Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 24 апреля 2018 года №33-1477/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 апреля 2018 года Дело N 33-1477/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Королевой С.В.,
судей Савина А.И., Стракатовой З.Е.
при секретаре Цереленко Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Костомукшского городского суда Республики Карелия от 26 января 2018 года по иску администрации Костомукшского городского округа к Шиловой Г. С. о взыскании задолженности по арендной плате.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Иск предъявлен по тем основаниям, что Шилова Г.С. является собственником нежилого задания общей площадью 266,1 кв.м, расположенного на земельном участке, общей площадью 2625 кв.м, с кадастровым номером (...), по адресу: (...), предоставленном ИП Шилову А.С. на основании договора аренды земельного участка (...) от 18.04.2013. Размер арендной платы составляет 42360 руб. В связи с неисполнением ответчиком надлежащим образом обязательств по внесению арендной платы образовалась задолженность, которая по состоянию на 07.11.2017 составляет 231077 руб., пени - 131428,30 руб. Истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате, а также пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 05.10.2016 по 30.11.2017 в указанном размере.
Определением суда в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Шилов А.С., Карташова Е.А.
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.
С решением суда не согласен истец, в апелляционной жалобе просит его отменить, удовлетворить заявленные требования в полном объеме. Полагает вывод суда первой инстанции о преюдициальном значении вступившего в законную силу решения Костомукшского городского суда РК от 11.01.2017, согласно которому ответчик обязана оплачивать арендную плату за земельный участок пропорционально площади участка, занятого принадлежащим ей зданием, неправомерным, поскольку в соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ N11 от 24.03.2005 при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ). Указывает, что администрацией по настоящему делу были представлены документы, подтверждающие размеры площади необходимой для использования недвижимости ответчика, расположенного на земельном участке истца. Вместе с этим, суд первой инстанции не принял указанное обстоятельство во внимание при вынесении обжалуемого решения. Указывает, что согласно Правил землепользования и застройки Костмоукшского городского округа, утвержденных решением Совета Костомукшского городского округа от 28.03.2013 N198-С, установлены предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции ОКС для магазинов торговой площадью от 100 до 700 кв.м, согласно которым предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков составляют 700-2500 кв.м. Судом установлено, что площадь здания магазина ответчика составляет 266,1 кв.м, площадь земельного участка - 2625 кв.м, из чего следует, что площадь предоставленного в аренду земельного участка незначительно больше установленной нормы. Обращает внимание, что ответчик не обращался к арендодателю с заявлением об уменьшении, разделе земельного участка, не оспаривал расчет арендной платы, рассчитанной на площадь всего земельного участка. Действующее законодательство не предусматривает расчет арендной платы за неделимый участок, отдельно под зданием и отдельно для эксплуатации здания.
В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо и представитель ответчика Карташова Е.А. выражает свое согласие с постановленным по делу решением.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика на основании доверенности Сенчилина О.П. возражала по доводам апелляционной жалобы.
Иные участвующие в деле лица в суд апелляционной инстанции не явились, извещены о слушании дела надлежащим образом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, постановлением администрации Костомукшского городского округа от 06.11.2012 (...) Шилову А.С. передан в аренду на условиях договора земельный участок с кадастровым номером (...) площадью 2625 кв.м, расположенный по адресу: (...), для проектирования и строительства объекта торговли - магазина промышленных товаров.
18.04.2013 между администрацией Костомукшского городского округа и Шиловым А.С. заключен договор (...) аренды указанного земельного участка на один год. Поскольку ни одна из сторон не заявила об отказе от договора, аренда считается продленной на неопределенный срок.
20.12.2013 Шилову А.С. было выдано разрешение N(...) на ввод в эксплуатацию объекта - магазина строительных товаров, расположенного по адресу: РК, (...), общей площадью 270,6 кв.м.
05.02.2015 между Шиловым А.С., Карташовой Е.А. и Шиловой Г.С. был заключен договор купли-продажи нежилого одноэтажного здания, общей площадью 266,1 кв., расположенный по адресу: РК, (...). Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.02.2015 и выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.04.2016 единственным собственником указанного нежилого здания является Шилова Г.С. На основании договору купли-продажи от 30.03.2017 между Шиловой Г.С. и ООО "Индустрия" собственником магазина является в настоящее время ООО "Индустрия", право собственности в ЕГРН зарегистрировано 31.03.2017.
Согласно условиям договора аренды (п.2.1) за пользование участком арендатор оплачивает арендную плату в размере 8026,20 руб. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти Республики Карелия, органов местного самоуправления (п.2.5).
Постановлением Правительства Республики Карелия от 23.10.2015 N339-П внесены изменения в постановление Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 N120-П, внесшие изменение размера арендной платы с 06.11.2015 (со дня вступления в силу постановления Правительства Республики Карелия от 23.10.2015 N339-П). с учетом внесенных изменений арендная плата за использование указанного земельного участка составляет 42360 руб. в месяц (2824000 (кадастровая стоимость земельного участка, установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 05.10.2016 N145)*18%/12 месяцев.
Также из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Костомукшского городского суда РК от 11.01.2017 с учетом определения об устранении арифметической ошибки от 07.02.2017 с Шиловой Г.С. в пользу администрации Костомукшского городского округа взыскана задолженность по арендной плате за период с 24.02.2015 по 12.09.2016 в размере 167619,04 руб., пени за несвоевременное внесение арендной платы по состоянию на 09.12.2016 - 10221,41 руб. При этом в мотивировочной части решения суда указано, что при определении размера суммы задолженности по арендной плате необходимо учитывать, что площадь здания, принадлежащего Шиловой Г.С., занимает на спорном земельном участке 10,14%.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции принимая во внимания выводы, изложенные в мотивировочной части решения суда, пришел к выводу, что у Шиловой Г.С. отсутствует задолженность по арендным платежам за земельный участок и пени.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции ввиду следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (п. 3). При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно разъяснениям, данным в п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
При продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение, а также несет обязанность по исполнению ранее заключенного договора аренды земельного участка.
Поскольку Шилова Г.С. не обращалась к истцу с требованием об изменении площади предоставленного земельного участка, администрацией представлены документы, подтверждающие размеры площади необходимой для использования недвижимости (здания магазина), расположенного на земельном участке, не принадлежащего продавцу, судебная коллегия полагает, что обязанность по оплате арендных платежей, предусмотренная договором аренды земельного участка от 18.04.2013, сохранилась в полном объеме за собственником здания магазина, в связи с чем обжалуемое решение суда подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права, а также неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего гражданского дела.
Согласно расчету задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 18.04.2013 (...) за период с 05.10.2016 по 30.03.2017 составляет 231077,96 руб., исходя из размера ежемесячной арендной платы за период с 05.10.2016 до 05.02.2017 в сумме 42360 руб. (с учетом внесенных платежей в размере 8026,20 руб. 11.10.2016 и 17.11.2016) и 41779,80 руб. за период с 05.03.2017 по 30.03.2017. Судебная коллегия полагает данные требованиям правомерными по вышеуказанным основаниям.
Также истцом заявлено требования о взыскании неустойки в размере 131428,30 руб. в соответствии с п.8 договора (0,2% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки платежа). Разрешая данные требования, судебная коллегия полагает необходимым учесть положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ и снизить неустойку до 30000 руб.
Судебная коллегия полагает, что вывод суда в решении от 11.01.2017 о том, что при определении размера арендной платы необходимо учитывать то обстоятельство, что площадь здания, принадлежащего Шиловой Г.С., занимает на спорном земельном участке 10,14%, по данному делу не имеет правового значения, поскольку решением суда взыскана задолженность по арендной плате, исходя из всей площади земельного участка. Определение Костомукшского городского суда Республики Карелия от 25 января 2018 года по заявлению Шиловой Г. С. об устранении арифметической ошибки, которым были внесены изменения в резолютивную часть решения Костомукшского городского суда от 11.01.2017 в части определения размера задолженности по арендным платежам с указанием суммы в размере 22559,96 руб.) апелляционным определением судебной коллегии по гражданским дела Верховного Суда РК от 27.03.2018 отменено. Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате за иной период.
Учитывая изложенное, решение суда подлежит отмене с вынесением по настоящему делу нового решения о частичном удовлетворении иска.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329, п.п. 1,4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Костомукшского городского суда Республики Карелия от 26 января 2018 года по настоящему делу отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в части.
Взыскать с Шиловой Г. С. в пользу администрации Костомукшского городского округа задолженность по арендной плате за период с 05 октября 2016 года по 30 марта 2017 года в размере 231077,96 руб., пени за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 30000 руб.
Взыскать с Шиловой Г. С. в бюджет Костомукшского городского округа государственную пошлину в размере 5810,78 руб.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка