Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 апреля 2021 года Дело N 33-15/2021

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Ус Е.А.

судьи Батовой Л.А., Круковской А.В.

при секретаре Буткиной А.В.

рассмотрела в судебном заседании 15 апреля 2021 года в г. Сыктывкаре дело по апелляционной жалобе администрации городского поселения "Микунь" на решение Усть-Вымского районного суда Республики Коми от 04 сентября 2020 года, которым постановлено:

признать стоимость для выкупа изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, указанную в отчете оценщика ИП ФИО16 N 03/07/2019 от 21 февраля 2019 года в размере 380 000 рублей недостоверной.

Признать незаконным проект соглашения в части установленного в пункте 5 размера возмещения 380 000 рублей.

Изъять путем выкупа жилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>, из собственности Колобовой ЕС, определив выкупную стоимость равной 1 088 566 рублей.

Взыскать с администрации ГП "Микунь" в пользу Колобовой ЕС 1 088 566 рублей в счет выкупной цены за жилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>.

Прекратить право собственности Колобовой ЕС в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>.

Изъятие жилого помещения и прекращение права собственности подлежит исполнению после фактической выплаты Колобовой ЕС выкупной стоимости жилого помещения, установленной настоящим решением суда.

Заслушав доклад судьи Батовой Л.А., объяснения представителя ответчика Заинчковской Н.И., истца Колобовой Е.С., и ее представителя Шаньгиной Л.Е., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Колобова Е.С. обратилась в суд с иском к администрации ГП "Микунь" и с учетом уточнений требований просила признать незаконным постановление N 240 от 13 декабря 2018 года "Об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных по адресу <Адрес обезличен>", признать стоимость для выкупа изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, указанную в отчете оценщика ИП ФИО6 N 03/07/2019 от 21.02.2019 в размере 380 000 рублей недостоверной, признать незаконным проект соглашения в части установленного в пункте 5 размера возмещения 380 000 рублей, обязании изъять путем выкупа жилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>, из собственности Колобовой Е.С., определив выкупную стоимость равной 1 088 566 рублей, взыскать выкупную стоимость недвижимого имущества в размере 1 088 566 рублей.

Определением суда от 04 сентября 2020 года производство по делу в части требований о признании незаконным постановления N 240 от 13 декабря 2018 года "Об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных по адресу <Адрес обезличен>" прекращено, в связи с отказом от иска в данной части.

Судом по делу принято приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик администрация ГП "Микунь" просит решение отменить в полном объеме, указав в обоснование, что истец с 14.05.2013 является собственником спорного жилого помещения, следовательно, несет наравне с органами местного самоуправления расходы на производство капитального ремонта, что предусмотрено ст.171 ЖК РФ. Считают, что суд неправильно оценил заключение эксперта о непроизведенных ремонтах в период с 1992 по 2019 годы, тогда как в 2013 году истец также обязан оплачивать производство капитального ремонта. С даты признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (с 24.02.2015) проведение капитального ремонта не предусмотрено Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 и является не логичным. В связи с чем считают заключение эксперта в части определения расходов не проведенных ремонтов незаконными и необоснованными. Считают, что суд не в полном объеме рассмотрел дело, поскольку администрация МР "Усть-Вымский" не была привлечена в качестве соответчика.

В дополнение к жалобе ответчик указал, что законодатель связал обязанность проведения капитального ремонта до даты приватизации первого жилого помещения в нем. Возложение же бывшего наймодателя обязанности по проведению капитальных ремонтов, потребность в которых будет возникать на момент приватизации каждого последующего помещения в таком доме, повлечет за собой неосновательное обогащение собственников тех помещений, при приватизации которых нуждаемость дома в работах по капитальному ремонту отсутствовала. По состоянию на март 1994 год (первая приватизация квартиры) оснований для проведения капитального ремонта не было. Истец не является гражданином, приобретшим жилое помещение в порядке приватизации. Следовательно, администрация не является по отношению к истцу бывшим нанимателем, т.е. не несет обязанность перед ним по выплате компенсации непроизведенного капитального ремонта. В подтверждение своих доводов было представлено заключение оценщика ФИО6.

Представитель ответчика в суде апелляционной инстанции поддержала доводы жалобы и дополнений к ней.

Истец и ее представитель в суде апелляционной инстанции не согласились с жалобой ответчика, просили оставить решение суда без изменения.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Статьей 40 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Согласно п. 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Статья 32 Жилищного кодекса РФ предусматривает права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.

В случае, когда собственники жилых помещений в таком доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Возмещение за жилое помещение определяется по правилам, установленным п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение должна также учитываться стоимость доли в праве собственности на земельный участок.

В случае возникновения спора о размере возмещения за жилое помещение рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судом первой инстанции установлено, что с 14 мая 2013 года Колобова Е.С. является собственником <Адрес обезличен>. Дом введен в эксплуатацию в 1964 году.

Заключением Межведомственной комиссии от 24 февраля 2015 года N 2 многоквартирный жилой дом <Адрес обезличен>, признан аварийным и подлежащим сносу.

16 марта 2017 года в адрес Колобовой Е.С. администрацией ГП "Микунь" направлено требование о сносе или реконструкции многоквартирного дома <Адрес обезличен> собственными силами в срок до 01 марта 2020 года. Впоследствии данный срок изменен решением суда до 01 июля 2018 года. Снос дома не осуществлен.

По сведениям Усть-Вымского производственного участка Сыктывкарского отделения АО "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" по Республике Коми N 132 от 24.09.2019 последняя инвентаризация жилого дома <Адрес обезличен> проведена 06 мая 1997 года, процент износа на указанную дату составил 43%. Сведения о проведении последнего капитального ремонта отсутствуют.

В заключении и акте межведомственной комиссии от 24 февраля 2015 года указано, что последняя инвентаризация жилого дома <Адрес обезличен> проведена 06 мая 1997 года, а процент износа составляет 43 %. В 2008 проведен капитальный ремонт внутренних систем отопления.

Распоряжением руководителя администрации ГП "Микунь" от 02 марта 2015 года N 12-р установлена необходимость отселения граждан, проживающих в доме <Адрес обезличен>, в срок до 30 сентября 2015 года.

16 марта 2017 года в адрес Колобовой Е.С. администрацией ГП "Микунь" направлено требование о сносе или реконструкции многоквартирного дома <Адрес обезличен> собственными силами в срок до 01 марта 2020 года. Впоследствии данный срок изменен решением суда до 01 июля 2018 года.

Снос дома не осуществлен.

Постановлением Правительства Республики Коми от 31 марта 2019 года N 160 утверждена республиканская программа по переселению граждан из аварийного жилого фонда в 2019-2025 годах, в которую также включен дом <Адрес обезличен>.

06 марта 2019 года администрацией ГП "Микунь" предложен истцу к подписанию проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, в котором стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение указана в размере 380 000 рублей согласно отчету оценщика ИП ФИО6 от 21 февраля 2019 года, составленному по заданию администрации.

Сторонами соглашения об изъятии недвижимого имущества, в том числе по определению его выкупной центы не достигнуто.

В целях проверки доводов сторон по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ИП ФИО17

По заключению эксперта N 640-19, действительная рыночная стоимость жилого помещения - <Адрес обезличен>, включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка по состоянию на 16 октября 2019 года составляет 379 248 рублей 95 копеек; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного <Адрес обезличен> - 657 217 рублей 04 копейки; выкупная цена изымаемого жилого помещения - <Адрес обезличен> с учетом убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, в том числе упущенную выгоду, в целом составляет 1 088 566 рублей.

Согласно выводам, содержащимся в дополнительном заключении эксперта N 574-20, проведенный в 2008 году ремонт внутренних систем отопления дома, не привел к снижению размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, указанного в заключении эксперта N 640-19.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 15, 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", оценив выводы судебной оценочной экспертизы спорного жилого помещения, в совокупности с другими доказательствами по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований. В судебное заседание суда апелляционной инстанции представителем ответчика представлено заключение оценщика ФИО6, из которого следует, что оснований для проведения капитального ремонта по состоянию на март 1994 (дата первой приватизации жилого помещения в указанном МКД по адресу: <Адрес обезличен>) не имелось. Размер непроизведенного капитального ремонта по состоянию на 2019 год жилого дома по адресу : <Адрес обезличен> составляет 4492999рублей.

В суде апелляционной инстанции эксперты ФИО6 и ФИО7 подтвердили свои заключения, при этом эксперт ФИО6 пояснил, что компенсация за непроизведенный капительный ремонт произведена им на февраль 2015 - дата признания дома аварийным и подлежащим сносу.

В связи с возникшими сомнениями в правильности и обоснованности ранее данных заключений, наличием противоречий в заключениях экспертов, судебной коллегией назначена по делу повторная судебная строительно-техническую экспертизу, поручив ее проведение ООО ЭКФ "Экскон"

Исходя из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2015 года N 11, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного суда РФ от 24 декабря 2014 года (вопрос 7) в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Согласно заключению экспертов ООО ЭКФ " Экскон" N СЭЗ-20/214, рыночная стоимость жилого помещения - <Адрес обезличен> с учетом рыночной стоимости общего имущества с многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием с учетом округления составляют на дату проведения экспертизы (март 2021 года) 234 400 рублей. Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома по состоянию на дату проведения экспертизы составляет 353 500 рублей. Выкупня цена жилого помещения <Адрес обезличен> по стоянию на дату проведения экспертизы составляет 680 900 рублей.

Данное заключение экспертов соответствует положениям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Размер выкупной цены жилого помещения установлен по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Исследование объекта недвижимого имущества проводилось экспертами на основании представленных письменных доказательств и осмотра путем применения фотосъемки. Эксперты имеют соответствующее профессиональное образование, являются членами Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков", НКСО "Национальное объединение судебных экспертов".

В экспертном заключении содержится информация о начале и окончании производства экспертизы, материалах, используемых экспертами. В нем подробно дано описание проведенного исследования, анализ рынка недвижимости, в частности учтены данные макроэкономических и социальных показателей, сделан обзор рынка жилой недвижимости, включая основные факторы, влияющие на спрос и предложения, указан метод примененного исследования - сравнительный и его обоснование, а также источники информации, которые были использованы экспертом при анализе, приведен расчет корректировок, расчет удельного показателя скорректированной стоимости аналогов, критерии отбора образцов, определение размера износа. Заключение является подробным, полным, научно обоснованным, содержит исследовательскую часть, выводы и ответы на поставленные вопросы.

Исходя из изложенного, судебная коллегия считает, что заключение эксперта ООО ЭКФ "ЭКСКОН" N СЭЗ-20/214 выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных экспертом подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, в связи с чем размер подлежащей взысканию в пользу истцов выкупной цены жилого помещения - <Адрес обезличен>, Республики Коми на март 2021 составит 680 900 рублей.

Доводы апелляционной жалобы администрации ГП "Микунь", сводящиеся к тому, что в выкупную стоимость не должна включаться компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, как и доводы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об обязанности администрации произвести капитальный ремонт, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией ввиду следующего.

Статья 16 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Исходя из системного толкования ст. 16 вышеназванного Закона, ст. 158 Жилищного кодекса РФ и ст. 210 Гражданского кодекса РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 1 августа 2007 г.).

Аналогичная правовая позиция сформулирована и Конституционным Судом в Определении от 1 марта 2012 г. N 389-О-О, в котором, в частности, указано, что, определяя в Законе Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации" основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (ст. 16).

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанное положение конкретизировано Верховным Судом Российской Федерации в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", согласно которому выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.