Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 августа 2021 года Дело N 33-15042/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего

Якуповой Н.Н.

судей

Аюповой Р.Н.

Иванова В.В.

при секретаре судебного заседания

Бикбулатовой Р.Р.


рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Долгополова В.В. к Воробьеву А.В., Кочетковой А.В., ООО "СпецПроект", кадастровому инженеру Кудряшовой А.А. об установлении размера незаконно выбывшей части заложенной площади, регистрации на нее права собственности ответчика, восстановлении права залога, о признании недействительной сделки с нежилым помещением, по апелляционной жалобе Долгополова В.В. на решение Белорецкого межрайонного суда Республики Башкортостан от 07 июня 2021 года.

Заслушав доклад судьи Аюповой Р.Н., судебная коллегия

установила:

Долгополов В.В. обратился в суд с иском к Воробьеву А.В. о признании недействительным регистрации уменьшения площади заложенного нежилого помещения и восстановлении права залога на полную площадь. В обоснование иска им указано на то, что между ним и заемщиками супругами Воробьевым А.В. и Воробьевой Ю.В. заключен договор займа N... от дата. В счет обеспечения исполнения данных заемных обязательств Воробьев В.А. предоставил по договору ипотеки N... от дата в залог недвижимое имущество с кадастровым номером N..., расположенное на первом этаже здания по адресу: адрес, общая площадь 470, 5 кв.м (далее по тексту Помещение N...). В 2018 году стороны договорились о замене предмета залога и в счет обеспечения исполнения обязательств по договору займа N... от дата Воробьев В.А. предоставил по договору ипотеки N... от дата нежилое помещение, с кадастровым номером N... (номера на поэтажном плане N...) расположенное на первом этаже здания по адресу: адрес, общей площадью 363,2 кв.м (далее по тексту Помещение N...). Согласно выписке Росреестра от дата N... площадь заложенного имущества составляет 259,4 кв.м.

В регистрационном деле на заложенное имущество, запрошенном при рассмотрении гражданского дела N..., имеется нотариальное его согласие на внесение в ЕГРН изменений площади заложенного помещения с 363,2 кв.м на 259,4 кв.м. Данное согласие на внесение изменений в части уменьшения площади заложенного имущества не является основанием для прекращения залога в результате преобразования данного помещения, поскольку в результате такого преобразования (разделения) образовалось новое помещение, которое в результате необоснованных действий ответчика и кадастрового инженера было присоединено к площади Помещения N..., а часть Помещения N... с внутренним номером 29 (тамбур) площадью 90,2 кв.м перестал существовать без каких-либо правовых оснований. На странице 10 Регистрационного дела стр. 2 Технического плана помещения от дата указано, что "в результате сноса и переноса временных перегородок произошло изменение площади". Общая площадь Помещения N... до перепланировки составляла 363,2 кв.м, после перепланировки - 259,4 кв.м, из спорного помещения выбыло внутренне помещение N... площадью 90,2 кв.м, при этом площадь Помещения N... увеличилась за счет площади временных перегородок примерно на 13,5 кв.м, что дает немного большую площадь вновь образованной площади, а именно 27,1 кв.м (363,2кв.м. 0 259,4 кв.м. - 90,2 кв.м.+13,5 кв.м). Ответчик и кадастровый инженер вместо образования нового помещения, без каких-либо правовых оснований выделили часть Помещения N... и присоединили что к Помещению N..., что привело к нарушению его права залога. Объекты недвижимости, возникшие в результате преобразования предмета ипотеки, остаются в залоге и залогодатель может распоряжаться ими только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено в договоре о залоге. Договор купли-продажи, на основании которого отчуждается находящееся в залоге недвижимое имущество, должен содержать сведения об ограничении прав продавца ипотекой. В настоящее время в производстве Арбитражного суда г. Москвы находится дело А40-223904/2020 по заявлению ИП Долгополова В.В. к ИП Воробьеву А.В. о взыскании просроченной задолженности по договору займа N... от дата на общую сумму 19 929 411,09 рублей. С учетом уточнения исковых требований просит установить размер образовавшихся новых площадей при преобразовании (разделении) нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, кадастровый N...; зарегистрировать право собственности на указанные площади на Воробьева А.Н., восстановить на них право залога на Долгополова В.В.

Также Долгополов В.В. обратился в суд с иском к Воробьеву А.В., Кочетковой А.В. о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества, ссылаясь на вышеприведенные обстоятельства, а также то, что согласно выписке Росреестра от дата о переходе прав на Помещение N... отчуждено Воробьевым А.В. Кочетковой А.В. (запись в ЕГРН N... от дата). Внесенная в ЕГРН площадь Помещения N... является недостоверной, подлежит определению на основании нового обследования и обмера. Он своего согласия на продажу находящегося у него в залоге части нежилого Помещения N..., присоединенного к Помещению 4, не выдавал. Заключенная ответчиками сделка по отчуждению Помещения N... является недействительной на основании пункта 1 статьи 347, статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке Просит признать недействительной сделку запись в ЕГРН N... от дата по отчуждению Воробьевым А.В. нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, общая площадь 468,2 кв.м, этаж 1, кадастровый N....

Определением Белорецкого межрайонного суда Республики Башкортостан от дата вышеуказанные гражданские дела объединены в одно производство с присвоением N....

Решением Белорецкого межрайонного суда Республики Башкортостан от дата отказано в удовлетворении исковых требований Долгополова В.В. об установлении размера незаконно выбывшей части заложенной площади, регистрации на нее права собственности ответчика, восстановлении права залога на истца; о признании недействительной сделки с нежилым помещением в полном объеме.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить ввиду его незаконности, неправильного определения обстоятельств по делу. Доводы жалобы мотивированы тем, что часть находящегося у него в залоге недвижимого имущества присоединена к смежному нежилому помещению и отчуждена Кочетковой А.В., при этом за ним сохраняется право залога на часть вновь образованного нежилого помещения, сделка по купле-продаже которого совершена без его согласия, т.е. нарушены его права залогодержателя. Не дана оценка уменьшению площади залогового имущества помимо исключения тамбура площадью 90, 2 кв.м еще на 13, 6 кв.м, а также приложенному к исковому заявлению поэтажному плану. Вопреки выводам суда в результате сноса внутренних перегородок площадь залогового имущества увеличивается приблизительно на 13,5 кв.м, а не уменьшается. Согласно его расчету новая площадь помещения составляет 290, 9 кв.м (внесенная в ЕГРН площадь 259,4 кв.м+18 кв.м площади исключенных из помещения N... и присоединенных к помещению N... заштрихованных полукруглых помещений N... и N..., 5 кв.м образованной за счет сноса внутренних перегородок площади), следовательно, площадь залогового имущества незаконно уменьшилась на 21, 4 %. При этом согласия на отчуждение залогового имущества он не давал. Объекты недвижимости, возникшие в результате преобразования объекта ипотеки, остаются в залоге и не могут быть отчуждены без согласия залогодержателя. Требования о признании недействительным договора купли-продажи Помещения N... являются производными от требований о признании незаконными прекращения залога на часть Помещения N..., им оспаривается законность присоединения к Помещению N... залогового имущества в результате искажения технического плана кадастровым инженером, незаконного снятия Росреестром залога, отчуждение Воробьевым А.В. без его согласия. Им дано согласие только на внесение изменений по размеру площади в ЕГРН, а не на прекращение его права залога на уменьшенную площадь.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно была размещена на интернет сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.

Судебная коллегия определиларассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив оспариваемое решение в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, письменных возражений на нее, выслушав представителя Воробьева А.В., Воробьевой Ю.В. Федотова О.В., возражавшего удовлетворению апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В статье 341 Гражданского кодекса Российской Федерации определено с какого периода возникает залог.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 пункта 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.

Независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

Судом первой инстанции установлено и из материалов гражданского дела следует, что дата между Долгополовым В.В. (заимодавец) и супругами Воробьевым А.В., Воробьевой Ю.В. (заемщики) заключен договор займа N... на сумму 3 000 000 рублей со сроком исполнения до дата.

В соответствии с пунктом 1.6 данного договора исполнение заемщиками обязательств по настоящему договору обеспечивается залогом нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес общей площадью 470,5 кв.м, на этаж 1, с кадастровым номером N..., принадлежащего Заемщику-1 Воробьеву А.В. на праве собственности на основании решения Белорецкого городского суда Республики Башкортостан от дата, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия N... от дата, запись в ЕГРП N... от дата.

В последующем между сторонами также заключены к договору займа N... от дата дополнительное соглашение N... от дата, которым сумма займа изменена на 4 000 000 (четыре миллиона) рублей, и дополнительное соглашение N... от дата, которым сумма займа изменена на 7 000 000 (четыре миллиона) рублей исполнение заемщиками обязательств обеспечено также залогом нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес общей площадью 363,2 кв.м, на этаж 1, номера на поэтажном плане N..., с кадастровым номером N..., принадлежащего Заемщику-1 Воробьеву А.В. на праве собственности на основании решения Белорецкого городского суда Республики Башкортостан от дата, что подтверждается Выпиской ФГИС ЕГРН N... от дата из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

дата между Воробьевым А.В. (залогадатель) и Долгополовым В.В. (Залогодержатель) заключен договор ипотеки нежилого помещения N..., о передаче в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес общей площадью 470,5 кв.м, на этаж 1, с кадастровым номером N... с целью обеспечения исполнения обязательств по заключенному договору займа N... от дата и Дополнительного соглашения к нему N... от дата всего на сумму 4 000 000 (четыре миллиона) рублей, а также процентов на сумму займа и прочих платежей по данному договору (пункты 11, 1.2 договора)

дата между Воробьевым А.В. (залогадатель) и Долгополовым В.В. (залогодержатель) заключен договор ипотеки нежилого помещения N..., предметом которого по договоренности сторон является передача в залог залогодержателю принадлежащего залогодателю на праве собственности нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес общей площадью 363,2 кв.м, на этаж 1, номера на поэтажном плане 10-29, с кадастровым номером N... с целью обеспечения исполнения обязательств по заключенному договору займа N... от дата и Дополнительных соглашений к нему N... от дата, N... от дата всего на сумму до 7 000 000 (семь миллиона) рублей, а также процентов на сумму займа и прочих платежей по данному договору, сроком исполнения до дата (пункт 11, пункт 1.2 договора).

Договора зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем Управлением Росреестра сделаны записи о государственной регистрации обременения (ипотеки).

Согласно уведомлению Управления Росреестра от дата на основании письменных заявлений Долгополова В.В. и Воробьева А.В. погашена запись об ограничении (обременении) права ипотеки на Помещение N....

По заданию заказчика Воробьева А.В. кадастровым инженером Ассоциации "Саморегулируемая организация кадастровых инженеров регионов Урала и Поволжья" Кудряшовой А.А. дата проведены кадастровые работы, связанные с обследованием помещений и подсчетом фактических площадей нежилых помещений, расположенных по адресу: адрес: проведены обмеры помещений, пересчитаны все площади. В результате данных работ было выявлено, что произошли изменения за счет перепланировки нежилых помещений (проект перепланировки нежилых помещений N... по адрес от 2018 года, выданный МУП "Архитектура и градостроительство МР Белорецкий район РБ") и исключения площади не капитального холодного помещения. В помещении N... с кадастровым номером N... произошло уменьшение площади на 103,8 кв.м по причине исключения из общей площади помещения площади не капитального холодного помещения - 90,2 кв.м (согласно технического паспорта номер на поэтажном плане N..., тамбур) на основании Приказа Минэкономразвития N... от дата (ред. от дата), согласно которого в площадь нежилого здания, сооружения не включаются площади подполья для проветривания нежилого здания, сооружения на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья (в котором требуются проходы для обслуживания коммуникаций) при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 метра, наружных тамбуров, балконов, портиков, крылец...". Нежилое помещение является неотъемлемой частью нежилого здания. Учитывая изложенное, кадастровым инженером помещение N... было исключено из общей площади нежилого помещения N... по адрес. Также в спорном помещении N... были снесены не капитальные внутренние перегородки, на которое разрешение на перепланировку не требуется в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, за счет чего площадь помещения 3 незначительно также уменьшилась.

Согласно заключению кадастрового инженера в техническом плане помещения от дата технический план подготовлен в результате уточнения площади нежилого помещения с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: адрес, помещение N.... Этот объект поставлен на кадастровый учет с площадью 363,2 кв.м, право зарегистрировано N... от дата. В результате сноса и переноса временных перегородок произошло изменение площади, что подтверждается справкой N... от дата и проектной документацией N б/н от дата. адрес данного объекта составляет 259,4 кв.м.

Спорное нежилое Помещение N... находится в залоге у истца Долгополова В.В. и на момент проведения кадастровых работ также находилось у него в залоге, в связи с чем, потребовалось его согласие.

В деле правоустанавливающих документов N... для объекта недвижимости Помещение N... имеется нотариальное согласие Долгополова В.В. от дата на внесение изменений в сведения государственного кадастрового учета, а также в сведения, находящегося у него в залоге недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес а именно Долгополов В.В. дает свое согласие на внесение изменений в сведения о площади нежилого помещения с 363,2 кв.м на 259, 4 кв.м и изменений, касающихся кадастрового номера N..., присвоенного ранее вышеуказанного нежилому помещению, по усмотрению собственника помещения - Воробьева А.В. и/или его представителя. Содержание настоящего согласия прочитано Долгополовым В.В. лично и зачитано ему вслух, он как участник сделки, понимает разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки, условия сделки соответствуют его действительным намерениям. Указанное согласие удостоверено нотариусом г. Москвы Абабковой О.А., зарегистрировано в реестре N....

На основании представленных для осуществления указанных действий документов дата государственным регистратором прав принято решение о внесении изменений на помещение N... с кадастровым номером N....

Согласно заключению кадастрового инженера в техническом плане помещения от дата Технический план подготовлен в результате уточнения площади нежилого помещения с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: адрес Этот объект поставлен на кадастровый учет с площадью 470,5 кв.м, право зарегистрировано N... от дата. В результате сноса временных перегородок произошло незначительное изменение площади, что подтверждается справкой N... от дата.

На основании представленных для осуществления указанных действий документов дата государственным регистратором прав принято решение о внесении изменений на помещение N... с кадастровым номером N....

дата между Воробьевым А.В. (продавец) и Кочетковой А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, находящегося по адресу: адрес, помещение N... и 754/3194 доли земельного участка, расположенного по этому же адресу, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации N... от дата.

До момента совершения сделки купли-продажи спорного объекта недвижимости Продавцом в адрес Покупателя предоставлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая отсутствие ограничений прав и обременений названного объекта недвижимости.

Отказывая в удовлетворении исковых требований об установлении размера незаконно выбывшей части заложенной площади, регистрации на нее права собственности ответчика, восстановлении права залога на истца, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что какого-либо выделения части нежилого спорного Помещения N... с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: адрес присоединения его к Помещению N... с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: адрес, помещение N..., и нарушения прав залога истца не установлено. Изменение площади предмета залога - спорного Помещения N... с кадастровым номером N..., в связи со сносом и переносом временных перегородок помещения в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, прекращения залога.

Установив, что истцом было дано нотариально удостоверенное согласие от дата на изменение площади нежилого помещения N... с 363,2 кв.м на 259,4 кв.м, выполненного в связи с проведением работ по перепланировке нежилого помещения, помещение N... - пристрой к основному зданию N... стены из металлического листа, холодное помещение, согласно технического паспорта номер на поэтажном плане 29, площадью 90,2 кв.м, тамбур исключен из состава спорного объекта недвижимости, оно не имело и не имеет фундаментного основания и является объектом временной (не капитальной) постройки, данная площадь не может быть зарегистрирована в ЕГРН и поставлена на кадастровый учет в составе объекта недвижимого имущества, капитального строения, Долгополов В.В. не является стороной заключенного между ответчиками договора купли-продажи и не владеет спорным объектом недвижимости и земельным участком, оспариваемым договором его права и законные интересы не затрагиваются, суд первой инстанции также не усмотрел правовых оснований для признания договора купли-продажи объекта недвижимости от дата недействительным.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что между Долгополовым В.В. и супругами Воробьевыми сложились заемные обязательства, в целях обеспечения которых Воробьев А.В. предоставил часть принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания, состоящего из нескольких нежилых помещений: первоначально Помещение N..., в последующем Помещение N.... После проведения реконструкции внутренних перегородок спорных помещений, кадастровых работ, входящий в состав помещения N... тамбур был исключен из общей площади, в связи с чем, составлен новый технический план и внесены с нотариального согласия Долгополова В.В. изменения в размер площади залогового имущества. В данный период по инициативе Воробьева А.В. также проведены кадастровые работы в отношении Помещения N..., которое на основании договора купли-продажи от дата отчуждено Кочетковой А.В.

По мнению истца, находящийся в составе Помещения N... тамбур после проведения кадастровых работ вошел в состав Помещения N..., поэтому у него имеются залоговые права на площадь этого тамбура и заключенная между Воробьевым и Кочетковой сделка по купле-продажи Помещения N... нарушает его права залогодержателя и является недействительной в силу требований пункта 1 статьи 347, статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Между тем, помещение тамбура не создано и не возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества, оно существовало на момент заключения договора залога, что опровергает доводы истца о его праве залога в том числе на помещение тамбура. Кроме того, государственная регистрация изменения площади заложенного имущества, в именно его уменьшения, произведена с нотариального согласия истца, как залогодержателя.

Уточнение площади залогового имущества связано тем, что помещение тамбура не имело и не имеет фундаментного основания и является объектом временной (не капитальной) постройки, его площадь не может быть зарегистрирована в ЕГРН и поставлена на кадастровый учет в составе объекта недвижимого имущества, капитального строения в соответствии с приказом Минэкономразвития России N 90 от 01 марта 2016 года.

Предмет залога не утрачен, поэтому требования истца по обязательствам, возникшим из договора займа, могут быть удовлетворены за счет преобразованного объекта.

Доказательств того, что после проведения кадастровых работ площадь помещения тамбура вошла в состав Помещения N..., не представлено и в целом противоречит установленным по делу обстоятельствам. Наоборот, первоначально его площадь составляла 470, 5 кв.м, а после проведения кадастровых работ - 468,2 кв.м, что исключает присоединение площади тамбура в размере 29 кв.м.

На основании статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).