Дата принятия: 22 марта 2021г.
Номер документа: 33-1537/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 марта 2021 года Дело N 33-1537/2021
Дело N 33-1537/2021
N 2-1403/2020 (72RS0021-01-2020-000962-87)
Апелляционное определение
г. Тюмень
22 марта 2021 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе
председательствующего
Плосковой И.В.,
судей
Пленкиной Е.А., Смоляковой Е.В.
при секретаре
Горбуновой А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области в лице директора Киселева А.В. на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 24 ноября 2020 г., которым постановлено:
"Исковое заявление Сидорова П.Ю. удовлетворить.
Признать договор уступки права аренды земельного участка от <.......> между Матрехиным (ошибочно указано Матрухиным) С.Н. и Сидоровым П.Ю. заключенным.
В удовлетворении встречного искового заявления Департамента имущественных отношений Тюменской области к Сидорову П.Ю., Матрехину С.Н. о признании недействительным договора переуступки права аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании самовольной постройкой индивидуального жилого дома, возложении обязанности осуществить снос индивидуального жилого дома - отказать".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Пленкиной Е.А., объяснения представителя ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области - Розановой М.С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения истца Сидорова П.Ю. и его представителя Григорьева Н.О., поддержавших возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия
установила:
Сидоров П.Ю. обратился в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании договора уступки права аренды на земельный участок заключенным. Требования мотивированы тем, что 25 августа 2016 г. между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и Матрехиным С.Н. (арендатор) был заключен договор <.......> аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 1 812 кв.м, расположенный по адресу: <.......> Участок предоставлялся для размещения индивидуальной жилой застройки. Согласно пункту 3.1.4 договора арендатор имеет право в пределах срока договора передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду без согласия арендодателя, при условии его уведомления. 15 апреля 2017 г. между Матрехиным С.Н. и Сидоровым П.Ю. был заключен договор уступки права аренды земельного участка. Матрехин С.Н. уведомил Департамент имущественных отношений Тюменской области о заключении договора уступки прав аренды земельного участка. 29 октября 2018 г. истец обратился к ответчику с требованием внести изменения в договор аренды <.......> в части арендатора на основании заключенного договора уступки прав аренды земельного участка между истцом и третьим лицом. 9 ноября 2018 г. Департамент имущественных отношений Тюменской области направил в адрес истца и Матрехина С.Н. письмо о том, что договор уступки прав аренды земельного участка от 15 апреля 2017 г. является недействительным. Истец указывал, что договор <.......> аренды земельного участка заключен с Матрехиным С.Н. как с единственным участником торгов, следовательно, аукцион признан несостоявшимся ввиду единственного принявшего участие в аукционе, Матрехин С.Н. не является победителем аукциона, договор аренды с ним заключен на основании пункта 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, запрет, установленный пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, к возникшим правоотношениям не применим. С момента заключения договора уступки истец оплачивает арендную плату за пользование арендуемым участком, 25 мая 2018 г. истцом было получено разрешение на строительство <.......>, на момент направления письма от 9 ноября 2018 г. Департаментом имущественных отношений Тюменской области в адрес Сидорова П.Ю. и Матрехина С.Н. о том, что договор уступки прав аренды земельного участка от 15 апреля 2017 г. является недействительным, у истца на земельном участке имелось строение, которое он возвел.
Ответчик Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в суд со встречным иском к Сидорову П.Ю. о признании недействительным договора переуступки права аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании самовольной постройкой индивидуального жилого дома, возложении обязанности осуществить снос индивидуального жилого дома. Требования мотивированы тем, что 7 апреля 2016 г. Департаментом имущественных отношений Тюменской области было принято решение <.......>-з-ТР о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером <.......> по адресу: <.......>, для размещения индивидуальной жилой застройки. В соответствии с протоколом от 22 июля 2016 г. о результатах аукциона между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и Матрехиным С.Н., как победителем аукциона, заключен договор аренды земельного участка от 25 августа 2016 г. <.......>. Во исполнение указанного договора земельный участок передан арендодателем по акту приема-передачи от 25 августа 2016 г., являющемуся приложением к договору аренды, 12 сентября 2016 г. договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тюменской области. Срок аренды определен по 24 августа 2036 г. 15 апреля 2017 г. Матрехин Н.А. заключил договор переуступки права аренды земельного участка с истцом, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Тюменской области 4 мая 2017 г. Письмом Департамента от 4 декабря 2017 г. <.......> Матрехину С.Н. было предложено заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в части исключения из договора пункта 3.1.4. Письмом от 9 ноября 2018 г. <.......> Департамент уведомил Сидорова П.Ю. и Матрехина С.Н. о недействительности совершенной сделки по переуступке права аренды земельного участка. Департамент указывал, что им приняты все меры для исправления юридической ошибки, допущенной при составлении договора аренды. Договор аренды земельного участка, как и договор переуступки права аренды земельного участка, заключены после вступления в законную силу ФЗ <.......> от 08.03.2015, ФЗ <.......> от 23.06.2014, соответственно, в период действия установленного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета. Считал, что индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <.......> является самовольной постройкой, поскольку создан на земельном участке, не предоставленном Сидорову П.Ю. в установленном законом порядке, и подлежит сносу осуществившим ее лицом.
Истец, ответчик по встречному иску (далее - истец) Сидоров П.Ю., его представитель Григорьев Н.О. в судебном заседании первоначальный иск поддержали в полном объеме по изложенным основаниям, встречные исковые требования не признали.
Представитель ответчика, истца по встречному иску (далее - ответчика) Департамента имущественных отношений Тюменской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, сведений о причинах неявки не представил.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области, третье лицо Матрехин С.Н. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, сведений о причинах неявки не представили.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласен ответчик Департамент имущественных отношений Тюменской области в лице директора Киселева А.В., в апелляционной жалобе просит об отмене решения суда первой инстанции и принятии нового решения по делу об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречных исковых требований. Указывает, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, решение принято с нарушением норм материального права, не применен закон, подлежащий применению. Ссылается на то, что принятие арендных платежей от Сидорова П.Ю. не свидетельствует о воле Департамента на сохранение договора переуступки, так как платность использования земли является одним из основных принципов земельного законодательства. По утверждению заявителя жалобы, о несогласии Департамента с договором переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка свидетельствует направление Департаментом письма от 4 декабря 2017 г. Матрехину С.Н. с предложением заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в части исключения из договора пункта 3.1.4. Считает, что вывод суда о том, что Департамент не выразил возражений относительно заключения договора переуступки прав аренды земельного участка, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, так как Департамент принял все возможные меры для исправления юридической ошибки, допущенной при составлении договора аренды. Полагает, что судом не принято во внимание, что договор аренды земельного участка от 25 августа 2016 г. заключен между Департаментом и Матрехиным С.Н. - победителем аукциона в соответствии с протоколом от 22 июля 2016 г. о результатах аукциона. Указывает, что произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить стороны договора. Считает, что выводы Департамента о ничтожности договора уступки права аренды земельного участка, несмотря на наличие в договоре аренды положений о возможности передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу без согласия арендатора при условии его уведомления, являются правильными ввиду прямого законодательного запрета перехода уступки такого права. По утверждению заявителя жалобы, индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <.......>, является самовольной постройкой, поскольку создан на земельном участке, не предоставленном Сидорову П.Ю., в обход законодательно установленным процедурам. В обоснование выраженной правовой позиции ссылается на судебную практику.
Истцом Сидоровым П.Ю. поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых истец, полагая решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие третьего лица Матрехина С.Н., представителя третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области, извещенных о времени и месте судебного заседания, не представивших сведений о причинах неявки.
Заслушав объяснения истца, его представителя, представителя ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия оснований для отмены либо изменения решения суда в апелляционном порядке не находит.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона <.......> на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <.......>, от 22 июля 2016 г., победителем аукциона признан Матрехин С.Н. (л.д.66-67).
25 августа 2016 г. между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и Матрехиным С.Н. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка <.......>, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, с кадастровым номером <.......>, площадью 1 812 кв.м, расположенный по адресу: <.......> для размещения индивидуальной жилой застройки (пункт 1.3 договора) (л.д.11-14).
В соответствии с пунктом 3.1.4 арендатор имеет право в пределах срока договора передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду без согласия арендодателя, при условии его уведомления.
Стороны также определилисрок действия договора в период с 25 августа 2016 г. по 24 августа 2036 г. (пункт 6.2 договора).
15 апреля 2017 г. между Матрехиным С.Н. (арендатор) и Сидоровым П.Ю. (правопреемник) заключен договор уступки права аренды земельного участка, согласно которому арендатор уступает правопреемнику принадлежащее ему право аренды земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью 1 812 кв.м, расположенного по адресу: <.......>
В письме Департамента имущественных отношений Тюменской области от 4 декабря 2017 г. <.......> Матрехину С.Н. было предложено заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в части исключения из договора пункта 3.1.4.
В соответствии с выпиской из ЕГРН арендатором земельного участка с кадастровым номером <.......> является Сидоров П.Ю. (л.д.43-53).
25 мая 2018 г. Сидоров П.Ю. получил разрешение на строительство индивидуального жилого дома N <.......>, выданное администрацией Тюменского муниципального района.
В обоснование иска Сидоров П.Ю. ссылался на обстоятельства возведения на земельном участке жилого дома, что подтверждается представленными в дело фотоматериалами и в ходе производства по делу не оспаривалось.
Как следует из материалов дела, 29 октября 2018 г. Сидоров П.Ю. обратился в Департамент имущественных отношений Тюменской области с заявлением о внесении изменений в договор аренды <.......> в части арендатора на основании заключенного договора уступки права аренды земельного участка от 15 апреля 2017 г.
Письмом от 9 ноября 2018 г. <.......> в ответ на заявление от 29 октября 2018 г. Департамент уведомил Сидорова П.Ю. и Матрехина С.Н. о недействительности совершенной сделки по переуступке права аренды земельного участка.
Разрешая спор, руководствуясь статьями 166, 168, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что Департамент имущественных отношений Тюменской области, принимая арендные платежи Сидорова П.Ю., проявил свою волю на сохранение договора уступки, длительное время не оспаривал договор уступки права требования, следовательно, в силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе заявлять о недействительности договора уступки. Поскольку договор уступки права аренды земельного участка недействительным не признан, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания построенного истцом жилого дома самовольной постройкой, а также возложении обязанности осуществить снос индивидуального жилого дома и наличии оснований о признании договора уступки права аренды земельного участка от 15 апреля 2017 г. заключенным.
Судебная коллегия оснований для отмены оспариваемого решения суда по доводам апелляционной жалобы ответчика не находит, отмечая следующее.
Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В целях реализации указанного выше правового принципа пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений закона, под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия. Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.
Оценивая действия сторон спора на предмет их добросовестности, судебная коллегия принимает во внимание, что администрацией Тюменского муниципального района было выдано разрешение на строительство жилого дома на спорном земельном участке, жилой дом истцом возведен, истец не мог предполагать о наличии возражений со стороны Департамента относительно уступки права аренды на земельный участок. Более того, договор аренды, заключенный между Департаментом и Матрехиным С.Н., содержал возможность уступки права аренды арендатором, запрет на регистрацию договора уступки права аренды Департаментом объявлен не был, с требованиями о признании недействительным договора уступки права аренды Департамент вплоть до предъявления иска Сидорова П.Ю. не обращался.
Бремя содержания имущества лежит на собственнике, следовательно, Департамент не мог не знать, что на участке ведется строительство, действий по приостановлению строительства жилого дома не предпринял, принимал арендные платежи, на что правомерно указано судом первой инстанции, жилой дом возведен истцом в период действия договора аренды при наличии выданного разрешения на строительство и вопреки доводам апелляционной жалобы не отвечает признакам самовольной постройки, сведения о Сидорове П.Ю. как арендаторе земельного участка внесены в ЕГРН и являются актуальными. При этом, цель предоставления земельного участка в аренду - строительство индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений - достигнута.
В соответствии с пунктом 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
Что касается доводов о наличии запрета, предусмотренного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25 августа 2016 г., то такие доводы основаны на ошибочном истолковании положений материального закона.
В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.
Подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в частности, в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что спорный участок имеет вид разрешенного использования: "для размещения индивидуальной жилой застройки", пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации применению к возникшим правоотношениям не подлежит.
Ссылки в апелляционной жалобе на направление Департаментом в адрес истца и Матрехина С.Н. уведомления о несогласии с переходом прав арендатора, а также проекта соглашения об исключении из договора аренды пункта 3.1.4, предусматривающего возможность уступки права аренды, отмену обжалуемого решения не влекут.
Ссылки в апелляционной жалобе на иную судебную практику рассмотрения аналогичных споров не могут быть приняты во внимание, поскольку при рассмотрении данного спора установлены иные фактические обстоятельства, имеющие правовое значение для дела. В каждом конкретном случае суд устанавливает фактические обстоятельства дела и применяет нормы права к установленным обстоятельствам с учетом представленных доказательств.
В силу изложенного, доводы апелляционной жалобы выводов суда о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска не опровергают, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены правильного по существу решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Тюменского районного суда Тюменской области от 24 ноября 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Департамента имущественных отношений Тюменской области - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи коллегии
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
