Дата принятия: 25 февраля 2020г.
Номер документа: 33-1483/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 февраля 2020 года Дело N 33-1483/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Горбачук Л.В.,
судей Рудковской И.А., Шабалиной В.О.,
при секретаре Попугаевой А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
N 2-4472/2019 по иску Грецкова Сергея Альбертовича, Грецковой Анастасии Евгеньевны, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних Макаровой Полины Сергеевны, Грецковой Варвары Сергеевны, Грецкова Матвея Сергеевича, к Обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания "Регион Сибири" о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа, обязании исполнить обязательство в натуре,
по апелляционной жалобе Грецковой Анастасии Евгеньевны, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних Макаровой Полины Сергеевны, Грецковой Варвары Сергеевны, Грецкова Матвея Сергеевича,
на решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 24 октября 2019 года,
установила:
в обоснование заявленных требований указано, что 04.06.2015 Грецкова А.Е., действовавшая от своего имени, и несовершеннолетних детей: Макаровой П.О., Грецкова М.С., Грецковой В.С., и Грецков С.А. заключили договор N 123 участия в долевом строительстве многоквартирного дома с подземной автостоянкой с ООО СК "Регион Сибири".
В соответствии с условиями договора застройщик обязался построить и передать дольщикам 2-комнатную квартиру площадью 60,99 кв.м., площадь лоджии - 10,87 кв.м., расположенную на 16 этаже многоквартирного дома со стандартным уровнем отделки в соответствии с проектом. Дольщики, в свою очередь, обязались уплатить застройщику 3 089 980 руб. в качестве оплаты по договору.
На основании дополнительного соглашения к договору от 03.02.2016, застройщик взял на себя обязательство по передаче дольщикам 3-комнатной квартиры площадью 88,47 кв.м., площадь лоджии 14,53 кв.м., расположенной на 15 этаже многоквартирного дома со стандартным уровнем отделки в соответствии с проектом. Стоимость передаваемой квартиры также изменена и составила 4 120 000 руб.
Во исполнение договора застройщик ввел многоквартирный дом в эксплуатацию 30.12.2016, после чего направил в их адрес и уведомление об окончании строительства. На предварительном осмотре объекта долевого строительства истцом обнаружен существенный недостаток квартиры выразившийся в виде отсутствия межкомнатной перегородки между жилой комнатой и кухней. В данной конфигурации, противоречащей условиям договора, жилое помещение представляло из себя 2-х комнатную квартиру, хотя согласно положениям п. 1.1 договора, приложению N 1 застройщик обязуется создать и передать участникам 3-х комнатную квартиру. Кроме того выявлено наличие отверстия в верхнем углу лоджии.
16 января 2017 года истцом направлена претензия об устранении выявленных недостатков. В течение месяца застройщик выполнил устранение вышеуказанных недостатков и пригласил на принятие квартиры.
Согласно акту приёма-передачи от 15.02.2017, застройщик передал дольщикам 3-комнатную квартиру Номер изъят, общей площадью 103,2 кв.м., в том числе площадь квартиры 88,8 кв.м., площадь лоджии 14,4 кв.м., расположенную на 15 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес изъят>.
Квартира принята без претензий по качеству и срокам строительства, однако в процессе эксплуатации квартиры проявились существенные недостатки, которые создают препятствия для использования объекта по назначению (проживания в нем).
4 июля 2017 года произведён обмер квартиры органом технической инвентаризации ОГУП "ОЦТИ - Областное БТИ". По результату работы техником Пшеничных В.А. составлен технический паспорт квартиры, согласно которому площадь помещен составляла 86,5 кв.м., площадь лоджии 13,4 кв.м., что на 3,3 кв.м, меньше проекта площади, установленной договором.
Ответчиком сознательно в акте приёма-передачи от 15.02.2017, отражены недостоверные сведения об основных характеристиках квартиры - площадь квартиры. Кроме того, на момент передачи квартиры застройщик не уведомил истцов об уменьшении ее итоговой площади, не указал фактическую площадь объекта в передаточном акте от 15.02.2017. Отсутствие претензий истцов к площади квартиры в передаточном акте не является доказательством того, что истцы на тот момент были уведомлены об итоговой площади квартиры и согласны с ней.
С учетом уточнений истцы просили суд взыскать с ответчика в пользу каждого истца денежные средства в размере 82 000 руб., в том числе
72000 руб. - суммы соразмерно уменьшения цены договора в связи с передачей квартиры меньшей площади, компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., штрафа, либо обязать ответчика исполнить обязательства по договору долевого участия в строительстве путем передачи истцам недостающих квадратных метров по Номер изъят участия в долевом строительстве многоквартирного дома с подземной автостоянкой от 04.06.2015 общей площадью 3,6 кв.м.
Решением Свердловского районного суда г. Иркутска от 24 октября 2019 года, с учетом определения об исправлении описки от 10 января 2020 года, в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе представитель истцов Серохвостова А.А. просит решение суда отменить, вынести по делу новое решение.
В обоснование доводов указывает, что ответчиком в акте приема-передачи сознательно были отражены недостоверные сведения об основных характеристиках квартиры, а именно площадь квартиры. В нарушение положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214, истцам передан объект долевого строительства с отступлениями от условий договора. Выводы суда о надлежащем исполнении ответчиком принятых обязательств по договору долевого участия, не соответствуют материалам дела. Включение в договор условий о том, что корректировка площади в ту или иную сторону не влечет за собой доплат со стороны покупателя и застройщика, произведено ответчиком намеренно.
Передача квартиры меньшей площади ухудшает положение истца, соответственно, нарушает его права. Кроме того, покупателю должна быть предоставлена полная информация об объекте долевого строительства, переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной декларации.
На момент передачи квартиры застройщик не уведомил истца об уменьшении ее фактической площади. Выводы суда противоречат фактическим обстоятельствам дела.
Письменных возражений на апелляционные жалобы не поступило.
Заслушав доклад судьи Горбачук Л.В., представителя истца Грецковой А.Е. - Серохвостовой А.А., представителя ответчика Тарасовой И.А., проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Исходя из положений ст.4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору; условия, предусмотренные ч.5 ст.18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.
В соответствии с частями 1,2 ст.5 ФЗ РФ N 214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном ст.23.2 настоящего Федерального закона.
В соответствии со ст.7 ФЗ РФ N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
При разрешении спора судом установлено, что вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Иркутска от 16.08.2018 по гражданскому делу N 2-3145/2018 частично удовлетворены исковые требования Грецковой А.Е., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Макаровой П.О., Грецкова М.С., Грецковой В.С., и Грецкова С.А., с ООО СК "Регион Сибири" в пользу Грецковой А.Е., Грецкова С.А. взысканы стоимость устранения строительных недостатков в размере 16285 руб. по результатам строительной экспертизы (по 8142,50 руб. в пользу каждого); компенсация морального вреда в размере 3000 руб. (по 1500 руб. в пользу каждого); штраф в размере 8142, 50 руб. (по 4071, 25 руб. в пользу каждого).
С ООО СК "Регион Сибири" в пользу Грецковой А.Е. взысканы расходы за проведение судебной строительно-технической экспертизы в размере 20000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 руб.
В удовлетворении исковых требований Грецковой А.Е., Грецкова С.А. о взыскании излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве денежных средств в размере - 144000 руб. (по 72000 руб. в пользу каждого; процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 37865, 32 руб. (по 18932, 66 руб. в пользу каждого); признании акта приема-передачи по договору участия в долевом строительстве недействительным в части указания площади квартиры и обязании подписать акт приема-передачи с учетом фактической площади квартиры; признании недействительным пункт 1.1 договора участия в долевом строительстве N 123 от 04.06.2015, в части запрета пересчета стоимости квартиры по результатам обмера органа технической инвентаризации; о признании недействительным пункт 2.1 договора участия в долевом строительстве N 123 от 04.06.2015, в части невозможности изменения цены договора, за исключением случаев указанных в пункте 2.5; о взыскании стоимости работ по юридическому сопровождению узакониванию произведенной перепланировки (возведение межкомнатной кирпичной перегородки) в размере 55000 руб. (по 27 500 руб. в пользу каждого); взыскании компенсации морального вреда в размере 17000 руб. (по 8500 руб. в пользу каждого); в пользу Грецковой А.Е. расходов по оплате услуг представителя в размере 25000 руб. - отказано.
В рамках судебного разбирательства по гражданскому делу
N 2-3145/2018 установлено, что 04.06.2015 между ООО СК "Регион Сибири" (Застройщик) и Грецковой А.Е. действующей за себя и за несовершеннолетних детей Макаровой П.О., Грецкова М.С., Грецковой В.С. и Грецковым С.А. (Дольщики) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с подземной автостоянкой Номер изъят, предметом которого является деятельность сторон по участию в долевом строительстве многоквартирного дома с подземной автостоянкой (ж/б монолитный каркас с заполнение кирпичом), расположенного на земельном участке с кадастровым Номер изъят, по адресу: <адрес изъят>,
<адрес изъят>, в результате которой Застройщик передает Дольщикам объект долевого строительства - 2-комнатную квартиру (строительный Номер изъят), площадью 60, 99 кв.м. и площадь лоджии 10, 87 кв.м., расположенную на 16 этаже многоквартирного дома, со стандартным уровнем отделки в соответствии с проектом.
Согласно п. 1.1 договора перерасчет стоимости квартиры по результатам обмера органом технической инвентаризации не производится. Цена объекта составляет 3089980 руб.
3 февраля 2016 года между застройщиком и дольщиками заключено дополнительное соглашение к договору Номер изъят от 04.06.2015, по условиям которого п. 1.1 договора Номер изъят от 04.06.2015 считать в следующей редакции - Предметом договора является деятельность сторон по участию в долевом строительстве многоквартирного дома с подземной автостоянкой (ж/б монолитный каркас с заполнение кирпичом), расположенного на земельном участке с кадастровым Номер изъят, по адресу: <адрес изъят>,
<адрес изъят>, в результате которой Застройщик передает Дольщикам объект долевого строительства - 3-комнатную квартиру (строительный Номер изъят), площадью 88,47 кв.м. и площадь лоджии 14,53 кв.м., расположенную на 15 этаже многоквартирного дома, со стандартным уровнем отделки в соответствии с проектом.
Перерасчет стоимости квартиры по результатам обмера органом технической инвентаризации не производится, п. 2.1 договора Номер изъят от 04.06.2015 считать в редакции - цена объекта составляет 4 120 000 руб.
Технический план помещения <адрес изъят>. 16 по <адрес изъят> в
<адрес изъят> на 15-этаже, подготовлен ООО "Бюро кадастровых инженеров" 23.01.2017, в соответствии с которым площадь квартиры составляет 88,8 кв.м.
Обязательства по договору ответчиком исполнены, объект долевого участия 3-комнатная квартира Номер изъят, общей площадью 103, 2кв.м. (в том числе площадь квартиры 88,8 кв.м., площадь лоджии 14,4 кв.м.), расположенная на 15 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес изъят>, передан участнику долевого строительства 15.02.2017, подписан акт приема-передачи.
Согласно заключению эксперта N 143-04/2018 от 29.04.2018 площадь объекта долевого строительства, переданного истцам, по сравнению с дополнительным соглашением от 03.02.2016 к договору участия в долевом строительстве Номер изъят от 04.06.2015, уменьшилась с 103 кв.м. (88,47 кв.м. - площадь квартиры + 14,53 кв.м. - площадь лоджии) до 99,3 кв.м. (85,9 кв.м. площадь квартиры + 13,4 кв.м. - площадь балкона), что составило 3,7 кв.м. По сравнению с актом приема-передачи к договору Номер изъят от 04.06.2015, площадь объекта долевого строительства уменьшилась с 103,2 кв.м. (88,8 кв.м. - площадь квартиры + 14,4 кв.м. - площадь лоджии) до 99,3 кв.м. (85,9 кв.м. площадь квартиры + 13,4 кв.м. - площадь балкона), что в общем уменьшение площади составило 3,9 кв.м.
В решении Кировского районного суда г. Иркутска от 16.08.2018 суд пришел к выводу, что при заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с подземной автостоянкой стороны, находясь в равных условиях, пришли к соглашению, что перерасчет стоимости квартиры по результатам обмера органа технической инвентаризации не производится, цена договора является окончательной и изменению не подлежит (п.п. 1.1., 2.1.договора). Данными пунктами договора установлено обоюдное отсутствие обязанностей сторон по возврату (доплате) денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади, что не противоречит нормам Закона РФ "О защите прав потребителей", ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, ГК РФ. На стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон (строительная погрешность). Истцы, заключая Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с подземной автостоянкой, выразили свое согласие со всеми его условиями без каких-либо изъятий и дополнений.
Исходя из установленных обстоятельств, суд в пришел к выводу о том, что объект долевого строительства построен в соответствии с проектной документацией, уменьшение площади квартиры по окончании строительства не свидетельствует о нарушении застройщиком договорных обязательств и не противоречит п. 4 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ, так как изменение площади квартиры произошло в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ, разница в общей площади квартиры истцов от проектной является допустимой строительной погрешностью, и не противоречит условиям договора, заключенного между сторонами. При этом истцами произведен ремонт жилого помещения.
В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, дав оценку представленным в материалы дела доказательствам, в том числе вступившему в законную силу решению Кировского районного суда г. Иркутска от 16.08.2018 по гражданскому делу Номер изъят, в силу ст. 61 ГПК РФ, исходя преюдициального значения вступившего в законную силу указанного судебного решения, учитывая отсутствие доказательств того, что уменьшение площади объекта долевого строительства привело к ухудшению качества данного объекта, или уменьшение площади сделало его непригодным для предусмотренного договором использования, пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст.7 ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004, для взыскания с ответчика в пользу истцов суммы соразмерной уменьшению цены договора в связи с передачей квартиры меньшей площади в размере 72000 руб., о возложении на ответчика обязанности по передачи истцам недостающих квадратных метров по Номер изъят участия в долевом строительстве многоквартирного дома с подземной автостоянкой от 04.06.2015 общей площадью 3,6 кв.м.
Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на нормах материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы о намеренности действий застройщика являются необоснованными, поскольку допустимых и относимых доказательств указанного в материалы дела не представлено.
Стороны, подписывая договор и дополнительное соглашение, согласовали условия сделки, находясь в равных условиях, пришли к соглашению, что перерасчет стоимости квартиры по результатам обмера органа технической инвентаризации не производится, цена договора является окончательной и изменению не подлежит (п.п. 1.1., 2.1.договора). Данными пунктами договора установлено обоюдное отсутствие обязанностей сторон по возврату (доплате) денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади, что не противоречит нормам Закона РФ "О защите прав потребителей", Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и Гражданского кодекса Российской Федерации. На стадии заключения договора стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон (строительная погрешность).
Федеральный закон от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержит такого основания для уменьшения цены договора, как предоставление неполной информации.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают правильность постановленного по делу решения, поскольку по существу сводятся к иной оценке исследованных судом доказательств и неверном толковании норм материального права. При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
решение Свердловского районного суда г. Иркутска от 24 октября 2019 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судья-председательствующий
Л.В. Горбачук
Судьи
И.А. Рудковская
В.О. Шабалина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
