Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 апреля 2021 года Дело N 33-1481/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Глуховой И.Л.,

судей Ступак Ю.А., Хохлова И.Н.,

при секретаре Шкляевой Ю.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ижевске 28 апреля 2021 года гражданское дело по апелляционной жалобе Петрова С. П. на решение Октябрьского районного суда г. Ижевска от 15 февраля 2021 года, которым

исковые требования Петрова С. П. к Министерству имущественных отношений Удмуртской Республики, акционерному обществу "Удмуртское автодорожное предприятие" о признании договора аренды, соглашения о внесении изменений в договор аренды недействительными, прекращении договора аренды, применении последствий недействительности сделки, признании записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество недействительными и их исключении оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Глуховой И.Л., объяснения представителя Петрова С.П. по доверенности Уткина Ю.Я., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителей Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики Стяжкина А.А. и Тихомировой Н.Ю., представителя АО "Удмуртское автодорожное предприятие" Томища К.И., полагавших жалобу необоснованной, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Петров С.П. обратился в суд с иском к Министерству имущественных отношений Удмуртской Республики (далее - Минимущество УР), Акционерному обществу "Удмуртское автодорожное предприятие" (далее - АО "Удмуртавтодор") о признании договора аренды и соглашения о внесении изменений в договор аренды недействительными, признании соглашения о внесении изменений в договор аренды заключенным при наличии злоупотребления правом, применении последствий недействительности этих сделок и исключении сведений о них из ЕГРН. В обоснование указал, что на земельном участке площадью 43814 кв.м, расположенном по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, находящемся в собственности Удмуртской Республики (право собственности зарегистрировано 22.02.2012г.), расположены принадлежащие ему на праве собственности 3 объекта недвижимости: неоконченное строительством административное здание, гараж и кузница, которые были приобретены истцом по договору купли-продажи N<данные изъяты> от 17.06.2008г., заключенному с ГУП УР "Удмуртавтодор". В соответствии с распоряжением Минимущества УР N <данные изъяты> от 05.05.2012г. "О предоставлении ГУП УР "Удмуртавтодор" в аренду земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> Минимуществом УР (арендодатель) заключило с ГУП УР "Удмуртавтодор" (арендатор) без проведения торгов договор аренды N <данные изъяты> от 05.05.2012г. данного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на срок с 22.02.2012г. по 21.02.2017г. Согласно п.2.3 договора аренды при продолжении использования арендатором земельного участка и при отсутствии возражений арендодателя договор возобновляется на неопределённый срок. Таким образом, на основании указанного договора земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, на котором, в том числе, расположены принадлежащие истцу объекты недвижимости, в настоящее время находится в аренде АО "Удмуртавтодор". Истец считает, что договор от 05.05.2012г. на основании ст.168 ГК РФ является недействительной ничтожной сделкой, т.к. при его заключении нарушены нормы действующего гражданского и земельного законодательства РФ. Так, при заключении данного договора нарушено преимущественное право истца на приватизацию части земельного участка под принадлежащими ему объектами недвижимости, которое предусмотрено ч. 3 ст. 552 ГК РФ, ч.ч. 1,3 ст. 35, ч. 1 ст. 36, ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ. Кроме того, заведомо зная о ничтожности договора аренды от 05.05.2012г., действуя недобросовестно, с целью воспрепятствовать истцу приобрести в собственность часть земельного участка под объектами недвижимости, возможности взыскания с истца арендной платы, ответчиками 14.06.2019г. заключено "Соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 05.05.2012г. N <данные изъяты>, которым ответчики определилидолю в земельном участке каждого собственника находящихся на нем объектов недвижимости - АО "Удмуртавтодор" и Петрова С.П. пропорционально площади принадлежащих им объектов недвижимости, а также рассчитали размер приходящейся на каждого из этих собственников недвижимости арендной платы. Полагает, что, заключив данное соглашение, ответчики злоупотребили правом (ст.10 ГК РФ), что влечет его недействительность. Считая, что заключенные ответчиком договор аренды земельного участка и соглашение о внесении изменений в этот договор нарушают его право на приватизацию части земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, занятой принадлежащими ему объектами недвижимости, истец с учетом последующего уточнения исковых требований просил признать недействительными ничтожными сделками договор аренды N <данные изъяты>., заключенный между Министерством имущества УР и ГУП УР "Удмуртавтодор", соглашение от 14.06.2019г. N <данные изъяты> о внесении изменений в договор аренды земельного участка N <данные изъяты> от 05.05.2012г. и прекратить действие договора аренды N <данные изъяты> от 05.05.2012г. на будущее время; признать, что при заключении соглашения от 14.06.2019г. N <данные изъяты> о внесении изменений в договор аренды земельного участка N <данные изъяты> от 05.05.2012г. ответчики действовали недобросовестно, злоупотребили правом; применить последствия недействительности ничтожных сделок, признав недействительными записи в ЕГРН о договоре аренды земельного участка от 05.05.2012г. N <данные изъяты> и соглашении от 14.06.2019г. N <данные изъяты> о внесении изменений в договор аренды от 05.05.2012г. N <данные изъяты> и возложив на ответчиков обязанность исключить из ЕГРН указанные записи.

В судебном заседании представитель истца Уткин Ю.Я. данные требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представители Минимущества УР Стяжкин А.А., Тихомирова К.Ю. исковые требования не признали. Полагали, что оспариваемые истцом сделки не противоречат закону и каких-либо прав истца не нарушают. Ссылались на пропуск истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя АО "Удмуртавтодор", представителя Администрации МО "Малопургинский район", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Судом вынесено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Петров С.П. просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска. Приводит доводы о неправильном применении судом норм материального права. Полагает, что, приобретя в 2008 году расположенные на спорном участке объекты недвижимости, он приобрел право постоянного (бессрочного) пользования частью данного участка, в связи с чем оснований для передачи всего участка в аренду АО "Удмуртавтодор" не имелось. Считает, что, заключив договор аренды спорного участка N<данные изъяты> от 05.05.2012г., АО "Удмуртавтодор" приватизировал весь земельный участок, что нарушает право истца на приобретение в собственности части этого участка. Полагает, что ввиду наличия на спорном участке принадлежащих двум собственникам объектов недвижимости, собственник земельного участка до передачи его в аренду АО "Удмуртавтодор" обязан был произвести раздел данного участка, учитывая, в том числе, право истца на приобретение в собственность части участка под его объектами недвижимости. Оспаривает вывод суда о неделимости предоставленного ответчику в аренду спорного участка. Полагает, что соглашение от 14.06.2019г. N <данные изъяты> о внесении изменений в договор аренды как заключенное на основании ничтожной сделки также является ничтожным. Полагает доказанным факт того, что, заключая данное соглашение от 14.06.2019г., его стороны злоупотребляли своими правами, имея намерение причинить вред истцу. Считает, что договор аренды от 05.05.2012г. нарушает его право на приобретение земельного участка в собственность без торгов.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с п.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, оснований его отмены не находит.

Судом установлено и из материалов дела следует, что Постановлением главы местного самоуправления Малопургинского района N<данные изъяты> от 16.10.1997г. УПТК ГУП "Удмуртавтодор", ГУ дорожное снабженческое предприятие "Дорснаб" на праве постоянного (бессрочного) пользования был предоставлен земельный участок, площадью 6,1 га, расположенный по адресу: <данные изъяты> размещения производственной базы и железнодорожного тупика, что подтверждено государственным актом N<данные изъяты> ( л.д.217-218, т.1).

По договору купли-продажи недвижимости N<данные изъяты> от 17.06.2008г. ГУП УР "Удмуртавтодор" произвел отчуждение в пользу Петрова С.П. ряда объектов недвижимости: недостроенное административного здания (кадастровый номер объекта <данные изъяты>), кузницу (кадастровый номер объекта <данные изъяты>), гараж (кадастровый номер объекта <данные изъяты>), расположенные по адресу: <данные изъяты> государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на указанные объекты недвижимости произведена 18.07.2008г.

Постановлением Администрации МО "Малопургинский район" от 14.10.2011г. N<данные изъяты> по заявлению ГУП УР "Удмуртавтодор" прекращено его право пользования данным земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенным по адресу: <данные изъяты>

В соответствии с Постановлением Администрации МО "Малопургинский район" от 14.10.2011г. N<данные изъяты> указанный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> был передан в аренду ГУП УР "Удмуртавтодор" сроком на 11 месяцев для производственных нужд. На основании данного постановления между Администрацией МО "Малопургинский район" (арендодатель) и ГУП УР "Удмуртавтодор" (арендатор) 20.10.2011г. заключен договор N<данные изъяты> аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на срок с 14.10.2011г. по 14.09.2012г.

22.02.2012г. зарегистрировано право собственности Удмуртской Республики на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 43 814 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>

В соответствии с соглашением N<данные изъяты> от 05.05.2012 года Администрация МО "Малопургинский район" уступила, а Минимущество УР приняло на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 20.10.2011 года N<данные изъяты> в связи с государственной регистрацией права собственности Удмуртской Республики на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, срок действия договора N<данные изъяты> от 20.10.2011 года прекращен с 22.02.2012 года.

Согласно распоряжения Минимущества УР от 05.05.2012г. N<данные изъяты> в аренду для производственных нужд ГУП УР "Удмуртское автодорожное предприятие" предоставлен земельный участок с кадастровым номером N <данные изъяты>, срок аренды установлен с 22.02.2012 года до 21.02.2017 года.

На основании вышеуказанного распоряжения 05 мая 2012 года Минимущество УР (арендодатель) заключило с ГУП УР "Удмуртское автодорожное предприятие" (арендатор) договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Удмуртской Республики, N<данные изъяты> по которому передало в аренду ГУП УР "Удмурттавтодор" земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 43 814 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты> для производственных нужд на срок с 22.02.2012г. до 21.02.2017г.

В пункте 2.3 договора предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Государственная регистрация указанного договора аренды от 05.05.2012г. N<данные изъяты> произведена 09.07.2012 года.

Согласно сведений из ЕГРН от 20.01.2021г. АО "Удмуртавтодор" является собственником здания, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> а также владеет на праве хозяйственного ведения зданием, кадастровый номер объекта <данные изъяты> по указанному адресу, расположенные на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> (л.д.185,186, т.1).

14.06.2019г. Минимущество УР (арендодатель) заключило с ГУП "Удмуртавтодор" (арендатор) соглашение N<данные изъяты> о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Удмуртской Республики, от 05.05.2012 N<данные изъяты>, изложен абзац 1 пункта 3.1. договора в новой редакции:

"3.1. Сумма годовой арендной платы с 01.07.2016 до 01.07.2017 составляет 122 910 руб. Сумма годовой арендной платы с 01.07.2017 составляет 327 760,70 руб."

Приложение 3 к договору следует читать в редакции согласно приложению к настоящему соглашению.

В соответствии с приложением к соглашению от 14.07.2019 в таблице N 1 указано на распределение площадей арендатора: АО "Удмуртавтодор" площадь 2273,5 кв.м, доля 82,66%; Петров С.П. - площадь 476,9 кв.м, доля - 17,34%.

В таблице приведен расчет арендной платы за земельный участок с 01.07.2016 года до 01.07.2017 года: - арендатор АО "Удмуртавтодор" - 122 910,26 руб. (из расчета площади 2273,5 кв.м, доли 82,66%, кадастровой стоимости земельного участка 9 912 917,5 кв.м, ставки арендной платы 1,5%); - Петров С.П. - 25 783,50 руб. (из расчета площади 476,9 кв.м., доли - 17,34%).

В таблице 2 приведен расчет арендной платы за земельный участок с 01.07.2017, исходя из тех же площадей и долей, по ставке арендной платы 4%,

- арендатора АО "Удмуртавтодор" - 327 760,70 руб.; - Петров С.П. - 68 765 руб."

Решением Ленинского районного суда г.Ижевска от 12.12.2019 года исковые требования Петрова С.П. к Минимуществу УР, АО "Удмуртавтодор" о признании соглашения от 14.06.2019 "О внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Удмуртской Республики от 05.05.2012 N<данные изъяты>" недействительной сделкой в части включения истца в Приложение к Соглашению от 14.09.2019 года: в таблицу 1 с долей 17,34% площади земельного участка с кадастровым номером N, в расчет арендной платы за земельный участок с 01.07.2016 по 01.07.2017 с площадью 476,9 кв.м./17,34%, сумма арендной платы 25 783,5 руб.; в расчет арендной платы за земельный участок с 01.07.2017 (таблица 2) с площадью 476,9 кв.м./17,34%, сумма арендной платы 68 756 руб., с суммой годовой арендной платы с 01.07.2017 68 756 руб.; возложении на ответчиков обязанности исключить истца из Приложения к Соглашению от 14.06.2019 и обратиться в Управление Росреестра по УР с заявлением о государственной регистрации соглашения в измененной редакции в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу, оставлены без удовлетворения. Данное решение не обжаловано и вступило в законную силу 21.01.2020г.

По сведениям ЕГРЮЛ 06.02.2004г. деятельность ГУ дорожного снабженческого предприятия "Дорснаб" была прекращена путем реорганизации в форме присоединения, правопреемником является ГУП "Удмуртское автодорожное предприятие". 01.10.2018г. деятельность ГУП УР "Удмуртавтодор" прекращена путем реорганизации в форме преобразования, правопреемником является АО "Удмуртавтодор".

Считая, что передача в аренду АО "Удмуртавтодор" по договору от 05.05.2012г. земельного участка, на котором, в том числе, расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, не соответствует закону и нарушает его право на приобретение в собственность части данного земельного участка, а также считая, что соглашение от 14.06.2019г. о внесении изменений в указанный договор аренды земельного участка заключено ответчиками при наличии признаков злоупотребления правом с целью причинить ему вред, Петров С.П. обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд, придя к выводу, что заключенный ответчиками договор аренды спорного земельного участка, не противоречит закону и каких-либо прав истца на данный земельный участок не нарушает, а также не установив, что соглашение о внесении изменений в указанный договор аренды земельного участка заключено ответчиками при наличии признаков злоупотребления правом, поскольку данное соглашение не касается прав и обязанностей истца, в удовлетворении исковых требований отказал.

Судебная коллегия с этими выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и подтверждены исследованными доказательствами.

Статьей 3 ГПК РФ предусмотрено право лица на обращение в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Способы защиты гражданских прав определены в ст.12 ГПК РФ.

По смыслу положений ст.ст.3, 4 ГПК РФ и ст.11 ГК РФ избранный истцом в соответствии со ст. 12 ГК РФ способ защиты своих прав должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге должен приводить к восстановлению указанного нарушенного права.

В данном деле судом установлено, что с 1997 года ГУ дорожное снабженческое предприятие "Дорснаб" (правопреемником которого в настоящее время является АО "Удмуртавтодор") на праве постоянного бессрочного пользования принадлежал земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> на котором располагались принадлежащие указанной организации на праве хозяйственного ведения объекты недвижимости. По договору от 17.06.2008г. ГУП УР "Удмуртавтодор" продало часть находящихся на данном участке объектов недвижимости (незавершенное строительством административное здание., кузницу и гараж) Петрову С.П. 22.02.2012г. было зарегистрировано право собственности Удмуртской Республики на указанный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>. В связи со сменой собственника земельного участка действие ранее заключенного Администрацией МО "Малопургинский район" с ГУП УР "Удмуртавтодор" договора аренды данного участка от 20.10.2011г. было прекращено. По договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Удмуртской Республики от 05.05.2012г. N<данные изъяты> Минимущество УР передало земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> в аренду ГУП УР "Удмурттавтодор"

В настоящем деле Петров С.П. оспаривает заключенный ответчиками договор аренды земельного участка от 05.05.2012г. N<данные изъяты> как ничтожную сделку на основании ст.168 ГК РФ. В обоснование ничтожности данной сделки истец ссылается на то, что предоставление в аренду ГУП УР "Удмуртавтодор" всего земельного участка, на котором, в том числе, расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости, противоречит положениям ст.ст.35, 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период), т.к. нарушает гарантированное нормами земельного законодательства его право на приобретение в аренду части данного участка и возможность последующего приобретения права собственности на часть данного участка. Указывает на возможность предоставления в аренду земельного участка с находящими на нем принадлежащими нескольким лицам объектами недвижимости лишь после раздела собственником данного земельного участка.

Между тем, при рассмотрении дела доводы истца о несоответствии закону оспариваемого им договора аренды земельного участка не нашли своего подтверждения, истцом не доказаны и по сути эти доводы основаны на неправильном толковании им норм земельного законодательства, регулирующих спорные отношения.

В соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст.168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемой сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Так, в силу положений п.1 ст.36 ЗК РФ (действовала в спорный период заключения сторонами оспариваемой сделки) если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

При этом пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ предусматривалось, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Аналогичные положения закреплены в п.2 ст.39.20.ЗК РФ (действуют с 01.03.2015г.), устанавливающей, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (п.6 ст.39.20 ЗК РФ).

Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм ст.36 и ст.39.20 ЗК РФ в отношении земельных участков, на которых расположены принадлежащие разным лицам объекты недвижимости, законодатель допускает возможность заключения собственником такого земельного участка договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в таком договоре как нескольких собственников объектов недвижимости так и одного из таких собственников с условием возможного вступления в договор на стороне арендатора иных владельцев находящихся на земельном участке зданий, сооружений.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", из которого следует, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).