Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 августа 2021 года Дело N 33-14504/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Кривцовой О.Ю.,

судей Зиннатуллиной Г.Р. и Набиева Р.Р.

при секретаре Абдуллиной М.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 1 июня 2021 г., по иску Лайко С.Ю. к администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о взыскании выкупной стоимости жилого помещения, по встречному иску администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к Лайко С.Ю. о прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру, снятии с регистрационного учета.

Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия

установила:

Лайко С.Ю. обратилась в суд с иском к администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрации города) о взыскании в счет возмещения стоимости за изымаемое жилое помещение - адрес революции в г. Уфе Республики Башкортостан, 10 500 000 руб., расходов по уплате госпошлины - 9 000 руб.

Заявленные требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит квартира N N... общей площадью 53,7 кв. м, расположенная на первом этаже многоквартирного адрес революции в г. Уфе Республики Башкортостан, с кадастровым номером N...

Согласно сведениям, размешенным на сайте Жилищно - коммунального хозяйства, указанный выше многоквартирный дом постановлением Администрации города от 8 декабря 2014 г. N... в связи с износом 80% признан аварийным и постановлением Правительства Республики Башкортостан от 31 марта 2015 г. N... включен в Республиканскую Адресную программу Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2015-2018 годы.

Решением Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - УЗИО) 2 августа 2019 г. принято решение N... об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, жилых и нежилых помещений в жилом доме по адресу: адрес

Согласно расчетам из объявлений на интернет-сайте "Авито", средняя стоимость 1 кв. м составляет 140 000 руб., таким образом, рыночная стоимость указанного помещения составляет 10 500 000 руб.

Администрация города обратилась со встречным иском к Лайко С.Ю. о прекращении права собственности на адрес Республики Башкортостан и признании права собственности на нее за муниципальным образованием городского округа г. Уфы Республики Башкортостан, признании собственника утратившим право пользования спорным жилым помещением.

В обоснование встречных требований Администрацией города указано со ссылкой на положения статей 131, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, что прекращение права собственности необходимо для завершения процедуры расселения и ликвидации аварийного фонда, представляющего угрозу для безопасности неопределенного круга лиц.

Решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 1 июня 2021 г. постановлено:

иск Лайко С. Ю. к Администрации городского округа г.Уфа о взыскании в счет возмещения стоимости в праве за изымаемое жилое помещение, удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу Лайко С. Ю. возмещение за изымое жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу, адрес, в размере 9 000 000 руб.

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу Лайко С. Ю. расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Лайко С. Ю. к Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан - отказать.

Встречное исковое заявление Администрации ГО г. Уфы Республики Башкортостан удовлетворить.

Прекратить право собственности Лайко С. Ю. на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу, адрес.

Признать за Муниципальным образованием городского округа г. Уфа Республики Башкортостан право собственности на квартиру NN..., расположенную по адресу: адрес

Признать Лайко С. Ю. утратившей право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу, адрес.

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу ООО "Ассоциация независимых экспертов" расходы на проведение судебной экспертизы в размере 50 000 руб.

Решение суда в части изъятия объектов недвижимости, прекращения права собственности, снятия с регистрационного учета подлежит исполнению после выплаты собственнику изымаемых объектов недвижимости указанных сумм.

В апелляционной жалобе Администрация города ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, ссылаясь на несогласие с проведенной судебной экспертизой, так как при определении рыночной стоимости эксперт применил сравнительный подход, объекты - аналоги не являются аварийными жилыми помещениями, корректировка аналога на непригодность жилого помещения экспертом не проведена. Эксперты отказываются от применения сравнительного подхода, поскольку на территории городского округа г. Уфа Республики Башкортостан отсутствует рынок аварийного жилищного фонда. Определение рыночной стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, отдельно сравнительным подходом, по сути, является двойным сложением возмещения за изымаемый земельный участок.

Истец Лайко С.Ю., представители третьих лиц - УЗИО, Управления по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Администрации города и муниципального бюджетного учреждения "Служба сноса и расселения" городского округа город Уфа Республики Башкортостан Валеевой Л.М., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца - Бадиной О.А., полагавшей решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, не оспаривалось сторонами, что Лайко С.Ю. на основании договора купли-продажи от 14 декабря 2020 г. (приобретено по цене 9 800 000 руб. том 1 л.д. 134-135) является собственником квартиры N N... общей площадью 53,7 кв. м по адресу: Республики Башкортостан, адрес, с кадастровым номером N.... В квартире зарегистрированных граждан нет.

Постановлением Администрации города от 8 декабря 2014 г. N... указанный многоквартирный дом признан аварийным, 31 марта 2015 г. постановлением Правительства Республики Башкортостан N... утверждена Республиканская адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2015 - 2018 годы.

Адресная программа Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2015 - 2018 годы (далее - Программа) разработана в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и направлена на переселение граждан из аварийных многоквартирных домов, расположенных на территории Республики Башкортостан, и на обеспечение благоустроенным жильем граждан, проживающих в жилых помещениях, расположенных в аварийных домах.

адрес включен в адресный перечень аварийных многоквартирных домов (приложение N...), планируемая дата окончания переселения жилого дома - IV квартал 2018 г., планируемая дата сноса многоквартирного дома - I. 2019 г. (том 1 л.д. 22).

Приказом Управления по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан от 6 августа 2019 г., выявленный объект культурного наследия по адресу: адрес - 49 включен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия местного значения под наименованием "Особняк Шамовых со старообрядческой моленной" 1911-1917 годы.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 31 августа 2018 г. от N 417 "О внесении изменений в Постановление Правительства Республики Башкортостан от 31 марта 2015 г. N 99 "Об утверждении Республиканской адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2015 - 2018 годы" в Программу внесены изменения в наименовании, абзаце втором цифры "2015 - 2018" заменены цифрами "2015 - 2019".

Согласно приложению N 1 программы, планируемая дата окончания переселения жилого дома - IV.2019 г., планируемая дата сноса многоквартирного дома - I.2020 г.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 4 октября 2019 г. N 609 "О внесении изменений в Постановление Правительства Республики Башкортостан от 31 марта 2015 г. N 99 "Об утверждении Республиканской адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2015 - 2019 годы" в Программу внесены изменения в наименовании, абзаце втором цифры "2015 - 2019" заменены цифрами "2015 - 2021".

Согласно приложению N... программы, планируемая дата окончания переселения жилого дома по адресу: адрес - IV.2021 г., планируемая дата сноса многоквартирного дома - I.2022 г.

2 августа 2019 г. УЗИО принято решение N... об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, жилых и нежилых помещений в жилом доме по адресу: адрес.

По результатам проведенной по делу экспертизы ООО "Ассоциация независимых экспертов" представлено заключение эксперта от 20 апреля 2021 г. N..., согласно выводам которого рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: адрес (в том числе с учетом доли собственников в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе с учетом доли собственников в праве общей собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, в том числе с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома) составляет 8 849 414 руб.

Размер возмещения убытков, причиненных собственникам, в связи с изъятием для муниципальных нужд, включая: убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения жилого помещения в собственность (из расчета в месяц); убытки, связанные с переездом во временное жилье, а также последующим переездом в жилое помещение, приобретенное в собственность (включая услуги по погрузке, разгрузке, транспортные и иные расходы); убытки, связанные с поиском и приобретением жилого помещения в собственность (включая риэлтерские, юридические и иные расходы, оформление договора купли-продажи, оплату государственной пошлины и иные) составляет 119 134 руб.

Определением суда от 24 мая 2021 г. по ходатайству представителя Администрации города назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО "Ассоциация независимых экспертов" от 1 июня 2021 г. N... рыночная стоимость квартиры N N... по адресу: адрес (в том числе с учетом доли собственников в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе с учетом доли собственников в праве общей собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, в том числе с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома) составляет 9 000 000 руб.

Размер возмещения убытков, причиненных собственникам, в связи с изъятием для муниципальных нужд, включая: убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения жилого помещения в собственность (из расчета в месяц); убытки, связанные с переездом во временное жилье, а также последующим переездом в жилое помещение, приобретенное в собственность (включая услуги по погрузке, разгрузке, транспортные и иные расходы); убытки, связанные с поиском и приобретением жилого помещения в собственность (включая риэлтерские, юридические и иные расходы, оформление договора купли-продажи, оплату государственной пошлины и иные) составляет 119 134 руб.

Как следует из сведений Единого государственного реестра недвижимости, для целей обслуживания указанного многоквартирного дома был сформирован и поставлен 22 июня 2006 г. на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 02:55:010140:202 площадью 3131 кв. м.

Материалами дела (техническим паспортом, заключением судебной экспертизы и т.д.) подтверждается и не оспаривалось сторонами, что жилой дом, в котором расположена квартира истца, является многоквартирным, а земельный участок, на котором расположен указанный многоквартирный дом, используется для целей обслуживания многоквартирного дома.

На дату формирования земельного участка с кадастровым номером N... площадью 3131 кв. м - 22 июня 2006 г., в пределах его границ располагались три многоквартирных дома - литеры А, Б, В инв. N..., площади которых при проведении дополнительной экспертизы были учтены экспертом при определении доли истца в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Допрошенная в судебном заседании первой инстанции судебный эксперт ФИО7 поддержала заключение дополнительной экспертизы, пояснив, что аналоги подобраны по году строительства, по месту расположению и физическому состоянию конструктивных элементов, другим техническим характеристикам, в том числе по площади. Аналоги прошли проверки по вариации, то есть стоимость за 1 кв. м у них существенно не разнится. Приложены скрин-шоты объявлений, где указаны год постройки, если 1917 г., то сопоставимы с объектом, подобранные аналоги нуждаются в ремонте, вывод сделан на основании фото и информации в объявлении. В 2020-х гг. рынок объявлений широко представлен. Поскольку рынок жилья развит, то целесообразно использовать метод сравнения продаж. В объявлениях указано, дома находятся в исторической части города, в центре города Уфа, малоэтажной застройки, конструктивным элементам требуется ремонт, прошлого века. При расчете стоимости квартиры "очистила" ее от стоимости земельного участка. Так, при применении метода сравнения продаж из стоимости квартиры вычтена корректировка на стоимость земельного участка, которая составляет 20% от стоимости квартиры, согласно методике расчета стоимости жилого помещения. По справочнику корректировка на стоимость земельного участка составляет 12%, она применила 20% в качестве коэффициента, чтобы избежать двойной оценки стоимости земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка произведен расчет доли участка, приходящегося на квартиру, на основании данных технических паспортов с учетом площади всех жилых помещений трех жилых домов, расположенных по адрес. При этом принята общая площадь всех жилых помещений трех жилых домов по данному адресу. Принята для расчета площадь земельного участка с кадастровым номером N... размером 3131 кв. м, на котором находятся три жилых дома. Проведен анализ наиболее эффективного использования, по нему наиболее эффективным рассчитан как под многоквартирный жилой дом. Цена отражает рыночную стоимость, поскольку срок экспозиции земельных участков составляет 2-4 года. Разница в стоимости участка с другим экспертом составляет всего 14%, то есть несущественна, другой эксперт пришел к таким же выводам, цены являются сопоставимыми.

Удовлетворяя требования Лайко С.Ю. в части, суд первой инстанции исходил из того, что согласно заключению эксперта в пользу истца подлежит взысканию сумма 9 000 000 руб. В удовлетворении исковых требований о взыскании убытков, причиненных собственнику, в связи с изъятием для муниципальных нужд, включая: убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения жилого помещения в собственность (из расчета в месяц); убытки, связанные с переездом во временное жилье, а также последующим переездом в жилое помещение, приобретенное в собственность (включая услуги по погрузке, разгрузке, транспортные и иные расходы); убытки, связанные с поиском и приобретением жилого помещения в собственность (включая риэлтерские, юридические и иные расходы, оформление договора купли-продажи, оплату государственной пошлины и иные), суд отказал, поскольку из представленных материалов следует, что у истицы на праве собственности имеется иное жилое помещение, в котором она зарегистрирована по месту своего жительства и фактически проживает, в спорном помещении никто не зарегистрирован и не проживает.

Удовлетворяя встречные требования Администрации города, суд первой инстанции исходил из того, что вступившее в законную силу решение суда об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, является основанием для перехода права собственности на изъятые земельный участок и указанные объекты недвижимости, государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на них и сноса объектов недвижимости.

Вышеуказанное дополнительное заключение ООО "Ассоциация независимых экспертов" от 1 июня 2021 г. N..., представленное по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, принято судом первой инстанции в связи с отсутствием оснований сомневаться в достоверности заключения, поскольку оно содержит развернутые, логичные, исключающие двоякое толкование ответы на поставленные судом вопросы, исследования произведены экспертом в соответствии с нормативными и методическими документами, указанными в заключении. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия, проверяя законность решения суда по доводам апелляционной жалобы Администрации города, не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Частью 8 статьи 32 названного кодекса предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (часть 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

На необходимость соблюдения при переселении граждан из аварийного жилищного фонда положений Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе статьи 32, указывает Федеральный Закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.