Определение Судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 июня 2021 года Дело N 33-1461/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Корневой М.А.,

судей Старцевой С.А., Второвой Н.Н.,

при секретаре Трухановой А.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "<...>" к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО1, ФИО13, ФИО14, ФИО2, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24 о признании недействительными (незаконными) решений (протокола) по итогам голосования общего собрания участников долевой собственности на земельный участок,

по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью "<...>" на решение Колпнянского районного суда Орловской области от 17 февраля 2021 г., которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Второвой Н.Н., выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "<...>" (далее ООО "<...>") обратилось в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО1, ФИО13, ФИО14, ФИО2, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23 о признании недействительными (незаконными) решений (протокола) по итогам голосования общего собрания участников долевой собственности на земельный участок.

В обоснование требований, указало, что ООО "<...>" является собственником 1/66 доли и арендатором по договору аренды земельного участка от <дата>, заключенного между ООО "<...>" и арендодателями - 62 участниками общей долевой собственности (66 долей), общей площадью 629,4 га земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, срок аренды 15 лет (с последующей пролонгацией). Договор зарегистрирован в Регистрационном <адрес> <дата> N. Вышеуказанный земельный участок с 2008 года был передан в субаренду АО "Орел Нобель-Агро" для сельскохозяйственного производства.

<дата> протоколом общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения были приняты решения: по первому вопросу - определен порядок голосований (путем поднятия рук) 1 доля- 1 голос, председателем собрания избрана ФИО19, секретарем собрания ФИО24; по второму вопросу - решено расторгнуть с ООО "<...>" многосторонний договор аренды земельного участка; по третьему вопросу - решилипередать земельный участок с кадастровым номером N площадью 511,8 га в аренду ИП ФИО34 сроком на 20 лет с ежегодной арендной платой за одну земельную долю размером 9,8 га в виде 1800 кг зерна и компенсации земельного налога; по четвертому вопросу - решено избрать уполномоченным лицом от имени участников долевой собственности ФИО19

ООО "<...>" полагали решения (протокол) принятые на собрании и итоги голосования по ним незаконными, поскольку: в уведомлении, опубликованном в газете "За изобилие" отсутствуют: кадастровые номера земельных участков ранее находящиеся в земельном массиве (кадастровый номер N) и выделенные собственниками до окончания срока действия аренды вышеуказанного земельного участка, информация об адресе места ознакомлении с документами по вопросам, вынесенным на обсуждение общего собрания, и сроках такого ознакомления, не размещено сообщение о проведении собрания в сети "Интернет"; уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления (председателем собрания) нарушены нормы, установленные п.10 ст.14.1 Федерального закона от <дата> N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - ФЗ N 101-ФЗ); указанный в протоколе кворум не соответствует действительности и составляет менее 50% участников общей долевой собственности; наследники земельных долей не правомочны принимать участие в голосовании по вопросу расторжения действующего договора аренды и передачи его другому арендатору.

<дата> администрацией Ушаковского сельского поселения в средствах массовой информации (газета "За изобилие" N от <дата>) участники долевой собственности спорного земельного участка были уведомлены о проведении общего собрания участников долевой собственности <дата> в 12 ч. 30 мин. по адресу: <адрес>, Ушаковское с/п, д.Маркино (помещение СДК "Маркинский") со следующей повесткой: 1) определение порядка проведения собрания, избрание председателя и секретаря общего собрания участников долевой собственности; 2) о расторжении действующего договора аренды земельного участка; 3) о передаче земельного участка в аренду ИП Главе К(Ф)Х "ФИО34" и условиях договора аренды; 4) о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности действовать без доверенности, отправлять уведомления о расторжении договора аренды, обращаться за погашением записи об аренде, заключать договор аренды земельного участка и подписывать его, об объеме и сроках таких полномочий.

В нарушение п.п. 4 п.3 статьи 14.1 Федеральный закон от <дата> N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в вышеуказанном извещении отсутствовала информация об адресе места ознакомления с документами по вопросам, вынесенным на обсуждение общего собрания, и сроках такого ознакомления.

Кроме этого, нет ссылки на ознакомление в качестве документов к общему собранию на проект договора аренды земельного участка, проект соглашения о расторжении договора аренды от <дата>, информации об уполномоченном лице.

Сообщение на день обращения на официальном сайте Ушаковского сельского поселения в сети "Интернет" не было размещено.

В нарушение ч. 2 ст. 14.1 Федеральный закон от <дата> N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" второе извещение было опубликовано <дата> (газета " За изобилие" от <дата> N), то есть менее чем за 40 дней до дня проведения собрания, до <дата>

Общее собрание собственников проходило не в помещении СДК "Маркинский", как указано в извещении от <дата>, а рядом с данным зданием, что не было доведено до сведения собственников земельного участка, путем размещения извещения в установленный законом срок.

На собрании председатель собрания глава администрации Ушаковского сельского поселения ФИО36 самоустранился от исполнения возложенных законодательством обязанностей по проведению собрания и выступил только по процедурным вопросам проведения собрания, а именно: допустил к участию в собрании граждан, распорядившихся своими земельными долями, и не имеющими правоустанавливающих документов (п.п 6,7,10,11,16,17,20 регистрационного листа - Приложение N к протоколу от <дата>); не разъяснил участникам общего собрания их права и обязанности при проведении собрания; не воспользовался правом совещательного голоса.

Кроме того, доверителем ФИО8, ФИО11, ФИО12, ФИО15,. ФИО16, ФИО18, ФИО7 согласно доверенностей являлась ФИО19, однако данные лица не могли принимать участие в голосовании, поскольку в период с 2008 г. по 2016 г. продали принадлежащие им земельные доли в указанном массиве АО "Орел Нобель -Агро".

Кроме того, ФИО18, ФИО35, ФИО9, ФИО8 являются собственниками земельных долей согласно свидетельств о наследовании по закону, однако права и обязанности по договору аренды земельного участка не были завещаны наследодателями и дополнительного соглашения к договору не составлялось, в связи, с чем принимать участие в голосовании по вопросу расторжении договора аренды они были не правомочны.

В спорном протоколе отсутствует кворум установленный законодательством. Не указаны вновь образованные земельные участки N N и выделенные собственниками до окончания срока действия аренды земельного участка, так как собственники данных земельных участков также являются арендодателями по договору аренды от <дата>

В связи с чем, в протоколе указана неверная площадь земельного массива и общее количество арендодателей и земельных долей исчислено не верно. Количество переданных в аренду ООО "<...>" земельных долей согласно договору аренды от <дата> составляет 66 долей, следовательно, необходимый кворум в соответствии с частью 5 статьи 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" для принятия решений по повестке дня, должен составлять - 33 + 1 голос.

За принятие решений по повестке дня голосовали собственники, владеющие 32 долями, из них 9 собственников (ФИО16, ФИО15, ФИО11, ФИО12, ФИО8, ФИО7, ФИО18, ФИО35, ФИО9), владеющие 13 земельными долями, не имели право принимать участие в голосовании по причине отсутствия правоустанавливающих документов и завещания на право аренды земельной доли.

На собрании могли принимать участие и голосовать по вопросам, указанных в повестке, 17 собственников владеющих 19 земельными долями, что соответствует 27,4 % и 28,7%, то есть менее 50%.

В связи, с чем общее собрании участников общей долевой собственности не должно было проходить по причине отсутствия кворума и соответственно принимать решения по указанным в повестке вопросам.

Вопрос N повестки дня "о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности действовать без доверенности, отправлять уведомления о расторжении договора аренды, обращаться за погашением записи об аренде", содержит полномочия, выходящие за пределы перечисленных в пп.6 п.3 ст.14 N 101-ФЗ.

Таким образом, по мнению истца, общее собрание проведено с существенным нарушением порядка созыва, подготовки и проведения собрания.

В связи с чем, истец просил признать недействительными (незаконными) решения (по итогам голосования указанных в протоколе) с даты принятия <дата> общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 629,4 га с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, Ушаковское с/п, ПП "Маркинское", и взыскать с ответчиков солидарно в пользу ООО "<...>" уплаченную государственную пошлину.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО "<...>" ставит вопрос об отмене решения суда, ввиду его незаконности и необоснованности.

Не согласны с выводом суда о том, что место проведения оспариваемого собрания, сроки и место ознакомления с документами, было указано во втором уведомлении <дата> в газете "За Изобилие", поскольку оно было опубликовано в нарушение установленных ч.2 ст.14.1 ФЗ от <дата> N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" 40 дней до проведения собрания.

Также не согласилось с выводом суда о наличии на собрании кворума, и о том, что глава администрации надлежащим образом удостоверил полномочия ФИО8, ФИО11, ФИО12, ФИО16, ФИО15, ФИО18, ФИО7 на право принимать участие в собрании, однако данные лица не имели права принимать участие в оспариваемом собрании, поскольку они продали принадлежащие им доли в период с 2008 г. по 2016 г. АО "Орёл Нобель-Агро", о чем представлены расписки о получении данными лицами денежных средств за проданные земельные доли.

Полагало несостоятельным вывод суда о том, что участники оспариваемого собрания были правомочны принимать решение без учета мнения собственников выделенных земельных участков, так как право общедолевой собственности собственников, выделенных земельных участков, из земельного участка с кадастровым номером N, прекращено, распоряжение земельным участком может быть осуществлено только собственниками этого участка в силу закона.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (далее - сельхозназначения) осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель, Закон), другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (п. 2 ст. 1 Закона об обороте земель).

Согласно п. 1 ст. 9 Закона об обороте земель земельные участки из земель сельхозназначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с Федеральным законом N 218-ФЗ в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат также ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в качестве которых наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением и наймом жилого помещения указана аренда (ч. 6 ст. 1).

В силу п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 25, ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику такого имущества. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 12 Закона об обороте земель к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхозназначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на такой земельный участок превышает пять, правила названного кодекса применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также ст. 13 и 14 этого закона.

Статья 14 Закона об обороте земель закрепляет, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельхозназначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на общем собрании участников долевой собственности, к компетенции которого отнесено принятие решений об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности заключать договоры аренды данного участка, а также без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (п. 1, подп. 6 и 7 п. 3).

Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (п. 4).

В силу ст. 14.1 Закона об обороте земель общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (п. 5). Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания (п. 8).

Согласно п. 10 ст. 14.1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, участвует в организации и проведении общего собрания, в том числе: 1) осуществляет проверку надлежащего извещения участников долевой собственности о проведении общего собрания и соответствия повестки дня общего собрания требованиям настоящего Федерального закона; 2) удостоверяет полномочия присутствующих на собрании лиц; 3) председательствует при открытии и ведении общего собрания, если иной председатель не будет избран; 4) обеспечивает соблюдение требований настоящего Федерального закона к порядку проведения общего собрания; 5) разъясняет участникам долевой собственности их права и обязанности при проведении общего собрания; 6) подписывает протокол общего собрания; 7) участвует в обсуждении вопросов с правом совещательного голоса.

Часть 11 ст. 14.1 Закона регламентирует, что принятое общим собранием решение оформляется протоколом.

На основании ч. 1, 3, 4 ст. 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества. О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания. В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны: 1) дата, время и место проведения собрания; 2) сведения о лицах, принявших участие в собрании; 3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня; 4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов; 5) сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.

В соответствии со ст. 181.4 ГК РФ, решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

быть признано судом недействительным в случае нарушения закона, регулирующего указанные процедурные вопросы, причем характер этих нарушений должен быть настолько существенным, что они привели к нарушению прав и интересов участника собрания.

Согласно п. 5 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, нрава которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ООО "<...>" является собственником одной земельной доли размеров 9,8 га, в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 5118000 кв. м., с кадастровым номером N, из состава земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, с/п Ушаковское, ПП "Маркинское", количество долей в праве 54 (на момент проведения общего собрания), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости на указанный земельный участок по состоянию на <дата>.

Также ООО "<...>" является арендатором на данный земельный участок по многостороннему договору аренды земельного участка (массива) сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от <дата> Договор аренды заключен на срок 15 лет и прошел государственную регистрацию. (т. 1 л.д. 74-79)

<дата> между ООО "<...>" и АО "Орел Нобель-Агро" был заключен договор субаренды вышеуказанного земельного участка, со сроком субаренды с <дата> по <дата> (т. 3 л.д. 76-83)

По инициативе собственников спорного земельного участка <дата> было проведено общее собрание.

Так, в газете "За изобилие" N от <дата>, администрацией Ушаковского сельского поселения Колпнянского района Орловской области было опубликовано извещение о проведении общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>", на <дата> в 12 часов 30 минут по адресу: <адрес> Время регистрации и принятия участия в голосовании - 12 часов 00 минут. Для регистрации и принятия участия в голосовании необходимо иметь при себе документ, удостоверяющий личность, документ, удостоверяющий право на земельную долю, а также документ, подтверждающий полномочия участника (если действует представитель по доверенности). Повестка дня общего собрания: определение порядка проведения собрания, избрание председателя и секретаря общего собрания участников долевой собственности, о расторжении действующего договора аренды земельного участка; о передаче земельного участка в аренду ИП Главе КФХ ФИО34 и об условиях договора аренды; о лице, уполномоченном от имени участников общедолевой собственности действовать без доверенности, отправлять уведомление о расторжении договора аренды, обращаться за погашением записи об аренде, заключать договор аренды земельного участка и подписывать его, об объеме и сроках таких полномочий. (т. 1 л.д. 52)