Дата принятия: 11 августа 2020г.
Номер документа: 33-14680/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 августа 2020 года Дело N 33-14680/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
Председательствующего
Утенко Р.В.
Судей
Вересовой Н.А.,
Бакуменко Т.Н.
при секретаре
Ковалевой Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 11 августа 2020 года апелляционные жалобы Ануфриева Н. А. и Астаховой О. В., ООО "ЛСР.Недвижимость Северо-Запад" на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу N... по Ануфриева Н. А., Астаховой О. В. к ООО "ЛСР. Недвижимость Северо-Запад" о взыскании разницы в стоимости объекта, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.
Заслушав доклад судьи Утенко Р.В., объяснения истца Ануфриева Н.А., представителя истцов Балабанова А.Л., представителя ответчика Пахнюк А.А., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
УСТАНОВИЛА:
Ануфриев Н.А., Астахова О.В. обратились в суд с иском к ООО "ЛСР. Недвижимость Северо-Запад" о взыскании разницы в стоимости объекта, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.
Истцы указали, что между ними и ответчиком <дата> был заключен договор N... участия в долевом строительстве, по которому ответчик обязался осуществить строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес> и, после ввода его в эксплуатацию,. передать истцам квартиру общей площадью 47,35 кв.м. до 30 июня 2018 года. Истцами обязательства по оплате цены договора выполнены полностью. В декабре 2017 года ответчиком истцам направлено письмо, в котором ответчик уведомляет истцов об изменении проектных размеров балкона на уровне пола и пригласил для подписания акта приема-передачи.
20 апреля 2018 года истцам было предложено подписать дополнительное соглашение, условия которого существенно меняют условия договора в части предмета договора, конструктивных характеристик балкона
25 апреля 2018 года истцами ответчику подана претензия с требованием компенсации за нарушение условий договора.
26 апреля 2018 года истцами проведен осмотр квартиры, выявлены недостатки, о чем внесена соответствующая запись в смотровой лист. Ответчиком отказано в удовлетворении требований истцов, изложенных в претензии.
29 мая 2018 года истцами направлено ответчику письмо об осуществлении приема квартиры, с указанием фактического метража и существующих изменений.
В июле 2018 года истцам повторно направлено ответчику письмо о передаче квартиры,
25 июля 2018 года в ответе ответчик указывает на готовность передать квартиру.
В августе 2018 года ответчиком истцам повторно направлено письмо о необходимости принять квартиру.
03 сентября 2018 года ответчиком подписан односторонний акт приема-передачи квартиры.
Истцы просили взыскать с ответчика 123 614 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойку за просрочку передачи квартиры в размере 114 916 руб. 56 коп., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., судебные расходы в размере 9 500 руб., штраф.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 01 октября 2019 года исковые требования удовлетворены частично.
С ООО "ЛСР. Недвижимость Северо-Запад" в пользу Ануфриева Н.А. в счет неустойки за просрочку передачи квартиры взыскано 30 000 руб., в счет компенсации морального вреда 5 000 руб., штраф 17 500 руб., а всего 52 500 руб.
С ООО "ЛСР. Недвижимость Северо-Запад" в пользу Астаховой О.В. в счет неустойки за просрочку передачи квартиры взыскано 30 000 руб., в счет компенсации морального вреда 5 000 руб., штраф 17 500 руб., а всего 52 500 руб.
В остальной части иска отказано.
С ООО "ЛСР. Недвижимость Северо-Запад" в доход бюджета Санкт-Петербурга взыскана госпошлина в размере 3 350 руб.
Истцы Ануфриев Н.А. и Астахова О.В. в апелляционной жалобе указывают на неверное определение обстоятельств дела, просят вынести по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В апелляционной жалобе ООО "ЛСР. Недвижимость Северо-Запад" просит решение суда отменить в части взыскания денежных средств.
В судебное заседание истец Астахова О.В. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежаще, в связи с чем коллдегия рассмотрела дело в ее отсутствие в порядке ч.3 ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части в силу ч.1 ст. 330 ГПК РФ.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Пунктом 1 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 указанного Закона).
В силу части 9 статьи 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.
Согласно статье 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Судом установлено, что 24 ноября 2015 года между Ануфриевым Н.А., Астаховой О.В. и ООО "ЛСР. Недвижимость Северо-Запад" заключен договор участия в долевом строительстве N..., по условиям которого ответчик обязался в срок не позднее 30 июня 2018 года построить объект строительства на земельном участке по адресу: N..., и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать истцам квартиру со следующими характеристиками: количество комнат - 2, номер дома - N ....2, подъезд - 1 (секция Т7), этаж - 15, строительный номер квартиры - 171, общая проектная площадь квартиры - 47,35 кв.м., проектная площадь балкона/лоджии - 1,4 кв.м., строительные оси - 1с-4с, Бс-Кс, а истцы обязался оплатить предусмотренную договором цену в размере 3 602 400 руб..
Обязательство по оплате цены договора истцами исполнено полностью, что не оспаривается ответчиком.
22 ноября 2017 года ответчиком истцам направлено приглашение на подписание дополнительного соглашения ввиду изменения проектных размеров балкона/лоджии на уровне пола.
20 апреля 2018 года ответчиком истцам направлено уведомление о необходимости принять квартиру.
25 апреля 2018 года истцам ответчику подана претензия с требованием материальной компенсации в размере 200 000 руб. за изменение площади квартиры.
26 апреля 2018 года сторонами подписана смотровая справка, в которой истцы указали на недостатки квартиры, связанные с площадью и конструкцией балкона.
В ответе на обращение истцов от 03 мая 2018 года ответчик указал на отсутствие оснований для выплаты компенсации истцам.
29 мая 2018 года истцами ответчику подана претензия с требованием передать квартиру по акту приема-передачи с указанием фактического состояния квартиры, метража и существующих изменений.
В ответе на претензию истца от 13 июня 2018 года ответчик указал, что проектное решение лоджии полностью соответствует согласованному архитектурно-планировочному решению многоквартирного дома, выражает готовность к передаче квартиры по акту приема-передачи.
26 июня 2018 года истцами ответчику подано заявление о предоставлении проектной документации, определяющей размещение узла крепления нижней части фасадного остекления к плите перекрытия в составе лоджии объекта долевого строительства, просят дать разъяснения о соответствии конфигурации балкона требованиям Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, Правил пожарной безопасности.
26 июня 2018 года истцами ответчику подано заявление с приложением протокола разногласий к акту приема-передачи.
В ответе на обращения истца от 28 июня 2018 года ответчик указывает, что не усматривает оснований для внесения изменений в акт приема-передачи, подтверждает готовность к передаче квартиры.
03 июля 2018 года истцами ответчику подана претензия с требованием передать квартиру по акту приема-передачи, а также предоставить проектную и рабочую документацию.
В ответе на обращения истцов от 25 июля 2018 года ответчик уведомляет истцов о праве на составление одностороннего акта, уведомляет о готовности передать квартиру.
31 июля 2018 года ответчиком истцам направлен ответ на обращения, в которых ответчик указывает на готовность к передаче квартиры, а также уведомляет истцов о том, что информацию они могут получить в Дирекции по строительству ООО "ЛСР Недвижимость Северо-Запад".
03 сентября 2018 года ответчиком истцам направлен односторонний акт приема-передачи квартиры.
27 сентября 2019 года истцами на основании акта приема-передачи от 03 сентября 2018 года зарегистрировано право собственности на квартиру.
Истцы просили взыскать с ответчика в счет уменьшения цены договора 123 614 руб.
В соответствии с п. 5.5 Договора, если в результате проведения замеров квартиры уполномоченной организацией будет установлено, что фактическая общая площадь квартиры больше либо меньше чем на один метр, указанной в п.п.2.2 договора общей проектной площади квартиры, то стороны производят взаиморасчеты, исходя из стоимости одного квадратного метра площади.
Как следует из акта приема-передачи, ведомости площадей площадь квартиры уменьшилась на 0,45 кв.м.
Дав оценку условиям договора между сторонами, который не оспорен и не признан недействительным, суд пришел к выводу об отсутствии оснований к уменьшению цены договора и выплате истцам требуемой денежной компенсации.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требования в части уменьшения цены договора, а также в требованиях о взыскании судебных расходов по оплате услуг специалиста.
Не согласившись с решением суда в указанной части, истцы ссылаются на изменение функционала части квартиры (балкона), который, по их мнению, подтверждается отчетом N..., произведенный ООО "Центр экспертизы и оценки" от 26.07.2019.
Так, согласно представленного в материалы дела отчета N..., потеря стоимости квартиры, вызванная изменением конструктивных размеров лоджии, составляет 123 614 руб. Судебная коллегия полагает, что приводимые доводы не свидетельствуют о передаче истцам объекта с недостатками, ухудшением его свойств.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу требований ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
В соответствии со ст. 5 вышеуказанного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В силу положений п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Уменьшение фактической площади на 0,45 кв.м не привело к ухудшению качества объекта, что позволило бы истцам заявить об уменьшении цены договора в соответствии с вышеуказанными нормами.
Как следует из положений п. 2 ст. 424 ГК РФ, ч. 2 ст. 5 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" изменение цены допускается после заключения договора, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Вместе с тем, пунктом 5.5 договора долевого участия в строительстве сторонами предусмотрено изменение цены договора при изменении площади квартиры более или менее, чем на 1 метр. В рассматриваемом случае имеет место расхождение площади на 0,45 кв.м.
Судебная коллегия также отмечает, что в силу положений п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенное изменение размера объекта долевого строительства может являться основанием для расторжения договора долевого участия в судебном порядке по требованию участника долевого строительства, а также применения последствий, установленный ч. 2 той же статьи.
Истцами принят объект с существующими характеристиками, изменение объема площади осуществлено в пределах, согласованных сторонами как не влекущих изменения цены договора.
Ссылки в апелляционной жалобе на уменьшение площади балкона не свидетельствует о наличии особых обстоятельств для установления компенсации, поскольку п.5.5. Договора не содержит оговорок в части недопустимости изменений площади ( в сторону как уменьшения, так и увеличения ) именно балкона как части помещения в согласованном объеме без производства выплат той или иной стороне.
Любое уменьшение площади квартиры сравнительно с проектной, очевидно, влечет изменение ее потребительских свойств, однако стороны с учетом положений ст. 421 ГК РФ достигли соглашение об отсутствии компенсационных выплат при наличии такого изменения в пределах 1 кв.м.
Ссылки ми истцов на несогласие с выводами суда об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, подлежат отклонению, как направленные на переоценку установленных судом обстоятельств.
Разрешая спор, суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Закона РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Согласно ч.2 ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Суд пришел к выводу о том, что истцы имеют право на взыскание неустойки за период с 01.07.2018 по 03.09.2018, размер которой рассчитан исходя из ставки рефинансирования, действующей на дату фактического исполнения обязательства.
Суд, применив положения ст. 333 ГПК РФ, уменьшив размер неустойки и взыскал в пользу каждого из истцов по 30 000 руб.
Разрешая спор, суд также указал, что несвоевременной передачей объекта долевого строительства были также нарушены права истцов как потребителя и обоснованно взыскал с ответчика компенсацию морального вреда согласно ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" в пользу каждого из истцов в размере 5 000 руб.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 7.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", с ответчика в пользу каждого из истцов взыскан штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Не согласившись с решением суда в указанной части, ответчик в своей апелляционной жалобе указывает на уклонения истцов от принятия квартиры в отсутствие недостатков.
Как следует из условий заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве от 24 ноября 2015 года срок передачи объекта долевого строительства - 30 июня 2018 года.
Письмом от 20.04.2018 Истцы были уведомлены о введении объекта в эксплуатацию и необходимости принять Квартиру по договору.
29.05.2018 заявители направили претензию Ответчику, в которой казано, что в ходе фактического осмотра квартиры 26.04.2019 на месте были выявлены косметические дефекты отделки квартиры, которые на месте были устранены застройщиком.
Также на месте была подписана Смотровая справка, в которой единственным замечанием было указано несоответствие площади балкона п. 2.2 Договора.
При установлении судом отсутствия недостатков в переданном объекте, праве ответчика передать квартиру без производства выплат истцам ввиду изменения площади в согласованных пределах, установлено, что основанием, в силу которого истцы отказались принять квартиру, фактически является отказ в выплате им компенсации за уменьшение площади квартиры.
Такие требования признаны судом необоснованными, их неудовлетворение не явилось препятствием к передаче квартиры в дальнейшем и регистрации истцами права собственности на квартиру.
Оснований для вывода о виновных действиях ответчика, вследствие которых квартира была передана фактически истцам после срока, согласованного сторонами, не имеется. Напротив, материалами дела установлено отсутствие препятствий для принятия истцами квартиры в срок до 30.06.2018, безусловной готовности передать им квартиру ответчиком.
В силу ч.2 ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
При установлении уклонения истцов от принятия объекта при наличии точно таких же его свойств, что и существовали на дату составления одностороннего акта, отсутствии оснований для вывода о наличии у истцов права требовать выплаты им компенсации за уменьшение площади объекта, законных оснований для взыскания с ответчика в пользу истцов неустойки, компенсации морального вреда и штрафа не имелось, что является основанием к отмене решения суда в данной части и вынесению нового решения об отказе в удовлетворении иска.
При отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме, оснований для взыскания с ответчика в порядке ст. 103 ГПК РФ в доход бюджета государственной пошлины также не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Приморского районного суда. Санкт-Петербурга от 01 октября 2019 года в части удовлетворения исковых требований Ануфриева Н. А., Астаховой О. В. к ООО "ЛСР. Недвижимость Северо-Запад" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, взыскания с ООО "ЛСР. Недвижимость Северо-Запад" в доход бюджета Санкт-Петербурга государственной пошлины отменить и вынести новое решение.
В удовлетворении исковых требований Ануфриева Н. А., Астаховой О. В. к ООО "ЛСР. Недвижимость Северо-Запад" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа отказать.
В остальной части решение Приморского районного суда. Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменений, апелляционную жалобу Ануфриева Н. А., Астаховой О. В. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
