Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 22 июня 2020 года №33-1523/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 июня 2020 года Дело N 33-1523/2020
Судья Дандарова А.А.
УИД 04RS0018-01-2019-006969-11
поступило 25 марта 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего судьи Кушнаревой И.К.,
судей коллегии Мирзаевой И.И., Чупошева Е.Н.,
при секретаре Абзаевой В.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Урбанова Алексея Андреевича к МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" о взыскании убытков, по апелляционным жалобам представителя истца Урбанова А.А. по доверенности Старковой Ю.А., ответчика МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 27 января 2020 года, которым иск Урбанова А.А. удовлетворен частично, с МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" в пользу Урбанова А.А. взысканы убытки в сумме 91 111,15 руб.
Заслушав доклад судьи Кушнаревой И.К., ознакомившись с материалами дела и доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Урбанов А.А. обратился в суд с иском к МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" (далее - Комитет), в котором с учетом уменьшения требований, просил взыскать с ответчика убытки в размере 263 537,03 руб.; расходы, понесенные для получения санитарно-эпидемиологического заключения в размере 7 034,5 руб., расходы по оплате нотариальных услуг в размере 2 000 руб.
Иск мотивирован тем, что 22 октября 2012 года между Урбановым А.А. и Комитетом заключен договор аренды земельного участка N ... с целевым использованием: для строительства мини-гостиницы. Апелляционным определением Верховного суда Республики Бурятия от 17 апреля 2019 года договор аренды был расторгнут. При этом Урбанов А.А. в течение действия договора аренды добросовестно исполнял обязанность по внесению арендной платы, в том числе по уплате арендных платежей в отсутствие реальной возможности использовать участок по назначению. В целях освоения земельного участка Урбанов А.А. 2 августа 2013 года получил градостроительный план, 1 июля 2014 года обратился в Комитет по строительству г. Улан-Удэ за получением разрешения на строительство мини-гостиницы. Однако, 8 июля 2014 года выдаче разрешения на строительство ему отказано ввиду того, что территория земельного участка подпадает в зону рекреационного назначения (зона Р-1) и строительство мини-гостиницы в данной зоне не предусмотрено. Решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 19 сентября 2014 года в удовлетворении заявления Урбанова А.А. о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство отказано. Судом установлено, что предоставление земельного участка в аренду под строительство мини-гостиницы противоречат ст. 42 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) и не допускают размещение названного объекта в зоне рекреационного назначения. В последующем территориальная зона была изменена на Р-2, в которой стало возможно строительство мини-гостиницы, однако на спорном земельном участке уже был возведен индивидуальный жилой дом. В адрес ответчика истец направил претензию о возмещении убытков в виде уплаченной истцом арендной платы в размере 265 622,15 руб., расходов для получения санитарно-эпидемиологического заключения в размере 7 034,5 руб. Письмом от 21 июня 2019 года Комитет отказал в возмещении убытков.
В судебное заседание суда первой инстанции истец Урбанов А.А. не явился, извещен надлежаще, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель истца по доверенности Старкова Ю.А. исковые требования поддержала.
Представитель ответчика Комитета по доверенности Тулохонов О.А. исковые требования не признал, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.
Районный суд постановилприведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель истца по доверенности Старкова Ю.А. просит решение суда отменить в части отказа во взыскании денежных средств, уплаченных по договору аренды за период с 22 октября 2012 года по 2 декабря 2016 года, в части отказа во взыскании расходов на проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы в размере 6 059,21 руб., удовлетворить первоначальные требования в полном объеме. Автор жалобы не согласен с применением судом срока исковой давности, указывает, что использование земельного участка для целей строительства мини-гостиницы не представлялось возможным в виду того, что Комитетом изначально земельный участок предоставлен в нарушение норм законодательства. Апеллянт отмечает, что именно с 17 апреля 2019 года, когда было вынесено апелляционное определение Верховного суда РБ о расторжении договора аренды, Урбанов А.А. узнал о нарушении его права, а именно о невозможности в дальнейшем использовать земельный участок в соответствии с договором аренды 22 октября 2012 года, ранее подать иск о взыскании убытков не мог, так как на тот момент убытков не было, участок находился в пользовании истца и, соответственно, арендная плата вносилась правильно в соответствии с договором аренды.
