Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 15 июля 2020 года №33-1462/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 июля 2020 года Дело N 33-1462/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Солоняка А.В.,
судей Долгополовой Ю.В., Константиновой М.Р.,
при секретарях Сергеевой О.Ю., Вахрушевой Л.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республики 15 июля 2020 года по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску Саматова Р. Р., Саматовой В. П. к Шнерсон (Тумановой) Е. А. об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств.
Заслушав доклад судьи Солоняка А.В.,
выслушав объяснения истца Саматовой В. П., представителя истцов Саматовой В. П. и Саматова Р. Р. - адвоката Кулиш Е. С. (регистрационный N в реестре адвокатов <адрес>, ордера адвоката N, 226 от ДД.ММ.ГГГГ), поддержавших исковые требования;
возражения представителя ответчика Шнерсон (Тумановой) Е. А. - Серюкова Н. В. (на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 5 лет, диплома о высшем юридическом образовании), просившего в иске отказать, изучив материалы гражданского дела, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
04.03.2019 года истцы Саматов Р. Р., Саматова В. П. обратились в Вахитовский районный суд г.Казани Республики Татарстан с иском к ответчику Тумановой Е. А. с требованиями о соразмерном уменьшении покупной цены за квартиру и взыскании денежных средств в размере разницы между уплаченной за квартиру и суммой уменьшенной покупной цены.
Требования истцов мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком Тумановой Е.А. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества по адресу: <адрес>, с использованием кредитных средств. По техпаспорту от ДД.ММ.ГГГГ указанная квартира состоит из жилой комнаты, кухни-прихожей и санитарного узла. За квартиру истцы уплатили ответчику 1700000,00 рублей. Весной 2018 года управляющая компания сообщила истцам, что установление санузла, врезка трубопровода канализационных коммуникаций в подвале незаконны, произведены без соответствующих разрешений, не соответствуют строительным нормам, предложили привести квартиру в первоначальное состояние. Решением Вахитовского районного суда г.Казани от 13.08.2018 года вынесено решение о восстановлении системы водоотведения многоквартирного дома путем демонтажа незаконных врезок трубопровода канализационных коммуникаций в подвале. Приобретать квартиру без санузла за вышеуказанную цену истцы не намеревались. Ответчик скрыла, что перепланировка и врезка в общедомовые коммуникации сделаны незаконно. Полагают, что имеют право требовать у продавца соразмерного уменьшения покупной цены на основании пункта 1 статьи 475 ГК РФ.
Определением Вахитовского районного суда г.Казани от 25.03.2019 года дело передано по подсудности в Сюмсинский районный суд УР (том 1, л.д. 48).
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 27.05.2019 года определение Вахитовского районного суда г. Казани от 25.03.2019 года по данному делу оставлено без изменения, частная жалоба Саматовых Р.Р. - без удовлетворения (том 1, л.д. 56-57).
25.06.2019 года дело поступило в Сюмсинский районный суд УР.
В ходе рассмотрения дела Сюмсинским районным судом истцы частично изменили исковые требования и просили взыскать с ответчика в пользу истцов разницу между уплаченной за спорную квартиру суммой и уменьшенной покупной ценой за квартиру по адресу: <адрес>, в размере 912713,00 руб. (том 2, л.д. 76).
В судебном заседании суда 1 инстанции истец Саматова В.П. на иске настаивала.
Истец Саматов Р.П., извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайств не направил.
Представитель истцов Саматова Р.Р. и Саматовой В.П. - адвокат Кулиш Е.С., действующая на основании ордеров, исковые требования поддержала, указала, что по просьбе ответчика указали в договоре купли-продажи стоимость квартиры в 1000000,00 руб.
Ответчик Шнерсон (Туманова) Е.А., в судебное заседание не явилась, дело рассмотрено в её отсутствие.
Представители третьих лиц АО "Бюро технической инвентаризации РТ", ООО "Управляющая компания Вахитовского района", АО "Коммерческий банк ДельтаКредит", извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в том числе в порядке ст.113 ГПК РФ, в судебное заседание не явились, доказательств уважительности причин неявки не представили, ходатайств не направили.
