Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 26 июня 2018 года №33-1457/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 июня 2018 года Дело N 33-1457/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего: Сиюхова А.Р.,
судей: Дагуф С.Е., Муращенко М.Д.,
при секретаре Аутлевой Д.А.,
с участием:
помощника прокурора Тахтамукайского района Хуажева Т.М.,
представителя администрации МО "Яблоновское городское поселение" Чесноковой А.А. по доверенности
представителя ответчика Концевой Н.Н. по доверенности Ачмиз А.Ю
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации муниципального образования "ФИО5 городское поселение" и Концевой Н.Н. на решение ФИО3 районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:
исковые требования ФИО3 <адрес> в интересах неопределенного круга лиц к ФИО4 МО "ФИО5 городское поселение", Майоров В.П., Концевой Н.Н. о признании недействительным договора аренды земельного участка, признании недействительным соглашения о переуступке прав, истребовании из незаконного владения земельного участка, удовлетворить.
Признать недействительным и ничтожным договор аренды земельного участка по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>, с кадастровым номером: <данные изъяты>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 МО "ФИО5 городское поселение" и Майоров В.П..
Признать недействительным соглашение об уступке права аренды земельного участка по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>, с кадастровым номером: <данные изъяты>, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между Майоров В.П. и Концевой Н.Н..
Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права аренды Концевой Н.Н. земельного участка с кадастровым номером: N расположенного по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 МО "ФИО5 городское поселение" и Концевой Н.Н..
Признать отсутствующим право собственности Концевой Н.Н. на жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: N по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>.
Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности Концевой Н.Н. на жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>.
Обязать Концевой Н.Н. освободить земельный участок с кадастровым номером: N, расположенный по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>, и передать его в муниципальную собственность.
Заслушав доклад судьи Дагуф С.Е., объяснения представителя администрации МО "Яблоновское городское поселение" Чесноковой А.А. по доверенности и представителя ответчика Концевой Нины Николаевны - Ачмиз А.Ю. по доверенности, поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, мнение помощника прокурора Тахтамукайского района Хуажева Т.М., полагавшего решение суда законным и обоснованным, а доводы жалоб - несостоятельными, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Заместитель прокурора Тахтамукайского района в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО4 МО "ФИО5 городское поселение", Майоров В.П., Концевой Н.Н. о признании недействительным договора аренды земельного участка, признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, истребовании из незаконного владения Концевой Н.Н. земельного участка, аннулировании записи о праве аренды на земельный участок, увеличенными в ходе подготовки к судебному разбирательству и дополненными требованиями о признании отсутствующим права собственности Концевой Н.Н. на жилой дом и аннулировании в ЕГРП записи о праве собственности Концевой Н.Н. на жилой дом.
В обоснование заявленных требований заместитель ФИО3 <адрес> указал, что в ходе проведения проверки исполнения земельного законодательства по распоряжению земельными участками прокуратурой ФИО3 <адрес> установлено, что в связи с обращением Майоров В.П. 24.01.2017г. в ФИО4 МО "ФИО5 городское поселение" ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 МО "ФИО5 городское поселение" вынесено постановление о предварительном согласовании предоставления Майоров В.П. земельного участка по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес> с разрешенным видом использования - "индивидуальные жилые дома".
16.03.2018 в администрации МО "Яблоновское городское поселение" зарегистрировано заявление Майорова В.П. о предоставлении вышеуказанного земельного участка без торгов для индивидуальной жилой застройки, по результатам рассмотрения которого 20.03.2017 с Майоровым В.П. администрация МО "Яблоновское городское поселение" заключила договор аренды земельного участка с кадастровым номером: N расположенного по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>, без опубликования соответствующего информационного сообщения в средствах массовой информации и проведения торгов.
Майоров В.П. не состоит на учете в качестве лица, нуждающегося в улучшении жилищных условий.
Ввиду того, что администрацией МО "Яблоновское городское поселение" договор аренды с Майоровым В.П. заключен 20.03.2017 в отсутствие документов, подтверждающих нуждаемость заявителя в улучшении жилищных условий, оспариваемый договор аренды, по мнению прокурора, надлежит признать недействительным.
19.07.2017 между Майоровым В.П. и Концевой Н.Н. заключено соглашение, согласно которому права и обязанности по договору аренды на спорный земельный участок перешли к Концевой Н.Н.
Прокурор полагал, что данное соглашение является недействительным (ничтожным), поскольку Майоров В.П. не вправе был распоряжаться данным участком. Оспариваемые сделки нарушили права неопределенного круга лиц, которые могли претендовать на земельный участок, и предоставление участка без торгов лишило бюджет соответствующих поступлений.
При увеличении прокурором своих исковых требований к указанным ответчикам о признании отсутствующим права собственности Концевой Н.Н. на жилой дом и аннулировании в ЕГРП записи о праве собственности Концевой Н.Н. на жилой дом было указано лишь в обоснование увеличенных требований, что сохранение права собственности ответчика на дом, нарушит права муниципального образования на распоряжение соответствующим участком без приведения каких либо доводов и обоснований.
В ходе судебного заседания помощник ФИО3 <адрес> ФИО11, ранее заявленные увеличенные требования, дополнил требованиями об оспаривании договора купли-продажи земельного участка, заключенного 14.02.2018 между администрацией МО "Яблоновское городское поселение" и Концевой Н.Н., обязании ответчика освободить земельный участок с передачей его в муниципальную собственность без обоснования доводов, и в окончательной форме просил суд признать недействительным договор аренды земельного участка, с кадастровым номером: <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 МО "ФИО5 городское поселение" и Майоров В.П.;
признать недействительным соглашение об уступке права аренды земельного участка, с кадастровым номеромN расположенного по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между Майоров В.П. и Концевой Н.Н.;
аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права аренды Концевой Н.Н. земельного участка, с кадастровым номером: N расположенного по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>;
признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 МО "ФИО5 городское поселение" и Концевой Н.Н.;
признать отсутствующим право собственности Концевой Н.Н. на жилой дом, расположенный на земельном участке, с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>;
аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности Концевой Н.Н. на жилой дом, расположенный на земельном участке, с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>;
обязать Концевой Н.Н. освободить земельный участок, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>, и передать его в муниципальную собственность.
Представители ответчиков с иском прокурора не согласились, ссылаясь на доводы, изложенные в возражениях, представленных суду.
Представитель ответчика Концевой Н.Н. в возражениях указывал на добросовестность Концевой Н.Н. как приобретателя прав на данный земельный участок, возведения дома на законном основании с разрешения органа местного самоуправления, с получением градостроительного плана и планировки пятна застройки и его расположения на земельном участке с получением техусловий на проведение инженерных сетей. Сомнений в чистоте сделок у Концевой Н.Н. не было и не могло быть, поскольку все документы прошли правовую экспертизу, сама администрация продала ей участок, дала разрешение на строительство, в соответствии с которыми дом был возведен и право собственности было зарегистрировано за ней на возведенный дом.
Представитель ответчика Майорова В.П. и представитель администрации МО "Яблоновское городское поселение" в возражениях указывали на законность предоставления земельного участка в соответствии со ст.17 Федерального закона от 24.11.1995 N181 -ФЗ "О социальной защите инвалидов в РФ" и на п.п. 14 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ регламентирующих предоставление инвалиду земельного участка в аренду без проведения торгов.
Суд принял изложенное выше решение.
Не согласившись с принятым по делу решением, администрация МО "Яблоновское городское поселение" подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении искового заявления прокурора Тахтамукайского района.
В обоснование своих доводов ссылается на то, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и неверно определилобстоятельства, имеющие значение для дела. Обращает внимание, что согласно пп. 14 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ земельные участки инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляются в аренду без проведения торгов. Администрация МО "Яблоновское городское поселение" полагает, что на законных основаниях заключила договор аренды земельного участка без проведения торгов с Майоровым В.П., поскольку он является инвалидом.
В апелляционной жалобе Концевая Н.Н. просит решение отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований прокурора Тахтамукайского района отказать в полном объеме.
При этом, ссылается на то, что является добросовестным приобретателем земельного участка и возведенного на нем жилого дома, поскольку при приобретении земельного участка и возведении на нем жилого дома она предоставила необходимые правоустанавливающие документы, сделка прошла государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и никаких нареканий со стороны соответствующих органов, определяющих "чистоту" правового титула, не вызвала. Обращает внимание, что прокурором в исковом заявлении об истребовании у неё имущества применен правовой механизм признания сделок недействительными, который, по мнению Конституционного Суда Российской Федерации, применяться к подобным правоотношениям не должен. Согласно позиции Европейского Суда по правам человека, отраженной в Постановлении от 06.12.2011, ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. Иными словами, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица.
Ссылаясь на совместное постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указывает, что с требованием о признании отсутствующим права собственности на жилой дом вправе обратиться только второй собственник жилого дома (при его наличии), либо собственник земельного участка, на котором он располагается, в случае нарушения прав и законных интересов. Поскольку прокурор Тахтамукайского района не является собственником жилого дома и земельного участка, считает, что обращение прокурора в суд с иском о признании отсутствующим права собственности Концевой Н.Н. на жилой дом, является незаконным. Полагает, что такое требование возможно лишь при определенных условиях в совокупности, о которых апеллянт указал в жалобе.
Проверив материалы дела по доводам апелляционных жалоб, выслушав явившихся представителей ответчиков, поддержавших доводы своих жалоб, мнение помощника прокурора Тахтамукайского района, считавшего апелляционные жалобы необоснованными и не подлежащими удовлетворению, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, прокуратурой Тахтамукайского района проведена проверка исполнения земельного законодательства при распоряжении земельными участками.
Проверкой установлено, что в связи с обращением Майорова В.П. 24.01.2017г. в администрацию МО "Яблоновское городское поселение" 01.02.2017 администрацией МО "Яблоновское городское поселение" вынесено постановление о предварительном согласовании предоставления Майорову В.П. земельного участка по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес> с разрешенным видом использования - "индивидуальные жилые дома".
16.03.2018 в администрации МО "Яблоновское городское поселение" зарегистрировано заявление Майорова В.П. о предоставлении вышеуказанного земельного участка без торгов для индивидуальной жилой застройки, по результатам рассмотрения которого администрация МО "Яблоновское городское поселение" заключила 20.03.2017 с Майоровым В.П. договор аренды земельного участка с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>, без опубликования соответствующего информационного сообщения в средствах массовой информации и без проведения торгов.
Майоров В.П. не состоит на учете в качестве лица, нуждающегося в улучшении жилищных условий, администрацией МО "Яблоновское городское поселение" договор аренды с Майоровым В.П. заключен 20.03.2017 в отсутствие документов, подтверждающих нуждаемость заявителя в улучшении жилищных условий.
В соответствии со ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Конституция Российской Федерации в ст. 7, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, возлагает на государство обязанность обеспечивать государственную поддержку инвалидов, развивать систему социальных служб, устанавливать государственные пенсии, пособия и иные гарантии социальной защиты.
К числу таких гарантий относятся и положения ч. 16 ст. 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", закрепляющие право инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.
Вместе с тем, ст. 17 вышеназванного Закона поименована "Обеспечение инвалидов жилой площадью" и регламентирует способы реализации права инвалидов и их семей на улучшение жилищных условий.
В соответствии с Правилами предоставления льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.07.1996 N 901, инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшение жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются жилыми помещениями с учетом льгот, установленных Федеральным законом "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", по обеспечению жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг, по получению земельных участков для индивидуального жилищного строительства, а также ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства в соответствии с установленным порядком и положениями данных Правил.
Исходя из системного анализа приведенных норм закона, право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства предусмотрено законодателем с целью установления дополнительных гарантий реализации жилищных прав инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, и соответственно, связано с нуждаемостью граждан, относящихся к данной категории лиц, в улучшении жилищных условий.
Таким образом, первоочередное обеспечение земельными участками инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, для индивидуального жилищного строительства является мерой социальной поддержки, направленной не на всех инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, а на тех относящихся к этой категории лиц, которые нуждаются в получении такой социальной поддержки как дополнительной гарантии реализации их жилищных прав, то есть на инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, состоящих на жилищном учете или имеющих основания для постановки на жилищный учет.
Следовательно, по настоящему делу, при исследовании оснований для предоставления Майорову В.П. в первоочередном порядке земельного участка для индивидуального жилищного строительства юридически значимым обстоятельством является наличие нуждаемости Майорова В.П. в улучшении жилищных условий.
Сведений о нуждаемости Майорова В.П. в улучшении жилищных условий материалы дела не содержат. По сведениям администрации МО "Яблоновское городское поселение" Майоров В.П. на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий не состоит.
При таких данных, с учетом вышеприведенных правовых норм, судебная коллегия приходит к выводу о нарушении установленного законом порядка заключения 20.03.2017г. оспариваемого договора аренды земельного участка, с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>, ФИО4 МО "ФИО5 городское поселение" с Майоров В.П..
Принимая во внимание тот факт, что Майоров В.П. не является лицом, которому земельный участок должен быть предоставлен в первоочередном порядке, а также учитывая, что такой участок мог быть предоставлен ему исключительно на торгах в нарушение предусмотренного ранее действовавшими ст.ст. 33 и 36 ЗК РФ порядка предоставления земельного участка в аренду, у суда первой инстанции имелись основания для признания договора аренды земельного участка, с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>, заключенного 20.03.2017 между администрацией МО "ФИО5 городское поселение" и Майоров В.П., недействительным.
Рассматривая требования прокурора о признании недействительными заключенного в последующем соглашения от 19.07.2017г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20.03.2017, договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:05:0200178:434, расположенного по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 МО "ФИО5 городское поселение" с Концевой Н.Н., отсутствующим право собственности Концевой Н.Н. на жилой дом, расположенный на этом земельном участке и обязании Концевой Н.Н. освободить земельный участок с передачей его в муниципальную собственность с аннулированием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права аренды Концевой Н.Н. на этот участок и права собственности Концевой Н.Н. на жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>, суд первой инстанции не учел добросовестность Концевой Н.Н. как приобретателя прав на данный земельный участок, возведения дома на законном основании с разрешения органа местного самоуправления, с получением градостроительного плана, планировкой пятна застройки и его расположения на земельном участке с получением техусловий на проведение инженерных сетей.
Получая права и обязанности арендатора на спорный участок, а затем приобретая его в собственность по договору купли продажи не с физическим лицом, а с органом местного самоуправления, Концевая Н.Н. не могла и не должна была знать о каких-либо пороках договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>, общей площадью 635 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, заключенного между ФИО4 МО "Яблоновкое городское поселение" и Майоровым В.П., затем и о пороках договора купли - продажи земельного участка при выкупе его у ФИО4 МО "ФИО5 городское поселение", соответственно, она является добросовестным арендатором и добросовестным приобретателем.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 39 Постановления N 10/22, по смыслу п. 1 ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо его воли; недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли; суду первой инстанции необходимо было устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Администрация в распоряжении N 26 о предварительном согласовании предоставления земельного участка выразила свою волю на отчуждение (аренду) земельного участка, во исполнение этого распоряжения администрация МО "Яблоновское городское поселение" и Майоров В.П. заключили 20.03.2017 договор аренды участка, подписали акт передачи названного участка.
Право аренды Майорова В.П. на земельный участок было зарегистрировано в установленном законом порядке, поэтому Концевая Н.Н., получая по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды участок, не знала и не должна было знать о каких-либо пороках договора аренды земельного участка, заключенного администрацией МО "Яблоновское городское поселение" и Майоровым В.П.
Кроме того, решение суда в части истребования спорного земельного участка из чужого незаконного владения Концевой Н.Н. является неисполнимым, поскольку на участке находится принадлежащий ей на праве собственности объект недвижимости (жилой дом с готовностью 100 %). Статус земельного участка изменился, земельный участок стал приусадебным участком с домовладением.
Пунктом 2 ст. 167 ГК РФ установлена обязанность каждой из сторон при недействительности сделки возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Пунктом 1 ст. 302 настоящего Кодекса установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В п. 35 постановления Пленума N 10/22 указано, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст.ст. 301, 302 ГК РФ); когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст.ст. 301, 302 ГК РФ.
Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом РФ в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ, в случае когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск), а в удовлетворении его исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.
Этот вывод Конституционного Суда РФ в силу ст. 15 (ч. 2), 17 (ч. 3), 19 (ч. 1 и 2) и 55 (ч. 1 и 3) Конституции РФ и общеправового принципа справедливости направлен на обеспечение защиты не только права собственности, но и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре на основе соразмерности и пропорциональности в целях обеспечения баланса прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц.
В то же время он не может рассматриваться как ограничивающий право на защиту права собственности путем применения нормы о последствиях недействительности первоначальной сделки по отчуждению принадлежащего собственнику имущества лицом, выступающим под видом собственника, в нарушение действительной воли последнего.
Как известно, решения Конституционного Суда РФ с содержащимися в них правовыми позициями занимают особое место в общей системе источников права России, они обладают нормативной силой и как таковые приобретают прецедентное значение.
Решения Конституционного Суда распространяются не только на конкретный случай, но и на все аналогичные случаи и имеют официальный характер, делающий их реализацию обязательной на всей территории страны, т.е. эти решения приобретают прецедентный характер и становятся источниками права.
Из указанных разъяснений постановления Пленума N 10/22, а также позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П о соотношении положений ст.ст. 167 и 301, 301 ГК РФ, о применении последствий недействительности сделки и об истребовании имущества из чужого незаконного владения, следует, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ; такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя.
Общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.
Конституционно-правовой смысл положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ, выявленный Конституционным Судом РФ в указанном выше Постановлении, является общеобязательным и исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике.
Фактически Конституционный Суд РФ признал, что добросовестному приобретателю должна быть обеспечена защита от иска бывшего собственника не только при виндикации, но и при реституции.
В п. 38 постановления Пленума N 10/22 разъяснено следующее: в соответствии со ст. 301 ГК РФ ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 N 16-П указано, что добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте п. 1 ст.302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.
В соответствии с позицией Европейского Суда по правам человека, если речь идет об общем интересе, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно; ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно при отсутствии иных конфликтующих интересов; риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица.
Суд первой инстанции не дал надлежащей оценки, что спорный земельный участок выбыл из публичной собственности по воле администрации МО "Яблоновское городское поселение", осуществлявшей распоряжение участком, путем заключения договора аренды от 20.03.2017г. и передавшего земельный участок во владение по акту приема- передачи участка Майорову В.П., далее по воле администрации МО "Яблоновское городское поселение" это участок был продан Концевой Н.Н., которая с разрешения той же администрации на основании технических документов, градостроительного плана, плана застройки и техусловий возвела жилой дом, подключила его к инженерных сетям и зарегистрировала своё право собственности на него в ЕГРП.
Судом первой инстанции не исследованы доказательства законности разрешительной документации на дом, законность оснований возникновения права собственности у застройщика, не исследованы обстоятельства недействительности договора купли-продажи участка, не обоснована обязанность Концевой Н.Н. освободить земельный участок.
Судом не приведены обстоятельства, позволившие бы усомниться в том, что Концевая Н.Н. не знала, не могла знать и не должна была знать о пророках сделки администрации МО "Яблоновское городское поселение" с Майоровым В.П. и тем более не приведены обстоятельства, позволившие бы усомниться в том, что Концевая Н.Н. не знала, не могла знать и не должна была знать об отсутствии права у администрации на отчуждение ей земельного участка, заключая с ней договор купли- продажи земельного участка.
Концевая Н.Н. проявила надлежащую осмотрительность: земельный участок, являющийся предметом договора аренды между администрацией МО "Яблоновское городское поселение" и Майоровым В.П. от 20.03.2017, обременений не имел, при этом стороны не состоят в родственных отношениях.
Концевой Н.Н. права аренды на этот участок были переданы по соглашению, затем она с разрешения органа местного самоуправления получив все необходимые технические документы и разрешение на строительство возвела жилой дом, кадастровый N, право собственности на который зарегистрировала в ЕГРП.
Концевой Н.Н. ДД.ММ.ГГГГ заключила с ФИО4 МО "ФИО5 городское поселение" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>.
Таким образом, администрация распорядилась земельным участком, реализовав его Концевой Н.Н., которая не могла усомниться в сделке, в её законности и чистоте.
Состоявшаяся сделка прошла государственную регистрацию, нареканий и претензий к Концевой Н.Н. не имелось.
Нарушений, предусмотренных ст.ст. 301-302 ГК РФ, при составлении соглашения, судом не установлено и законных оснований для истребования земельного участка у добросовестного приобретателя не имеется.
В связи с этим, иск заместителя прокурора в пользу администрации о виндикации спорного участка, на котором расположен жилой дом Концевой Н.Н., правомерность возведения которого не оспорена, не подлежит удовлетворению.
Следует также отметить, что истребование в пользу Администрации у Концевой Н.Н. земельного участка, на котором расположено законно возведенное ею объект недвижимости, противоречит закрепленному в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Не имелось правовых оснований для удовлетворения требования прокурора о признании недействительными соглашения об уступке права на аренду спорного земельного участка, заключенного Майоровым В.П. и Концевой Н.Н. и последующего договора купли продажи между администрацией МО "Яблоновское городское поселение" и Концевой Н.Н.
Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли.
Согласно п.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Доказательств отсутствия добросовестности у Концевой Н.Н. при заключении договора купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>, с ФИО4 МО "ФИО5 городское поселение" 14.02.2018 и также при заключении соглашения 19.07.2017 с Майоровым В.П. об уступке прав и обязанностей по договору аренды, прокурором Тахтамукайского района Республики Адыгея не представлено.
Прокурор ограничился заявлением о необходимости признания договора купли- продажи земельного участка недействительным, признании отсутствующим права собственности у Концевой Н.Н. на жилой дом, не приведя ни одного обоснования заявленных требований.
Суд не потребовал обоснования дополненных в ходе судебного заседания требований и представления доказательств этого.
Лицо, полагающее свои права нарушенными, может избрать любой из приведенных в ст. 12 ГК РФ способ защиты либо иной, предусмотренный законом, который бы обеспечил восстановление этих прав.
Выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.
Таким образом, выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится имущество. Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП.
Данные обстоятельства при разрешении настоящего спора в нарушение ч. 2 ст. 56 ГПК РФ не устанавливались.
Кроме того, суд не учел, что требование как признание права собственности ответчика отсутствующим возможно только при наличии у истца права собственности, владении им имуществом и неосновательной регистрации права собственности за ответчиком, который этим имуществом не владеет.
Равенство защиты частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности относится к основам конституционного строя Российской Федерации (ч. 2 ст. 6 Конституции РФ).
Согласно ст. 18 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.
Право частной собственности охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции РФ).
Ст. 10 ГК РФ установлена презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий (пункт 5).
В силу п. 6 ст. 81 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
Из приведенных норм материального права в их взаимосвязи следует, что добросовестность участников гражданского оборота и достоверность сведений государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество предполагаются.
Нарушение порядка предоставления земельных участков гражданину государственными или муниципальными органами, порядка издания, регистрации и хранения документов, ведения делопроизводства само по себе не означает выбытие имущества из владения помимо воли собственника.
Поскольку по настоящему делу иск к гражданину предъявлен прокурором в интересах муниципального образования и неопределенного круга лиц, следует также учитывать, что в соответствии с п. 2 ст. 124 ГК РФ к Российской Федерации, к ее субъектам и муниципальным образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.
К таким особенностям следует отнести, в частности, обязанность надлежащего контроля государственных и муниципальных органов за принадлежащим публично-правовым образованиям имуществом, обязанность соблюдения установленного порядка издания и регистрации правовых актов, их хранения, ведения делопроизводства и организации архивов.
В соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Суд первой инстанции установил, что спорный земельный участок выбыл из публичной собственности по воле Администрации МО "Яблоновское городское поселение", осуществлявшей распоряжение участком, путем заключения договора аренды от 20.03.2017 и передавшего земельный участок во владение по акту приема-передачи участка Майорову В.П., поэтому Концевая Н.Н. является добросовестным приобретателем, и иск прокурора в пользу Администрации о виндикации спорного участка, на котором расположен принадлежащий Концевой Н.Н. объект недвижимости, не подлежит удовлетворению.
Таким образом, из системного анализа приведенных правовых норм следует, что Концевая Н.Н. действовала осмотрительно, разумно и добросовестно, приобретая земельный участок и возведя на нем дом с разрешения органа местного самоуправления и ей как добросовестному приобретателю должна быть обеспечена защита от иска бывшего собственника не только при виндикации, но и при реституции, то есть последствия признания первоначальной сделки, совершенной без её участия, недействительной на неё не распространяется, поэтому у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения требований прокурора об оспаривании соглашения об уступке права аренды, договора купли-продажи участка, его истребовании у Концевой Н.Н., признания отсутствующим права собственности у Концевой Н.Н. на дом, обязывании её освободить участок с передачей в муниципальную собственность с аннулированием записей о её правах аренды на участок и праве собственности на дом.
На основании изложенного, руководствуясь ч. 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
апелляционные жалобы администрации муниципального образования "Яблоновское городское поселение" и Концевой Нины Николаевны на решение Тахтамукайского районного от 17.04.2018 года удовлетворить частично.
Решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 17 апреля 2018 года отменить в части:
признания недействительным соглашения об уступке права аренды земельного участка от 19 июля 2017 года;
аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права аренды Концевой Н.Н.;
признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 14 февраля 2018 года;
признании отсутствующим права собственности Концевой Н.Н. на жилой дом;
аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности Концевой Н.Н. на жилой дом;
обязывании Концевой Н.Н. освободить земельный участок с передачей его в муниципальную собственность и
вынести новое решение, которым:
в удовлетворении требований ФИО3 <адрес> в интересах неопределенного круга лиц к ФИО4 МО "ФИО5 городское поселение", Майоров В.П., Концевой Н.Н. о признании недействительным соглашения об уступке права аренды земельного участка по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>, с кадастровым номером N заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Майоров В.П. и Концевой Н.Н.;
аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права аренды Концевой Н.Н. земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>;
признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 МО "ФИО5 городское поселение" и Концевой Н.Н.;
признании отсутствующим права собственности Концевой Н.Н. на жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>;
аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности Концевой Н.Н. на жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>;
обязывании Концевой Н.Н. освободить земельный участок с кадастровым номером N расположенный по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>, и передать его в муниципальную собственность, отказать.
В остальной части решение ФИО3 районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, а именно, в признании недействительным договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, п. ФИО5, <адрес>, с кадастровым номером N заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 МО "ФИО5 городское поселение" и Майоров В.П. - оставить без изменения.
Председательствующий: А.Р. Сиюхов
Судьи: М.Д. Муращенко
С.Е. Дагуф


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка