Определение Судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 июня 2021 года Дело N 33-1530/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего Швецовой Н.Л.,

судей Фирсовой И.В., Клоковой Н.В.,

при секретаре Яблоковой О.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 17 июня 2021 года в городе Владимире дело по апелляционным жалобам Гасымовой И. Рагим кызы и Куликовой О. М. на решение Суздальского районного суда Владимирской области от 14 декабря 2020 года.

Заслушав доклад судьи Клоковой Н.В., выслушав представителей истца Гасымовой И.Р.к. - Мохорева М.И., Одинцова Р.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Саакяна А.Г. -Давыдяна С.Д., полагавшего решение суда законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы -несостоятельными, судебная коллегия

установила:

Гасымова И.Р.к., обратилась в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Саакяну А.Г. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска, поддержанного в ходе судебного разбирательства её представителем Одинцовым Р.А., действующим на основании доверенности, указала, что вступившим в законную силу решением Суздальского районного суда Владимирской области от 6 мая 2019 года в ее пользу взысканы денежные средства в сумме 6 260 916 руб. 66 коп. На основании данного решения ОСП Суздальского района УФССП России по Владимирской области возбуждено исполнительное производство, в рамках которого наложен арест на принадлежащую ответчику квартиру, расположенную по адресу: ****. Данное имущество передано на торги. Поскольку повторные торги признаны несостоявшимися, нереализованное имущество (указанная выше квартира) передано ей. Однако, регистрационные действия приостановлены в связи с наличием обеспечительных мер, принятых определением Суздальского районного суда Владимирской области от 31 января 2020 года, а также ввиду наличия правопритязаний третьих лиц, а именно, указанная квартира отчуждена ответчиком 3 июня 2020 года. Ссылаясь в качестве правового обоснования заявленных требований на статьи 166, 171.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагала отчуждение Саакяном А.Г. квартиры незаконным в связи с наличием запрета на ее отчуждение. Просила суд признать недействительным договор купли-продажи спорной квартиры от 3 июня 2020 года, применить последствия недействительности сделки - прекратить государственную регистрацию прав по заявлению Войналович Ю.В. и Саакяна А.Г. N ****.

Определением от 10 августа 2020 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена Войналович Ю.В., которая с заявленными Гасымовой И.Р. не согласилась, обратилась с встречным исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Саакяну А.Г., Гасымовой И.Р.к., ОСП Суздальского района УФССП России по **** о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ****, и отмене запрета на совершение регистрационных действий.

В обоснование встречного иска указала, что 3 июня 2020 года между ней и Саакяном А.Г. во исполнение предварительного договора купли-продажи от **** заключен основной договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером ****, расположенной по адресу: ****. Зарегистрировать за собой право собственности на указанную квартиру она не имеет возможности по причине наличия обременений, внесенных в ЕГРН. О том, что в отношении квартиры имеются обременения, и о том, что продавец квартиры является должником по исполнительному производству, ей не было известно. Договор купли-продажи был исполнен сторонами до регистрации обременений.

Определениями суда от 15 сентября 2020 года к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску привлечено УФССП России по Владимирской области, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика по встречному иску - Гасымов О.Т.о., Куликова О.М., Годзина Л.В.

Истец (ответчик по встречному иску) Гасымова И.Р.к., извещенная надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, обеспечив явку представителя Одинцова Р.А., который иск Гасымовой И.Р.к. поддержал, против удовлетворения встречного иска возражал.

Ответчик (истец по встречному иску) Войналович Ю.В., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. В ранее состоявшемся судебном заседании поддержала встречный иск, возражала относительно исковых требований Гасымовой И.Р.к.

В письменных пояснениях по делу представитель ответчика указал, что покупатель по предварительному договору купли-продажи обязательства по внесению платы за приобретаемую квартиру исполнил, возможность заключения с ним основного договора купли-продажи не имелось, поскольку **** умер. Полагал, что поскольку Саакян А.Г., как правопреемник ****., намерен исполнить обязательства по передаче квартиры, требования Войналович Ю.В. подлежат удовлетворению.

Ответчик (по первоначальному и встречному искам) Саакян А.Г., извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в ранее состоявшемся судебном заседании возражал против исковых требований Гасымовой И.Р.к., полагал обоснованными требования Войналович Ю.В.

Третье лицо по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) - судебный пристав исполнитель ОСП Суздальского района УФССП России по Владимирской области Шитова Т.А. в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. Представила письменный отзыв, в котором указала, что в ОСП Суздальского района УФССП России по Владимирской области находится на исполнении исполнительное производство **** **** в отношении Саакяна А.Г., взыскателем по которому является Гасымова И.Р.к. с предметом исполнения: запретить Управлению Росреестра по Владимирской области совершать регистрационные действия перехода права собственности на имущество, принадлежащее Саакяну А.Г. в размере суммы заявленных требований 6 260 916 руб. 66 коп. На исполнении в ОСП Суздальского района УФССП России по Владимирской области в отношении Саакяна А.Г. возбуждено 50 исполнительных производств. Сумма задолженности по сводному исполнительному производству ****-СД составляет: основной долг 10 687 236 руб. 44 коп., исполнительский сбор 1 035 174 руб. 43 коп. На основании статей 12, 68 Федерального закона Российской Федерации N 229-ФЗ от 02 октября 2007 года "Об исполнительном производстве" в рамках исполнительного производства **** ею было вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации. Согласно выписке из ЕГРН право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за должником Саакяном А.Г. В рамках сводного исполнительного производства 31 января 2020 года на спорную квартиру наложен арест. От должника Саакяна А.Г. не поступало каких-либо заявлений или ходатайств о приостановлении исполнительных производств в связи с заключенными ранее предварительными договорами купли-продажи имущества. В соответствии со статьей 75 Федерального закона Российской Федерации "Об исполнительном производстве" в рамках исполнительного производства взыскание может быть обращено на имущество должника. 02 июля 2020 года по акту передачи нереализованного имущества должника **** передана взыскателю по исполнительному производству Гасымовой И.Р.к. в счет погашения долга.

Третьи лица Гасымов О.Т.о., Куликова О.М., Годзина Л.В., представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили.

Решением Суздальского районного суда Владимирской области от

14 декабря 2020 года встречное исковое заявление Войналович Ю. В. к Саакяну А. Г., Гасымовой И. Рагим кызы, Отделу судебных приставов Суздальского района Управления Федеральной службы судебных приставов России по Владимирской области, Управлению Федеральной службы судебных приставов России по Владимирской области о признании права собственности на квартиру, отмене запрета на совершение регистрационных действий удовлетворено.

За Войналович Ю. В. признано право собственности на квартиру, площадью **** кв.м с кадастровым номером **** расположенную по адресу: ****.

Прекращены ограничения (обременения) квартиры площадью **** кв.м с кадастровым номером ****, расположенной по адресу: **** виде запретов на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи о государственной регистрации: от **** ****; от ****, ****; от ****, ****; от ****

**** от ****, **** от ****, **** от **** **** от ****, ****.

Указано, что решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

С Саакяна А. Г. в пользу Войналович Ю. В. в возврат государственной пошлины взысканы денежные средства в сумме 20 850 руб.

В удовлетворении искового заявления Гасымовой И. Рагим кызы к Саакяну А. Г., Войналович Ю. В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки отказано.

Постановлено, что по вступлении в законную силу настоящего решения отменены меры по обеспечению иска, принятые определением Суздальского районного суда Владимирской области от 28 июля 2020 года в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области совершать регистрационные действия по переходу права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ****, кадастровый ****.

В апелляционной жалобе Гасымова И.Р. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении первоначального иска и отклонении встречных исковых требований Войналович Ю.В.

В обоснование жалобы ссылается на то, что в действиях Войналович Ю.В. по заключению основного договора купли-продажи имеется злоупотребление правом. Как добросовестный приобретатель она должна была проверить отсутствие обременений на спорную квартиру, осуществить своевременную регистрацию права собственности на квартиру после ввода дома в эксплуатацию, корректно согласовать предмет сделки, как существенное условие договора. Ответчик Саакян А.Г. не сообщил судебным приставам о наличии притязаний третьих лиц на данное имущество. Полагает, что сделка является недействительной на основании положений статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившееся в не привлечении к участию в деле всех взыскателей сводного исполнительного производства.

В апелляционной жалобе Куликова О.М. просит отменить решение суда и принять по делу новое решение, удовлетворив иск Гасымовой И.Р.

В обоснование жалобы ссылается на то, что обязательства сторон Войналович Ю.В. и ****., вытекающие из предварительного договора, прекращены после 1 квартала 2016 года. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие их намерение заключить основной договор. Полагает вывод суда о том, что предварительный договор имеет юридическое значение для рассмотрения иска Войналович Ю.В. необоснованным. Вывод суда о том, что права ****. перешли к Саакяну А.Г. полагает необоснованным, поскольку последний является не единственным наследником, в связи с чем, не вправе распоряжаться наследственным имуществом.

Определением от 24 мая 2021 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, взыскатели по сводному исполнительному производству Абибулаев Д.С, Коростелева Е.Н., Хамрина М.К., УФК по Владимирской области, ГИБДД УМВД России по г. Владимиру привлечены к участию в деле в качестве ответчиков по встречному иску, Шенаева Э.Г., являющаяся наследником **** привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец (ответчик по встречному иску) Гасымова И.Р.к, ответчик Саакян А.Г., ответчик (истец по встречному иску) - Войналович Ю.В., ответчики по встречному иску - Абибулаев Д.С., Коростелева Е.Н., Хамрина М.К., представители ответчиков УФК по Владимирской области, ГИБДД УМВД России по г. Владимиру, представитель третьего лица (ответчика по встречному иску) ОСП Суздальского района УФССП России по Владимирской области, представитель ответчика по встречному иску УФССП России по Владимирской области, представитель третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Владимирской области, третьи лица Куликова О.М., Годзина Л.В., Гасымов О.Т.о, Шенаева Э.Г., извещавшиеся надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, истец (ответчик по встречному иску) Гасымова И.Р.к., ответчик Саакян А.Г. обеспечили явку своих представителей. При таких обстоятельствах судебная коллегия, на основании положений ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене, ввиду нарушения судом первой инстанции норм процессуального права (пункт 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Рассмотрев дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что **** осуществлял строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: ****, с привлечением средств граждан.

Из информации, предоставленной департаментом архитектуры и строительства Владимирской области, следует, что застройщиком было заключено 33 предварительных договора купли-продажи (л.д. ****

27 марта 2014 года между Саакяном Г.А., от имени которого на основании доверенности **** от 23 июля 2013 года действовал Саакян А.Г., (продавец) и Войналович Ю.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи двухуровневой квартиры, ориентировочной проектной площадью **** кв.м (**** кв.м - первый уровень, **** кв.м - второй уровень), строительный ****, расположенной на третьем этаже строящегося дома, находящегося на земельном участке, примерно в 40 метрах по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ****, которая будет построена продавцом в срок до 1 квартала 2016 года.

Из условий предварительного договора купли-продажи от 27 марта 2014 года, содержащихся в пункте 1.2, следует, что покупатель обязуется купить у продавца, а продавец обязуется продать покупателю квартиру, указанную в пункте 1.1 договора путем заключения договора купли-продажи (основного договора) после государственной регистрации права собственности продавца на нее в срок до 1 квартала 2016 года за 2 530 000 руб.

Сторонами договора определено, что допускается расхождение проектной общей площади квартиры с фактическими данными по результатам технической инвентаризации после завершения строительства жилого дома и принимают данные технической инвентаризации (пункт 2.1).

Из содержания пункта 3.1 договора следует, что покупатель внес продавцу денежные средства в размере 2 530 000 руб. в момент подписания договора (л.д. ****

Факт передачи денежных средств в размере 2 530 000 руб. продавцу покупателем по данному договору подтверждается распиской Саакяна А.Г., действующего от имени Саакяна Г.А. на основании нотариально удостоверенной доверенности от 23 июля 2013 года (л.д. ****

31 декабря 2014 года **** умер, что подтверждается записью акта о смерти **** от ****, составленной отделом ЗАГС администрации города Владимира Владимирской области (л.д. ****

Наследниками, принявшими наследство, открывшееся после смерти Саакяна Г.А., являются в равных долях, его дети: Саакян А. Г., Шенаева Э. Г., что объективно подтверждается сообщением нотариуса **** от 20 октября 2020 года (л.д. ****

Из сообщения нотариуса также следует, что наследникам выданы свидетельства о праве на наследство по завещанию в равных долях (по ? доле каждому), в том числе на земельный участок, площадью **** кв.м, с кадастровым номером ****, находящийся по адресу: ****-а на землях населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные 5-этажные жилые дома; земельный участок площадью **** кв.м, с кадастровым номером ****, находящийся по адресу: ****, на землях населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные 5-этажные жилые дома.

6 декабря 2018 года администрацией Суздальского района Владимирской области Саакяну А.Г. выдано разрешение N**** на ввод объекта в эксплуатацию, а именно, многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: **** находящегося на земельном участке с кадастровым номером: ****, площадью **** кв.м (л.д. ****

Постановлением администрации муниципального образования **** **** от 11 июля 2019 года многоквартирному жилому дому с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., расположенному на земельном участке с кадастровым номером ****, присвоен почтовый адрес: ****А. Жилым помещениям (квартирам с 1 по 33), расположенным в данном многоквартирном доме, присвоены соответствующие адреса (л.д. ****

Дополнительным соглашением **** от 29 июня 2018 года к предварительному договору купли-продажи от 27 марта 2014 года, заключенным между Саакяном А.Г. и Войналович Ю.В., в связи с изменением технического плана здания изменен строительный номер квартиры с ****. А также Саакян А.Г. гарантировал исполнение обязательств перед Войналович Ю.В. по предварительному договору купли-продажи от 27 марта 2014 года, принятых им от **** (л.д. ****

01 марта 2019 года за Саакяном А. Г. зарегистрировано право собственности на **** (л.д. ****). 3 июня 2020 года между Саакяном А.Г. (продавец) и Войналович Ю.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю за плату, а покупатель - принять в собственность квартиру, площадью **** кв.м, расположенную по адресу: ****, кадастровый **** (л.д. ****

Из условий данного договора следует, что цена квартиры составляет 2 530 000 руб., которая является окончательной и изменению не подлежит. При этом указано на исполнение покупателем обязательств по оплате в полном объеме (пункты 2.1, 2.2).

В тот же день Саакяном А.Г. и Войналович Ю.В. составлен передаточный акт, по которому Саакян А.Г. передал Войналович Ю.В. квартиру, и зафиксировано отсутствие претензий сторон друг к другу (л.д. ****

Переход права собственности не зарегистрирован, 9 июня 2020 года Войналович Ю.В. и Саакян А.Г. уведомлены о приостановлении государственной регистрации перехода права и права собственности, в связи с наличием запрета на совершение регистрационных действий в отношении данного объекта недвижимости (л.д. ****

В процессе рассмотрения спора также установлено, что решением Суздальского районного суда Владимирской области от 05 июня 2019 года, вступившим в законную силу, с Саакяна А.Г. в пользу Гасымовой И.Р.к. взыскана задолженность по договору займа в сумме 6 000 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 253 561 руб. и в возврат государственной пошлины 39 458 руб. 60 коп. (л.д. ****

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Суздальского района УФССП России по Владимирской области от 24 октября 2019 года на основании исполнительного листа ФС **** от 08 октября 2019 года, выданного Суздальским районным судом Владимирской области на основании указанного выше судебного постановления, в отношении должника Саакяна А.Г. возбуждено исполнительное производство, взыскателем по которому является Гасымова И.Р.к., предмет исполнения: иные взыскания имущественного характера в пользу физических и юридических лиц в размере 6 293 020 руб. 24 коп (л.д. ****

Указанное исполнительное производство в дальнейшем присоединено к сводному исполнительному производству **** находящемуся на исполнении в ОСП Суздальского района УФССП России по Владимирской области в отношении должника Саакяна А.Г.(л.д. ****

Из материалов сводного исполнительного производства следует, что судебным приставом-исполнителем в ходе исполнительного производства на имущество должника Саакяна А.Г. накладывался арест, устанавливался запрет на совершение регистрационных действий в отношении принадлежащего ему имущества.

Из письма филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области от 26 ноября 2020 года следует, что по сведениям ЕГРН в отношении ****А по **** по состоянию на 3 июня 2020 года зарегистрированы следующие ограничения (обременения):

- запрет регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества на основании постановления от 7 мая 2019 года ****-ИП ОСП Суздальского района УФССП России по Владимирской области (регистрационная запись: **** от 13 мая 2019 года);

- запрет регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества на основании постановления ОСП Суздальского района УФССП России по Владимирской области от 20 июня 2019 года ****-ИП (регистрационная запись **** 24 июня 2019 года);

- запрет регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества на основании постановления ОСП Суздальского района УФССП России по Владимирской области от 31 июля 2019 года ****-ИП (регистрационная запись от 2 августа 2019 года ****);

- запрет регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества на основании постановления ОСП Суздальского района УФССП России по Владимирской области от 31 июля 2019 года ****-ИП (регистрационная запись от 02 августа 2019 года ****);