В апелляционной жалобе представитель ответчика по доверенности Тулохонов О.А. просит решение суда отменить, в заявленных исковых требованиях отказать, отмечая, что судом не указано, в чем именно заключается противоправность действий Комитета применительно к неисполнению его обязанностей арендодателя по договору аренды. Доказательств, что арендодатель как сторона по договору препятствовал в использовании земельного участка, не имеется. По мнению апеллянта, все известные недостатки могли быть установлены истцом еще до получения земельного участка. Выбор земельного участка осуществлен самим истцом, договор аренды между истцом и комитетом заключен на основании соответствующих документов. Как полагает податель жалобы, суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что, действуя разумно и осмотрительно, с должной степенью заботливости, истец, инициировавший процедуру предоставления земельного участка для строительства, не мог принять все необходимые меры для того, чтобы до заключения договора аренды установить возможные препятствия к использованию объекта аренды по назначению. Длительное неиспользование земельного участка с 2016 года с момента изменения вида разрешенного использования не может указывать на добросовестность поведения арендатора.
В заседании судебной коллегии представитель истца Урбанова А.А. - Старкова Ю.А. доводы поданной ею апелляционной жалобы поддержала, пояснила, что Урбанов А.А. не мог раньше обратиться в суд, поскольку при составлении акта о выборе земельного участка в нем не было указано на то, что участок находится в зоне "Р-1", кроме того, Комитет по архитектуре и градостроительству обещал, что будут внесены изменения в Правила землепользования и Урбанов А.А. сможет использовать участок в соответствии с договором аренды, администрация градостроительную документацию не отменяла, выдала разрешение на использование, но когда истец приступил к освоению земельного участка, выяснилось, что на нем расположен самовольно возведенный жилой дом. Урбанов А.А. обратился в Комитет с просьбой о решении вопроса по сносу самовольно возведенного строения, но вместо этого Комитет принял меры к расторжению с ним договора аренды, для предоставления земельного участка лицу, построившему самовольное строение.
Представитель Старкова Ю.А. просила в удовлетворении апелляционной жалобы Комитету отказать.
Представитель ответчика Комитета Тулохонов О.А. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы стороны истца, поддержал доводы жалобы Комитета, полагая, что взысканием денежных средств, уплаченных за аренду земельного участка, истец, тем самым освобождается от арендной платы за период пользования земельным участком, с момента передачи земельного участка арендатору последний отвечает за пользование им, в том числе за возведение на нем самовольной постройки, истец не привел никаких доказательств вины Комитета.
Истец Урбанов А.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении разбирательства не заявлял.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствии истца.
ФРФ
Выслушав стороны, изучив материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционных жалоб (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.
В соответствии с ч. 2 ст. 22 ЗК РФ (в редакции от 28 июля 2012 года, действовавшей на момент возникновения арендных отношений) земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.
Частью 1 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки устанавливаются договорами аренды земельных участков.
Согласно ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату.
Как указано в ч. 2 ст.621 ГК РФ, при условии, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с взаимосвязанными положениями п. 2 ч. 1 ст. 40 и ч. 1 ст. 41 ЗК РФ (в редакции от 28 июля 2012 года) арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что на основании решения Комитета от 19 мая 2010 года N СР-... об утверждении схемы расположения земельного участка, акта выбора земельного участка от 27 сентября 2010 года N ..., решения от 1 ноября 2010 года N У-... о предварительном согласовании места размещения объекта и утверждении акта о выборе земельного участка, межевого плана от 16 февраля 2011 года, решения от 23 октября 2012 года N ... о предоставлении в аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, или находящегося в муниципальной собственности, Урбанову А.А. был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов площадью 400 кв.м. по адресу: <...>, вблизи гаражного кооператива N ... под строительство мини-гостиницы. 22 октября 2012 года между истцом и Комитетом заключен договор аренды земельного участка N ... на срок до 21 октября 2015 года.
Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике Бурятия 19 ноября 2012 года.
24 февраля 2011 года земельный участок поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием - для строительства мини-гостиницы, ему присвоен кадастровый номер <...>.
Так как после истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не изъявила желание его расторгнуть, договор аренды от 22 октября 2012 года считается возобновленным на неопределенный срок.
Согласно п. 2.22 раздела 2 договора аренды размер арендной платы за год составляет 37 877,64 руб., ежемесячно - 3 156,47 руб. Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца.
Согласно п. 1.3 договора земельный участок предоставлен для строительства мини-гостиницы. Из пункта 1.5 следует, что участок не обременен правами третьих лиц.
Решением Комитета по архитектуре, градостроительству и землеустройству г. Улан-Удэ от 2 августа 2013 года N утвержден проект границ земельного участка <...>, установлены градостроительные требования к его использованию.
В соответствии с произведенным зонированием указанный земельный участок находится в территориальной зоне рекреационного назначения (зона Р-1) на что указано в градостроительном плане.
Согласно градостроительному плану указанный земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа "город Улан-Удэ", утвержденными решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 25 марта 2008 года N 817-82 (ред. от 10.02.2011, с изм. от 30.08.2012) (далее - Правила землепользования и застройки) на момент заключения договора аренды находился зоне рекреационного назначения (зона Р-1).
К основным видам зоны рекреационного назначения (зона Р-1) относятся территории, занятые скверами, парками, городскими садами. К вспомогательным видам относятся открытые плоскостные физкультурные объекты, детские развлекательные сооружения. Условно разрешенные виды не предусмотрены. Размещение мини-гостиницы не предусмотрено.
Решением Комитета по строительству Администрации г. Улан-Удэ от 8 июля 2014 года N ... Урбанову А.А. отказано в получении разрешения на строительство мини-гостиницы на земельном участке с кадастровым номером <...>, в связи с тем, что строительство мини-гостиницы в зоне Р-1 не предусматривается.
Решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 19 сентября 2014 года заявление Урбанова А.А. о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство, возложении обязанности выдать разрешение на строительство оставлено без удовлетворения. Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, земельный участок с кадастровым номером <...> находится в зоне рекреационного назначения (зона Р-1) и, согласно, градостроительному регламенту возможность размещения мини-гостиницы в указанной зоне не предусмотрена (п. 1 ст. 14 Правил землепользования и застройки).
Апелляционным определением Верховного суда Республики Бурятия от 24 ноября 2014 года решение суда от 19 сентября 2014 года оставлено без изменения.
Решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 28 апреля 2016 года N 212-21 "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского округа "город Улан-Удэ" территориальная зона, в пределах которой находится земельный участок <...>, изменена с рекреационной зоны (зона Р-1) на рекреационную зону (зона Р-2).
Решением Комитета по архитектуре, градостроительству и землеустройству г. Улан-Удэ от 8 ноября 2016 года N ... утвержден градостроительный план N ... земельного участка, с кадастровым номером <...>, согласно которому указанный земельный участок находится в зоне рекреационного назначения (зона Р-2), где в видах условно разрешенного использования перечислено и гостиничное обслуживание.
Распоряжением Администрации г. Улан-Удэ от 9 ноября 2016 года N ... Урбанову А.А. предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования "гостиничное обслуживание" земельного участка <...>.
Распоряжением Администрации г. Улан-Удэ от 18 апреля 2017 года N ... предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части уменьшения минимальных отступов от границ земельного участка <...>. Указанное решение было принято по итогам публичных слушаний от 5 апреля 2017 года.
Судом первой инстанции установлено, что на арендованном Урбановым А.А. земельном участке в 2014 году был самовольно возведен жилой дом. Комитет своим распоряжением от 10 января 2018 года N ПС-8 предварительно согласовал предоставление данного земельного участка несовершеннолетним ФИО1., ФИО2 в лице ФИО3 по адресу: <...>, с условным номером: <...>, площадью 645 кв.м., для размещения жилого дома. Впоследствии данное решение было отменено, в связи с регистрацией на спорный земельный участок право аренды.
В адрес Урбанова А.А. Комитетом было направлено уведомление от 14 августа 2018 года N <...> о расторжении договора аренды по истечении трех месяцев с даты уведомления. Данное уведомление получено Урбановым А.А. 25 августа 2018 года.
Решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 17 января 2019 года исковые требования Комитета к Урбанову А.А. о возложении обязанности освободить и передать земельный участок по акту приема-передачи оставлены без удовлетворения.
Апелляционным определением Верховного суда Республики Бурятия от 17 апреля 2019 года решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 17 января 2019 года отменено, постановлено новое решение, которым исковые требования Комитета удовлетворены, на Урбанова А.А. возложена обязанность передать Комитету земельный участок <...> по акту приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.
Из материалов дела следует, что при формировании земельного участка, утверждении схемы расположения, предварительном согласовании места размещения объекта "мини-гостиницы", утверждении акта о выборе земельного участка, постановке на кадастровый учет с разрешенным использованием "для строительства мини-гостиницы" ни в одном из документов не указывалось нахождение участка в зоне Р-1 и имеющемся ограничении. Несмотря на это, испрашиваемый земельный участок был передан по договору аренды Урбанову А.А.
Только в августе 2013 года в утвержденном градостроительном плане содержались сведения о территориальной зоне.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования частично, с учетом срока исковой давности, пришел к выводу, что Урбанов А.А., получив в аренду земельный участок, не мог использовать его для тех целей, для которых он передавался в аренду - для строительства мини-гостиницы.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.
Вопреки доводам жалобы стороны истца, срок исковой давности судом первой инстанции применен верно, в соответствии со статьями 196, 200 ГК РФ, убытки взысканы в пределах трех лет со дня подачи рассматриваемого иска в суд, поскольку с 2013 года при получении градостроительного плана, содержащего виды возможного использования земельного участка, истцу должно было стать известным о невозможности использования участка в соответствии с условиями договора аренды.
Требование о взыскании расходов на проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы соответственно удовлетворению не подлежали за истечением срока исковой давности, на что верно указано судом первой инстанции.
Доводы стороны истца о невозможности обращения в суд до того, как апелляционным определением от 17 апреля 2019 года на Урбанова А.А. возложена обязанность по освобождению земельного участка <...>, не подтверждены какими-либо доказательствами, а пояснения - не содержат убедительной аргументации.
Доводы жалобы ответчика о том, что Урбанов А.А. пользовался земельным участком и обязан был вносить плату за пользование в соответствии с договором аренды, не состоятельны, поскольку судом первой инстанции было установлено и не спаривалось сторонами, что с 2014 года земельным участком фактически пользовалось лицо, которое самовольно возвело на нем жилой дом.
Поэтому дальнейшие действия Комитета по изменению территориальной зоны, выдаче нового градостроительного плана и изменению предельно допустимых отступов от границ земельного участка, правового значения для разрешения настоящего дела не имеют. Отсутствие злоупотребления при исполнении договора аренда не свидетельствует об отсутствии злоупотребления при заключении такого договора.
Доводы жалобы ответчика о том, что вина Комитета в причинении истцу убытков не доказана, истцом все известные недостатки могли быть установлены еще до получения земельного участка, противоправность действий со стороны Комитета применительно к исполнению обязанностей арендодателя по договору аренды не установлена, отклоняются.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что заявленная истцом сумма арендной платы является убытком истца, причиненным по вине ответчика.
Стороны при вступлении в гражданско-правовые отношения должны действовать добросовестно, учитывать права и законные интересы другой стороны.
Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Часть 2 ст. 612 ГК РФ содержит положение, в соответствии с которым арендодатель не отвечает за недостатки имущества, если они были оговорены при заключении договора, были известны арендатору либо должны были быть обнаружены им при заключении договора или передаче имущества в аренду.
К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
Согласно ч. 7 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) территориальные зоны - это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (ч. 9 ст. 1 ГрК РФ).
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (ч. 3 ст. 36 ГрК РФ).
Предоставление земельных участков органами государственной власти, органами местного самоуправления должно производиться с учетом допускаемых градостроительным регламентом видов разрешенного использования.
Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий указаны в статье 85 ЗК РФ.
В соответствии с п. 5 ч. 1 данной статьи в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к рекреационным территориальным зонам.
Согласно Правилам землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (ч. 2).
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (ч. 3).
При предоставлении Урбанову А.А. под строительство мини-гостиницы земельного участка, который не мог быть использован для указанных целей, ответчиком были допущены нарушения норм градостроительного и земельного законодательства, Правил землепользования и застройки, а также ст. 611 ГК РФ, что свидетельствует о противоправности его действий, которые повлекли в дальнейшем невозможность использования земельного участка истцом в соответствии с условиями договора аренды.
Вопреки требованиям земельного законодательства сведения об ограничениях использования земельного участка <...> не были оговорены арендодателем при заключении договора аренды.
Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционные жалобы не содержат.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что оснований для отмены или изменения оспариваемого решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 27 января 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы сторон - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи коллегии:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка