Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 августа 2021 года Дело N 33-14528/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Якуповой Н.Н.

судей Аюповой Р.Н., Иванова В.В.

при секретаре судебного заседания Власове Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Петровой А.В. на решение Белебеевского городского суда Республики Башкортостан от 11 мая 2021 г.,

заслушав доклад судьи Якуповой Н.Н., судебная коллегия

установила:

Петрова А.В. обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику, с учетом уточнения и отказа от части исковых требований, о взыскании всех доходов от неправомерной сдачи имущества в аренду.

В обоснование иска указано, что в ноябре 2019 года она была привлечена Белебеевским городским судом Республики Башкортостан в качестве третьего лица по гражданскому делу по иску Машковой Т.Ю. к ООО "Соседдушка" о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами, основанные на договоре аренды N 3 от 20 ноября 2017 г., и Петровой А.В. стало известно о сдаче в аренду принадлежащего ей нежилого помещения по адресу: адрес

22 ноября 2019 г. судебным приставом-исполнителем ей передано нежилое помещение по адресу: адрес кадастровый номер: N..., на ответственное хранение.

Истец указывает, что 16 августа 2010 г. она купила нежилое помещение по адресу: адрес, и ее право собственности в установленном порядке зарегистрировано.

С 20 ноября 2017 г. по 21 ноября 2019 г. Машкова Т.Ю., не обладая правом собственности на нежилое помещение, и правом сдавать его в аренду, получала плату за пользование от арендатора. За период с 24 декабря 2017 г. по 18 февраля 2019 г. Машкова Т.Ю. получила с ООО "Соседдушка" 114 000 рублей.

В соответствии с апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 16 июля 2020 г. в пользу Машковой Т.Ю. взыскано с ООО "Соседдушка" 196 000 рублей и 10 639,07 рублей - проценты за пользование чужими денежными средствами. В период с 20 сентября 2019 г. по 20 февраля 2021 г. арендная плата в сумме 270 000 рублей.

Поскольку на момент заключения договора аренды N 3 от 20 ноября 2017 г. право собственности у Машковой Т.Ю. отсутствовало, ответчик действовала недобросовестно, то есть знала или должна была знать об отсутствии правомочий на сдачу нежилого помещения в аренду.

Просит взыскать с Машковой Т.Ю. полученную арендную плату за период с 24 декабря 2017 г. по 20 февраля 2021 г. в размере 580 000 рублей.

Решением Белебеевского городского суда Республики Башкортостан от 11 мая 2021 г. в удовлетворении искового заявления Петровой А.В. к Машковой Т.Ю. о взыскании всех доходов от неправомерной сдачи имущества в аренду, отказано.

Не согласившись с решением суда, Петрова А.В. обратилась с апелляционной жалобой, в которой указала на кто, что данное решение является незаконным и необоснованным. Согласно выписке из ЕГРН от 03 февраля 2021 г. собственником нежилого помещения по адресу: адрес кадастровый номер: N... является Петрова А.В., учитывая, что право собственности Петровой А.В. в установленном порядке зарегистрировано 7 октября 2011 г. номер регистрации права N... и на момент заключения спорного договора аренды Машкова Т.Ю. не являлась и на сегодняшний день не является собственником указанного нежилого помещения, и полномочий от истца на распоряжение помещением Машкова Т.Ю. не имела. Более того с 20 апреля 2012 г. зарегистрирован запрет в ЕГРП на совершение действий по регистрации наложенный судебным приставом исполнителем.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, руководствуясь положениями ст. ст. 167, 327 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Петровой А.В. Ерш Н.А., представителя ООО "Соседдушка" Журавлеву Т.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, Машкову Т.Ю., представителя Машковой Т.Ю. Варенцеву Л.В., согласившихся с решением суда, рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п.1 ст.650 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.1 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", в соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В абзаце четвертом п. 10 указанного постановления Пленум ВАС РФ разъяснил, что судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям ст. 608 Гражданского кодекса РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса РФ.

В тоже время покупатель не вправе распоряжаться полученным во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Правомочие распоряжения выражается в возможности определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности или назначения (отчуждение по договору либо, например, уничтожение и т.д.).

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (п. 12) при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями ст. 303 Гражданского кодекса РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу ст. 1103 Гражданского кодекса РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (ст. 1102, п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ст. 303 Гражданского кодекса РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Часть 2 ст. 61 ГПК РФ устанавливает, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как установлено судом, согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 3 февраля 2021 г. Петрова А.В. с 7 октября 2011 г. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес

На указанный объект, согласно выписке из ЕГРП от 3 февраля 2021 г., неоднократно наложены ограничения в виде запретов на совершение действий по регистрации на основании постановлений судебных приставов - исполнителей Белебеевского МО СП УФССП по Республике Башкортостан.

Решением Белебеевского городского суда Республики Башкортостан от 24 декабря 2012 г. по гражданскому делу N 2-1016/2012 иск Машковой Т.Ю. к Петровой А.В. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество удовлетворен. Судом прекращено право собственности Петровой А.В. на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 64,6 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 1-4, адрес объекта: адрес кадастровый номер объекта N.... Признано право собственности Машковой Т.Ю. на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 64,6 кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане 1-4, адрес объекта: адрес кадастровый номер объекта N...

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 5 марта 2013 г. решение Белебеевского городского суда Республики Башкортостан от 24 декабря 2012 г. отменено, принято по делу новое решение, которым в удовлетворения искового заявления Машковой Т.Ю. к Петровой А.В. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, признании права собственности, отказано.

Вопреки доводам истца и ее представителя, исходя из содержания апелляционного определения Верховного Суда Республики Башкортостан от 5 марта 2013 г. следует, что отказ в регистрации права собственности Машковой Т.Ю. на спорное недвижимое имущество Верховным Судом Республики Башкортостан был принят во избежание конкуренции судебных актов и в связи с существованием арестов, а не в силу признания оснований возникновения данного права за Машковой Т.Ю. ничтожными или оспоримыми.

Также судом установлено, что согласно договору купли-продажи от 23 марта 2012 г. ООО "Флагман" приобрело у Петровой А.В. в собственность нежилое помещение по адресу: адрес

23 марта 2012 г. по акту приема-передачи Петрова А.В. передала, а ООО "Флагман" приняло в собственность нежилое помещение, при этом Петрова А.В. получила денежные средства за указанное нежилое помещение в размере 1 180 000 рублей, каких-либо претензий не имеет.

Таким образом, как установлено судом, договор купли - продажи от 23 марта 2012 г. заключен и исполнен сторонами до постановления запретов регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества.

В п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ указано, что договоры (сделки) подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом (договор аренды, договор участия в долевом строительстве, договор финансовой аренды (лизинга)).

Согласно положениям Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация договоров купли-продажи недвижимого имущества, в том числе земельных участков и нежилых помещений, не предусмотрена.

При этом п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Следовательно, при заключении договора купли-продажи недвижимости (земельных участков и нежилых помещений) государственной регистрации подлежит только переход права собственности на каждый отчуждаемый объект недвижимого имущества по данному договору.

12 октября 2012 г. между ООО "Флагман" и Машковой Т.Ю. заключен договор уступки прав требования, по условиям которого ООО "Флагман" передало, а Машкова Т.Ю. приняла на себя право требования к Петровой А.В. по договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес от 23 марта 2012 г. и договору купли-продажи торгового оборудования от 23 марта 2012 г., заключенных между ООО "Флагман" и Петровой А.В.

В договоре указано, что передаваемые права кредитора переходят к новому кредитору Машковой Т.Ю. в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали на момент их возникновения у ООО "Флагман", а именно на 23 марта 2012 г.

На основании акта приема - передачи от 12 октября 2012 г. ООО "Флагман" передало, а Машкова Т.Ю. приняла указанное нежилое помещение и оригиналы документов, Машкова Т.Ю. передала, а ООО "Флагман" приняло денежные средства в размере 1 300 000 рублей в счет оплаты по договору уступки права требования от 12 октября 2012 г. ООО "Флагман" переданы Машковой Т.Ю. оригиналы договора купли-продажи от 23 марта 2012 г., заверенной копии акта приема-передачи нежилого помещения от 23 марта 2012 г., технического паспорта на объект, оригинал расписки Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ от 23 марта 2012 г.

23 марта 2012 г. договор купли-продажи нежилого помещения сдан ООО "Флагман" и Петровой А.В. в Управление Росреестра по Республике Башкортостан для внесения записи в ЕРГН о переходе права собственности.

Стороны претензий друг к другу не имели.

Таким образом, как установлено судом, Машкова Т.Ю. в силу заключенного договора уступки прав требования от 12 октября 2012 г. является правопреемником ООО "Флагман" как законного владельца недвижимого имущества, расположенного по адресу: адрес

Права, предусмотренные ст. ст. 301 - 304 Гражданского кодекса РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (ст. 305 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем, вопреки доводам представителя истца Ерш Н.А., с момента заключения договора уступки прав требований от 12 октября 2012 г., Машкова Т.Ю., как установлено судом первой инстанции, несет расходы по содержанию недвижимого имущества, что подтверждается предоставленными Машковой Т.Ю. квитанциями на оплату коммунальных услуг. Договор о водоснабжении заключен с Машковой Т.Ю.

Более того, решением Белебеевского городского суда Республики Башкортостан от 6 ноября 2013 г. по гражданскому делу N 2-71/2013 удовлетворены исковые требования Машковой Т.Ю. к Петровой А.В., Долгову М.А. об освобождении имущества от ареста и исковые требования ООО "Флагман" к Петровой А. В., Долгову М. А. об освобождении имущества от ареста. Судом постановлено: освободить от ареста и исключить из описи недвижимое имущество и от запрета совершения регистрационных действий - нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес

В удовлетворении встречного иска Долгова М. А. к Машковой Т. Ю. об отказе в освобождении имущества от ареста и передаче нежилого помещения в счет исполнения денежного требования, отказано.

В удовлетворении исковых требований Долгова М.А. к Машковой Т.Ю., ООО "Флагман" о признании договора уступки прав требования от 12 октября 2012 г., заключенного между ООО "Флагман" и Машковой Т.Ю. недействительным (ничтожным), отказано.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 15 апреля 2014 г. решение Белебеевского городского суда Республики Башкортостан от 6 ноября 2013 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Долгова М.А. - без удовлетворения.

Как следует из апелляционного определения Верховного Суда Республики Башкортостан от 15 апреля 2014 г. и на что правомерно обращено внимание суда первой инстанции при разрешении настоящего дела, договор купли-продажи от 23 марта 2012 г., права по которому переданы Машковой Т.Ю., был заключен с ООО "Флагман" до вынесения постановления о запрете регистрационных действий в отношении недвижимого имущества по адресу: адрес, то есть указанный договор был заключен и исполнен сторонами в полном объеме в момент, когда обременения на предмет договора отсутствовали.

Таким образом, как правильно установлено судебными актами, Машкова Т.Ю. в силу договора уступки прав требования от 12 октября 2012 г. является правопреемником ООО "Флагман", являющегося законным владельцем недвижимого имущества, соответственно Машкова Т.Ю. является законным владельцем спорного имущества с момента подписания договора уступки прав требования от 12 октября 2012 г. и акта приема-передачи.

Далее судом установлено, что 20 ноября 2017 г. между ООО "Соседдушка", в лице генерального директора Журавлевой Т.А. (арендатор), и Машковой Т.Ю. (арендодатель) заключен договор аренды помещения N 3, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору находящееся в собственности арендодателя нежилое помещение, общей площадью 85,9 кв.м., расположенное по адресу: адрес, с размером арендной платы 15000 рублей в месяц, на срок с 20 ноября 2017 г. по 19 ноября 2018 г. Если за 10 дней до момента окончания действия договора ни одна из сторон не заявит письменное желание о его расторжении, действие договора считается продленным на следующий финансовый год. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и заключается с письменного согласия арендодателя, действующего на основании права собственности на данное нежилое здание. Арендатор обязуется использовать нежилое помещение по назначению в соответствии с условиями договора.

Решением Белебеевского городского суда Республики Башкортостан от 4 февраля 2020 г. по гражданскому делу N 2-10/2020 отказано в удовлетворении исковых требований Машковой Т.Ю. к ООО "Соседдушка" о взыскании задолженности по аренде нежилого помещения.

Этим же решением исковые требования ООО "Соседдушка" к Машковой Т.Ю. о признании договора аренды недействительным (ничтожным) удовлетворены. Договор аренды под N 3 от 20 ноября 2017 г., заключенный между Машковой Т.Ю. и ООО "Соседдушка", признан недействительным в силу ничтожности.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 16 июля 2020 г. решение Белебеевского городского суда Республики Башкортостан от 4 декабря 2020 г. отменено (л. д. 10-23 дело N 2-10/2020 том 3). По делу вынесено новое решение, которым исковые требования Машковой Т. Ю. удовлетворены частично. С ООО "Соседдушка" в пользу Машковой Т.Ю. взыскана задолженность по арендным платежам в размере 196000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21 декабря 2018 г. по 12 сентября 2019 г. в размере 10 639,07 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 рублей, возврат госпошлины 4 320 рублей - всего 235 959,07 рублей. С ООО "Соседдушка" в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 946,39 рублей. В удовлетворении встречного иска ООО "Соседдушка" к Машковой Т.Ю. о признании договора аренды недействительным отказано.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 15 декабря 2020 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 16 июля 2020 г. с учетом определения от 30 июля 2020 г. об исправлении описки, оставлено без изменения (л.д. 107-116 дело N 2-10/2020 том 3).