Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 июня 2021 года Дело N 33-1484/2021
Председательствующий: Лопаткин В.А.

Дело N 33-1484/2021

55RS0001-01-2020-006491-20

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Чернышевой И.В.

судей Павловой Е.В., Кочеровой Л.В.

при секретаре Бабайцевой А.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Омске 28 июня 2021 года гражданское дело N 2-6200/2020 по апелляционной жалобе Ярового В. Н. на решение Кировского районного суда города Омска от 24 декабря 2020 года, которым постановлено:

"Исковые требования Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска к Яровому В. Н. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка удовлетворить частично.

Взыскать с Ярового В. Н. в пользу Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска задолженность по договору аренды <...> от 12.09.2013 года за период с 03.09.2017 по 31.10.2019 года в сумме 70338,19 рублей, а также пени за период с 03.09.2019 по 31.10.2019 года в размере 2000 рублей, всего 72338,19 рублей.

Взыскать с Ярового В. Н. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2370 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать",

заслушав доклад судьи Павловой Е.В.,

установила:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обратился в суд с исковым заявлением к Яровому В.Н. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, указав в обоснование требований, что согласно договору аренды земельного участка N <...> от 12 сентября 2013 г., зарегистрированному 08 октября 2013 г., Яровому В.Н. предоставлен земельный участок с кадастровым номером <...>. Согласно п. 2.1 договора размер арендной платы определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенным в приложении N <...> к договору. За период с 08 октября 2013 г. по 31 октября 2019 г. у Ярового В.Н. имеется задолженность по арендной плате в размере 74812,29 руб., пени за просрочку платежей за период с 11 октября 2013 г. по 31 октября 2019 г. в размере 22985,17 руб. 22 ноября 2019 г. в адрес Ярового В.Н. направлена претензия с требованием о погашении задолженности, которое арендатором не исполнено. Просили взыскать с Ярового В.Н. задолженность по договору от 12 сентября 2013 г. по арендной плате в размере 74812,29 руб., пени за просрочку платежей за период с 11 октября 2013 г. по 31 октября 2019 г. в размере 22985,17 руб.

Представитель истца Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска по доверенности Калинин Н.Д. в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик Яровой В.Н. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, в материалы дела представил письменные возражения на исковое заявление, в которых просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Заочным решением суда от 24 сентября 2020 г. заявленные требования удовлетворены. Определением суда от 10 декабря 2020 г. заочное решение суда отменено, производство по делу возобновлено. Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Яровой В.Н. просит решение суда первой инстанции отменить, указывая в обоснование, что оспариваемый судебный акт является незаконным и необоснованным. В материалы дела не представлено доказательств, что письма Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска от 16 мая 2017 г., от 25 января 2019 г. направлялись в адрес ответчика. Отмечает, что письма истца, как и акты сверок по договору аренды не являются решением органа местного самоуправления, носят только рекомендательный и уведомительный характер. Судом не исследованы факты уплаты ответчиком арендных платежей, ходатайство о приобщении платежных документов судом оставлено без удовлетворения. Районный суд не обосновал необходимость применения для расчета размера арендной платы отчета Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, при учете того, что ответной стороной также предоставлен отчет о размере рыночной стоимости спорного земельного участка, в котором экспертами определен размер рыночной стоимости ниже, чем в отчете исковой стороны. Нормативные акты, положенные в основу расчета арендной платы, не могли быть применены в силу их противоречия вышестоящим нормативно-правовым актам. Указывает, что постановление Правительства Омской области от 31 мая 2017 г. N 162-п с установлением единого коэффициента в размере 3,8 % судом применено неверно, надлежало применять коэффициент в соответствии с Постановлением Правительства Омской области N 179-п, которым установлены коэффициенты в зависимости от видов разрешенного использования земельного участка. Полагает, что постановление Правительства Омской области от 31 мая 2017 г. N 162-п противоречит Постановлению Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ", поскольку арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке. Земельные участки с различными видами разрешенного использования не могут иметь одинаковый коэффициент, поскольку это не отвечает принципу экономической обоснованности. В определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 01 февраля 2018 г. N 50-АПГ17-23 указано, что принцип экономической обоснованности предусматривает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке. Полагает, что стоимость земельного участка для образовательных целей, расположенного на левом берегу г. Омска, не может быть идентичной стоимости участка с аналогичным видом разрешенного использования, но в центре города. Считает, что сумма взыскиваемой задолженности за истекший период должна быть уменьшена, поскольку региональный нормативный акт, положенный в основу расчета, не подлежал применению к спорным правоотношениям. Указывает, что добросовестно оплачивал арендную плату за спорный земельный участок.

В дополнении к апелляционной жалобе, поступившей 17 марта 2021 г., указано, что фактически у ответчика сложилась переплата, просил решение суда проверить в полном объеме и в иске отказать полностью, о чем также заявлено в судебных заседаниях суда апелляционной инстанции.

В возражениях на жалобу Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Апелляционное производство, как один из процессуальных способов пересмотра невступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалоб, и в рамках тех требований, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса КФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ). Согласно ст. 65 Земельного кодека РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Как установлено судебным разбирательством, 12 сентября 2013 г. между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска (арендодатель) и Яровым В.Н. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N <...> для строительства, согласно условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду сроком на 3 года земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 929 кв.м, с кадастровым номером <...>, местоположение установлено: г. Омск, севернее строения 2 по <...>, для строительства станции юных техников. Земельный участок предоставлен в аренду на основании постановления Администрации г. Омска от 06 сентября 2013 г. N 985-п. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 08 октября 2013 г., также в указанный день сторонами подписан акт приема-передачи. В п. 3.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату в соответствии с договором. Согласно п. 2.1 договора размер арендной платы составляет 411,07 руб. в месяц, расчет арендной платы сторонами согласован в виде приложения N <...> к договору. Размер арендной платы определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы согласно приложению к договору. Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что при принятии нормативных актов, изменяющих порядок определения арендной платы или значения показателей, используемых при расчете арендной платы, за земельные участки, государственная собственность на который не разграничена, расположенные на территории г. Омска, новые значения величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента, но не чаще 1 раза в год. В п. 5.2 договора аренды закреплено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и договором. В случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска указал, что в нарушение условий договора аренды ответчик Яровой В.Н. обязательства по внесению арендных платежей не выполнил, в связи с чем у арендатора образовалась задолженность по оплате арендных платежей за период с 08 октября 2013 г. по 31 октября 2019 г. Так, 16 мая 2017 г. в адрес ответчика направлено уведомление о том, что арендная плата за земельный участок с кадастровым номером <...> предоставленный по договору аренды, за период с 10 января 2015 г. по 10 мая 2015 г. составляет 121,92 руб. в месяц в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 октября 2008 г. N 179-п "Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе, приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 г. N 50-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области", за период с 11 мая 2015 г. по 10 мая 2016 г. арендная плата по договору составляет 650,25 руб. в месяц в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 г. N 108-п "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов", за период с 11 мая 2016 г. по 10 мая 2017 г. арендная плата по договору составляет 691,87 руб. в месяц в соответствии с постановлением Правительства Омской области N 108-п, с 11 мая 2017 г. арендная плата составляет 719,54 руб. в месяц в соответствии с постановлением Правительства Омской области N 108-п. К письму приложен расчет арендной платы. 25 января 2019 г. в адрес ответчика направлялось уведомление о том, что с 01 января 2018 г. арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 55:36:140101:219 составляет 6897 руб. в месяц в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 г. N 108-п в редакции постановления Правительства Омской области N 162-п "О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29 апреля 2015 г. N 108-п". С 01 января 2018 г. годовой размер арендной платы составляет 82764 руб., ежемесячный размер платы - 6897 руб.

В обоснование указанных расчетов применительно к рыночной стоимости земельного участка на 2018 г. Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска предоставлен отчет <...> от 20 декабря 2018 г., выполненный ООО "Независимый экспертно-консалтинговый центр", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка составляет 2178000 руб. с коэффициентом 3,8.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик Яровой В.Н., в обоснование своего несогласия с расчетом истца задолженности по арендной плате представил в материалы дела заключение ООО "ОМЭКС" N <...> от 26 ноября 2020 г., из которого следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка на заявленную дату составляет 1169000 руб.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, применив срок исковой давности по требованиям, возникшим до 02 сентября 2017 г., приняв во внимание расчеты, предоставленные исковой стороной, исходил из того, что представленный расчет задолженности является верным. Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части определенного судом размера взыскиваемых сумм, исходя из следующего.

В п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено Земельным кодексом РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Статьей 4 Закона Омской области от 30 апреля 2015 г. N 1743-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Омской области" предусмотрено, что к полномочиям Правительства Омской области отнесено утверждение порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, если иное не установлено федеральными законами. В целях реализации указанного выше полномочия Правительством Омской области ранее было принято 29 апреля 2015 г. постановление N 108-п, которым утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (утратил силу с 01 января 2019 г. в соответствующей редакции). В соответствии с п. 5 приложения к постановлению N 108-п арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, рассчитывался, как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка (в редакции до Постановления Правительства Омской области от 31 мая 2017 г. N 162-п). Пунктом 7 приложения к постановлению N 108-п было установлено, что при заключении договора аренды земельного участка уполномоченный орган или орган местного самоуправления предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды. В случае уточнения условий определения размера арендной платы, предусмотренных п.п. 3-5 Порядка, арендная плата за земельный участок подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год. При этом Определением Верховного Суда РФ от 02 ноября 2017 г. по делу N 50-АПГ17-18 признан недействующим п. 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утверждённого постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 г. N 108-п с даты принятия настоящего определения.

Согласно толкования норм права, приведенного в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 за 2016 г., утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06 июля 2016 г. (п. 10), если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным. Согласно абз. 2 ст. 13 Гражданского кодекса РФ, в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса РФ. При этом признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения о признании нормативного акта недействующим. Иное означало бы, что кредитор имеет право получать незаконно установленную регулирующим органом цену. Данная позиция подтверждается и разъяснениями высших судебных инстанций в указанной части.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, относится к регулируемой цене (п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ). Согласно п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса РФ. Обозначенная правовая позиция подтверждается п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды". Из содержания п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

С учетом ст.ст. 12, 13 Гражданского кодекса РФ, разъяснений, изложенных в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 50 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами" и в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 06 июля 2018 N 29-П, для целей расчета арендной платы подлежат применению следующие нормы: поскольку до принятия постановления Правительства Омской области от 29 апреля 2015 г. N 108-п порядок расчета арендной платы за земельные участки регулировался постановлением Правительства Омской области от 29 октября 2008 г. N 179-п "Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске" (документ утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства Омской области от 29 апреля 2015 г. N 108-п), оно подлежит применению для определения размера подлежавших внесению ответчиком по договору аренды сумм применительно к соответствующим периодам времени, в заявленный период 2017 г., как ранее действующий нормативный акт, регулирующий правоотношения сторон, на основании определения Верховного Суда РФ от 02 ноября 2017 г. N 50-АПГ17-18, которым признан недействующим п. 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 г. N 108-п; с 01 января 2018 г. - Постановление N 108-п в редакции Постановления N 162-п. Арендная плата на основании Порядка, утвержденного Постановлением N 108-п (в редакции постановления Правительства Омской области от 31 мая 2017 г. N 162-п "О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29 апреля 2015 г. N 108-п"), рассчитывается, как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от видов разрешенного использования земельного участка. В части определения рыночной стоимости земельного участка судебная коллегия учитывает следующее.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" установлено, что для закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Как установлено ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

В ст. 7 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" отражено, что при производстве судебной экспертизы эксперт независим, он не может находиться в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями. При этом, ст. 8 указанного Закона предусматривает, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. В силу ст. 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", положения ст.ст. 7, 8 распространяются на не государственные судебно-экспертные учреждения и лиц, обладающими специальными знаниями и привлеченными для проведения экспертизы. Подобные положения закреплены в ст. 14 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", согласно которым оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Из приведенных положений законодательства следует, что на разрешение экспертов ставятся вопросы, которые требуют специальных познаний и не могут быть разрешены судом на основании применения норм права. Экспертное заключение является доказательством, которое получено в результате совершения лицом, имеющим определенную квалификацию и опыт, определенных действий, в том числе проведение натурных работ, применение определенной методологии, производство расчетов, в соответствии с установленными стандартами области применения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 29 марта 2021 г. ввиду наличия значительных расхождений в данных о рыночной цене спорного земельного участка на соответствующий период времени, с учетом того обстоятельства, что соответствующий вопрос не был включен в круг юридически значимых судом первой инстанции, по делу в порядке ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО "Центр независимой экспертизы и оценки "АРУС". В соответствии с судебным заключением от 30 апреля 2021 г. ООО "Центр независимой экспертизы и оценки "АРУС", отчет N <...> от 20 декабря 2018 г., выполненный ООО "Независимый экспертно-консалтинговый центр", представленный в материалы дела Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска, не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и федеральным стандартам оценки, поскольку анализ рынка объекта оценки (внешних факторов, влияющий на стоимость объекта оценки, определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки) выполнен частично, с нарушением требований п.п. "б" п. 11 ст. 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N <...>)". Также в отчете N <...> от 20 декабря 2018 г. неверно выполнен раздел "Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект", не соответствует требованиям п.п. "б" п. 11 ст. 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N <...>)". Судебным экспертом указано, что, учитывая вид разрешенного использования объекта - для строительства станции юных техников, земельный участок должен быть отнесен к земельному участку, предназначенному для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства и религии, ввиду чего неверно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки. Раздел "Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, в которым может быть отнесен оцениваемый объект" выполнен с частичным нарушением требований п.п. "в" п. 11 ст. 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N <...>)", а именно, в отчете от 20 декабря 2018 г. указано, что фактические данные о ценах предложений с объектами недвижимости приведены в соответствии с приложениями, которые составляют всего три предложения о продаже земельных участков административно-торгового назначения, что не соответствует объему исследуемого рынка в г. Омске, приведенные оценщиком предложения не могут считаться полноценным анализом исследуемого рынка. Таким образом, в отчете отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект. Раздел "Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости" выполнен с частичным нарушением положений п.п. "г" п. 11 ст. 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N <...>)", а именно, в отчете N <...> от 20 декабря 2018 г. оценщик приводит перечень основных ценообразующих факторов, однако не приводит интервалы значений ценообразующих факторов в соответствии с требованиями п.п. "г" п. 11 ст. 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N <...>)", ввиду чего в отчете отсутствует полный анализ ценообразующих факторов с приведением интервалов значений факторов. Кроме того, в отчете от 20 декабря 2018 г. не изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (нарушен принцип существенности), оценщик не приводит анализ согласно условиям договора аренды. В качестве аналогов выбрано три земельных участка, сопоставимых по характеристикам с оцениваемым земельным участком, при этом, принцип отбора аналогов не понятен, аналоги отобраны по усмотрению оценщика, не описан сегмент рынка объекта оценки, использована лишь часть доступных данных без соответствующих пояснений. Также в отчете от 20 декабря 2018 г. некорректно произведены корректировки на уторговывание, вид разрешенного использования, наличие коммуникаций и на транспортную развязку, имеются погрешности информационной модели и методов расчета. Судебным экспертом все указанные противоречия устранены и проанализированы, определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:140101:219 по состоянию на декабрь 2017 г. в размере 435000 руб., учтены все соответствующие объекты оценки и обстоятельства.