Определение Судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 мая 2021 года Дело N 33-1521/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Трифонова В.А.,

судей краевого суда Кардаша В.В., Куклиной И.В.,

при секретаре Печеревиной О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите 18 мая 2021 года гражданское дело по иску Деменской Т. А., действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетних Деменской Т. А. и Козлова Н. Д., к Дутовой М. В. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расторжении договора, применения последствий недействительности сделки,

по апелляционным жалобам представителя третьего лица публичного акционерного общества "Сбербанк России" Бронниковой Е.Д., представителя ответчика Дутовой М.В. Степанова А.П.,

на решение Читинского районного суда Забайкальского края от 13 января 2021 года, которым постановлено:

"Исковые требования Деменской Т. А. (действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетних Деменской Т. А. и Козлова Н. Д.) - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, находящихся по адресу <адрес>, заключенный между Дутовой М.В. и Деменской Т.А. <Дата>, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> <Дата>

Взыскать с Дутовой М. В. в пользу Деменской Т. А. 1 920 000 рублей в счет возврата уплаченной по договору купли-продажи от <Дата> суммы. Полученные Деменской Т.А. указанные денежные средства (1920000 руб.) возвратить в ПАО Сбербанк.

Прекратить запись об ипотеке (залоге) недвижимого имущества от 28.09.2020 г. в пользу Публичного акционерного общества "Сбербанк России".

В остальной части иска Деменской Т.А. отказать.

Взыскать с Дутовой М.В. 16 800 рублей государственную пошлину в доход районного бюджета.

Данное решение с даты вступления его в законную силу является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственной регистрации права собственности Деменской Т.А. на недвижимое имущество: земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, с кадастровым номером N (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения подсобного хозяйства, для ведения личного подсобного хозяйства); жилой дом, расположенный по адресу: адресу <адрес>, с кадастровым номером N, государственная регистрация которых произведена <Дата> на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от <Дата>.

Решение является основанием для внесения записи в ЕГРН".

Заслушав доклад судьи Трифонова В.А., судебная коллегия

установила:

Деменская Т.А., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Деменской Т.А. и Козлова Н.Д., обратилась в суд с иском к Дутовой М.В., с учетом уточнений, просила признать недействительным и расторгнуть заключены ими договор купли-продажи от 21 сентября 2020 года земельного участка и жилого дома, расположенными по адресу: <адрес>. Применить последствия недействительности сделки, путем возврата денежных средств в размере 1 920 000 руб. публичному акционерному общество "Сбербанк России" (далее - ПАО "Сбербанк"). Материнский капитал, как часть оплаты по договору полностью сохранить за истцом. В обоснование требований указывает на приобретение земельного участка и жилого дома за 2 400 000 руб. с привлечением средств материнского капитала, кредитных и собственных средств истца. 30 сентября 2020 года истец с семьей заехали в указанный дом, при детальном осмотре дома обнаружено множество скрытых дефектов, о которых ответчик сторону истца не поставил в известность. В доме чувствуется и сохраняется устойчивый запах сырости, полы сгнившие, плесень под линолеумом, под обоями сквозные трещины, по углам от потолка до потолка, потолки провисли, но затянуты натяжными потолками, трещины в фундаменте. Наличие дефектов подтверждено заключением эксперта. Договор купли-продажи обременен ипотекой, спорный дом ремонту не подлежит. У истца двое маленьких детей, используя материнский (семейный) капитал она намеревалась улучшить условия проживания для своих детей, в данном случае их права ущемлены, поскольку поживать в таком доме они не могут, так как условия проживания могут повлиять на их здоровье. 28 октября 2020 года истцом направлена ответчику претензия о возврате уплаченных денежных средств, в связи с выявлением скрытых дефектов в жилом доме. Ответчик ответа на претензию в адрес истца не направила (л.д. 9, 10, 44).

Судом постановлено приведенное выше решение (л.д. 84-91).

В апелляционной жалобе представитель ответчика Дутовой М.В. Степанов А.П. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске полностью. Полагает, что суд при рассмотрении гражданского дела неверно применил нормы материального права, согласившись с позицией истца о невозможности проживания в приобретенном доме, со ссылкой на экспертное заключение о выявлении скрытых дефектов, состояние деревянного потолочного перекрытия оценивается как аварийное, существует угроза обрушения. Истец ссылается на то, что дом не отвечает статусу жилого. В таком случае для признания жилого дома аварийным применяется постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом". На основании экспертного заключения истец должна была обратиться в межведомственную комиссию при администрации муниципального образования "Читинский район" для оценки и обследования помещения в целях признания непригодным для проживания граждан. Без соблюдения установленного законом порядка, вывод о том, что в спорном доме проживать нельзя, сделан судом неверно. Также, отмечает, что в настоящее время истец Деменская Т.А. со своей семьей проживает в доме. Поскольку спорный дом имеет статус жилого и иного материального дела не установлено, соответственно нет препятствий для приобретения данного жилого дома, в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала. Полагает, что постановленное решение не исполнимо в силу того, что истец заключила кредитный договор с ПАО "Сбербанк", кредитные средства являются целевыми и Дутова М.В. не имеет права возвращать денежные средства в размере 1 920 000 руб. Деменской Т.А. Кроме того, в решении суда не говорится о расторжении кредитного договора, заключенного между ПАО "Сбербанк" и Деменской Т.А., а в таком случае не может быть прекращена запись об ипотеке (залоге) недвижимого имущества от 28 сентября 2020 года в пользу ПАО "Сбербанк" (л.д. 94).

Определением от 12 марта 2021 года представителю третьего лица ПАО "Сбербанк" Бронниковой Е.Д. восстановлен срок на подачу апелляционной жалобы, в которой она просит решение суда отменить, рассмотреть дела по правилам производства в суде первой инстанции, с исследованием всех обстоятельств дела и вынесением нового судебного акта. Полагает, что суд неправомерно не привлек участию в деле краевое отделение Пенсионного фонда Российской Федерации и орган опеки и попечительства, поскольку в расчете по спорной сделке купли-продажи участвуют средства материнского капитала, а расторжение договора купли-продажи может повлечь нарушение прав и законных интересов двух несовершеннолетних детей. Также отмечает, что возврат ПАО "Сбербанк" кредита в размере 1 920 000 руб. истцом Деменской Т.А. не может быть поставлен в зависимость от их получения при взыскании с продавца Дутовой М.В. вследствие применения последствий недействительности сделки при расторжении договора купли-продажи от 21 сентября 2020 года, поскольку от исполнения обязательств по кредитному договору истец Деменская Т.А. не освобождена. Если двусторонняя реституция нарушает права третьих лиц, ее применение в качестве последствия недействительности сделки не допускается. В основу решения суда положено только экспертное заключение и сделан вывод о том, что поскольку жилой дом имеет различного рода дефекты, требуется значительные ремонтно-восстановительные работы. Вместе с тем в материалы дела не представлена расчетно-сметная документация, а также перед экспертом не ставился вопрос о стоимости восстановительных ремонтных работ, как и вопрос о том, пригодно ли в дальнейшем жилое помещение для проживания (л.д. 104).

В возражениях на апелляционные жалобы представитель истца Францева М.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения (л.д. 98 -99, 121-122).

Ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направил представителя, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб на основании части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, выслушав в судебном заседании поддержавших их представителей, от ответчика Дутовой М.В. Степанова А.П., от третьего лица ПАО "Сбербанк" Иванову О.В., возражавших против, полагавших решение правильным истца Деменскую Т.А., ее представителя Францеву М.А., судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, по прошедшему 28 сентября 2020 года государственную регистрацию договору купли-продажи от <Дата> Дутова М.В. продала Деменской Т.А. квартиру площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый N на земельном участке площадью 2 298 кв.м., из земель населенных пунктов, для ведения подсобного хозяйства, кадастровый N, по адресу: <адрес>, стоимостью 2 400 000 руб., из них земельный участок 400 000 руб., <адрес> 000 000 руб., с условием об оплате собственными средствами покупателя 13 383 руб., причитающейся ей средств материнского (семейного) капитала 466 617 руб., кредитных средств ПАО "Сбербанк" 1 920 000 руб. (л.д. 11, 12).

По кредитному договору от 21 сентября 2020 года ПАО "Сбербанк" предоставил Деменской Т.А. для приобретения указанных объектов недвижимости 1 920 000 руб. под 1,7% годовых на 180 месяцев. 29 сентября 2020 года эти средства перечислены продавцу (л.д. 73-75, 78).

Право собственности покупателя зарегистрировано с ипотекой в силу закона в пользу ПАО "Сбербанк" с 28 сентября 2020 года на 180 месяцев (л.д. 13).

27 октября 2020 года покупатель заявила продавцу претензию о возврате кредитных средств в связи с выявлением скрытых дефектов, препятствующих проживанию (л.д. 39).

30 октября 2020 года по заказу истца автономная некоммерческая организация "По оказания услуг по проведению судебных экспертиз" (АНО СУДЭКС-Чита" составило экспертное заключение о выявлении в жилом доме по указанному адресу скрытых дефектов: разрушение тела фундамента, трещины в фундаменте, трещины на фасадах здания в несущих стенах, образование трухлявой гнили в деревянном потолочном перекрытии, трещины в стенах внутри помещений с раскрытием до двух сантиметров, образование вещества черного цвета, похожего на грибок (л.д.32).

Как установлено в судебном заседании заявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала истцом отозвано, эти средства в счет оплаты по договору ответчику не поступили (оборот л.д. 80).

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи в связи с существенными недостатками жилья, подтвержденных указанным экспертным заключением, о которых продавец не поставил в известность покупателя. Досудебный порядок урегулирования спора признан судом соблюденным, односторонний отказ от исполнения договора покупателем правомерным. Жилой дом имеет различного рода дефекты, требует значительных ремонтно-восстановительных работ, поэтому суд признал недопустимым его приобретение за счет государственной поддержки в форме материнского (семейного) капитала.

Вопреки доводам апелляционных жалоб судебная коллегия полагает возможным с такими выводами согласиться.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (абзац первый пункта 2 статьи 475 ГК РФ).

По правилам пункта 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока (пункт 1 статьи 23 Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения").

Пункт 3.5 заключенного сторонами договора купли-продажи предусматривает условие о осмотре покупателем объекта при отсутствии претензий по его качеству. Продавец обязуется передать объект в том состоянии, в котором он находится на день подписания договора (оборот л.д. 11).

Сторона, передавшая квартиру в одноквартирном жилом доме, не оговорила недостатки спорного объекта. Поэтому надлежит считать, что предметом договора купли-продажи явилось жилое помещение, пригодное для проживания.

Между тем, в деле отсутствуют доказательства, опровергающие доводы истца о том, что квартира не может использоваться по назначению, поскольку имеет существенные недостатки, связанные с разрушением фундамента, трещинами несущих стен и внутри помещений с раскрытием до двух сантиметров, образованием трухлявой гнили в деревянном потолочном перекрытии и на стенах внутри помещений вещества черного цвета, похожего на грибок, что свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора и нарушением прав истца.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, судебная коллегия соглашается с выводом суда о расторжении договора купли-продажи квартиры, поскольку, истцу причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно на получение в собственность и использование для личных и бытовых нужд жилого помещения пригодного для проживания.

Доводы апелляционных жалоб об обратном, пригодности спорного жилья для проживания при отсутствии соответствующего заключения межведомственной комиссии при органе местного самоуправления, расчетно-сметной документации стоимости ремонтных работ, нельзя признать состоятельными.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июня 2016 года, отсутствие принятого в установленном порядке решения органа местного самоуправления о признании жилого помещения непригодным для проживания само по себе не может служить основанием для удовлетворения судом требования лица о направлении средств материнского (семейного) капитала на приобретение этого жилого помещения, если судом установлено, что жилое помещение не отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Целью использование средств материнского (семейного) капитала является улучшение жилищных условий. Приобретая жилое помещение с упомянутыми недостатками истец фактически жилищные условия своей семьи не улучшила. Следовательно, средства материнского (семейного) капитала на приобретение жилого помещения, имеющего существенные недостатки, направлены быть не могут.

Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающим внимания доводы апелляционных жалоб относительно неверного применения судом первой инстанции последствий расторжения договора купли-продажи.

Исходя из положений пунктов 2, 4 и 5 статьи 453 ГК РФ расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества не влияет на обязанность Деменской Т.А. исполнить обязательства перед ПАО "Сбербанк" по кредитному договору от 21 сентября 2020 года.

Также переход права собственности на недвижимое имущество от Деменской Т.А. к Дутовой М.В. в связи с расторжением договора купли-продажи не является основанием для прекращения обременения в виде ипотеки в пользу ПАО "Сбербанк России", так как в соответствии с пунктом 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу право залога сохраняет силу, в связи с чем, запись об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости в пользу ПАО "Сбербанк" не подлежит погашению.

В связи с этим резолютивную часть решения следует изменить, исключить указание о возвращении в ПАО "Сбербанк" полученных покупателем от продавца средств в счет возврата оплаты по договору, поскольку такая обязанность сохраняется у покупателя в силу кредитного договора. Также следует исключить указание о прекращении записи об ипотеке (залоге) недвижимого имущества, а также погашении записи о праве собственности покупателя. Дополнить резолютивную часть указанием о прекращении права собственности на недвижимое имущество покупателя и признании его за продавцом.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судебной коллегией не установлено.

Довод апелляционной жалобы ПАО "Сбербанк" о не привлечении к участию в деле Государственного учреждения - Отделения Пенсионного фонда Российской Федерации по Забайкальскому краю и органа опеки и попечительства отклоняется, поскольку истец является законным представителем - матерью своих несовершеннолетних детей, а средства материнского (семейного) капитала на оплату объектов недвижимости ей не использованы, поэтому на права и обязанности названных органов по отношению к какой-либо стороне спора постановленное решение не влияет (пункт 1 статьи 64 Семейного кодекса Российской Федерации, статья 43 ГПК РФ).

Иных доводов, которые бы имели правовое значение для разрешения спора и нуждались в проверке, могли повлиять на оценку законности и обоснованности постановленного решения суда, апелляционные жалобы не содержат.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб, судебный акт подлежит изменению.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Читинского районного суда Забайкальского края от 13 января 2021 года изменить.

Абзац третий резолютивной части изложить в следующей редакции:

"Взыскать с Дутовой М. В. в пользу Деменской Т. А. в счет возврата оплата по договору купли-продажи от <Дата> 1 920 000 руб.

Прекратить право собственности Деменской Т. А. на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> признать его за Дутовой М. В.".

Исключить из резолютивной части абзац четвертый о прекращении записи об ипотеке (залоге) недвижимого имущества от 28 сентября 2020 года в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк России".

Абзац седьмой резолютивной части - исключить.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка