Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 апреля 2021 года Дело N 33-1450/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Поникаровской Н.В.

судей Харитоненко Н.О., Ивановой О.В.

при помощнике судьи Зининой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Кирилловой Елены Борисовны на решение Московского районного суда г. Калининграда от 09 ноября 2020 года,

Заслушав доклад судьи Харитоненко Н.О., пояснения представителя ответчика Кирилловой Е.Б. по доверенности Положевеца В.В., поддержавшего доводы жалобы, представителя администрации ГО "Город Калининград" по доверенности Никулиной И.М., возражавшей против жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Администрация ГО "Город Калининград" обратилась в суд с иском к Светлову Ю.Л., указав, что между Ново-Московской сельской администрацией Гурьевского района Калининградской области и Светловым Ю.Л. был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N сроком на 5 лет, предоставленного для ведения на нем садово-огородного хозяйства, площадью <данные изъяты> кв.м. по <адрес>. Данный участок был поставлен на кадастровый учёт ДД.ММ.ГГГГ с КН N и снят с учета ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Светлов Ю.Л. зарегистрировал право собственности на жилое строение без права регистрации и проживания, расположенное по <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. N, а затем, ДД.ММ.ГГГГ, заключил договор купли-продажи с Ш.А.Н. (регистрация N). На момент регистрации права и заключения договора купли-продажи на спорное строение у Светлова Ю.Л. отсутствовали права на земельный участок, на котором располагалось это строение. Регистрация Светловым Ю.Л. права на жилое строение без права регистрации, расположенное по <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., а затем его продажа Ш.А.Н. нарушает права собственника земельного участка - администрации городского округа "Город Калининград", поскольку земельный участок с КН N, на котором расположено спорное строение, является собственностью муниципального образования городской округ "Город Калининград" и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования муниципальному казенному учреждению "Калининградская служба Заказчика". Кроме того, земельный участок расположен в территориальной зоне городских парков и садов (Р-1), установленной для обеспечения правовых условий градостроительного использования территорий городских парков и садов.

На основании вышеуказанного, просила признать недействительным договор купли-продажи жилого строения без права регистрации, расположенного по <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Светловым Ю.Л. и Ш.А.Н. Применить последствия недействительности ничтожной сделки, исключив из Единого государственного реестра недвижимости запись регистрации права на жилое строение без права регистрации, расположенное по <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., Ш.А.Н. N

Судом в качестве соответчика по делу по её ходатайству была привлечена Кириллова Е.Б. (наследник Ш.Н.А. и Ш.А.Н..).

09 ноября 2020 года Московским районным судом г. Калининграда принято решение об удовлетворении требований администрации ГО "Город Калининград".

Признан недействительным договор купли-продажи жилого строения без права регистрации, расположенного по <адрес> общей площадь <данные изъяты> кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Светловым Юрием Леонидовичем и Ш.А.Н.

Применены последствия недействительности ничтожной сделки, исключив из единого государственного реестра недвижимости запись регистрации права на жилое строение без права регистрации, расположенное по <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., за Ш.А.Н. N

В апелляционной жалобе Кириллова Е.Б. просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в иске, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права об исковой давности. Приводит доводы о том, что ею в ходе судебного разбирательства было сделано заявление о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям, однако суд со ссылкой на ст.ст 208 и 304 ГК РФ исковую давность к заявленным требованиям не применил. Настаивает на том, что истцу было известно о существовании жилых домов на данной территории, по заявлению Светлова Ю.Л. ДД.ММ.ГГГГ было проведено обследование земельного участка и жилого дома (АКТ N ДД.ММ.ГГГГ). Таким образом, срок исковой давности об оспаривании сделки был пропущен, поскольку на ДД.ММ.ГГГГ истец знал о регистрации жилого строения. Обращает внимание, что на момент регистрации права на жилое строение, земельный участок относился к категории сада и огорода. Категория земель под зону городских парков и садов (Р-1) произошла уже позже, после регистрации права собственности на дом, во время принятия Градостроительного плана и Правил землепользования 2017 года, в то время как регистрация жилого дома произошла в ДД.ММ.ГГГГ. Отмечает, что Ш.А.Н. Ш.Н.А. и она являются добросовестными приобретателями, они исходили из того, что если право зарегистрировано в УФРС по Калининградской области, следовательно, всё было оформлено законно.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в производстве Московского районного суда г. Калининграда находится гражданское дело N 2-1558/2020 года по иску Кирилловой Е.Б. о признании права собственности в порядке наследования на жилое строение без права регистрации, расположенное по <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Обращаясь с вышеназванным иском Кириллова Е.Б. указала, что является наследником по завещанию к имуществу Ш.Н.А., умершего ДД.ММ.ГГГГ. Получив свидетельство о праве на наследство по завещанию на имущество, оставшееся после смерти Ш.Н.А.., она узнала, что в наследственную массу не было включено жилое строение без права регистрации, расположенное на садовом земельном участке, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по <адрес>. При жизни Ш.Н.А. фактически, принял данное имущество, оставшееся после смерти его сына - Ш.А.Н., однако, в установленном порядке не зарегистрировал на него право собственности.

Производство по гражданскому делу N 2-1558/2020 года определением суда от 14 сентября 2020 года приостановлено до разрешения спора по настоящему делу.

Судом установлено, что спорное жилое строение без права регистрации, расположенное по <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., было приобретено Ш.А.Н. (сыном Ш.Н.А.) у Светлова Ю.Л, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Ш.А.Н. получено свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Документом - основанием послужил договор купли-продажи, заключенный ДД.ММ.ГГГГ со Светловым Ю.Л.

Ранее между Ново-Московской сельской администрацией Гурьевского района Калининградской области и Светловым Ю.Л. был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N площадью <данные изъяты> кв.м. по <адрес> сроком на 5 лет.

По данному договору земельный участок был предоставлен Светлову Ю.Л. для ведения на нем садово-огородного хозяйства.

ДД.ММ.ГГГГ Светлов Ю.Л. в упрощенном порядке зарегистрировал право собственности на жилое строение без права регистрации и проживания, расположенное по <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., (регистрация N), а затем, ДД.ММ.ГГГГ продал данное строение по оспариваемому договору купли-продажи Ш.А.Н. (регистрация N).

Также установлено, что земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м., на котором расположено спорное строение, является собственностью муниципального образования городской округ "Город Калининград" N регистрации N и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования муниципальному казенному учреждению "Калининградская служба Заказчика" N регистрации N

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа "Город Калининград", утвержденным решением городского Совета депутатов Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ N, земельный участок с КН N расположен в территориальной зоне городских парков и садов (Р-1), установленной для обеспечения правовых условий градостроительного использования территорий городских парков и садов.

Перечень видов использования объектов капитального строительства и земельных участков не предусматривает размещение в данной зоне жилых объектов недвижимости.

Оценив предоставленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями ст. ст. 168, 208, 304 ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в абз. 2 п. 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", абзацах втором, четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд исходил из того, что на момент регистрации Светловым Ю.Л. права собственности на спорное строение у последнего отсутствовали права на земельный участок, который не был сформирован в установленном порядке и поставлен на кадастровый учет, следовательно, регистрация строения в упрощенном порядке являлась незаконной. Поскольку право собственности Ш.А.Н. возникло на основании ничтожного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ то запись о праве собственности в ЕГРП внесена без правовых оснований и нарушает права истца, как собственника земельного участка.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда в связи со следующим.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью (п.1 ст. 215 ГК РФ).

Согласно статье 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ, в редакции на момент регистрации права Светлова Ю.Л., самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 9.1. статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьями 166 - 167 ГК РФ ничтожная сделка недействительна с момента ее заключения независимо от признания ее такой судом и не влечет правовых последствий кроме тех, что связаны с ее недействительностью.

Согласно пункту 4 статьи 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В абз. 2 п. 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. п. 45 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (п.52).

Как установлено судом, земельный участок по <адрес>, площадью <данные изъяты> га на основании договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ново-Московской сельской администрацией Гурьевского района г. Калининграда и Светловым Ю.Л., был предоставлен последнему не на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, а в аренду сроком на 5 лет, для ведения садово-огороднического хозяйства.

Арендатор обязан был использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением, производить любое строительство на нем только по согласованию с арендодателем.

В отношении указанного земельного участка работы по межеванию и определению границ не проводились, на кадастровом учете он никогда не состоял.

На земельном участке, предоставленном в аренду, Светловым Ю.Л. было возвещено капитальное одноэтажное строение общей площадью <данные изъяты> кв.м., право собственности на которое на основании декларации от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключения начальника Управления архитектуры и строительства администрации МО Гурьевского городского округа Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии посадки жилого строения на земельном участке по <адрес>, предоставленного Светлову Ю.Л. по договору аренды, было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Калининградской области ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с абзацем третьим статьи 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", действовавшего на момент регистрации Светловым Ю.Л. права собственности в упрощенном порядке на строение, возведенное им на земельном участке, огородный земельный участок - это земельный участок, предоставленный гражданину и или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

Действующее в настоящее время законодательство также не предусматривает возможность возведения на таких участках объектов недвижимости (пункт 4 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Таким образом, как в момент возведения спорного строения, так и в настоящий момент законодатель, устанавливая возможность нахождения на огородном земельном участке построек, указывает только на право строительства некапитального сооружения, которое по своим характеристикам не является объектом недвижимости, будучи по своему типу и конструкции временным сборно-разборным сооружением.

Кроме того, Правилами землепользования и застройки городского округа "Город Калининград", утвержденными решением городского Совета депутатов Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ N, на момент рассмотрения спора строение расположено в территориальной зоне городских парков и садов (Р-1), перечень видов использования земельного участка и объектов капитального строительства не предусматривает размещение в данной зоне жилых объектов недвижимости.

Указанные Правила никем не оспорены и недействительными признаны не были.

Кроме того, на момент регистрации Светловым Ю.Л. права собственности на объект недвижимости, Законом Калининградской области от 17.01.2000 N 166 "Об утверждении границы административно-территориального образования "Гурьевский район" утверждены границы данного административно-территориального образования, в которые не был включен земельный участок по <адрес>, на котором расположен спорный объект, поэтому заключение о соответствии посадки жилого строения на земельном участке по <адрес> предоставленного Светлову Ю.Л. по договору аренды, выдано администрацией МО Гурьевского городского округа Калининградской области ДД.ММ.ГГГГ неправомерно.

С заявлением о продлении договора аренды земельного участка, а также за разрешением регистрации права собственности на жилое строение на нем, в администрацию городского округа "Город Калининград" Светлов Ю.Л. не обращался.

Возведенный Светловым Ю.Л. без согласия арендодателя объект к временным сборно-разборным зданиям и сооружениям не относится, а, следовательно, жилое строение было возведено на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, и не подлежало государственному кадастровому учету и государственной регистрации.

При указанных обстоятельствах спорное жилое строение с КД N является самовольной постройкой, в связи с чем суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что регистрация права собственности Светлова Ю.Л. на него проведена с нарушением норм действующего законодательства, следовательно, не может порождать правовых последствий.

Ссылки в апелляционной жалобе на договор аренды, предусматривающий возможность строительства на предоставленном земельном участке, не ставят под сомнение правильность обжалуемого судебного постановления, поскольку предусмотренная краткосрочным договором возможность возведения построек в любом случае ограничена целевым назначением земельного участка и документами градостроительного зонирования, что предусматривал п. 6 ст. 53 Земельного кодекса РСФСР, в редакции от 24.12.1993 года, действующей на момент заключения договора аренды.

Поскольку право собственности у Светлова Ю.Л. на спорное жилое строение в установленном законом порядке не возникло, оно не могло являться предметом сделки, поэтому заключенный им договор-купли продажи от 30.08.2007 года с Шуком А.Н. суд обоснованно признал недействительной сделкой, применив последствия ее недействительности.

Признание добросовестным приобретателем может иметь место лишь в отношении существующего объекта недвижимости, право собственности на который возникло в установленном законом порядке.

Самовольная постройка по своему определению не может принадлежать кому-либо на праве собственности и не является объектом гражданского оборота, то есть, любые сделки в отношении нее, в том числе, купля-продажа, являются ничтожными, не порождающими правовых последствий.

Таким образом, возможное добросовестное приобретение Шуком А.Н. спорного объекта недвижимости правового значения не имеет и не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 49 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

При таких обстоятельствах, выводы суда о том, что к требованиям администрации ГО "Город Калининград" срок исковой давности не применяется, являются правомерными.