Определение Судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 мая 2021 года Дело N 33-1531/2021

17 мая 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Москалёвой Е.В.,

судей Малыка В.Н., Степановой Н.Н.,

при секретаре Капыриной Л.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке дело по апелляционной жалобе ответчика Месропяна Рафаела Альбертовича на решение Левобережного районного суда г. Липецка от 17 февраля 2021 года, которым постановлено:

"Взыскать с Месропяна Рафаела Альбертовича в пользу индивидуального предпринимателя Шелкового Виктора Алексеевича задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого здания от 27.01.2020 года, заключенному между индивидуальным предпринимателем Шелковым Виктором Алексеевичем и ООО "Интернейшнл Менеджмент Компани Отель Групп" в лице генерального директора Месропяна Рафаела Альбертовича, за период с 27.01.2020 года по 14.03.2020 года в размере 982588 (девятьсот восемьдесят две тысячи пятьсот восемьдесят восемь) рублей 32 копейки.

Взыскать с Месропяна Рафаела Альбертовича в пользу индивидуального предпринимателя Шелкового Виктора Алексеевича задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого здания от 27.01.2020 года, заключенному между индивидуальным предпринимателем Шелковым Виктором Алексеевичем и ООО "Интернейшнл Менеджмент Компани Отель Групп" в лице генерального директора Месропяна Рафаела Альбертовича, за период с 15.03.2020 года по 02.04.2020 года в размере 388941 (триста восемьдесят восемь тысяч девятьсот сорок один) рубль 21 копейка (в отношении данной суммы в соответствии с п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 года N 439, предоставлена отсрочка на срок до 01.10.2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях: а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021годаи не позднее 01.10.2023годапоэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды; б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020года).

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.

Взыскать с Месропяна Рафаела Альбертовича в пользу индивидуального предпринимателя Шелкового Виктора Алексеевича государственную пошлину в размере 15057 (пятнадцать тысяч пятьдесят семь) рублей 65 копеек"

Заслушав доклад судьи Малыка В.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ИП Шелковый В.А. обратился в суд с иском к Месропяну Р.А. о взыскании задолженности по договору аренды.

В обоснование требований указывал, что 27 января 2020 года между ИП Шелковым В.А. и ООО "Интернейшнл Менеджмент Компани Отель Групп" в лице генерального директора Месропяна Р.А. (ответчика) был заключен договор аренды нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 3 680 кв.м., кадастровый номер N, а также земельного участка по тому же адресу, на котором расположено вышеуказанное нежилое здание, площадью 1 438 кв.м., кадастровый номер N со сроком аренды на 5 лет, договор действует с даты подписания и по 31 декабря 2024 года. Также, 27 января 2020 года между ИП Шелковым В.А. и Месропяном Р.А. заключен договор поручительства по договору аренды нежилого здания от 27 января 2020 года, согласно которого последний принял на себя обязательства в солидарном порядке отвечать перед истцом за исполнение арендатором всех его обязательств по договору аренды нежилого здания от 27 января 2020 года. В соответствии с актом приема-передачи от 1 февраля 2020 года, истец передал ООО "Интернейшнл Менеджмент Компани Отель Групп", а общество приняло указанное в договоре аренды недвижимое имущество. Истцом надлежащим образом были исполнены обязательства по договору аренды, объекты недвижимости в рамках данного договора переданы ООО "Интернейшнл Менеджмент Компани Отель Групп", однако со стороны последнего имело место нарушение обязательств, принятых им по договору, а именно: п. 5.4.3.1, п. 5.4.5, п. 5.4.14, п. 5.4.23, п. 4.2 договора аренды. В связи с тем, что со стороны ООО "Интернейшнл Менеджмент Компани Отель Групп" были допущены многочисленные вышеуказанные нарушения условий договора, истцом 26 марта 2020 года в его адрес направлено уведомление об одностороннем расторжении договора аренды на основании п.п. "а", "в", "г" п. 9.2. договора аренды с приложением акта приема-передачи (возврата) нежилого здания. Также указанное уведомление об одностороннем расторжении договора аренды было направлено по месту регистрации ответчика Месропяна Р.А. Уведомление о расторжении договора, направленное истцом по адресу ответчика, получено им 31 марта 2020 года, а письмо, направленное ООО "Интернейшнл Менеджмент Компани Отель Групп", с 3 апреля 2020 года находилось в соответствующем почтовом отделении. В соответствии с п. 9.4. договора аренды он считается расторгнутым с даты получения соответствующего уведомления о расторжении или начиная с 7-го календарного дня с даты направления уведомления о расторжении в случае уклонения адресата от получения почтового отправления. Таким образом, арендные правоотношения между истцом и ООО "Интернейшнл Менеджмент Компани Отель Групп" были прекращены с 2 апреля 2020 года, однако до настоящего времени никакого ответа в адрес истца со стороны ООО "Интернейшнл Менеджмент Компани Отель Групп" не поступало, акт приема - передачи (возврата) здания со стороны ООО "Интернейшнл Менеджмент Компани Отель Групп" не подписан и не возвращен. В соответствии с п. 4.1.1 договора аренды, арендная плата за первый год аренды составляет 6960000 рублей, т.е. 20470 рублей 59 копеек в день. Истец просил взыскать с ответчика в свою пользу сумму основного долга по договору аренды за период с 27 января 2020 года по 2 апреля 2020 года в размере 1371529 рублей 53 копеек и неустойку за период с 2 апреля 2020 года по 24 июля 2020 года в размере 22727 рублей 66 копеек.

