Дата принятия: 20 июля 2017г.
Номер документа: 33-1519/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАМЧАТСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 июля 2017 года Дело N 33-1519/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:
председательствующего
Воскресенской В.А.,
судей
Копылова Р.В., Миронова А.А.,
при секретаре
Пушкарь О.И.,
20 июля 2017 года рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Петропавловске-Камчатском гражданское дело по апелляционной жалобе Кожухаря С.Л. на решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 3 апреля 2017 года, которым постановлено:
исковые требования Кожухаря С.Л. к Емельянову Д.С. о возложении на него обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: < адрес>, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи квартиры от 26 июля 2012 года, оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад председательствующего, объяснения Кожухаря С.Л. и его представителя адвоката Косолаповой Т.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Емельянова Д.С. - Баклаг Е.П., возражавшей против ее удовлетворения, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Кожухарь С.Л. обратился в суд с иском к Емельянову Д.С. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: < адрес>, ссылаясь на то, что 26 июля 2012 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны взяли на себя обязательство в будущем заключить договор купли-продажи указанной квартиры в срок до 31 октября 2012 года по цене 3500000 руб., из которых 2000000 руб. были переданы истцом ответчику. В процессе сбора документов для государственной регистрации основного договора купли-продажи выяснилось, что в отношении квартиры существует запрет на отчуждение. 31 октября 2012 года в адрес ответчика он направил дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры, по условиям которого основной договор купли-продажи должен быть заключен при предоставлении продавцом подтверждения снятия с квартиры всех видов обременения, при этом предусмотрено право покупателя с 1 февраля 2013 года пользоваться квартирой, проживать с ней без дополнительной платы, производить все виды ремонта по своему усмотрению и без согласования с продавцом. В телефонном разговоре Емельянов Д.С. подтвердил получение дополнительного соглашения и свое согласие с его условиями, в связи с чем в феврале 2013 года передал ключи от квартиры, а истец с семьей вселился в нее, произвел в ней дорогостоящий ремонт, по настоящее время проживает там и оплачивает коммунальные услуги. В августе 2016 года Емельянов Д.С. через своего представителя сообщил об изменении намерения продавать спорное жилое помещение на условиях, оговоренных в предварительном договоре купли-продажи, и потребовал выселиться из квартиры либо доплатить 6000000 руб.
На основании изложенного просил обязать Емельянова Д.С. заключить договор купли-продажи спорной квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре от 26 июля 2012 года.
Кожухарь С.Л. и его представитель адвокат Косолапова Т.В. в судебном заседании исковые требования поддержали.
Емельянов Д.С. в судебном заседании участия не принимал, в письменном отзыве иск не признал, просил применить срок исковой давности, ссылаясь на истечение срока предварительного договора купли-продажи-31 октября 2012 года.
Представитель Емельянова Д.С. - Баклаг Е.П. в судебном заседании исковые требования полагала не подлежащими удовлетворению, ссылаясь на истечение срока предварительного договора и отсутствие попыток со стороны истца заключить основной договор, а также заявила о пропуске истцом срока для заключения основного договора.
Третье лицо Потапенко И.В. в судебном заседании участия не принимал.
Рассмотрев дело, суд постановил указанное решение.
В апелляционной жалобе Кожухарь С.Л., ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также нарушение судом норм материального права, просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Указывает, что предварительный договор купли-продажи, заключенный сторонами 26 июля 2012 года, следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Полагает, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка доводам истца о применении положений ст. 487 ГК РФ, а также тому обстоятельству, что поведение сторон и их действия после окончания срока заключения основного договора, определенного предварительным договором, свидетельствовало о том, что стороны не утратили интереса к заключению основного договора купли-продажи квартиры и намерении заключить такой договор.
В соответствии со ст. 327_1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела с учетом изложенных в апелляционной жалобе и представленных возражениях доводов, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно положениям ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п. 5).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).
Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 26 июля 2012 года между Емельяновым Д.С. (Продавец), в лице ФИО1., действующей на основании доверенности № 6-2326 от 13 июля 2012 года и Кожухарем С.Л. (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью < данные изъяты> кв. м, в том числе жилой площадью < данные изъяты> кв. м, по адресу: < адрес>.
Согласно пп. 3.1 указанного предварительного договора, основной договор купли-продажи будет заключен в срок до 31 октября 2012 года.
В соответствии с пп. 3.2 договора продажная цена квартиры определяется сторонами в 3 500 000 руб. Продажная цена является окончательной и изменению не подлежит. Покупатель в счет причитающихся с него по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, уплачивает продавцу задаток в размере 500 000 руб. при подписании настоящего договора. Оставшуюся сумму по договору в размере 3 000 000 руб. покупатель уплачивает продавцу в следующем порядке: аванс в размере 1 500 000 руб. - при подписании настоящего договора; сумму в размере 1 500 000 руб. - после государственной регистрации основного договора купли-продажи указанной квартиры и перехода права собственности покупателю за счет средств ипотечного кредитования в течение трех рабочих дней.
Как следует из п. 4 Договора Продавец Емельянов Д.С. обязуется погасить существующие ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона в срок до 9 августа 2012 года.
Из п. 9 Договора усматривается, что данный договор вступает в силу с момента подписания и прекращает свое действие после заключения основного договора купли-продажи квартиры.
В случае неисполнения Покупателем условий настоящего договора, отказа Покупателя от заключения основного договора купли-продажи указанной квартиры, Продавец не возвращает Покупателю внесенную последним сумму задатка, указанную в пп. 3.3. договора. В случае неисполнения Продавцом условий настоящего договора, отказа Продавца от заключения основного договора купли-продажи указанной квартиры, Продавец обязан возвратить Покупателю двойную сумму задатка, указанную в пп. 3.3 договора, в течение одного дня с момента уведомления о расторжении договора. Аванс, указанный в пп. 3.3. возвращается Продавцом Покупателю в полном объеме. О расторжении данного договора в одностороннем порядке и отказе от заключения основного договора купли-продажи квартиры стороны извещают друг друга в письменном виде заказной корреспонденцией с уведомлением (п. 10 Договора).
Как видно из отметки в указанном Договоре, 26 июля 2012 года Емельянова Е.Н. получила от Кожухаря С.Л. сумму задатка в размере 500 000 руб. и сумму аванса в размере 1 500 000 руб.
Согласно дополнительному соглашению от 31 октября 2012 года к предварительному договору купли-продажи квартиры от 26 июля 2012 года, которое подписано только Покупателем Кожухарем С.Л., в связи с тем, что до 31 октября 2012 года документы не были поданы на государственную регистрацию по причине обременения на указанную квартиру от судебных приставов, п. 3.1. предварительного договора Покупателем изложен в следующей редакции: «Договор купли-продажи квартиры будет заключен при предоставлении Продавцом выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающей снятие всех видов обременения».
Пунктом 2 указанного дополнительного соглашения предусмотрено, что с 1 февраля 2013 года Покупатель может пользоваться данной квартирой, проживать в ней без дополнительной платы, производить все виды ремонта по своему усмотрению и без согласования с продавцом.
Судом установлено, что факт наличия ограничений на совершение сделок с указанной квартирой на дату заключения предварительного договора купли-продажи квартиры подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 9 ноября 2016 года, согласно которому 23 мая 2013 года произведена регистрация ареста имущества должника по постановлению судебного пристава-исполнителя Петропавловск-Камчатского городского отдела судебных приставов № 1 УФССП России по Камчатскому краю от 15 мая 2013 года, а также на основании постановления судебного пристава-исполнителя Петропавловск-Камчатского городского отдела судебных приставов № 1 УФССП России по Камчатскому краю от 9 июня 2010 года установлено ограничение в виде запрета регистрационных действий в отношении спорного объекта.
Согласно ответу на запрос Петропавловск-Камчатского городского отдела судебных приставов № 1 УФССП России по Камчатскому краю от 10 февраля 2017 года, на принудительном исполнении в отделе находится исполнительное производство №, возбужденное 14 марта 2010 года на основании исполнительного листа о взыскании с Емельянова Д.С. в пользу Потапенко И.В. задолженности в сумме 1 009 100 руб., в рамках которого вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении квартиры < адрес>. По состоянию на 10 февраля 2017 года запрет на совершение действий по регистрации сохранен.
Оценив представленные доказательства, в том числе пояснения допрошенных в ходе рассмотрения спора свидетелей, суд первой инстанции установил, что договор купли-продажи квартиры не был заключен в установленный срок по вине Продавца, поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи он не поставил Покупателя в известность о наличии указанных выше обременений в виде запрета регистрации перехода права собственности на нее, наложенного судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства по взысканию с Емельянова Д.С. в пользу Потапенко И.В. суммы долга по договору займа в размере 1 009 100 руб.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь требованиями п. 6 ст. 429 ГК РФ, обоснованно исходил из того, что в установленный предварительным договором срок ни одна из сторон не направила другой стороне письменное предложение о заключении основного договора купли-продажи, в связи с чем пришел к правильному выводу о том, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекратились.
При этом суд учел, что на момент рассмотрения судом настоящего спора вышеуказанное препятствие для заключения договора не было устранено, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20 февраля 2017 года, согласно которой в отношении квартиры < адрес> имеется обременение в виде запрещения сделок с данным имуществом, а также объявлен запрет на совершение регистрационных действий.
В апелляционной жалобе ее автор ссылается на правовую позицию, изложенную в п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», однако указанные положения к спорным правоотношениям не применимы, поскольку касаются сделок в отношении будущей вещи, то есть товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (п. 1 постановления). В настоящем же случае сторонами заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащего продавцу жилого помещения, а не объекта, который он намерен создать или приобрести в будущем.
Довод жалобы о том, что суд первой инстанции оставил без оценки довод истца о необходимости применения к спорным правоотношениям положений ст. 487 ГК РФ, не свидетельствует о незаконности постановленного по делу решения, так как судом правильно применены нормы гражданского законодательства, подлежащие применению при разрешении спора между сторонами предварительного договора о понуждении к заключению основного договора купли-продажи.
При этом дело разрешено судом в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 196 ГПК РФ в пределах заявленных истцом требований, который вопрос о взыскании с ответчика уплаченных по предварительному договору денежных средств не ставил, и не лишен возможности обращения в суд за защитой нарушенного права по вопросу возврата полученных ответчиком денежных средств.
Таким образом, при разрешении дела судом не допущено нарушений в применении норм материального и процессуального права, выводы суда соотносятся с исследованными доказательствами и постановлены при правильном установлении юридически значимых обстоятельств. Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 327_1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 3 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
