Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 августа 2021 года Дело N 33-14892/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Михайлова Г.В.

судей Курносова И.А., Калинченко А.Б.

при секретаре Мувсаелян З.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-922/2021 по исковому заявлению Раковского Виктора Ивановича к ООО СЗ Черномор о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта, обязании внести изменения в технический паспорт жилого дома

по апелляционной жалобе ООО "СЗ Черномор"

на решение Каменского районного суда Ростовской области от 8 июня 2021 года.

Заслушав доклад судьи Михайлова Г.В., судебная коллегия

установила:

Раковской В.И. обратился в суд с иском к ООО СЗ Черномор о взыскании неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, обязании внести изменения в технический паспорт жилого дома, указав, что 15.02.2017 г. между ним и ответчиком был заключен договор N В-3/18 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома ЖК Посейдон. Многоквартирный 13-этажный жилой дом со встроенными помещениями и подземной автостоянкой должен был быть построен на земельном участке в соответствии с разрешением на строительство NRUНОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. В соответствии с п. 4.3 договора объект долевого строительства обладает следующими характеристиками: наименование объекта недвижимости двухкомнатная квартира, общая проектная площадь АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН,20 кв. м., общая проектная площадь балкона 1,83 кв. м., этаж/общее количество этажей - 3/13, цена в рублях 4 252 550 руб. В соответствии с п. 4.7 договора срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства по передаточному акту - не позднее ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Передачу объекта ответчик не произвел до настоящего времени. Требования истца о взыскании неустойки удовлетворены судом за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, требования о взыскании неустойки за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА рассматриваются Каменским районным судом АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в рамках дела НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. В настоящем случае подлежит взысканию неустойка в общей сумме 331 726,87 руб. за период просрочки с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Кроме того, общая фактическая площадь которой после обмеров БТИ согласно техническому плану без учета площади лоджий и балконов составляет 48,9 кв. м., жилая 28,4 кв. м., площадь без применения понижающих коэффициентов лоджии 8,4 кв.м, хотя в квартире отсутствует лоджия, а есть балкон, а балкон, который не соответствует строительным нормам и правилам. ФИО1 с учетом уточнений просил взыскать с ООО СЗ Черномор в свою пользу неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в сумме 331 726,87 руб. за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Обязать ООО СЗ Черномор внести в технический паспорт жилого дома по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН изменения в части уменьшения площади балкона двухкомнатной АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с 8,4 кв. м. до проектной площади 2,01 кв. м.

Решением Каменского районного суда Ростовской области от 8 июня 2021 года заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Представитель ООО СЗ Черномор в апелляционной жалобе, просит отменить решение суда.

Апеллянт указывает, что вступившим в законную силу судебным актом установлен фактическое принятие истцом квартиры 03.12.2020. Согласно акту осмотра от 15.02.2021, в квартире проживают Раковский В.И. члены его семьи. Истцу направлено уведомление о том, что фактическая площадь квартиры на 7,27 кв. м. больше, чем предусмотренная договором, в связи с чем, предложена доплата в размере 617 950 руб. Согласно выводам эксперта установлено, что из 8,4 кв.м площади балкона 1,8 кв. м. отвечает требованиям по качеству. Решением суда от 12.12.2019 истцом реализовано право на соразмерное уменьшение покупной цены на сумму 617 950 руб. Внесение изменений в проектную декларацию не является основанием для признания этого недостатком, который может быть устранен в разумный срок. Также апеллянт указывает, что суд необоснованно применил при взыскании неустойки ставку 2017 года. Кроме того, суд, вынося решение от 8 июня 2020 года, не вправе был начислять неустойку за период с 01.12.2020 г. по 01.01.2021 г., поскольку вступившими в законную силу судебными актами установлено, что неустойка за период с 01.12.2020 по 01.01.2021 начислению не подлежит.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Раковский В.И. не явился, согласно свидетельству о смерти умер 12 августа 2021 года.

Поступившие в судебную коллегию ходатайства сторон, в связи со смертью истца прекратить либо приостановить производство по делу, судебной коллегией отклонены, поскольку не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы, что отвечает позиции, изложенной в Обзоре Судебной практике Верховного Суда РФ за первый квартал 2013 года

Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя апеллянта ООО "СЗ Черномор" по доверенности Мордкович М.Б., приходит к следующим выводам.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и исходил из обоснованности заявленных исковых требований.

Из материалов дела следует, что 15.02.2017 г. между ООО СЗ Черномор и Раковским В.И. был заключен договор N В-3/18 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома ЖК Посейдон.

В соответствии с п. 4.3 договора N В-3/18 объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства, обладает следующими проектными характеристиками: наименование объекта недвижимости двухкомнатная квартира, общая проектная площадь АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН,20 кв. м., общая проектная площадь балкона 1,83 кв. м., этаж/общее количество этажей 3/13, цена в рублях 4 252 550 руб.

Согласно п. 4.4 договора N В-3/18 в соответствии с настоящим договором и на основании положений действующего законодательства у участника долевого строительства в будущем возникает право собственности на жилое помещение, имеющее характеристики, согласованные сторонами в п. 4.3 и приложениях N 1 - N 2 к настоящему договору, а также долю в праве общей собственности на общее имущество. Местоположение квартиры указано на поэтажном плане в приложении N 1, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии с п. 4.7 договора N В-3/18 срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства по передаточному акту - не позднее 30 декабря 2017 г. П. 5.1 договора N В-3/18 предусмотрено, что цена договора составляет 4 252 550 руб. Государственная регистрация данного договора в Едином государственном реестре недвижимости произведена 07.03.2017 г. Истец Раковский В.И. произвел оплату по данному договору в общей сумме 4 252 550 руб.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН получено ООО СЗ Черномор ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА

Согласно выписке из ЕГРН АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ул. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕНю 48,9 кв. м. была поставлена на государственный кадастровый учет ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

25.09.2018 г. истцом Раковским В.И. ответчику было вручено письменное требование о передаче объекта долевого строительства, которое застройщиком не исполнено.

Согласно экспликации к поэтажному плану здания АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН имеет площадь 48,9 кв. м., а площадь балкона составила 8,4 кв. м.

Данные обстоятельства применительно к п. 2 ст. 61 ГПК РФ установлены вступившим в законную силу решением Каменского районного суда АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по делу НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (л.д. 19).

Застройщиком ООО СЗ Черномор 17.11.2020 г. Раковскому В.И. было направлено письмо, в котором ФИО1 было предложено прибыть к ответчику для получения комплекта ключей и комплекта документов на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, необходимых для государственной регистрации права собственности (л.д. 16).

Согласно акту приема-передачи от 29.10.2020 г. (л.д.17) застройщик передает в собственность Раковскому В.И. объект долевого строительства 2-комнатную АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровым номером 23НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную в корпусе В на 3 этаже 14-этажного жилого дома по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН квартиры с условным номером 3/18 по ДДУ составила 50,3 кв. м. Общая фактическая площадь квартиры после обмеров БТИ согласно техническому плану (без учета площади лоджий и балконов) составляет 48,9 кв. м., жилая 28,4 кв. м., площадь без применения понижающих коэффициентов лоджии 8,4 кв. м.

В п. 4 названного акта указано, что стороны согласились, что техническое состояние и качество передаваемого объекта долевого строительства (квартиры) соответствует проектно-техническим условиям. Участник долевого строительства не имеет материальных и иных претензий к застройщику, в том числе, связанных с качеством объекта долевого строительства (квартиры) (п. 5).

Не согласившись с указанным актом, Раковский В.И. направил ООО СЗ Черномор 04.12.2020 г. уведомление о разногласиях (л.д. 18), в котором указал, что предоставленный ему для подписания 03.12.2020 г. акт от 29.10.2020 г. не может быть подписан ввиду несоответствия даты, указанной в акте "29.10.2020", фактическому предоставлению акта на подписание "03.12.2020"; в акте указано, что он принимает "лоджию" площадью без применения понижающих коэффициентов 8,4 кв. м., хотя в квартире отсутствует лоджия, а есть балкон, площадь которого указана без учета решения Каменского районного суда от 12.12.2019 г. по делу N 728/2019 и без изменений, которые следует внести в технический план квартиры в соответствии проектной документации.

П. 4 будет согласован после приведения технического плана квартиры в соответствие проектной документации и решению Каменского районного суда Ростовской области от 12.12.2019 г.

П. 5 не будет согласован, так как он имеет материальные претензии к застройщику, связанные со сроком передачи квартиры и её фактическим состоянием на 03.12.2020 г.

Решением Каменского районного суда Ростовской области от 12.12.2019 г. по делу N 2-728/2019 также установлено, что согласно судебной экспертизе НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.12.2019 г. (л.д. 34) балкон фактической площадью 7,61 кв. м. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, корпус В не соответствует проектной документации, также данный балкон не соответствует строительным нормам и правилам, не соответствует требованиям безопасности жизни и здоровья людей. Площадь балкона также не соответствует проектной документации. Выявленные отступления от проектной документации влекут за собой нарушения требований по обеспечению безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающей к ним территорий.

Как указано в п. 4.3 договора участия в долевом строительстве от 15.02.2017 г. N В-3/18, общая проектная площадь объекта долевого строительства составляет 50,03 кв. м, в том числе площадь квартиры 48,2 кв. м., площадь балкона 1,83 кв. м.

Изменение проектной площади балкона квартиры N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не соответствует проектной документации. Какие-либо изменения в проект, утвержденные в установленном законом порядке, не представлены.

Таким образом, суд пришел к выводу, что исковые требования об обязании застройщика внести в технический паспорт жилого дома по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН изменения в части уменьшения площади балкона двухкомнатной АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной в корпусе В указанного жилого дома с 8,4 кв. м. до проектной площади подлежат удовлетворению.

Также, руководствуясь положениями Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", суд взыскал неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 331 726,87 руб. за период с 01.12.2020 г. по 30.04.2021 г.

Проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене постановленного по делу решения суда.

Статьей 309 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из текста апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 15.02.2021, которым отменено решение Каменского районного суда Ростовской области от 11 августа 2020 года в части взыскания с ООО "Специализированный застройщик Черномор" в пользу Раковского Виктора Ивановича неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, следует, что, как установлено судом апелляционной инстанции, на момент принятия обжалуемого решения суда многоквартирный жилой дом сдан в эксплуатацию и в настоящее время спорная квартира находится в пользовании истца, то есть истец фактически принял квартиру с теми нарушениями, которые были установлены решением Каменского районного суда Ростовской области от 12 декабря 2019 г. Из текста указанного апелляционного определения также следует, что на предложение застройщика 19.11.2020 подписать акт приема-передачи истец отказался.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом установлено фактическое принятие спорной квартиры истцом 03.12.2020.

Кроме того, согласно акту осмотра (обследования) АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 15.02.2021, составленному комиссией в составе представителя ООО "УК "Посейдон" и ООО "СЗ Черномор", установлено, что в спорной квартире проживает Раковский В. И. и члены его семьи, на момент осмотра в Квартире находились супруга ФИО1, ФИО1 ФИО10 и его дочь ФИО9 ФИО2. В квартире полностью произведены ремонтно-отделочные работы осуществлена внутренняя разводка системы водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения. В квартире сделаны полы, потолки, отделан санузел, установлена и подключена ванная, подключено кухонное оборудование, установлены кондиционеры. В квартире установлена мебель.

По итогам осмотра комиссия пришла к следующему выводу - исходя из состояния квартира явствует, что Раковский В. И. и члены его семьи проживают в ней уже значительное время после окончания ремонта подтверждает факт проживания в квартире Раковского В, И., приборы учета холодной и горячей воды, установленные в квартире, показывают потребление холодной и горячей воды соответственно, приборы учета электрической энергии показывают потребление электрической энергии.

В материалы дела также представлено уведомление о получении истцом ключей от спорной квартиры 16.04.2018, выписка с расшифровкой потребления коммунальных услуг по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН за период 2018-2021г., а также фотоматериалы квартиры Раковского В.И. вместе с его супругой и дочерью.

Вышеуказанным судебным постановлением также дана оценка названным доказательством, они признаны относимыми и допустимыми доказательствами по делу. Указанные фотоматериалы также обозревались и в суде апелляционной инстанции при разрешении настоящего спора.

Исходя из положений ст. 5, ч. 1 ст. 67, ч. 1 ст. 196 ГПК РФ только суду принадлежит право оценки доказательств при принятии решения. Суд оценивает имеющиеся в деле доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

С учетом изложенного, принимая во внимание положения ст. 61 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции полагает доказанным факт проживания истца в спорной квартире, в том числе, в период, в отношении которого истцом заявлено о взыскании неустойки за несоблюдение сроков передачи объекта долевого строительства участнику.

Таким образом, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки за период с 01.12.2020 по 30.04.2021 в данном случае не имеется, заявление исковых требования о взыскании такой неустойки при фактическом проживании истца с семьей в указанный период в спорном жилом помещении, суд апелляционной инстанции полагает злоупотреблением правом.

Кроме того, судом первой инстанции при постановке обжалуемого решения не учтено следующее.

Согласно п. 2 ст. 7 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В связи с внесением изменения в проект многоквартирного жилого жома ЖК "Посейдон" по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН застройщиком ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА направленно участнику долевого строительства уведомление о том, что фактическая площадь квартиры на 7,27 квадратных метров больше, нежели площадь предусмотренная передаче по договору в связи, с чем Участнику долевого строительства было предложено доплатить 617950 рублей. Раковский В.И. обратился с исковым заявлением к ООО "СЗ Черномор" с требованием обязать ООО "СЗ Черномор" передать квартиру по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома без доплаты и о взыскании неустойки. Вступившими в законную силу судебными актами по гражданскому делу делу N 2-728/2019 вышеуказанные исковые требования удовлетворены.

Исходя из решения Каменского районного суда Ростовский области от 12.12.2019, с учетом судебных постановлений судов вышестоящих инстанций, судом произведено соразмерное уменьшение цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на сумму 617950 руб.

Таким образом, предусмотренное п. 2 ст. 7 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ право потребителя реализовано в форме соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, что исключает у потребителя возможность в дальнейшем требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Кроме того, застройщику на основании договора на выполнение проектных работ принадлежит право инициировать внесение изменений в проект объекта строительства, что согласуется с п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", предоставляющим дольщику право требовать в судебном порядке расторжения договора долевого участия в случае существенного изменения проектной документации объекта строительства в части объекта долевого строительства.

Отказ дольщика от исполнения договора долевого участия и его прекращение сами по себе не влияют на права и обязанности застройщика по договору строительного подряда.

Согласно ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор, может быть, расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что объект долевого строительства будет передан участнику долевого строительства, при существенном изменения проектной документации.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.