Определение Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 июня 2021 года Дело N 33-1514/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего судей при секретаре Вегель А.А.,Сачкова А.Н., Шторхуновой М.В.,Тенгерековой Л.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика комитета жилищно-коммунального хозяйства <адрес> на решение Центрального районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ по делу

по иску Изосимова В. А., Владимировой С. В., Зерняевой Ю. В., Изосимовой М. В., Чудова С. В. к Комитету жилищно-коммунального хозяйства <адрес> о возложении обязанности, взыскании денежных средств, прекращении права собственности

Заслушав доклад судьи Сачкова А.Н.,

УСТАНОВИЛА:

Изосимов В.А., Владимирова С.В., Зерняева Ю.В., Изосимова М.В., Чудова С.В. обратились в суд с иском к комитету жилищно-коммунального хозяйства <адрес> (далее - КЖКХ <адрес>), с учетом уточнения требований о возложении обязанности, взыскании денежных средств, прекращении права собственности.

В обоснование требований указали, что истцам Изосимову В.А., Владимировой (Изосимовой) С.В., Зерняевой (Изосимовой) Ю.В., Изосимовой М.В. на праве общей долевой собственности по *** доли каждому, на основании договора бесплатной передачи жилья в частную собственность в порядке его приватизации от ДД.ММ.ГГ принадлежит <адрес> в <адрес> общей площадью 79,2 кв.м. Истцу Чудову С.В. на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ принадлежит <адрес> указанном доме, общей площадью 72,9 кв.м..

Согласно заключению межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда от ДД.ММ.ГГ принято решение о признании дома по <адрес> в <адрес> аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением ***-р от ДД.ММ.ГГ постановлено установить срок для сноса многоквартирного дома. В связи с принятием данного распоряжения в ноябре 2014 года в адрес собственников квартир в указанном доме администрацией <адрес> направлено требование о сносе многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу в срок до ДД.ММ.ГГ. Истцы неоднократно обращались в администрацию <адрес>, КЖКХ <адрес> с просьбами о принятии необходимых мер. Ответами КЖКХ от 10.08.2017г., а также Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГ сообщалось о невозможности расселить аварийный дом в связи с отсутствием денежных средств.

На основании изложенного, с учетом уточнения требований просили взыскать с КЖКХ <адрес> компенсацию за изъятое для муниципальных нужд жилое помещение: <адрес> в <адрес> Алтайского края, площадью 79,2 кв.м., а также земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт, услуг агентств по подбору жилья в пользу Изосимова В.А. 1 195 750,9 руб., в пользу Владимировой С.В. 1 195 750,9 руб., в пользу Зерняевой Ю.В. 1 195 750,9 руб., в пользу Изосимовой М.В. 1 195 750,9 руб., взыскать с КЖКХ <адрес> в пользу Чудова С.В. компенсацию за изъятое для муниципальных нужд жилое помещение <адрес> в <адрес> Алтайского края, площадью 72,9 кв.м., а также земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт, услуг агентств по подбору жилья в размере 4 159 966,9 руб.

Прекратить право собственности Изосимовой М.В., Изосимова В.А., Зерняевой Ю.В., Владимировой С.В. на жилое помещение: <адрес> в <адрес>, с момента получения компенсации.

Прекратить право собственности Чудова С.В. на жилое помещение <адрес> в <адрес>, с момента получения компенсации.

Признать право собственности муниципального образования - <адрес> жилое помещение: <адрес> в <адрес> Алтайского края, площадью 79,2 кв.м, с момента получения компенсации Изосимовой М.В., Изосимова В.А., Зерняевой Ю.В., Владимировой С.В.

Признать право собственности муниципального образования - <адрес> жилое помещение: <адрес> в <адрес> Алтайского края, площадью 72,9 кв.м, с момента получения компенсации Чудовым С.В.

Решением Центрального районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования (с учетом определения суда от ДД.ММ.ГГ об исправлении описка) удовлетворены частично и постановлено:

Возложить обязанность на КЖКХ <адрес> выплатить Изосимову В.А., Владимировой С.В., Зерняевой Ю.В., Изосимовой М.В. возмещение за квартиру по адресу: <адрес>4 в сумме 4 674 133,60 руб. в равных долях каждому по 1 168533,40 руб., Чудову С.В. возмещение за квартиру по адресу: <адрес>1 в сумме 4 159 966,90 руб. в течение трех месяцев после вступления решения суда в законную силу.

Прекратить право собственности Чудова С.В. на квартиру по адресу <адрес>1, Изосимова В.А., Владимировой С.В., Зерняевой Ю.В., Изосимовой М.В. в ? доле каждого, на квартиру по адресу: <адрес>4, а также на принадлежащие им доли земельного участка по адресу <адрес> после выплаты всей суммы возмещения.

Признать право собственности муниципального образования городской округ - <адрес> на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>1, <адрес>4 с момента выплаты Изосимову В.А., Владимировой С.В., Зерняевой Ю.В., Изосимовой М.В., Чудову С.В. возмещения за жилое помещение.

В остальной части требования оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ответчик КЖКХ <адрес> просит постановленное решение суда отменить в части возложения обязанности, взыскании денежных средств, прекращении права собственности, указывая на несогласие с выводами судебной экспертизы о рыночной стоимости спорных квартир. При определении их стоимости был выбран сравнительный подход. В качестве объектов-аналогов <адрес> эксперт выбрал три квартиры, имеющие площадь значительно меньше площади спорной квартиры. При этом полагают, что чем меньше площадь квартиры, тем дороже стоимость одного квадратного метра общей площади такой квартиры и наоборот.

Выбранные экспертом объекты не могли являться объектами-аналогами.

Эксперт также указал неверный коэффициент корректировки по такой характеристике как местоположение, что подразумевает оптимальное расположение объекта оценки относительно оживленного места, развитой инфраструктуры и транспортной доступности, а также престижность района. Два объекта аналога расположены в существенной отдаленности от спорного дома. В таблице расчета стоимости <адрес> учетом аварийности указана корректировка на местоположение для всех объектов аналогов -1, которая не может быть одинаковой. Аналогичная ситуация и с другой квартирой ***.

Полагают, что определенная экспертом рыночная стоимость квартир является необоснованной и необъективной, не отражает фактическую рыночную стоимость спорных квартир.

Комитет заявлял в суде ходатайство о вызове эксперта, однако судом было отказано. Кроме того, ответчиком заявлялось ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, однако в удовлетворении и этого ходатайства было отказано.

В возражениях истцы Изосимов В.А., Зерняева Ю.В., Владимирова С.В. и представитель истцов Вишневская Н.В. просят апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика КЖКХ <адрес> Саморукова И.В. поддержала доводы жалобы, истцы Изосимова М.В., Чудов С.В. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, соответствующая информация размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствие этих лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Изосимовой М.В., Изосимову В.А., Зерняевой Ю.В., Владимировой С.В. принадлежит на праве общей долевой собственности, по *** доле каждому, <адрес> по адресу по <адрес>.

Чудову С.В. принадлежит на праве собственности квартира по адресу <адрес>1.

ДД.ММ.ГГ заключением межведомственной комиссии <адрес> для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда *** многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением администрации <адрес> ***-р от ДД.ММ.ГГ установлен срок выполнения работ по сносу <адрес> в <адрес> до ДД.ММ.ГГ.

В адрес истцов администрацией <адрес> направлено требование о сносе многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в соответствии с которым необходимо осуществить снос аварийного <адрес> в <адрес> до ДД.ММ.ГГ.

Постановлением администрации <адрес> *** от ДД.ММ.ГГ изъят в установленном законодательством порядке у собственников жилых помещений многоквартирного <адрес>, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ***, площадью 1223 кв.м. и жилые помещения ***, *** в указанном многоквартирном доме для муниципальных нужд.

<адрес>вой адресной программе "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда" на 2019 - 2025 годы, утвержденной Постановлением Правительства Алтайского края *** от ДД.ММ.ГГ, жилой <адрес>, 1932 года постройки, включен в Перечень домов, признанных аварийными до 2017 года. Определена планируемая дата окончания переселения - до ДД.ММ.ГГ.

До настоящего времени право собственности истцов на указанные квартиры в аварийном доме не прекращены, переселение, выплата возмещения собственнику не произведены.

В силу положений ч.1 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч.6 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

В соответствии с ч.8 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Из ч.10 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч.ч.1-3, 5-9 данной статьи.

Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч.8 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п.3 ст.2, ст.16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

То есть, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Факт соблюдения процедуры изъятия жилого помещения, установленной ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, сторонами не оспаривается. Жилой дом, в установленном порядке признан аварийным и подлежащим сносу, в адрес истцов направлено требование о сносе признанного аварийным жилого дома, которое не исполнено, ввиду чего принято решение об изъятии квартир, принадлежащих истцам, для муниципальных нужд. Соглашение о выкупе между сторонами не заключалось.

В соответствии с ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч.6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В силу п.2 ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для разрешения спора судом первой инстанции по делу была проведена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФБУ "Алтайская ЛСЭ Министерства юстиции Российской Федерации" *** от ДД.ММ.ГГ, рыночная стоимость жилого помещения ***, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом доли общего имущества в данном многоквартирном доме, включая земельный участок под домом, по состоянию на дату проведения экспертизы составляет 2 557 684,80 руб., то есть по 639421,20 руб. каждому.

Рыночная стоимость жилого помещения <адрес> доме по <адрес> в <адрес> составляет 2 209 817,70 руб.

Размер компенсации <адрес> на не произведенный капитальный ремонт по состоянию на 2007 год на дату проведения исследования составляет 2080158,80 руб., то есть по 520039,70 руб. каждому.

Размер компенсации <адрес> на не произведенный капитальный ремонт по состоянию на 2007 год на дату проведения исследования составляет 1 914 659,20 руб.

Среднерыночная стоимость услуг агентства по подбору жилого помещения составляет 32 990 руб.

С учетом, указанных выводов экспертизы, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части размера возмещения истцам стоимости за изымаемое аварийное жилье, а доводы апелляционной жалобы ответчика заслуживающими внимания.

Как видно из вышеуказанного заключения экспертизы, при её проведении эксперт использовал сравнительный метод оценки.

При этом во внимание экспертом брались аналоги жилых помещений (аварийных) находящихся в Октябрьском, Центральном и <адрес>х <адрес>, площадью отличающейся от изымаемого у истцов аварийного жилья, находящегося в <адрес>. При этом, коэффициент местоположения объектов недвижимости экспертом не учитывался.

Согласно п.22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО ***)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ *** предусмотрено какие положения при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости должен учитывать оценщик.

Так в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (п.п. "б" п. 22 ФСО ***).

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);