Представитель 3-го лица ООО "Интернейшнл Менеджмент Компани Отель Групп" возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что деятельность ООО "Интернейшнл Менеджмент Компани Отель Групп" относится к отрасли, наиболее пострадавшей от коронавируса, в связи с чем, начисление арендной платы по договору аренды с 15 марта 2020 года - даты введения на территории Краснодарского края режима повышенной готовности в связи с новой коронавирусной инфекцией (COVID-19) недопустимо. Также указал, что пандемия исключает возможность взыскания с лица, относящегося к отрасли, наиболее пострадавшей от коронавируса, неустоек, штрафов и процентов по ст. 395 ГК РФ.

Ответчик Месропян Р.А. в судебное заседание также не явился, о дате и времени его проведения извещался надлежащим образом, о причине неявки не уведомил.

Суд постановилрешение, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе ответчик Месропян Р.А. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. Ссылался на то, что выводы в решении суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Изучив материалы дела, проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебного решения.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

С учетом положений ст.ст. 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.

Как указано в ст.ст. 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 361 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

В соответствии со ст.363 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Согласно ст.323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом первой инстанции, Месропян С.А. является генеральным директором ООО "Интернейшнл Менеджмент Компани Отель Групп". Шелковый В.А., с 23 января 2020 года является действующим индивидуальным предпринимателем.

Между истцом ИП Шелковым В.А. (арендодатель) и ООО "Интернейшнл Менеджмент Компани Отель Групп" в лице генерального директора Месропяна Р.А. (арендатор) 27 января 2020 года заключен договор аренды нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 3 680 кв.м., кадастровый номер N, а также земельного участка по тому же адресу, на котором расположено вышеуказанное нежилое здание, площадью 1 438 кв.м., кадастровый номер N, со сроком аренды на 5 лет, при этом договор действует с даты подписания и по 31 декабря 2024 года.

27 января 2020 года между истцом ИП Шелковым В.А. и ответчиком Месропяном Р.А. заключен договор поручительства по договору аренды нежилого здания от 27 января 2020 года, согласно которому последний принял на себя обязательства в солидарном порядке отвечать перед истцом за исполнение арендатором всех его обязательств по договору аренды нежилого здания от 27 января 2020 года.

Как следует из акта приема-передачи от 1 февраля 2020 года, истец передал ООО "Интернейшнл Менеджмент Компани Отель Групп", а данное общество приняло указанное в договоре аренды недвижимое имущество.

В п. 4.1.1 договора аренды указано, что арендная плата за первый год аренды (с 27 января 2020 года по 31 декабря 2020 года) составляет 6 960 000 рублей. Арендная плата за второй год аренды (с 1 января 2021 года по 31 декабря 2021 года) составляет 7 482 000 рублей (п. 4.1.2 договора).

Договором аренды на ответчика возложены обязанности:

- п. 5.4.3.1 договора аренды предусмотрено, что не позднее 60 дней с даты заключения договора ООО "Интернейшнл Менеджмент Компани Отель Групп" обязано переоформить на себя договоры с ресурсоснабжающими организациями, на поставку энергоснабжения, воды, водоотведение, вывоз отходов и иные;

- п. 5.4.5 договора аренды указывает на обязательство ООО "Интернейшнл Менеджмент Компани Отель Групп" соблюдать противопожарные, технические, санитарные и иные нормативные требования, предъявляемые к пользованию зданием, не допускать ухудшения состояния зданий свыше естественного износа, обеспечивать надлежащую эксплуатацию лифтов, пожарной и иной сигнализации;

- п. 5.4.14 договора аренды содержит положения о том, что ООО "Интернейшнл Менеджмент Компани Отель Групп" обязано за свой счет оборудовать здание средствами защиты от несанкционированного проникновения посторонних лиц, а также организовать, при необходимости, круглосуточную охрану;

