Вербицкой М.Ю. на решение Центрального районного суда города Хабаровска от 04 октября 2021 года,

заслушав доклад судьи Дорожко С.И., объяснения представителя истца Вербицкой М.Ю. - Артищева О.В., представителей ответчика ООО "СЗ Час" - Дурнева Д.С., Трофимова С.Р., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Вербицкая М.Ю. обратилась в суд с иском к ООО "Специализированный застройщик Час" и, с учетом увеличения исковых требований, просила взыскать с ответчика денежные средства в размере 66 190 руб. 84 коп. в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, неустойку за период с 05.06.2021 по 29.09.2021 в размере 66 190 руб. 84 коп., денежную компенсацию морального вреда - 15 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя - 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В обоснование иска указала то, что 16.09.2020 между истцом и ответчиком был заключен договор на участие в долевом строительстве N 15/19. Согласно условиям Договора после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома Застройщик обязался передать в собственность Дольщика объект долевого строительства: 1-комнатную квартиру N 19, на 3-м этаже, общей проектной площадью 20,23 кв.м, а Дольщик обязался оплатить Застройщику стоимость квартиры в сумме 1 613 304 руб. и по окончании строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома принять квартиру в собственность. Дольщик выполнил свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме, однако квартира N 19, переданная Дольщику, не соответствует условиям Договора по площади, так как она была уменьшена и составляет 19,4 кв.м. Разница в площади квартиры, приобретенной по Договору и фактической площадью, переданной Дольщику квартиры, составляет 0,83 кв.м, стоимость которой составляет 66 190 руб. 84 коп. Пунктом 3.5 Договора предусмотрено, что если согласно данным технической инвентаризации площадь объекта долевого строительства составит менее 95 % от площади, оговоренной в п. 1.1.2 договора, Застройщик обязан в течение 10 банковских дней с момента получения соответствующего уведомления от Участника долевого строительства оплатить разницу в площади по установленной цене одного квадратного метра, установленной на дату заключения Договора. При этом, стоимость 5 % оговоренного в Договоре отклонения в площади объекта долевого строительства оплате не подлежит. Истец считает, что указанные условия договора фактически освобождают застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по созданию (строительству) объекта, соответствующего по площади и размерам проектной документации и предмету договора, и в силу п. 4 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" являются ничтожными. 20.05.2021 Дольщик направил в адрес Застройщика требование о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры, письмом Исх. N 05/311 от 31.05.2021 Застройщик отказал Дольщику в соразмерном уменьшении покупной цены квартиры, сославшись на ничтожное условие заключенного Договора.

Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 04.10.2021 в удовлетворении исковых требований Вербицкой М.Ю. отказано.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней истец просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении ее иска, ссылаясь на то, что суд неправильно применил закон, подлежащий применению и неправильно истолковал условия договора. В договоре долевого участия прямо не указано, что общая площадь квартиры складывается как сумма площадей жилой комнаты, подсобных помещений и лоджии с понижающим коэффициентом. Также в договоре не указано, что общая площадь объекта долевого строительства рассчитана с установленными правилами определения общей площади квартиры согласно Инструкции, утвержденной приказом министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37, и Письма министерства регионального развития РФ от 09.10.2009 N 33350-ИП/08. В договоре долевого участия не указано о не применении при расчете п. 5 ст. 15 ЖК РФ. При заключении договора участия в долевом строительстве ответчиком не была предоставлена дольщику необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, позволяющая истцу как потребителю осуществить выбор среди объектов. Отклонение от проектных площадей, замена балкона на лоджию, которые имеют разные понижающие коэффициенты, привело к изменению (уменьшению) общей площади переданного объекта долевого строительства. Суд при разрешении спора не применил к отношениям сторон п. 5 ст. 15 ЖК РФ и не указал норму закона или пункт договора, в силу которых при расчете общей площади жилого помещения следует руководствоваться вышеуказанными Инструкцией и Письмом, а не п. 5 ст. 15 ЖК РФ. Передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора, что судом учтено не было и положения ст. 29 Закона О защите прав потребителей и п.п. 2 ч. 2 Закона Об участии в долевом строительстве о соразмерном уменьшении цены договора не были приняты во внимание.

В отзыве на апелляционную жалобу и дополнениях к отзыву ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения, ссылаясь на то, что ответчиком при заключении договора была указана полная фактическая площадь с балконом, которая составила 20,23 кв.м, истец получил жилое помещение не меньше, чем предусмотрено договором, в связи с чем, исковые требования об уменьшении покупной цены не могут быть удовлетворены.

На основании частей 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ решение суда подлежит проверке в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней, отзыва на нее и дополнений к отзыву, судебная коллегия приходит к следующему.

Пунктом 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которого граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, на основании договора участия в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ - застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ - в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из материалов дела следует то, что 16.09.2020 между истцом Вербицкой М.Ю. (Дольщик) и ООО "Специализированный застройщик Час" (Застройщик) заключен Договор на участие в долевом строительстве N 15/19 (далее "Договор), предметом которого явилось участием Дольщика в финансировании строительства дома в объеме, установленном в договоре, и принятие по окончании строительства в собственность определенной в договоре доли (части) построенного Дома - квартиры, а другая сторона - Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить Дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома передать соответствующий объект долевого строительства - квартиру в этом доме дольщику.

Согласно условиям Договора после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома Застройщик обязался передать в собственность Дольщика объект долевого строительства: 1-комнатную квартиру N 19, на 3-м этаже, общей проектной площадью 20,23 кв.м, площадь балкона 3,11 кв.м, жилая проектная площадь 13,51 кв.м, проектная площадь квартиры подлежит уточнению после выдачи БТИ технического паспорта.

Дольщик в свою очередь обязался оплатить Застройщику стоимость квартиры в сумме 1 613 304 руб. и по окончании строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома принять квартиру в собственность.

Цена договора определена в размере 1 613 304 руб. (п. 1.1.2 договора). Пунктом 1.1.2. определены вышеуказанные характеристики объекта долевого строительства.

12.03.2021 Застройщиком в одностороннем порядке подписан акт N 15/19 приема-передачи жилого помещения, построенного по вышеуказанному договору.

В соответствии с техническим паспортом на жилой дом, расположенный по адресу<адрес>, от 07.12.2020, квартира N 19 имеет следующие характеристики: общая площадь 19,4 кв.м, площадь квартиры 19,4 кв.м, в том числе жилая: основная - 13,7 кв.м, подсобная 5,7 кв.м, площадь лоджии 3,6 кв.м.

Данные замеров сторонами не оспаривались.

Собственником квартиры <адрес> с 15.04.2021 является Вербицкая М.Ю.

14.04.2021 истец обратилась с досудебной претензией в адрес застройщика по вопросу возврата денежных средств, на что получила отказ.

В силу п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214 - ФЗ цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.

В силу п. 2 указанной статьи закона по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном ст. 23.2 настоящего Федерального закона.

Из содержания п. 1.1.2 Договора и содержания Приложения к Договору в виде плана третьего этажа следует, что жилое помещение предусматривало общую проектную площадь - 20,23 кв.м, наличие балкона площадью 3,11 кв.м, также определена жилая проектная площадь - 13,51 кв.м.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1 данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу п. 3.5 Договора, если согласно данным технической инвентаризации площадь объекта долевого строительства превысит более чем на 5% (пять процентов) площадь, оговоренную в п.1.1.2 настоящего договора, Участник долевого строительства обязан в течение 10 (десяти) банковских дней с момента получения соответствующего уведомления Застройщика, оплатить разницу в площади по установленной цене одного квадратного метра на дату заключения настоящего договора. При этом стоимость 5% (пяти процентов) оговоренного в настоящем договоре отклонения в площади объекта долевого строительства оплате не подлежит.

Если согласно данным технической инвентаризации площадь объекта долевого строительства составит менее 95 % (девяносто пяти процентов) от размера площади, оговоренной в п. 1.1.2 настоящего договора. Застройщик обязан в течение 10 (десяти) банковских дней с момента получения соответствующего уведомления от Участника долевого строительства, оплатить разницу в площади по установленной цене одного квадратного метра на дату заключения настоящего договора. При этом стоимость 5% (пяти процентов) - оговоренного в настоящем договоре отклонения в площади объекта долевого строительства оплате не подлежит.

Согласно обмерам КГКУ "Хабкрайкадастр" - построенная квартира имеет жилую площадь 19,4 кв.м, что превышает указанную в договоре проектную жилую площадь, а также имеется лоджия площадью 3,6 кв.м. При этом общая площадь в техническом паспорте объекта определена как 19,4 кв.м, то есть равная жилой. Аналогичные сведения указаны при регистрации объекта в государственном кадастре недвижимости. Указанное согласуется с положениями п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, согласно которому общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Определения лоджии и балкона закреплены в "СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003" (утв. приказом Минстроя России от 03.12.2016 N 883/пр) (далее - СП 54.13330.2016).

Лоджией является встроенное или пристроенное помещение, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух - при угловом расположении) на всю высоту этажа и огражденное с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому она примыкает (п. 3.15 СП 54.13330.2016).

Удовлетворяя частично исковые требования, руководствуясь постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28.06.2012 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", ст. ст. 1, 8, 15, 330, 333, 1101 Гражданского кодекса РФ, постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств", положениями Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", суд первой инстанции исходил из того, что при расчете площади переданного участнику объекта долевого строительства следует руководствоваться произведенными замерами и установленными правилами определения общей площади квартир как сумма площадей жилой комнаты и подсобных помещений и лоджии с учетом понижающего коэффициента: 13,7+5,7+3,6х0,5=21,2 кв.м, таким образом, доводы истца о передаче застройщиком объекта, не соответствующего условиям договора, не находят своего подтверждения. Учитывая данные технического паспорта жилого дома, а также угловое расположение объекта долевого строительства, помещение правильно определять как лоджия. Вместе с тем, из содержания договора долевого участия, исходя из его буквального толкования, однозначно не следует, что участнику подлежало передаче жилое помещение, в котором только жилая площадь будет составлять 20,23 кв.м.

Согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 19.05.2008), а также Письма Минрегиона РФ от 09.10.2009 N 33350-ИП/08 "Об общей площади квартир" - общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0.

В заключенном сторонами договоре не указано иной трактовки площади объекта долевого строительства - квартиры как общепринятая.

Также не усмотрел суд оснований согласиться и с доводами истца о том, что п. 3.5. Договора долевого участия, предусматривающий случаи изменения цены договора, противоречит положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей". Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ допускает изменение цены договора по соглашению сторон после его заключения в предусмотренных договором случаях.

В силу подп. 2 п. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ существенным изменением проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Согласованное сторонами условие о возможности изменения цены договора для обеих сторон в случае превышения или уменьшения оговоренной в договоре площади более чем на 5 % не противоречит требованиям закона и права истца, как потребителя, не нарушает. При этом в данном случае действует принцип свободы договора. Истец, подписав договор, приняла на себя обязательства соблюдать его условия.

Учитывая указанные обстоятельства, даже исходя из расчета истца, и принимая разницу в площадях помещений, указанных в договоре и выписке из ЕГРН (0,83 кв.м), у ответчика не возникает обязанности по оплате разницы в площади, как не превышающей 5 % (4,1%).

Доводы истца о том, что согласно плана этажа, приложенного к договору, в квартире должны быть установлены: ванная, унитаз, раковина, эл.плита и мойка, суд отклонил как несостоятельные, поскольку согласно п. 5.1.2 Договора на участие в долевом строительстве N 15/19 от 16.09.2020 при передаче квартиры Дольщику предусмотрены работы по оборудованию электропроводки без установки электроприборов, установка сантехнического оборудования не входит в сумму договора и производится Дольщиками по своему усмотрению, самостоятельно и за свой счет после подписания акта приема-передачи квартиры в пользование.

Суд не нашел оснований для удовлетворения основных требований истца, не усмотрел фактов нарушения прав потребителя, производные от основных требований требования о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда суд также не удовлетворил.

Проверяя решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, дополнений к ней и отзыва на нее, судебная коллегия соглашается с принятым решением и с выводами суда первой инстанции, как соответствующими обстоятельствам дела и исследованным доказательствам, которым суд дал надлежащую оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ и не находит оснований для изменения или отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы и дополнений к ней, отзыва на нее, поскольку факт нарушения ответчиком прав истца, как потребителя услуг застройщика по договору участия в долевом строительстве квартиры не установлен и относимыми, допустимыми и достаточными доказательствами не подтвержден, тогда как общая площадь квартиры и ее стоимость как объекта долевого строительства верно исчислена судом в размере 21,2 кв.м, исходя из суммы жилой, подсобной площади и площади лоджии с понижающим коэффициентом 0,5, что образует несоответствие на 0,97 кв.м построенного объекта по площади от предусмотренной проектной площади по договору долевого участия (21,2 - 20,23), что не превышает оговоренное условиями п. 3,5 договора долевого участия 5% отклонение в площади построенного объекта по данным технической инвентаризации от предусмотренной в п. 1.1.2. проектной площади, которое оплате не подлежит.

В связи с изложенным, истцу за оплаченную в соответствии с условиями договора цену передан построенный объект долевого строительства большей площадью, а именно общей площадью 21,2 кв.м, включая жилую площадь 13,7 кв.м (по договору 13,51 кв.м), подсобную 5,7 кв.м и площадь лоджии 1,8 кв.м (фактически 3,6 кв.м с понижающим коэффициентом 0,5) вместо предусмотренной договором площади балкона 3,11 кв.м