Суд 1 инстанции рассмотрел дело в отсутствие истца Саматова Р.П., ответчика Шнерсон (Тумановой) Е.А. и третьих лиц.
Суд постановилвышеуказанное решение об удовлетворении исковых требований.
В апелляционной жалобе ответчик Шнерсон (Туманова) Е.А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование своих доводов указала, что о дате судебного заседания, назначенного на 11.12.2019 года, ответчик не была извещена надлежащим образом, хотя в материалах дела имеется ходатайство о направлении судебной корреспонденции для ответчика по адресу: <адрес>, по адресу электронной почты: <данные изъяты>, а также ходатайство об информировании ответчика о судебном заседании посредством СМС-сообщений по телефонам N (том 2, л.д. 111-113).
Истцами Саматовым Р.Р. и Саматовой В.П. поданы возражения на апелляционную жалобу, просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения, ссылаясь на надлежащее извещение ответчика и её осведомленность о рассмотрении дела. (том 2, л.д. 136-137, 139).
На основании определения от 06.05.2020 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению искового заявления Саматова Р. Р., Саматовой В. П. по правилам производства в суде 1 инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, в связи с рассмотрением дела в суде 1 инстанции в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
В соответствии с ч. 1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
Согласно части 4 статьи 113 ГПК РФ судебное извещение, адресованное лицу, участвующему в деле, направляется по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, или его представителем.
Согласно сведениям ОП "Сюмсинское" МО МВД России "Увинский", Шнерсон (Туманова) Е.А. зарегистрирована по месту жительства по адресу: <адрес> (том 1, л.д. 69). Корреспонденция по месту регистрации ответчиком не получена и возвращена в суд по причине невручения "истек срок хранения" (том 2, л.д. 80).
19.07.2019 года в Сюмсинский районный суд УР от представителя ответчика Шнерсон Е.А. - Паршенковой М.А., действующей на основании доверенности, поступило в электронном виде ходатайство, в котором они просили отложить судебное заседание, назначенное на 23.07.2019 года, направить им копии искового заявления и приложенных документов по адресу: <адрес>, также указали адрес электронной почты и телефоны для смс-информирования (том 1, л.д. 73).
Между тем, сведений об извещении ответчика Тумановой (Шнерсон) Е.А. о судебном заседании, назначенном на 11.12.2019 года, по указанному представителем адресу материалы дела не содержат. Других данных об извещении Шнерсон (Тумановой) Е.А. о месте и времени судебного заседания, назначенного на ДД.ММ.ГГГГ, по результатам которого вынесено решение, в деле не имеется.
Согласно п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, является основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае.
Согласно ч. 5 ст. 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.
Судом вынесено соответствующее определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде 1 инстанции, которое направлено сторонам и другим участникам процесса.
Информация о месте и времени рассмотрении дела своевременно размещена на официальном интернет-сайте Верховного Суда Удмуртской Республики (http://vs.udm.sudrf.ru/).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Саматова В. П. и представитель обоих истцов адвокат Кулиш Е. С. (по ордерам N от ДД.ММ.ГГГГ) на исковых требованиях настаивали.
Истец Саматов Р. Р., извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, доказательств уважительных причин своей неявки не представил.
Учитывая отсутствие доказательств уважительных причин неявки истца Саматова Р.Р., судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие указанного истца.
Ответчик Ш в судебное заседание также не явилась, об уважительных причинах неявки не сообщила.
Представитель ответчика Серюков Н.В., действующий на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 5 лет, иск не признал, ссылаясь в письменных возражениях на пропуск срока для обнаружения недостатков, установленный статей 477 ГК РФ, пропуск общего срока исковой давности, на отсутствие недостатков, препятствующих пользованию квартирой по назначению.
Третьи лица ООО "Управляющая компания Вахтовского района", АО "Бюро технической инвентаризации Республики Татарстан", ПАО "Росбанк" (правопреемник АО "Коммерческий банк ДельтаКредит"), извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили.
На основании статьей 167, 327 ГПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца Саматова Р.Р. и третьих лиц, участвующих в деле.
Частью 3 статьи 327.1 ГПК РФ предусмотрено, что вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с ч. 4 ст. 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.