- п. 5.4.23 договора аренды указывает на то, что ООО "Интернейшнл Менеджмент Компани Отель Групп" обязано в срок до 1 марта 2020 года произвести страхование гражданской ответственности перед третьими лицами при эксплуатации передаваемого в аренду недвижимого имущества на весь срок аренды на общую сумму не менее 2000 000 рублей на один страховой случай с общей суммой страховой выплаты 10000 000 рублей;

- п. 4.2 договора аренды предусматривает, что сумма арендной платы не включает расходы (затраты) по оплате коммунальных (горячая вода, холодная вода, отопление, канализация, электричество) и эксплуатационных услуг, которые уплачиваются арендатором на основании договоров, заключенных с ресурсоснабжающими организациями.

Перечисленные пункты договора аренды ООО "Интернейшнл Менеджмент Компани Отель Групп" не соблюдались.

Согласно п. 9.2 договора по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае, если арендатор: а) при пользовании зданием существенно нарушает условия договора либо имеют место неоднократные нарушения им договора; б) более двух раз подряд за период действия в течение установленного договором срока платежа не вносит арендную плату либо допускает однократную просрочку во внесении арендной платы более чем на 20 календарных дней; в) не исполняет обязанности по обеспечению сохранности здания и имущества, переданного по акту приема - передачи; г) не заключил в установленный срок договоры с ресурсоснабжающими организациями либо не оплатил коммунальные платежи более двух месяцев в период действия договора.

В связи с нарушением ООО "Интернейшнл Менеджмент Компани Отель Групп" условий договора аренды истцом 26 марта 2020 года данному обществу по адресу его места нахождения было направлено уведомление об одностороннем расторжении договора аренды на основании п.п. "а", "в", "г" п. 9.2. договора аренды с приложением акта приема-передачи (возврата) нежилого здания. Также указанное уведомление об одностороннем расторжении договора аренды было направлено и по адресу регистрации ответчика Месропяна Р.А.

Уведомление об одностороннем расторжении договора аренды от 26 марта 2020 года, направленное истцом на имя ООО "Интернейшнл Менеджмент Компани Отель Групп" с 3 апреля 2020 года находилось в соответствующем почтовом отделении и было возвращено почтовой службой обратно отправителю ИП Шелковому В.А. 9 июня 2020 года, а уведомление о расторжении договора, направленное истцом по адресу Месропяна Р.А., получено им 31 марта 2020 года.

В соответствии с п. 9.4. договора аренды в случаях, предусмотренных п. 9.2, п. 9.3 договора, сторона, намеревающаяся расторгнуть договор, обязана направить письменное уведомление с требованием о расторжении договора в одностороннем порядке, при этом договор считается расторгнутым с даты получения соответствующего уведомления стороной либо в случае уклонения стороны от получения указанного уведомления или иных обстоятельств, делающих невозможным его получение стороной, в течение 7-ми календарных дней с даты направления стороной письменного уведомления по почте.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд пришёл к обоснованному выводу о том, что вышеуказанный договор аренды считается расторгнутым 2 апреля 2020 года.

28 мая 2020 года стороной истца на имя ответчика и 3-го лица направлена претензия с требованием о погашении задолженности по арендной плате в размере 1371529 рублей 53 копеек. Ответчиком Месропяном Р.А. претензия была получена 6 июня 2020 года, претензия на имя 3-го лица ООО "Интернейшнл Менеджмент Компани Отель Групп" с 1 июня 2020 года находилась в соответствующем почтовом отделении и была возвращена почтовой службой обратно отправителю ИП Шелковому В.А. 31 июля 2020 года, что подтверждается уведомлением о вручении, отчетом об отслеживании почтового отправления с сайта АО "Почта России".

Разрешая спор, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных ИП Шелковым В.А. требований в части взыскания задолженности по арендной плате, поскольку обязанность по её оплате установлена договором аренды.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласна.

Из представленного стороной истца расчета усматривается, что задолженность перед истцом по арендным платежам по договору аренды за период с 27 января 2020 года по 2 апреля 2020 года составляет 1371 529 рублей 53 копейки.

В силу ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Федерального закона от 01.04.2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций") решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера, а не освобождения от уплаты арендных платежей в полном размере.

В соответствии с вопросом N 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30 апреля 2020 года, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (п. 3 ст. 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных п. 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (ст. 10, п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года N 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

Так, в соответствии с п. 1 данных Требований от 3 апреля 2020 года N 439 отсрочка предоставляется организациям и индивидуальным предпринимателям, которые осуществляют деятельность в отраслях в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, при этом перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года N 434.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимости, находящейся в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (п. 2 Требований от 03.04.2020 года N 439).