Определение Судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 июля 2021 года Дело N 33-1488/2021

" 28 " июля 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Дедюевой М.В.,

судей Ивковой А.В., Жукова И.П.

при секретаре Орлик А.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя АО "Красная Маевка" Ефимовой Анастасии Алексеевны на решение Ленинского районного суда г. Костромы от ДД.ММ.ГГГГ, которым с учетом определения суда от ДД.ММ.ГГГГ об исправлении описки частично удовлетворены исковые требования Ш. к АО Красная Маевка о защите прав потребителя.

Заслушав доклад судьи Жукова И.П., объяснения представителя АО "Красная Маевка" Ефимовой А.А., поддержавшей апелляционную жалобу, объяснения третьего лица Ш1., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Ш. обратилась в суд с иском к АО "Красная Маевка" о взыскании неустойки в размерах 160420,72 руб., 7590 руб. и 30000 руб., убытков - 186000 руб., компенсации морального вреда - 50000 руб., о проведении взаимозачета встречных однородных требований сторон на сумму 150000 руб., о признании права собственности на нежилое помещение площадью 6,02 кв.м с условным номером N подъезд N, этаж-подвал по адресу: <адрес> (жилой <адрес> по ГП), и о передаче его, о передаче нежилого помещения площадью 6,01 кв.м с условным номером N, расположенного там же, со строительной и технической документацией на них.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ стороны по делу заключили договоры участия в долевом строительстве указанных квартиры и двух нежилых помещений. Цена договора по квартире составила 3170370 руб., которые истицей оплачены в полном объеме, срок ее передачи первоначально определялся в течение IV квартала 2017 года, затем дополнительными соглашениями изменился на ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчик в нарушение условий договора передал квартиру только ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем с него подлежит взысканию неустойка за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Цена договора по нежилому помещению с условным номером 11 составляет 30000 руб., срок его передачи - до ДД.ММ.ГГГГ, который ответчиком не соблюден, поэтому размер неустойки за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составит с учетом стоимости объекта 30000 руб. Цена нежилого помещения с условным номером 12 по договору была определена в сумме 150000 руб. с оплатой в виде рассрочки платежей с ДД.ММ.ГГГГ по 7000 руб. ежемесячно после передачи объекта. Срок передачи объекта установлен до ДД.ММ.ГГГГ, но до настоящего времени помещение не передано, что является основанием для взыскания неустойки за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, в связи с нарушением срока сдачи квартиры истица вынуждена была снимать жилое помещение по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, оплачивая ежемесячно 6000 руб., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ убытки составили 186000 руб. В связи с просрочкой ответчиком исполнения своих обязательств истица, направив ответчику претензию по уплате неустойки, одновременно заявила о зачете взаимных требований на сумму 150000 руб. в виде оплаты стоимости договора от ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени указанные обязательства по оплате сторонами не исполнены. С учетом заявленного зачета названные обязательства будут исполнены, поэтому ответчик должен передать истицы помещения.

В ходе рассмотрения дела истица уточнила исковые требования и просила взыскать неустойку в размере 983650,93 руб. по договору от ДД.ММ.ГГГГ за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ответчик фактически отказался от исполнения дополнительных соглашений; неустойку по договору от ДД.ММ.ГГГГ за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 7995 руб.; неустойку по договору от ДД.ММ.ГГГГ за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 9309 руб.; произвести взаимозачет встречных однородных требований на общую сумму 180000 руб. по договорам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ; поддержала требования о взыскании убытков и компенсации морального вреда.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Ш1.

Вышеуказанным решением суда с учетом определения от ДД.ММ.ГГГГ об исправления описки постановлено:

- взыскать с АО "Красная маевка" в пользу Ш. неустойку за нарушение срока передачи объектов долевого строительства: по договору долевого участию N ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ в размере 56445 руб. 41 коп., по договору долевого участию N ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ в размере 7625 руб. руб., по договору долевого участию N ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ в размере 9280 руб., убытки в размере 102000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., штраф в размере 92675 руб. 21 коп., а всего в размере 278025 руб. 62 коп.;

- произвести зачет взысканной с АО "Красная маевка" суммы неустойки и убытков зачет задолженности по договору долевого участию N N от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 145000 руб., по договору долевого участию N ЛN от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 30000 руб., признав обязательства Ш. и Ш1. по данным договорам прекращенными;

- обязать АО "Красная маевка" передать Ш. и Ш1. нежилые помещения по договорам долевого участия N N от ДД.ММ.ГГГГ и N N от ДД.ММ.ГГГГ;

- взыскать с АО "Красная маевка" в доход бюджета муниципального образования городской округ город Кострома госпошлину в размере 4291,01 руб.

В апелляционной жалобе представитель ответчика АО "Красная Маевка" Ефимова А.А. просит решение суда отменить. Указывает, что условиями дополнительных соглашений к договору от ДД.ММ.ГГГГ было предусмотрено изменение срок ввода в эксплуатацию объекта строительства на ДД.ММ.ГГГГ, а также установлен срок три месяца на передачу квартиры. По допсоглашению в случае срыва срока даты ввода объекта в эксплуатацию утрачивает силу только п. 4 соглашения, но п. 1 о сроках не меняется и остается действующим. Поэтому расчет неустойки должен быть произведен с ДД.ММ.ГГГГ. По договорам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ участником долевого строительства обязательства по их оплате не исполнены, в этой связи застройщик вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне, на основании чего взыскание судом неустойки по названным договорам является необоснованным. Выражает несогласие с размером взысканной суммы убытков, полагая, что их расчет должен производиться за период с декабря 2019 года с учетом срока передачи объекта согласно дополнительных соглашений.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истицы Ш., надлежащим образом уведомленной о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для его отмены или изменения.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами по делу были заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома, однако со стороны застройщика допущена просрочка в передаче объектов долевого строительства участнику, в связи с чем признал это основанием для взыскания неустойки. Определяя ее размер, суд принял во внимание цену договора, дни просрочки, ключевую ставку Банка России, действовавшую по состоянию на день исполнения застройщиком обязанности по передаче объектов недвижимости, а также дополнительные соглашения, по условиям которых изменен срок ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта участнику. Оснований для применения положения ст. 333 ГК РФ судом не установлено. Указанное одновременно свидетельствует о нарушении прав истицы, как потребителя, что влечет взыскание с ответчика компенсации морального вреда и штрафа. Принимая во внимание вынужденный характер несения истицей расходов по оплате найма жилья в связи с нарушением срока передачи квартиры, суд пришел к выводу о взыскании убытков. Установив, что у истицы имеются неисполненные перед ответчиком обязательства по тем же договорам, суд произвел зачет встречных однородных обязательств, в результате чего обязательства участника долевого строительства оказались выполненными, и ему подлежат передаче ранее неоплаченные нежилые помещения.

Выводы суда основаны на материалах дела, достаточно мотивированы с приведением положений законодательства, регулирующего спорные правоотношения сторон по делу, оснований для признания их неправильными не имеется.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Ш. и Ш1. с одной стороны и АО "Красная маевка" с другой стороны был заключен договор NN участия в долевом строительстве в многоквартирном жилом доме по <адрес> по ГП) в городе Костроме, в соответствии с которым ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом и передать участникам долевого строительства 3-х комнатную квартиру с условным номером N общей площади 80,57 кв.м, а участники обязались уплатить ответчику обусловленную договором участия цену в размере 3170370 руб. и принять объект строительства.

В соответствии с п.п. 5.1 и 5.2 договора, срок ввода дома в эксплуатацию был определен в течение ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи объекта строительства участнику - в течение трех месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию.

Дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали срок передачи объекта в течение ДД.ММ.ГГГГ, а ответчик обязался оказать дополнительные услуги, связанные с проведением работ по устройству теплых полов в кухне, ванной комнате, санузле, коридоре, комнате N, комнате N. комнате N.

Дополнительным соглашением N от ДД.ММ.ГГГГ стороны изменили срок ввода дома в эксплуатацию на ДД.ММ.ГГГГ, а срок передачи объекта долевого строительства на ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно ответчик обязался оказать дополнительные услуги, связанные с проведением работ по чистовой отделке квартиры, перепланировке жилого помещения, стоимостью 490194,75 руб. Тем же соглашением стороны определили порядок расчетов между собой, в результате чего оставшаяся часть стоимости работ по чистовой отделке и оборудованию квартиры в размере 326 218, 25 руб. подлежит уплате участниками долевого строительства в течение десяти рабочих дней с момента ввода в эксплуатацию объекта. В случае повторного переноса срока ввода объекта в эксплуатацию стороны согласились о зачете суммы вновь образованной неустойки в счет погашения задолженности участников долевого строительства перед застройщиком.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами было заключено дополнительное соглашение N, согласно п. 1 которого стороны договора изменили срок ввода объекта строительства в эксплуатацию - до ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства - в течение трех месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию.

В п. 4 дополнительного соглашения закреплено, что участники долевого строительства извещены об обстоятельствах, вызвавших перенос сроков строительства, и с переносом сроков строительства согласны. Они подтверждают, что не имеют претензий к застройщику, в том числе в виде привлечения к ответственности (предъявления неустоек, штрафов, пени, компенсации морального вреда и иного рода компенсаций).

Однако согласно п. 5 дополнительного соглашения в случае задержки, срывов даты ввода объекта в эксплуатацию, предусмотренной п. 1 настоящего дополнительного соглашения, более чем на 90 календарных дней п. 4 настоящего соглашения утрачивает силу, и участник долевого строительства вправе обратиться в суд с требованием привлечения к ответственности застройщика и возмещения неустойки.

ДД.ММ.ГГГГ между Ш. и Ш1. с одной стороны и АО "Красная маевка" с другой стороны был заключен договор N N участия в долевом строительстве того же многоквартирного жилого дома, но в отношении нежилого помещения общей площадью 6,01, кв.м, условный номер N.

Цена договора составила 30000 руб., которые участник строительства должен уплатить застройщику в течение 3-х дней с даты государственной регистрации договора, а также принять объект долевого строительства.

В соответствии с п. 2.1.4 договора срок передачи объекта долевого строительства установлен в течение ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между теми же лицами был заключен договор N N участия в долевом строительстве того же многоквартирного жилого дома в отношении нежилого помещения общей площадью 6,02 кв.м, условный номер N, расположенного там же.

Цена договора составила 150000 руб., которые участник обязался уплатить застройщику до ДД.ММ.ГГГГ и принять объект долевого строительства.

Договором определен срок ввода дома в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи объекта долевого строительства его участникам - в течение трех месяцев с даты ввода дома эксплуатацию.

Ввод дома в эксплуатацию осуществлен ДД.ММ.ГГГГ, истице квартира передана по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ, нежилые помещения участникам долевого строительства не переданы.

Проанализировав содержание договорных отношений сторон между собой, представленные в дело доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам о том, что в связи с нарушением застройщиком даты ввода объекта в эксплуатацию более чем на 90 календарных дней срок передачи квартиры истице следует исчислять не по условиям дополнительного соглашения N, а по условиям дополнительного соглашения N, который, соответственно, также нарушен, как и сроки передачи участнику долевого строительства нежилых помещений, что является основанием для взыскания с ответчика неустойки. Определив размер неустойки по всем договорам, размер убытков, причиненных нарушением ответчиком сроков выполнения своих обязательств, суд правомерно принял во внимание заявления сторон о взаимозачете встречных однородных требований и, произведя такой взаимозачет, установил, что обязательства участников долевого строительства по оплате нежилых помещений становятся исполненными, то есть прекращаются, что влечет обязанность застройщика по передаче названных объектов истице.

Доводы апелляционной жалобы изложенных выводов не опровергают.

Так, ссылка в жалобе на изменение дополнительным соглашением N срока ввода жилого дома в эксплуатацию, отчего зависит срок передачи объектов недвижимости участнику долевого строительства, не может быть принята во внимание, поскольку основана на ошибочном толковании условий договорных отношений сторон.

Как указывалось выше, первоначально по договору строительства квартиры срок ввода дома в эксплуатацию был определен в течение ДД.ММ.ГГГГ, а срок передачи объекта строительства участнику - в течение трех месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию.

Дополнительным соглашением N названный срок передачи объекта истице был установлен - в течение ДД.ММ.ГГГГ, а дополнительным соглашением N - до ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительное соглашение N не только изменило указанные сроки: срок ввода объекта строительства в эксплуатацию - до ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства - в течение трех месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию (п. 1), но и предусмотрело условия о том, что участники долевого строительства извещены об обстоятельствах, вызвавших перенос сроков строительства, и с переносом сроков строительства согласны; они подтверждают, что не имеют претензий к застройщику, в том числе в виде привлечения к ответственности (предъявления неустоек, штрафов, пени, компенсации морального вреда и иного рода компенсаций) (п. 4); в случае задержки, срывов даты ввода объекта в эксплуатацию, предусмотренной п. 1 настоящего дополнительного соглашения, более чем на 90 календарных дней п. 4 настоящего соглашения утрачивает силу, и участник долевого строительства вправе обратиться в суд с требованием привлечения к ответственности застройщика и возмещения неустойки.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (п. 43).

При толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 ГК РФ, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора (п. 46).

Учитывая приведенные нормы права и разъяснения по их применению, судебная коллегия принимает во внимание буквальное значение содержащихся в дополнительном соглашении слов и выражений, вследствие чего приходит к выводу о том, что участники долевого строительства по этому соглашению были согласны на изменение названных сроков, но в случае задержки (срыва) новой даты ввода дома в эксплуатацию, более чем на 90 календарных дней, условие их согласия с новыми сроками утрачивает силу.

В этой связи, несмотря на то, что п. 1 дополнительного соглашения N о новых сроках ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры истице не изменен и не отменен, однако нарушение этих сроков влечет отмену согласия участников долевого строительства на изменение сроков.

Такое толкование условий дополнительного соглашения N согласуется со смыслом договора участия в долевом строительстве в целом и не допускает возможность застройщика извлекать преимущество из недобросовестного поведения, связанного с нарушением срока передачи объектов недвижимости участнику строительства.

Тем самым и неустойка и убытки были рассчитаны судом с учетом правильно установленного периода времени, определяемого сроком передачи квартиры истице по договору по условиям дополнительного соглашения N и сроком фактического исполнения застройщиком своих обязательств.

Довод апелляционной жалобы о неправомерном начислении судом неустойки по договорам строительства нежилых помещений при отсутствии оплаты по ним со стороны участника долевого строительства основан на ошибочном толковании норм права, поэтому не может повлечь отмену или изменение решения.

Из условий договоров от ДД.ММ.ГГГГ N N и от ДД.ММ.ГГГГ N N видно, что их предметом выступают нежилые помещения площадью 6,01 и 6,02 кв.м с условными номерами, соответственно, 11 и 12.

Стоимость нежилого помещения N составляет 30000 руб., которые участником строительства должны быть уплачены застройщику в течение 3-х дней с даты государственной регистрации договора. Срок передачи объекта долевого строительства - в течение ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость нежилого помещения N руб., которые должны быть уплачены до ДД.ММ.ГГГГ. Эта же дата является сроком ввода дома в эксплуатацию, а срок передачи его участникам строительства - в течение трех месяцев с даты ввода дома эксплуатацию.