Дата принятия: 14 августа 2019г.
Номер документа: 33-1469/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 августа 2019 года Дело N 33-1469/2019
14 августа 2019 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего: Игнатенковой Т.А.
судей Крючковой Е.Г., Климко Д.В.
при секретаре Кувезенковой А.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке дело по апелляционной жалобе ответчика Мурадян Зины Шермазановны на решение Советского районного суда города Липецка от 12 февраля 2019 года, которым постановлено:
"Изъять у Мурадян Зины Шермазановны объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, распложенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.
Взыскать с Мурадян Зины Шермазановны в доход бюджета г. Липецка госпошлину в размере 300 руб.
В удовлетворении встречного иска Мурадян Зины Шермазановны к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства складов непродовольственных товаров сроком на 11 месяцев 29 дней - отказать".
Заслушав доклад судьи Крючковой Е.Г., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Истец Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области обратился с иском к Мурадян З.Ш. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, ссылаясь на то, что ответчик является собственником зданий складов непродовольственных товаров степенью готовности 76%, расположенных в районе <адрес>. В целях завершения строительства ответчику по договору N-СЮ от 22.09.2015 года был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым <адрес>, площадью 4095 кв.м. на срок с 22.09.2015 года по 22.09.2018 года. 31.08.2018 года ответчику было направлено уведомление о прекращении действия договора аренды и возврате земельного участка в связи с прекращением срока действия договора аренды. В ходе комиссионного осмотра земельного участка 30.10.2018 года выявлено, что на участке расположен объект незавершенного строительства N, участок не имеет ограждения, строительные работы на участке не ведутся. Разрешение на строительство зданий складов непродовольственных товаров на земельном участке с кадастровым номером N ответчику не выдавалось. Просил изъять у ответчика объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, путем продажи с публичных торгов.
Ответчик Мурадян З.Ш. обратилась с встречным иском к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства, ссылаясь на то, что право собственности на незавершенные строительством здания складов непродовольственных товаров, расположенных в районе <адрес>, зарегистрировано за ней до 01.03.2015 года, в связи с чем она имеет право приобрести спорный земельный участок в аренду однократно для завершения строительства без проведения торов в порядке ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ. Ею в адрес управления 21.06.2018 года, 20.08.2018 года и 14.01.2019 года направлялись заявления о заключении договора аренды спорного земельного участка сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов, которые оставлены без удовлетворения. Соглашение о прекращении или расторжении договора аренды стороны не заключали, до окончания срока действия договора отказа от дальнейших договорных отношений и уведомлений о намерении прекратить договор она не получала. Она фактически продолжает пользоваться земельным участком и платить арендные платежи. Причиной невозможности своевременного завершения строительства послужило тяжелое заболевание. Отказ в предоставлении спорного земельного участка в аренду ограничивает ее права как собственника объекта незавершенного строительства на использование и распоряжение имуществом. Просила обязать ответчика заключить договор аренды указанного земельного участка для завершения строительства зданий складов непродовольственных товаров сроком на 11 месяцев 29 дней.
В судебном заседании представитель истца Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Быканова И.П. исковые требования поддержала, встречный иск полагала необоснованным, указав, что Мурадян З.Ш. при заключении договора аренды от 22.09.2015 года уже использовала свое право на предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства сроком на три года на основании п. 21 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", однако строительство зданий складов непродовольственных товаров не завершила. Правовые основания, предусмотренные п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, для предоставления ответчику в аренду спорного земельного участка без проведения торгов отсутствуют.
Представитель ответчика Мурадян З.Ш. адвокат Иванова Е.В. исковые требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем публичных торгов не признала. Встречные исковые требования поддержала, ссылаясь на те же доводы.
Ответчик Мурадян З.Ш. в судебное заседание не явилась, о дате и месте судебного разбирательства извещалась надлежащим образом.
Суд постановилрешение, резолютивная часть которого изложена выше.
В апелляционной жалобе ответчик Мурадян З.Ш. просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального и процессуального права, указав, что в нарушение требований действующего законодательства судом не установлена начальная продажная стоимость объекта незавершенного строительства.
Выслушав представителя ответчика Мурадян З.Ш. адвоката Иванову Е.В., поддержавшую апелляционную жалобу, представителя истца Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Быканову И.П., возражавшую против ее удовлетворения, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ.
Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
На основании п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
Согласно п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Мурадян З.Ш. является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N - нежилого здания склада непродовольственных товаров степенью готовности 76%, расположенного в районе <адрес> на основании договора купли-продажи от 10.02.2014 года, право собственности зарегистрировано 24.02.2014 года.
Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером N площадью 4095 кв.м., государственная собственность на который не разграничена, предоставленного ответчику Мурадян З.Ш. в аренду на основании договора аренды N-СЮ от 22.09.2015 года, заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области на срок с 22.09.2015 года по 22.09.2018 года.
В соответствии с п. 1.1 договора указанный земельный участок предоставлен арендатору для завершения строительства зданий складов непродовольственных товаров.
Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 09.02.2016 года.
По условиям договора (п.п. 9.8, 9.9), арендатор осуществляет строительство объекта при наличии действующего разрешения на строительство, выданного в соответствующем уполномоченном органе администрации г. Липецка, и обязуется закончить все работы и ввести объект в эксплуатацию до истечения срока действия договора.
В п. 3.3 договора стороны согласовали, что по истечении срока действия договора участок должен быть возвращен арендодателю в пятидневный срок по акту приема-передачи, составленному арендатором и подписанному сторонами.
Согласно п. 9.2 договора стороны пришли к соглашению, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов.
Арендатор Мурадян З.Ш., согласилась с условиями договора, обязалась их выполнять в полном объеме.
Судом также установлено, что строительство расположенного на земельном участке объекта капитального строительства ответчиком Мурадян З.Ш. не завершено, разрешение на его строительство не получалось. Срок договора аренды истек 22.09.2018 года.
Так, из материалов дела следует, что на момент приобретения ответчиком права собственности на указанный объект незавершенного строительства степень его готовности составляла 76%.
30.10.2013 года разрешение на строительство склада непродовольственных товаров по вышеуказанному адресу выдавалось застройщику ООО "Технический центр организации дорожного движения", срок действия которого был установлен до 19.03.2014 года.
Застройщику Мурадян З.Ш. разрешение на строительство зданий складов непродовольственных товаров, расположенных на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу <адрес> не выдавалось.
Согласно акту комиссионного осмотра земельного участка от 30.10.2017 года с фототаблицей, на земельном участке с кадастровым номером N расположен недостроенный объект капитального строительства, участок не имеет ограждения, строительные работы не ведутся.
Таким образом, в течение действия договора аренды земельного участка строительство зданий складов непродовольственных товаров не осуществлялось.
Оплату договора с ООО "ПроектГрупп-НДТ" на обследование объекта незавершенного строительства, разработку проекта и внесений изменений N 87-Ф от 17.08.2016 года Мурадян З.Ш. не произвела, проектную документацию не получила.
Ответчиком был заключен договор N от 16.08.2017 года, по которому исполнитель ИП Прокофьев выполнил работы по благоустройству территории земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (планировка земельного участка, покос травы, формирование подъезда к площадке для складирования стройматериалов).
Однако выполнение указанных работ не может повлиять на степень готовности объекта незавершенного строительства.
Из вышеизложенных обстоятельств следует, что Мурадян З.Ш. строительство зданий складов непродовольственных товаров не завершила, за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию не обращалась.
21.06.2018 года, 20.08.2018 года и 14.01.2019 года Мурадян З.Ш. обращалась в Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области с заявлениями о заключении договора аренды указанного земельного участка сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов, однако в удовлетворении требований было отказано.
Разрешая заявленные требования, суд, руководствуясь вышеприведенными нормами законодательства, верно установив, что ответчик уже реализовал свое право, предусмотренное п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ, поскольку земельный участок уже был однократно предоставлен Мурадян З.Ш. без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства: зданий складов непродовольственных товаров (готовностью 76%), пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для возложения на Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области обязанности заключить с Мурадян З.Ш. договор аренды указанного земельного участка для завершения строительства зданий складов непродовольственных товаров сроком на 11 месяцев 29 дней.
Проанализировав представленные доказательства, суд, руководствуясь положениями статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к верному выводу об удовлетворении заявленных истцом исковых требований об изъятии у ответчика спорного объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.
Доказательств того, что сроки строительства были нарушены в результате действий истца, на что указано в п. 3 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено.
Доводы жалобы, что ответчику при заключении договора аренды от 22.09.2015 года не разъяснялись его условия и право на заключение договора аренды земельного участка для строительства объекта недвижимости, не может быть принят во внимание, поскольку все условия между сторонами были согласованы, о чем свидетельствует подписи в договоре, в том числе Мурадян З.Ш., которая не была оспорена.
Довод жалобы о том, что Мурадян З.Ш., обращаясь в 2015 году к истцу с заявлением о заключении договора аренды, подписала стандартный бланк заявления, опровергается материалами дела, из которых следует, что 14.09.2015 года представитель Мурядян З.Ш., обращаясь в Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области, представила самостоятельно составленное заявление, в котором просила предоставить земельный участок в аренду именно для завершения строительства по основанию пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, Мурадян З.Ш. реализовала свое право на предоставление земельного участка для завершения строительства, которое в силу действующего земельного законодательства предоставляется однократно.
Довод жалобы о том, что на момент приобретения спорного объекта незавершенного строительства срок действия договора аренды у продавца данного объекта не истек, не имеет правового значения, поскольку договор от 22.09.2015 года заключен ответчиком добровольно, на основании представленного представителем ответчика заявления, в котором содержалась просьба о заключении договора аренды для завершения строительства.
Ссылка в жалобе на юридическую неграмотность Мурадян З.Ш., не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, а также для признания действий истца неправомерными в порядке статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку договор аренды был заключен Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области, являющийся исполнительный орган государственной власти, оно вправе обращаться в суд с подобными требованиями в соответствии с положениями пункта 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При изложенных обстоятельствах довод жалобы о том, что решение об изъятии земельного участка должно было приниматься администрацией г. Липецка несостоятелен, поскольку полномочия по расположению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории г. Липецка, в соответствии с Положением об управлении имущественных и земельных отношений Липецкой области, утвержденным распоряжением администрации Липецкой области от 07.10.2010 года N 402-р, отнесено к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области.
Вопреки требованиям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Мурадян З.Ш. о возложении на Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области заключить с ней договор аренды указанного земельного участка для завершения строительства складов непродовольственных товаров сроком на 11 месяцев 29 дней.
Однако судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что судебным решением должна быть определена начальная продажная стоимость указанных объектов незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 2 Правил проведения публичных торгов объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3.12.2014 года N 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. При этом извещение о проведении аукциона должно содержать начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
В соответствии с п. 3, 21 Правил аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательства Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Средства, полученные от продажи объекта, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся им бывшему собственнику объекта в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.
Таким образом, вопросы о том, как орган обязан организовать или провести аукцион, а также определения размера компенсации собственнику стоимости реализованного имущества регламентированы указанным Положением и дополнительного разъяснения решением суда не требуют.
Положениями п. 4 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
В данном случае рыночная стоимость недвижимого имущества подлежит установлению по основаниям, предусмотренным статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 года N 1299 следует, что настоящие Правила устанавливают порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных по результатам аукциона, в связи с прекращением действия договоров аренды таких земельных участков (п. 1). Публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов (п. 2). Извещение о проведении аукциона должно содержать: б) сведения о суде, принявшем решение об изъятии объекта не завершенного строительством у собственника путем продажи с публичных торгов, с указанием резолютивной части решения суда; з) начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (п. 7).
Таким образом, решение суда об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов должно содержать начальную цену продажи объекта незавершенного строительства, определяемую на основании оценки его рыночной стоимости.
В этих целях определением судом апелляционной инстанции назначалось проведение судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено ООО "Липецкое Экспертно-Оценочное Бюро" эксперту ФИО11
В соответствии с экспертным заключением от 10.07.2019 года рыночная стоимость объекта незавершенного строительства готовностью 76%, расположенного в районе <адрес>, составляет 3003938 рублей..
Экспертное заключение соответствует положениям статей 85 и 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определенная заключением этой экспертизы рыночная стоимость объектов незавершенного строительства ни у кого из сторон сомнений не вызывала. Выводы эксперта сторонами не оспорены.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым дополнить резолютивную часть решения словами: "установив начальную продажную стоимость данного объекта в сумме 3003938 рублей"
Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, основаны на ошибочном толковании норм материального права, в связи с чем, не могут послужить основанием к отмене правильного по существу решения суда.
При рассмотрении спора судом установлены и исследованы все необходимые обстоятельства, имеющие значение для дела, не допущено нарушений норм материального и процессуального права.
Поскольку судом проверены все доводы сторон, постановлено законное и обоснованное решение, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Советского районного суда города Липецка от 12 февраля 2019 года оставить без изменения, дополнив первый абзац резолютивной части решения словами: "установив начальную продажную стоимость данного объекта в сумме 3003938 рублей"
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