Проверив решение суда на предмет соблюдения судом норм процессуального права, судебная коллегия усматривает наличие оснований для отмены состоявшегося судебного постановления в связи с допущенным судом нарушением норм процессуального права.
В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в полном объеме является, в частности, рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В силу вышеуказанных положений и рассмотрения дела судом 1 инстанции в отсутствие ответчика, не извещенного о рассмотрении дела надлежащим образом, решение Сюмсинского районного суда Удмуртской Республики от 11.12.2019 года в любом случае подлежит отмене.
Судом апелляционной инстанции установлено, что между Тумановой Е.А. (Продавец) и Саматовым Р.Р., Саматовой В.П. (Покупатель) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств N, согласно пункту 1.1 которого продавец продает покупателю, а покупатель приобретает в общую совместную собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; квартира состоит из 1 (одной) жилой комнаты, имеет общую площадь 17,50 кв.м., в том числе жилую 9,70 кв.м. (п.1.3 договора).
Согласно п.2.1 договора недвижимое имущество продается за 1000000,00 (Один миллион) рублей; оплата недвижимого имущества покупателем продавцу производится за счет кредитных средств путем уплаты покупателем продавцу суммы в размере 1000000,00 руб. не позднее 3 (трех) банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору. Договор подписан обеими сторонами (том 1, л.д. 5).
Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Республики Татарстан; оформлен акт сдачи-приемки недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается сведениями реестрового дела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан N в отношении объекта недвижимости<адрес>, копии которого приобщены к материалам гражданского дела.
Согласно сведениям реестрового дела, квартира по вышеуказанному адресу была приобретена ответчиком Тумановой Е.А. у Хайруллиной О.С., действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего сына Никитина М.А., на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по цене 1050000,00 (1 млн. 50 тыс.) руб., что подтверждается копией договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, передаточным актом. Квартира состояла из одной жилой комнаты, общей площадью 17,5 кв.м.
Между АО "Коммерческий банк ДельтаКредит" (Кредитор) и Саматовым Р.Р., Саматовой В.П. (Заемщик) заключен кредитный договор N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 1.1 которого кредитор предоставляет заемщику денежные средства (кредит) в размере 1350000,00 рублей РФ сроком на 122 месяца, считая с даты предоставления кредита, на условиях, установленных настоящим договором; кредит предоставляется для целевого использования, а именно: приобретения, ремонта и благоустройства квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящей из 1 (одной) жилой комнаты, имеющей площадь с учетом неотапливаемых помещений 17,50 кв.м., общую площадь 17,50 кв.м., жилую площадь 9,70 кв.м., в общую совместную собственность Саматова Р.Р. и Саматовой В.П. (том 1, л.д. 17-22).
ДД.ММ.ГГГГ Туманова Е.А. получила от Саматова Р.Р. денежную сумму в качестве задатка в размере 50000,00 (50 тыс.) руб. за продаваемую квартиру по адресу: <адрес>, что подтверждается распиской. (том 2, л.д. 82).
ДД.ММ.ГГГГ Туманова Е.А. получила денежные средства в размере 1000000,00 (1 млн.) руб. в качестве оплаты за проданное недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств N -КП-2015 от Саматова Р.Р. и Саматовой В.П., что подтверждается её распиской о получении денежной суммы. (том 2, л.д. 84).
ДД.ММ.ГГГГ Туманова Е.А. получила от Саматова Р.Р. и Саматовой В.П. денежные средства в сумме 450000,00 (450 тыс.) руб. за улучшение жилищных условий, произведенных в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, что следует из расписки о получении денежных средств. (том 2, л.д. 83).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 8) и выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 29-31) указанная квартира принадлежит на праве общей долевой собственности Саматову Р.Р. и Саматовой В.П.; существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона.
Согласно техническому паспорту жилого помещения (квартиры) N <адрес>, выданному РГУП "Бюро технической инвентаризации" Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь квартиры составляла 17,5 кв.м., жилая - 17,5 кв.м., кухни-прихожей и санузла не имелось. (том 2, л.д. 63-67).
Согласно техническому паспорту жилого помещения на вышеуказанную квартиру, выданному ДД.ММ.ГГГГ РГУП "Бюро технической инвентаризации" Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ, квартира, расположенная по адресу: <адрес>, имеет общую площадь 17,5 кв.м., в том числе жилую площадь 9,7 кв.м. (площадь жилой комнаты), санузел площадью 2,3 кв.м., кухню-прихожую площадью 5,5 кв.м.; год постройки здания - 1956. Указанный технический паспорт подписан руководителем Хакимовой Р.А. и Яковлевой Г.В. (том 1, л.д. 6-7).
Согласно справки АО "Бюро технической инвентаризации РТ" N от ДД.ММ.ГГГГ, Яковлева Г. В. работала в РГУП "БТИ" в должности инженера по инвентаризации строений и сооружений с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; с ДД.ММ.ГГГГ РГУП "БТИ" реорганизовано в форме преобразования в АО "БТИ РТ" (том 1, л.д. 9).
Согласно ответу АО "Бюро технической инвентаризации РТ" N исх/1818 от ДД.ММ.ГГГГ, направленному в адрес Саматовой В.П., представленный в адрес оригинал технического паспорта на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, специалистами отдела кадастровой деятельности РГУП БТИ в 2015 году не изготавливался; в инвентаризационном деле отсутствуют договор на выполнение работ по технической инвентаризации и паспортизации объекта и технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ; подтвердить подлинность представленного в адрес общества технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ не имеют возможности (том 1, л.д. 11).
Согласно отчету N об определении рыночной и ликвидационной стоимостей недвижимого имущества (квартиры) в целях залога, расположенного по адресу: <адрес>, составленному ООО "КБ "Гудвилл" от ДД.ММ.ГГГГ по заказу Саматова Р.Р., рыночная стоимость данной квартиры, общей площадью 17,5 кв.м. составляет - 1721370 руб. на дату отчета (том 1, л.д. 23-28).
Туманова Е.А. заключила брак с Шнерсоном А.В. ДД.ММ.ГГГГ; после заключения брака присвоены фамилии: мужу "Ш.", жене "Ш.", что подтверждается свидетельством о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Управлением ЗАГС Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани Республики Татарстан (том 1, л.д. 77).
Заочным решением Вахитовского районного суда г. Казани от 13.08.2018 года по гражданскому делу N 2-8215/2018 иск ООО "УК Вахитовского района" к Прасинудису Г.А., Аксановой С.Ф., Гончаровой Г.С., Валиуллину Т.Х. о приведении системы водоотведения МКД N по <адрес> в первоначальное состояние удовлетворен; решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (том 2, л.д. 77-79).
Данные обстоятельства установлены объяснениями участников процесса, соответствующими письменными доказательствами.
Удовлетворяя исковые требования, суд 1 инстанции руководствовался положениями статьи 475 ГК РФ и исходил из того, что покупная цена квартира, приобретенной истцами у Тумановой Е.А., составляет 1700000,00 руб.; в квартире имеется незаконное переустройство системы водоотведения, о чём не было известно покупателям; стоимость квартиры без системы водоотведения и санузла составляет 787287 рублей; разница в цене подлежит взысканию с ответчика.
Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, судебная коллегия полагает, что выводы суда 1 инстанции основаны на неправильном применении норм материального права, не доказаны и не соответствуют обстоятельствам дела, а исковые требования Саматова Р.Р., Саматовой В.П. не подлежат удовлетворению.
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
По общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 1 ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 469 ГК РФ (Качество товара) продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. (пункт 1).
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. (пункт 2 статьи 469 ГК РФ).
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости об её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно статье 475 ГК РФ (Последствия передачи товара ненадлежащего качества) если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. (пункт 1).
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. (пункт 2 статьи 475 ГК РФ).
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца с ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие ст. 12 ГК РФ.
Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, при этом применение конкретного способа защиты предполагает, что следствием станет реализация истцом конкретной правовой возможности, которая иначе не может быть реализована, достижение конкретного правового результата.
При удовлетворении требований о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с теми, что предусмотрены договором, и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. При этом покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за выявленных недостатков качества товара.
При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, предусмотренного договором или целям использования, но обнаруженное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует. При этом учитывается, что товар, несмотря на свои недостатки, может быть пригоден для использования без устранения таких недостатков, и поэтому потребитель не собирается их устранять и нести в связи с этим расходы.
Руководствуясь вышеуказанным нормами, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из договора купли-продажи, заключенного истцами и ответчиком, продаваемой вещью (товаром) являлось жилое помещение - однокомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>.
В статье 16 Жилищного кодекса РФ (далее в тексте - ЖК РФ) закреплены виды жилых помещений, к которым относят:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).
В силу ч.1 ст.17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
В договоре купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном истцами и ответчиком, какие-либо условия относительно качества жилого помещения сторонами предусмотрены не были.
Из объяснения истцов и их представителя следует, что на момент передачи истцам данного жилого помещения в него заведены инженерные коммуникации водоснабжения, водоотведения, имелся санузел, оборудованный душем, унитазом, водонагревателем, кухня-прихожая с мойкой, жилая комната, что соответствует плану и техническому описанию данной квартиры, указанному в техническом паспорте квартиры по состоянию от ДД.ММ.ГГГГ, который истцы считают поддельным.
Наличие в жилом помещении перепланировки и переустройства не свидетельствует о том, что жилое помещение не соответствует качеству товара, предусмотренному договором, и/или не пригодно для цели, для которой товар такого рода используется, то есть для постоянного проживания. (статья 469,557 ГК РФ).
Перепланировка и переустройство, произведенные в жилом помещении, направлены на повышение потребительских свойств жилого помещения и уровня его благоустройства, предназначены для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком помещении.
Как следует из объяснений истцов и их представителя, истцы были намерены приобрести жилое помещение с указанным уровнем благоустройства. О том, что перепланировка и переустройство жилого помещения произведены без получения разрешения и согласования с компетентными органами, то есть являются самовольными, им известно не было.
Согласно статье 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 1).
Перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. (часть2).
В соответствие с частями 1, 6 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Документ, подтверждающий принятие органом местного самоуправления решения о согласовании перепланировки и/или переустройства, является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Согласно части 1 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.
Стороны спора не оспаривают то обстоятельство, что перепланировка и переустройство жилого помещения по адресу: <адрес>, осуществлены с нарушением установленного законом порядка, являются самовольными.
По мнению судебной коллегии, наличие в жилом помещении перепланировки и переустройства, в том числе и самовольных, в данном случае нельзя признать нарушением условий договора относительно качества продаваемого товара (жилого помещения), поскольку таких условий (требований) к жилому помещению (об отсутствии перепланировок или переустройств, в том числе самовольных) в договоре не содержится, такие условия сторонами не были согласованы и не были предусмотрены договором купли-продажи, в связи с чем оснований утверждать, что продавцом передана покупателю недвижимость (товар), не соответствующая условиям договора продажи недвижимости об её качестве, не имеется.
Из объяснений участников процесса и акта приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на момент передачи жилого помещения от продавца к покупателю оно находилась в том состоянии, в котором находилось и при заключении договора. Претензий относительно качества жилого помещения покупатели не имели.
Единственным условием в договоре купли-продажи, касающемся качества недвижимого имущества (товара), названа обязанность продавца передать недвижимое имущество в состоянии, пригодном для проживания.
Оснований полагать, что спорное жилое помещение является непригодным для проживания с наличием самовольной перепланировки и переустройства или без них, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Спорное жилое помещение в состоянии, находящемся до самовольной перепланировки и переустройства (без санузла и коммуникаций), которое отражено в техническом паспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.63-67), использовалось для проживания граждан.
Как следует из договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ и заявления о передаче в собственность, лица, занимавшие данное жилое помещение на основании договора найма N от ДД.ММ.ГГГГ (Китаева О.С., Никитин М.А.), получили его в собственность в порядке приватизации муниципального жилья. Согласно описанию жилого помещения, содержащемуся в договоре приватизации, жилое помещение общей площадью 17,50 кв.м., в том числе жилой площадью 17,50 кв.м., на момент приватизации не имело вспомогательных помещений (подсобная площадь 0,00 кв.м.). Государственная регистрация права собственности вышеуказанных граждан произведена ДД.ММ.ГГГГ, что следует из материалов реестрового дела N.
Из объяснений представителя ответчика следует, что на этаже (коридоре), где расположено жилое помещение, имеются общие для нескольких жилых помещений вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан: кухня, санузел, а дом является бывшим общежитием.
Истец и представитель истцов также утверждают, что жилое помещение пригодно для целей проживания как с самовольным перепланировкой и переустройством, так и без них (в случае приведения жилого помещения в первоначальное, до перепланировки и переустройства, состояние).
Согласно части 4 статьи 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.
Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания указаны в пунктах 33 - 40 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом".
В предусмотренном законом порядке спорное жилое помещение не признано непригодным для проживания. Судом также не усматривается наличие вышеуказанных критериев, являющихся основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания, а также наличие обстоятельств, свидетельствующих о причинении вреда жизни или здоровью, проживающих в нем граждан.
Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что жилое помещение не соответствует по качеству условиям заключенного сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества либо целям, для которых жилое помещение предназначено, то есть непригодно для проживания, что могло быть квалифицировано как наличие недостатков качества товара, переданного покупателям по договору купли-продажи, и служить основанием для применения положений статьи 475 ГК РФ о соразмерном уменьшении покупной цены.
Кроме того, на момент обращения истцов в суд и рассмотрения дела последствия самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения, предусмотренные статьей 29 ЖК РФ, не произошли; истцы с момента приобретения жилого помещения в собственность владеют и пользуются жилым помещением в перепланированном и переустроенном состоянии - в состоянии, в котором жилое помещение находилось при передаче истцам. Сведений и доказательств, свидетельствующих о приведении жилого помещения в первоначальное состояние, устранении самовольного переустройства и перепланировки либо понуждении истцов к приведению жилого помещения в первоначальное состояние, суду не представлено. Доводы истцов о том, что управляющая организация требует ликвидировать присоединение к общедомовой системе водоотведения и устранить самовольную перепланировку или переустройство, не подтверждены доказательствами. Ссылка истцов на заочное решение Вахитовского районного суда г. Казани от 13.08.2018 года по гражданскому делу N 2-8215/2018, которым удовлетворен иск ООО "УК Вахитовского района" к Прасинудису Г.А., Аксановой С.Ф., Гончаровой Г.С., Валиуллину Т.Х. о приведении системы водоотведения МКД N по <адрес> в первоначальное состояние удовлетворен, не может быть принята во внимание, поскольку также не подтверждает вышеуказанных обстоятельств: истцы не являлись ответчиками по указанному делу, каких-либо обязанностей данным решением на них не возложено; исковых требований управляющей организацией к ним по данному делу не предъявлено; предметом указанного спора являлось проведение коммуникаций в иные помещения многоквартирного дома, не принадлежащие истцам.
По смыслу пункта 1 статьи 477, 475, 476 ГК РФ покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, и указанные в статье 475 ГК РФ, при условии, что они обнаружены в сроки, предусмотренные данной статьей.
В соответствие с пунктом 2 статьи 477 ГК РФ если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, то требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что они обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи покупателю либо в пределах боле длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
В рассматриваемом случае на спорное жилое помещение не был установлен гарантийный срок или срок годности; иной, более длительный, чем двухлетний, срок обнаружения недостатков, законом или договором не установлен.
При этом наличие в жилом помещении перепланировки или переустройства, носящих самовольный характер, в случае их отнесения к недостаткам качества товара, могло быть выявлено и обнаружено истцами как при заключении договора, так и в течение двух лет после передачи им жилого помещения во владение и пользование. (пункт 2 статьи 477 ГК РФ).
С иском, содержащим требования о соразмерном уменьшении цены договора на основании ст.475 ГК РФ и о взыскании суммы соразмерного уменьшения цены, истцы обратились ДД.ММ.ГГГГ, спустя более трех лет со дня передачи им жилого помещения по договору купли-продажи, что также исключает право покупателей требовать соразмерного уменьшения цены договора на основании статьи 475 ГК РФ.
Доводы о том, что техпаспорт, переданный им продавцом, является поддельным, не могут быть приняты во внимание, поскольку наличие техпаспорта не препятствовало и не исключало возможность истцов проверить и установить наличие согласования произведённых в помещении перепланировки и переустройства.
Доводы истцов о поддельности технического паспорта жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, выданного РГУП "БТИ" Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ (том 1, л.д. 6-7), достоверными и достаточными доказательствами не подтверждены.
Ответ заместителя руководителя Казанского отделения АО "БТИ РТ" Михеева Е.В. от ДД.ММ.ГГГГ, адресованный Саматовой В.П., о том, что представленный Саматовой В.П. технический паспорт на квартиру специалистами отдела кадастровой деятельности РГУП БТИ в 2015 году не изготавливался; что в инвентарном деле отсутствуют договор на выполнение работ по технической инвентаризации и паспортизации объекта и технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д.11), не являются достаточными доказательствами, свидетельствующими о поддельности технического паспорта. Ответов разных сотрудников АО "БТИ РТ" на обращения истцов и их представителя на достоверность не проверялась.
Согласно содержанию данный технический паспорт выполнен и подписан от имени указанного органа технической инвентаризации руководителем Хакимовой Р.А. и инженером по инвентаризации строений Яковлевой Г.В., техпаспорт заверен печатью данного учреждения. Вышеуказанные лица по вопросам изготовления техпаспорта и принадлежности им подписей не допрашивались, отсутствие или превышение полномочий указанными лицами достоверно не установлено.
Кроме того, существенного значения данный технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ для разрешения спора не имеет, поскольку достоверность описания жилого помещения, содержащегося в данном техпаспорте, сторонами не оспаривается. Наличие технического паспорта, содержащего действительное описание спорного жилого помещения, не является подтверждением отсутствия самовольных перепланировок или переустройства в жилом помещении либо подтверждением их согласования и/или узаконения, что следует из смысла статей 26-29 ЖК РФ.
По существу истцы в иске ссылаются на непредоставление продавцом всей информации о жилом помещении и наличии в нём самовольного переустройства и перепланировки и на нахождение истцов как покупателей в заблуждении относительно указанных свойств предмета сделки, отсутствии намерений приобретать такое жилое помещение по цене 1700000,00 руб., то есть ссылаются на искажение их волеизъявления при совершении сделки купли-продажи, однако, действительность сделки истцами под сомнение не поставлена, требований о признании недействительной сделки купли-продажи по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, истцы не заявляли.
На момент предъявления иска о соразмерном уменьшении покупной цены в связи с ненадлежащим качеством товара (недвижимости) и рассмотрения настоящего дела приобретенное жилое помещение по-прежнему оборудовано санузлом, коммуникациями для получения коммунальных услуг, истцы продолжают им пользоваться, в связи с чем доводы истцов о приобретении ими жилого помещения без санузла не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, согласно объяснениям истца на момент рассмотрения дела санузел также существует, находится в пользовании и не демонтирован.
Действующее законодательство предусматривает возможность сохранить жилое помещение в перепланированном и переустроенном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. (часть 4 статьи 29 ЖК РФ).
Как следует из Обзора законодательства и судебной практики Верхового Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 г., утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2006 г, суд при наличии соответствующего заявления гражданина может принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью (в этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии должно быть указано, что оно является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение).
Положения статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК) не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные пунктом 7 части 1 статьи 14, статьями 26 - 28 ЖК, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии.
Вопрос о наличии возможности и оснований для сохранения жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии носит правовой характер и по смыслу статьи 29 ЖК РФ разрешается органом местного самоуправления, а в случае отказа в согласовании перепланировки и переустройства - в судебном порядке.
Согласно объяснениям истцов и их представителя истцы в орган местного самоуправления с заявлениями о согласовании самовольной перепланировки и переустройства и/или в суд с заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии не обращались.
Вопрос о том, возможно ли узаконить переустройство сети водоотведения, поставленный на разрешение инженеру-строителю Махмутянову Р.Г. при назначении экспертизы, является правовым, в связи с чем заключение экспертизы N, выполненной ООО "Центр Оценки и Экспертиз "МАРИ"" (том 2, л.д.9-59), по вопросу 2 экспертизы о возможности узаконить переустройство не может быть принято как допустимое и достоверное доказательство.
Требования истцов о взыскании суммы соразмерного уменьшения покупной цены в размере 912713 рублей также нельзя признать обоснованными по следующим причинам.
Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ (Цена в договоре продажи недвижимости) договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ согласована цена приобретаемой недвижимости в размере 1 млн. рублей (пункт 2.1 договора).
Исходя из расписки от ДД.ММ.ГГГГ (том 2, л.д.83), Туманова Е.А. получила от истцов по указанному договору за квартиру 1 млн. руб..
Согласно второй расписки от ДД.ММ.ГГГГ (том 2, л.д.84) Туманова Е.А. также получила от истцов сумму в размере 450 000 руб., назначением которой указано "за улучшение жилищных условий в квартире", но не оплата стоимости квартиры по договору купли-продажи.
В судебном заседании представитель ответчика заключение между истцами и ответчиком договора купли-продажи по иной цене, отличающейся от цены 1 млн. руб., указанной в договоре, не признаёт; утверждает, что сумма в размере 450 000,00 руб. получена за выполненные работы.
Несмотря на непредставление доказательств выполнения ответчиком работ по заказу истцов, доказательств того, что покупная цена товара (жилого помещения) составляла 1 700 000 ( 1 млн. 700 тыс.) руб., в материалах дела не содержится, истцами не представлено. Договор о предоставлении в аренду сейфовой ячейки от ДД.ММ.ГГГГ не позволяет утверждать, что переданные сторонами спора денежные суммы имели своим назначением оплату покупной цены квартиры, согласованной сторонами.
Положения пункта 1 статьи 475 ГК РФ предусматривают право покупателю требовать у продавца уменьшения только покупной цены товара.
Договором купли-продажи предусмотрена покупная цена в размере 1 млн. руб.
Действительность данного договора купли-продажи, заключенного сторонами на условиях, указанных в нём, в том числе в части о покупной цене, не оспорена сторонами в судебном порядке; договор или его условия также не признаны недействительными в судебном порядке.
В связи с изложенным и отсутствием допустимых доказательств об иной покупной цене оснований для признания и установления иного размера покупной цены, чем указана в договоре (пункт 1 статьи 555 ГК РФ), у суда не имеется.
При указанных обстоятельствах требования о соразмерном уменьшении покупной цены, предусмотренной договором (1 млн. руб.), на сумму 912713,00 рублей, требуемой истцами, и о взыскании данной суммы также нельзя признать обоснованными.
Иных оснований для взыскания с ответчика данной суммы истцами не приведено.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что решение Сюмсинского районного суда УР от 11.12.2019 года постановлено с нарушением норм процессуального и материального закона, и в соответствии со статьей 330 ГПК РФ подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в иске.
Доводы представителя ответчика об истечении трехлетнего срока исковой давности по требованиям истцов о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры и взыскании суммы нельзя признать обоснованными, поскольку по смыслу ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда покупатель товара узнал или должен был узнать о нарушении продавцом его права как покупателя на соразмерное уменьшение покупной цены вследствие обнаружения (выявления) ненадлежащего качества товара. Оснований полагать, что данный срок пропущен, у суда не имеется. В то же время доводы об истечении срока исковой давности для защиты нарушенного права значения по делу не имеют, т.к. суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истцов о соразмерном уменьшении покупной цены по мотиву передачи жилого помещения с ненадлежащим качеством.
Учитывая, что иной предмет требований истцами не заявлен, судебная коллегия в соответствии с частью 3 статьи 196 ГПК РФ разрешает спор и принимает решение в пределах заявленных требований.
Руководствуясь ст.ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Сюмсинского районного суда Удмуртской Республики от 11 декабря 2019 года по иску Саматова Р. Р., Саматовой В. П. к Ш. об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска Саматова Р. Р., Саматовой В. П. к Шнерсон (Тумановой) Е. А. об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств отказать.
Председательствующий: А.В. Солоняк
Судьи: Ю.В. Долгополова
М.Р. Константинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка