Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 сентября 2021 года Дело N 33-14651/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего Хисамова А.Х.,

судей Бикмухаметовой З.Ш., Миннегалиевой Р.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яруллиной М.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Миннегалиевой Р.М. гражданское дело по апелляционной жалобе Шайдуллина Р.С. на решение Советского районного суда г. Казани от 23 июля 2020 года, которым постановлено:

исковое заявление публичного акционерного общества "КАМАЗ" к Шайдуллину Р.С. о взыскании задолженности по арендной плате, удовлетворить.

Взыскать с Шайдуллина Р.С. в пользу публичного акционерного общества "КАМАЗ" задолженность по арендной плате за период с <дата> по <дата> в размере 61 939 (шестьдесят одна тысяча девятьсот тридцать девять) рублей, проценты по договору за несвоевременное исполнение обязательств в размере 11 562 (одиннадцать тысяч пятьсот шестьдесят два) рубля, 2 405 (две тысячи четыреста пять) рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы об отмене решения суда, выслушав пояснения представителя Шайдуллина Р.С. - Улаховича С.Н. в поддержку доводов апелляционной жалобы, пояснения представителя ПАО "КамАЗ" - Безбородова В.А., возражавшего против отмены решения суда, судебная коллегия

установила:

ПАО "КАМАЗ" обратилось в суд с иском к Шайдуллину Р.С. о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование требований указано, что в собственности ПАО "КАМАЗ" находятся земельные участки с кадастровыми номерами ...., площадью 0,7189 га, расположенные на территории промкомзоны, площадка КИСМ и ООН, принадлежащие ПАО "КАМАЗ" на праве собственности. На данных земельных участках расположен объект недвижимости - административно-бытовое здание с пешеходной галереей с кадастровым номером ..... <дата> Шайдуллин Р.С. приобрел указанный объект недвижимости у ООО "ПромАвто" на торгах в процессе реализации конкурсной массы, признанного банкротом юридического лица ООО "ПромАвто". Ответчик являлся собственником объекта недвижимости административно-бытового здания с пешеходной галереей кадастровый .... в период с <дата> по <дата>. Срок действия договора аренды от <дата> .... между ПАО "КАМАЗ" и ООО "ПромАвто" был установлен с <дата> до <дата>, при этом в пункте 8.2 договора закреплено, что, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поскольку ни одна из сторон после истечения срока действия договора не заявила о его расторжении, договор был пролонгирован на неопределенный срок. В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды размер арендной платы составляет 28 237 рублей в месяц. Согласно пункту 4.3 договора аренды арендная плата подлежит уплате на расчетный счет арендодателя в срок до 25 числа каждого текущего месяца. До настоящего времени ответчик не внес арендную плату за период с <дата> по <дата>, общий долг по арендной плате Шайдуллина Р.С. перед ПАО "КАМАЗ" составляет 61 939 рублей. Кроме того, за период просрочки оплаты арендной платы подлежат начислению проценты в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды от <дата> ...., согласно которому ответственность за просрочку внесения арендной платы установлена в размере ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации за каждый день просрочки от суммы задолженности, которые за период с начала просрочки с <дата> по дату предъявления иска, <дата>, составляют 11 562 рубля. На основании изложенного истец просил взыскать с Шайдуллина Р.С. в пользу ПАО "КАМАЗ" сумму задолженности по арендной плате за период с <дата> по <дата> в размере 61 939 рублей, а также проценты за несвоевременное исполнение обязательств в сумме 11 562 рубля.

В ходе рассмотрения дела истец также просил возложить на ответчика обязанность компенсировать истцу стоимость понесенных им расходов по уплате государственной пошлины в размере 2 405 рублей.

В суде первой инстанции представитель ПАО "КАМАЗ" - Безбородов В.А. исковые требования поддержал.

Ответчик Шайдуллин Р.С. в суд не явился.

Судом постановлено решение в вышеприведенной формулировке.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 11 февраля 2021 года постановлено: решение Советского районного суда г. Казани от 23 июля 2020 года по данному гражданскому делу отменить; принять по делу новое решение; взыскать с Шайдуллина Р.С. в пользу Публичного акционерного общества "КАМАЗ" задолженность по арендной плате в размере 55 997,07 рублей, проценты за несвоевременное исполнение обязательств в размере 2 573,22 рубля, в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины 1 957,10 рублей.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 20 июля 2021 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 февраля 2021 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в Верховный Суд Республики Татарстан.

В апелляционной жалобе Шайдуллин Р.С. просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении требований. В обоснование жалобы приводит доводы о том, что ООО "ПромАвто" могло произвести отчуждение в собственность Шайдуллина Р.С. по договору купли-продажи только административно-бытового здания с пешеходной галереей с общей площадью 11 794,10 кв.м. без нежилого помещения ..... Данные обстоятельства дела установлены вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Республики Татарстан от <дата> и <дата>. Связь объектов нежилого помещения .... площадью 1 155,9 кв.м. с кадастровым номером .... и административно-бытового здания с пешеходной галерей общей площадью 11 794,10 кв.м. с кадастровым номером .... в базе данных ГКН установлена лишь <дата> в результате исправления технической ошибки, после регистрации в Управлении Росреестра по Республике Татарстан договора купли-продажи от <дата>, заключенного между ООО "ПромАвто" и Шайдуллиным Р.С. Решением Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-11116/2019 исковые требования ПАО "Камаз" к ООО "Строймех" удовлетворены, признано отсутствующим право собственности ООО "Строймех" на нежилое помещение .... площадью 1 155,9 кв.м. Согласно сведениям из публичной кадастровой карты, административно-бытовое здание с пешеходной галереей расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером ..... Указывает о невозможности выдела земельного участка при отчуждении части здания площадью 11 794,10 кв.м., в связи с чем невозможны и отсутствуют правоотношения аренды земельных участков между истцом и ответчиком, а впоследствии и ООО "Строймех", как участников земельных отношений, вытекающих из владения разными частями здания с кадастровым номером ..... В том случае если земельный налог был уплачен ПАО "КАМАЗ", то он вправе требовать возмещения таких расходов по правилам о неосновательном обогащении. Площадь застроенного административно-бытовым зданием с кадастровым номером .... земельного участка составляет 4 015 кв. м, что существенно меньше площади, указанной в пункте 1.1 договора - 7189 кв. м. Согласно сведениям из публичной кадастровой карты, административно-бытовое здание с пешеходной галереей с кадастровым номером .... не находится на земельном участке с кадастровым номером ...., следовательно, не может занимать каких-либо его частей. Из текста письма <дата>, адресованного Шайдуллину Р.С. следует, что ПАО "КАМАЗ", предлагая заключить договор аренды, ни о каком переходе прав и обязанностей по договору аренды от <дата> не сообщает. Истец не доказал, что после истечения срока договора <дата> ООО "Промавто" использовало спорные земельные участки, при том, что с одним из участков с кадастровым номером ...., как следует из публичной кадастровой карты, спорное здание никак не связано, следовательно спорный договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок, обратного истцом не доказано. Считает, что поскольку невозможен выдел земельного участка, расположенного под частью здания, принадлежавшей исключительно ответчику, то земельный участок, занятый зданием, в силу закона находился в общей долевой собственности ПАО "КАМАЗ" и ответчика. Таким образом, в силу закона у ответчика возникло право общей долевой собственности на занятую зданием часть земельного участка, площадью 4 015 кв.м.

В дополнениях к апелляционной жалобе Шайдуллин Р.С. указывает, что из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что здание площадью застройки земной поверхности 4 015 кв.м. находится в пределах участка площадью 4 234 кв.м. с кадастровым номером ..... Указанные обстоятельства означают, что договор аренды от <дата> не мог быть заключен сторонами исключительно в целях пользования земельным участком, занятым здание, кроме того, несмотря на множественность собственников здания, в договоре отсутствует множественность участников на стороне арендатора. Также ссылается на обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018).

В возражениях на апелляционную жалобу представителем ПАО "КАМАЗ" - Хусихановым У.С. указывается на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, законность и обоснованность решения суда.

В суде апелляционной инстанции представитель Шайдуллина Р.С. - Улахович С.Н. апелляционную жалобу поддержал.

Представитель ПАО "КАМАЗ" - Безбородов В.А. возражал против отмены решения суда.

В соответствии со статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Согласно пунктов 1 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия, сроки внесения арендной платы и размер арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с частью 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Пунктами 1, 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

Из материалов дела следует, что ПАО "КАМАЗ" является собственником земельных участков с кадастровыми номерами .... (площадью 7 254 кв.м.) и .... (площадью 126 209 кв.м.), расположенных на территории Промкомзоны, площадка КИСМ и ООН, что подтверждается кадастровыми паспортами участков на 2011 год, а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

<дата> между ПАО "КАМАЗ" и ООО "ПромАвто" заключен договор аренды земельных участков ...., по условиям которого арендатору со сроком с <дата> по <дата> предоставлены во временное пользование часть вышеуказанных земельных участков общей площадью 7 189 кв.м., из них земельного участка с кадастровым номером .... - 0,0692 га, и земельного участка с кадастровым номером .... - 0,6497 га.

Договор аренды заключен на срок с <дата> по <дата>. В силу пункта 8.2 договора, если арендатор продолжает пользоваться земельными участками после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При прекращении действия договора арендатор обязан возвратить арендодателю земельные участки в течение 7 календарных дней. Возврат земельных участков осуществляется с составлением акта приема-передачи (пункт 3.2 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы в месяц составляет 28 237 рублей. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 25 числа текущего месяца путем перечисления на расчетный счет арендодателя.

По акту приёма-передачи от <дата> имущество передано арендатору.

Согласно договору купли-продажи имущества от <дата>, заключенному между ООО "ПРОМАВТО" (продавец), в лице конкурсного управляющего Садыкова А.Ф., действующего на основании решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 14 февраля 2017 года по делу N А65-12166/2016 и Шайдуллиным Р.С. (покупатель), продавец передал в собственность покупателю, а покупатель принял и оплатил следующее имущество: объект недвижимого имущества - здание, кадастровый ..... назначение объекта: нежилое здание, адрес: <адрес>", площадь 13 748,5 кв.м., принадлежащее продавцу на праве собственности.

<дата> Шайдуллин Р.С. передал свое право собственности на данный объект в уставный капитал ООО "Строймех", в котором Шайдуллин Р.С. является учредителем и директором. Факт передачи права собственности на объект недвижимости от Шайдуллина Р.С. в пользу ООО "Строймех" <дата> подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от <дата> .....

С <дата> по настоящее время собственником объекта недвижимого имущества, здания с кадастровым номером ...., является ООО "Строймех".

Претензии от <дата> ...., от <дата> .... с требованием погасить задолженность по арендной плате, ответчиком оставлены без удовлетворения.

Письмо ПАО "КАМАЗ" в адрес Шайдуллина Р.С. от <дата> с предложением о заключении нового договора аренды, ответчиком также оставлено без ответа.

Разрешая спор и удовлетворяя требования, суд исходил из того, что при приобретении Шайдуллиным Р.С. спорного административного здания, к нему как покупателю перешли права на земельный участок на том же праве, что и имелись у продавца ООО ПромАвто", а именно перешло право аренды земельного участка, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за спорный период, а также проценты за несвоевременное исполнение обязательств.

Вместе с тем, принимая такое решение суд не учел следующие обстоятельства, имеющие правовое значение для разрешения дела

Так, спорное здание расположено на одном земельном участке с кадастровым номером ...., поэтому к Шайдуллину Р.С. могли перейти лишь права и обязанности по договору аренды только в отношении данного земельного участка, а не всех участков, арендованных ООО "ПромАвто" у ПАО "КАМАЗ".

Кроме того, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости общая площадь здания с кадастровым номером .... составляет 13 748,5 кв. м. При этом расположенное в пределах данного здания нежилое помещение .... - подвал .... площадью 1 155,9 кв.м. по адресу: г. Набережные Челны, промкозмзона с кадастровым номером .... <дата> зарегистрировано на праве собственности за ПАО "КАМАЗ".

Согласно справке АО "Бюро технической инвентаризации Республики Татарстан" от <дата> площадь административно-бытового здания с пешеходной галереей, расположенного по адресу: г. Набережные Челны, промышленная площадка ОАО " КамАЗ", по данным первичной инвентаризации, по состоянию на январь 2004 года, составляла 13 727,8 кв.м. По данным инвентаризации, по состоянию на август 2006 года, площадь данного объекта по уточненным данным составила 13 748,5 кв.м. В регистрации права данного объекта за ООО "ПромАвто" указана площадь 11 794,10 кв.м. без учета площадей подвала.

Таким образом, при определении размера арендной платы суду надлежало учесть то, что принадлежащее в спорный период ответчику здание находится на одном земельном участке с кадастровым номером ...., и часть здания, а именно подвальное помещение в этом здании принадлежит самому истцу.

В суде апелляционной инстанции представителем ПАО "КАМАЗ" представлен уточненный расчет арендной платы.

Поскольку по договору аренды между ПАО "КАМАЗ" и ООО "ПромАвто" от <дата> ...., последним арендовано два земельных участка, то при определении задолженности по арендной плате необходимо было определить таковую пропорционально площади только земельного участка с кадастровым номером ...., что составляет 90,375% (6497*100/7189 = 90,375%) от арендной платы, или 25 519,19 рублей в месяц (28237 * 90,375% = 25519,19).

С учетом изложенного и того обстоятельства, что общая площадь административное здания с кадастровым номером .... составляет 13 748,5 кв. м, а площадь подвала .... составляет 1 155,9 кв.м, соответственно, арендная плата в месяц, подлежащая уплате ответчиком без учета земельного участка с кадастровым номером .... и подвального помещения площадью 1 155,9 кв.м, составляет 23 373 рубля.

В связи с изложенным, задолженность по арендной плате Шайдуллина Р.С. за спорный период с <дата> по <дата> составляет 50 515 рублей (23 373 руб.+ 23 373 руб.+ (23 373 руб./31х5)).