Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 января 2023 года Дело N 33-1518/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Бурцевой Л.Н.,

судей Красновой Н.В., Романенко Л.Л.,

при помощнике судьи Покровской Д.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 23 января 2023 года апелляционную жалобу Усольцева А. А. на решение Красногорского городского суда Московской области от 11 августа 2022 года по гражданскому делу по иску Усольцева А. А. к ООО "Региональная финансово-строительная компания" о признании права собственности отсутствующим, признании права собственности на квартиру,

заслушав доклад судьи Бурцевой Л.Н.,

объяснения: Усольцева А.А., представителя ООО "Региональная финансово-строительная компания" - Иванушкина Т.Н.,

УСТАНОВИЛА:

Усольцев А.А. обратился в суд с иском к ООО "Региональная финансово-строительная компания" о признании права собственности отсутствующим, признании права собственности на квартиру.

В обоснование заявленных требований указал, что 16.05.2008 г. заключил с ООО "МГСН-Регионстрой" предварительный договор купли-продажи N Пр/ПАВ-04/5-3-10-3 о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, в срок не позднее 2 квартала 2010 года. Истец внес на расчетный счет продавца денежные средства в размере 6 355 500 руб. до заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем полагал, что указанный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Дом был введен в эксплуатацию 19.12.2014 г. Однако, договор купли-продажи с истцом не заключен. В настоящий момент ООО "МГСН-Регионстрой" ликвидировано, а право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ООО "Региональная финансово-строительная компания". С учетом изложенного, истец просил о признании отсутствующим права собственности на квартиру по адресу: <данные изъяты>, признании права собственности на указанную квартиру за собой.

В судебном заседании Усольцев А.А. и его представитель Замниус В.Н. исковые требования поддержали.

Представитель ООО "Региональная финансово-строительная компания" Иванушкина Т.Н. в судебном заседании иск не признала.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Усольцев А.А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

ООО "Региональная финансово-строительная компания" принесены возражения на апелляционную жалобу.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11.04.2022 г. решение суда оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 27.10.2022 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11.04.2022 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение может считаться законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение суда не отвечает вышеуказанным требованиям норм права, в связи с чем, подлежит отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 09.08.2005 г. между ООО "РФСК" (генеральный инвестор, застройщик), ООО "Капстрой-Девелопмент" (инвестор), ООО "Эйфер" (инвестор) (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 28.02.2008 г.) и ООО "РУК" (Региональная управляющая компания) был заключен инвестиционный договор, по условиям которого стороны договорились объединить инвестиционные взносы и усилия для реализации инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию инвестиционного объекта на предоставляемом генеральным инвестором земельном участке по адресу: <данные изъяты> (п. 2.1 инвестиционного договора).

Согласно п. 1.12. договора, протокол предварительного распределения представляет собой документ, оформляемый сторонами по каждому объекту и закрепляющий за сторонами количество, площадь, тип и расположение квартир.

В п. 1.13 дается определение термина "акт о частичных результатах реализации инвестиционного проекта", согласно которому это документ, оформляемый сторонами по каждому объекту в составе инвестиционного объекта, подтверждающий исполнение сторонами своих обязательств в отношении данного объекта и закрепляющий за соответствующими участниками инвестиционного проекта права на жилую площадь в виде квартир, либо нежилую площадь.

Согласно п. 3.1 договора каждая сторона (привлеченные соинвесторы) при условии внесения инвестиционного взноса приобретает в качестве результата инвестиционной деятельности право собственности и иные имущественные права на квартиры.

В силу п. 3.3 договора, перечень квартир, подлежащих регистрации в собственность каждой стороне (привлеченным ею соинвесторам) в строящихся объектах согласуется и оформляется протоколами предварительного распределения по каждому объекту.

В соответствии с п. п. 3.4, 3.6 договора по окончании строительства объекта в срок не позднее трех месяцев с момента утверждения акта приемочной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию стороны оформляют акт о частичных результатах реализации инвестиционного проекта, в котором устанавливается окончательное распределение квартир в объекте, на основании которого будут зарегистрированы права собственности сторон и привлеченных ими соинвесторов на созданный в результате инвестиционной деятельности объект.

Согласно п. 5.3 договора, инвестиционным взносом ООО "РУК" являются денежные средства, причитающиеся ей за выполнение функций управляющей компании, с правом получения в собственность доли общей площади квартир.

Доказательств того, что ООО "РУК" не исполняла свои функции, возложенные на нее договором инвестирования в качестве инвестиционного взноса, не представлено.

Из протокола предварительного распределения квартир по адресу: <данные изъяты>, являющегося приложением к инвестиционному договору, к распределению ООО "РУК" подлежат 5 квартир ориентировочной площадью 466, 2 кв. м, в том числе, двухкомнатная квартира в секции <данные изъяты>, этаж <данные изъяты>, N на площадке <данные изъяты>, тип справа, площадью 89,2 кв. м.

Пунктами 6.3, 6.4 инвестиционного договора предусмотрено, что каждая сторона вправе в течение срока его действия привлекать соинвестора с правом получения соинвестором имущественных прав на часть доли этой стороны в объекте, что оформляется договором. Ответственность по договорам, заключенным стороной инвестиционного договора, несет указанная сторона.

25.03.2008 г. между ООО "РУК" и ООО "МГСН-Регионстрой" заключен договор соинвестирования N 7/Д-СИ/мр, по условиям которого (в редакции дополнительного соглашения от 27.01.2009 г.) ООО "МГСН- Регионстрой" принимает участие в реализации инвестиционного проекта по строительству инвестиционного объекта в объеме ориентировочно 628,19 кв. м общей площадью квартир из доли ООО "Региональная управляющая компания" путем внесения инвестиционного взноса в размере 35 109 539,10 руб. с правом получения и оформления этих квартир в собственность соинвестора или привлеченных последним лиц.

В пункте 2.1 договора соинвестирования от 25.03.2008 г. N 7/Д-СИ/мр стороны согласовали, что соинвестор приобретает права на квартиры в многоквартирных домах со строительными адресами: мкр. <данные изъяты>, корпуса <данные изъяты>, в том числе, двухкомнатную квартиру в корпусе <данные изъяты>, секции <данные изъяты>, на <данные изъяты> этаже, номер на площадке <данные изъяты>, тип справа.

В соответствии с п. 5.2.1 соинвестор вступает в число полноправных инвесторов строительства инвестиционного объекта в объеме и на условиях настоящего договора. Соинвестор обязан оплатить цену договора в соответствии с условиями договора (п. 5.2.2).

Согласно п. 2 Приложения 4 к договору соинвестирования (в редакции дополнительного соглашения от 27.01.2009 г.) стороны подтверждают, что соинвестор внес инвестору по договору денежные средства в размере 35 109 539, 10 руб. Претензий друг к другу не имеют.

16.05.2008 г. между ООО "МГСН-Регионстрой" и Усольцевым А.А. заключен предварительный договор N Пр/ПАВ-04/5-3-10-3 купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной в корпусе <данные изъяты>, секция <данные изъяты>, на <данные изъяты> этаже N на площадке <данные изъяты>, тип справа площадью 89,9 кв.м.

Усольцев А.А. произвел ООО "МГСН-Регионстрой" оплату по предварительному договору в размере, обеспечивающем исполнение обязательств по основному договору, в сумме 6 355 500 руб., что подтверждается платежным поручением от 22.05.2008 г.

19.12.2014 г. жилой дом, в котором находится спорная квартира, был введен в эксплуатацию, квартире присвоен адрес: <данные изъяты>.

После введения дома в эксплуатацию договор купли-продажи между ООО "МГСН-Регионстрой" и Усольцевым А.А. заключен не был.

07.06.2016 г. ООО "МГСН-Регионстрой" ликвидировано.

26.06.2019 г. право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ООО "РФСК".

Разрешая спор по существу, установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, указав, что истцом не представлено доказательств оплаты денежных средств в пользу ООО "РФСК" или иной стороны по инвестиционному договору от 09.08.2005 г. в целях создания спорной квартиры, подлежащей передаче истцу в будущем, а также того, что ООО "МГСН-Регионстрой" на момент заключения предварительного договора купли-продажи с истцом, а также в последующем приобрело или обладало какими-либо правами на спорную квартиру и вправе было ее отчуждать.

Также суд пришел к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку дом был введен в эксплуатацию в 2014 году.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из материалов дела следует, что акт о частичных результатах реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционным договором от 09.08.2005 г. по спорному многоквартирному дому, закрепляющий перечень квартир за участниками инвестиционного проекта между сторонами инвестиционного договора подписан не был.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что ООО "РУК" надлежащим образом исполнило свои обязательства по договору инвестирования, в связи с чем было вправе приобрести в качестве результата инвестиционной деятельности право собственности на квартиры, распределенные ему протоколом предварительного распределения, а также передать право на получение указанных квартир соинвесторам.

ООО "МГСН-Регионстрой" также исполнило свои обязательства по договору соинвестирования, о чем указано в приложении N 4 к договору, в связи с чем имело право на оформление в собственность спорной квартиры.

Усольцев А.А., в свою очередь, оплатил стоимость квартиры, что подтверждается платежным поручением.

Также из материалов дела следует, что право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за ООО "Региональная финансово-строительная компания" как за собственником земельного участка и застройщиком. Доказательств того, что план распределения квартир был изменен и за ответчиком было закреплено право на спорное жилое помещение, не представлено.

Вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности также является ошибочным, поскольку указанный срок полежит исчислению с момента регистрации права собственности на спорную квартиру за ответчиком (26.06.2019 г.), а с настоящим иском истец обратился 30.03.2021 г.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с постановлением по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193, 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красногорского городского суда Московской области от 11 августа 2022 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым исковые требования Усольцева А. А. к ООО "Региональная финансово-строительная компания" о признании права собственности отсутствующим, признании права собственности на квартиру удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ООО "Региональная финансово-строительная компания" на квартиру <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>.

Право собственности ООО "Региональная финансово-строительная компания" на квартиру N<данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, прекратить.

Признать за Усольцевым А. А. право собственности на квартиру N<данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>.

Решение, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации права Усольцева А. А. на квартиру <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка