Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 июля 2022 года Дело N 33-14458/2022

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Рег. N...78RS0N...-16 Судья: И.
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рябко О.А.,судей Бакуменко Т.Н., Утенко Р.В.,при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 28 июля 2022 года гражданское дело N... по апелляционным жалобам Г.М.А. и ООО "КВС-Юг" на решение Невского районного суда <адрес> от <дата> по иску Г.М.А. к ООО "КВС-Юг" о защите прав потребителей и по встречному иску ООО "КВС-Юг" к Г.М.А. о расторжении договора.

Заслушав доклад судьи Рябко О.А., выслушав объяснения истца Г.М.А., поддержавшего доводы своей апелляционной жалобы, возражавшего против доводов апелляционной жалобы ответчика, представителя ООО "КВС-Юг" - А.А.А., поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы и возражавшей против доводов апелляционной жалобы истца, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,

УСТАНОВИЛА:

Г.М.А. обратился в Невский районный суд <адрес> с иском к ООО "КВС-Юг", в котором с учетом уточнения требований в порядке статьи 39 ГПК РФ, просил признать факт нарушения застройщиком срока передачи квартиры дольщику; обязать застройщика передать квартиру по акту приема-передачи в соответствии с условиями договора предусматривающих условия передачи объекта дольщику; обязать ответчика выполнить работы по прокладке трубопровода ХВС/ГВС в соответствии с пунктом 17 приложения к договору, а именно произвести пайку резьбовых фитингов, для того чтобы у дольщика была возможность подключить мойку на кухне без нарушения договора; обязать застройщика исправить реестровую ошибку и выполнить регистрацию договора в Управлении кадастра и картографии по Санкт-Петербургу фактического метража квартиры в размере 51,9 кв.м; взыскать неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого участия в строительстве за период с <дата> по день фактического исполнения обязательства, по день подписания акта; взыскать сумму упущенной выгоды за период <дата> по день фактического исполнения ответчиком своих обязательств исходя из суммы 20 000 рублей в месяц, компенсацию морального вреда за невозможность вселиться, судебные издержки.

В обоснование заявленных требований истец указывал на то, что <дата> между сторонами заключен договор N .../КиД-3уч/383 участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, участок 3, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке жилой многоквартирный дом со встроенными помещениями и встроено-пристроенным подземным гаражом и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать истцу квартиру, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену в размере 6 567 888 рублей и принять объект долевого строительства. Между тем, застройщик до настоящего времени квартиру не передал, в ходе осмотра квартиры обнаружены существенные недостатки по прокладке трубопровода ХВС/ГВС, а именно не произведена пайка резьбовых фитингов. Кроме того, истец вынужден нести убытки в виде упущенной выгоды, поскольку не может сдавать квартиру в аренду.

В ходе рассмотрения спора ООО "КВС-Юг", не согласившись с заявленными требованиями, предъявило встречный иск к Г.М.А. о расторжении договора долевого участия в строительстве N .../и-3уч/383 от <дата>, взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

В обоснование встречных требований ответчик указывал на то, что дольщик необоснованно уклоняется от подписания акта приема-передачи объекта квартиры, при заключении договора застройщик был вправе рассчитывать на добросовестное поведение и исполнение обязанностей по своевременному приему готового объекта долевого участия в строительстве, соответствующего строительными нормами и правилами, проектной декларации, а также, что после передачи объекта бремя содержания перейдет к ответчику.

Решением Невского районного суда <адрес> от <дата> исковые требования Г.М.А. удовлетворены частично: на ООО "КВС-Юг" возложена обязанность выполнить работы по пайке резьбовых фитингов на трубах водоснабжения в помещении кухни в соответствии с проектной документаций (шифр проекта П-БЛ/02-01/2016-ВК.С п. 7) к договору долевого участия в строительстве N .../КиД-3уч/383 от <дата>; с ООО "КВС-Юг" в пользу Г.М.А. взыскана неустойка в размере 500 000 рублей, компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, штраф в размере 255 000 рублей. В удовлетворении остальной части требований Г.М.А. и встречных требований ООО "КВС-Юг" отказано.

Дополнительным решением Невского районного суда <адрес> от <дата>, с ООО "КВС-Юг" в доход бюджета Санкт-Петербурга взыскана государственная пошлина в размере 8 200 рублей.

Не согласившись с решением суда от <дата>, стороны обжаловали его в апелляционной порядке.

В апелляционной жалобе истец Г.М.А. просит решение суда от <дата> отменить в части размера взысканных судом сумм неустойки и штрафа, удовлетворив его требования в полном объеме, а также взыскать в пользу истца упущенную выгоду.

В апелляционной жалобе ответчик ООО "КВС-Юг" просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении требований первоначального иска и удовлетворить в полном объеме встречный иск.

Истец Г.М.А. в судебном заседании доводы своей апелляционной жалобы поддержал, настаивал на удовлетворении.

Представитель ответчика ООО "КВС-Юг" А.А.А. в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы ответчика, настаивала на удовлетворении, указывая на недобросовестность поведения истца.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения истца и представителя ответчика, обсудив доводы жалоб, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются положениями Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно частям 1 и 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 названной статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 Федерального закона N 214-ФЗ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <дата> между ООО "КВ-Юг" (Застройщик) и Г.М.А. заключен Договор N .../КиД-3уч/383 участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома по адресу: Санкт -Петербург, <адрес>, участок 3 кадастровый номер земельного участка: 78:10:05125:10396, по условиям которого Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: Санкт -Петербург, <адрес>, участок 3, общей площадью 14 638 кв.м, кадастровый N... (далее по тексту - Земельный участок) жилой многоквартирный дом со встроенными помещениями и встроено-пристроенным подземным гаражом и после получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену и принять объект долевого строительства.

В пункте 1.2 договора предусмотрены характеристики квартиры.

В соответствии с пунктом 5.2.3 договора, срок передачи квартиры - в течении 6 месяцев, начиная с <дата>.

Согласно пункту 4.1 договора, цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства, по соглашению Сторон составляет 6 567 888 рублей.

Обращаясь с настоящими требованиями, истец ссылался на то, что обязательства по передаче объекта долевого строительства до настоящего времени застройщиком не исполнены, квартира по акту приема-передачи не передана, застройщик до настоящего времени не направил уведомление в адрес о готовности объекта и необходимости подписать акт приема-передачи объекта, застройщик уклонился от составления одностороннего акт приема-передачи, кроме того, в квартире имеются существенные недостатки по прокладке трубопровода ХВС/ГВС в соответствии с пунктом 17 приложения к договору, а именно не произведена пайка резьбовых фитингов, в связи с чем у дольщика отсутствует возможность подключить мойку на кухне без нарушения договора.

Как следует из условий договора ДДУ от <дата>, а именно пункта 5.1.2 договора, стороны признают, что приемом квартира по акту приема-передачи получает дольщик квартиру во владение, пользование, в том числе доступ к потреблению услуг по электроснабжению, отоплению, холодному водоснабжению, водоотведению.

В соответствии с пунктом <дата> "А" застройщик не менее ем за 14 дней до наступления установленного договором срока передачи квартиры, направляет сообщение о завершении строительства Объекта и о готовности квартиры к передачи, а также предупреждает участника долевого строительства о необходимости принятии квартиры и о последствиях его бездействия, предусмотренных Законом и договором. Обращение направляется застройщиком по почет заказным письмом описью вложения и уведомлением о вручении по почтовому адресу или вручается лично под расписку участнику долевого участия в строительстве.

Из пункта <дата> "Б" следует, что участник долевого строительства в течении 7 рабочих дней с момента получения уведомления осуществляет осмотр квартиры. По результатам осмотра составляется смотровая справка. Участник долевого участия в строительстве обязан в течении 3-х рабочих дней с момента подписания смотровой справки явится в офис застройщика, чтобы подписать акт приема- передачи объекта.

Также судом первой инстанции установлено, что <дата> застройщиком получено заключение Управления государственного строительного надзора N... о соответствии постореннего объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборам учета используемых энергетических ресурсов.

Вновь созданному многоквартирному дому присвоен адрес: Санкт-Петербург, муниципальный округ Пискаревка, Кушелевская дорога, <адрес>, копус.2, строение 1, <адрес>.

В адрес дольщиков <дата>, в том числе Г.М.А. было направлено уведомление о готовности объекта и возможности передать объект по акту приема-передачи.

По результатам осмотра <адрес>, расположенной по вышеуказанными адресу, <дата> составлена смотровая справка, из которой следует, что Г.М.А. указал, что на объекте имеются недостатки, а именно: отсутствует запорная арматура ГВС/ХВС на кухне, отсутствует розетка электрической плиты на кухне, отсутствует плинту между стеной и ванной по верхней поверхности ванной, не набирается вода в бачок унитаза.

Г.М.А. <дата>, <дата>, <дата>, <дата> в адрес застройщика направлены обращения, в которых он выразил свое несогласие с передаваемым ему объектом по ДДУ от <дата>, а именно указал, что не согласен с произведенными обмерами ПИБ выполненными застройщиком, передаваемая квартира составляет площадь 52.1 кв.м, однако по договору предусмотрена площадь объекта 53,04 кв.м, указал, что квартира по договору передается с отделкой, следовательно обмеры должны производиться после завершения отделочных работ.

По результатам обращений истца застройщиком подготовлены ответы и направлены в адрес истца.

Истец <дата> произвел повторный осмотр, указанное следует из его обращения в адрес застройщика.

Застройщиком <дата> в адрес дольщика было направлено письмо о том, что замечания, изложенные в акте устранены. Иные недостатки указанные дольщиком не являются недостатками. Установка плинтусов между стеной и ванной по ее поверхности не предусмотрена договором, также в адрес дольщика по его запросу была направлена проектная и рабочая документация относящиеся к объекту долевого участия.

Истцом <дата> произведён осмотр объект долевого участия, по результатам которого составлен смотровая справка, дольщиком указан ряд замечаний: трещины между потолком и галтелью по фасадной стене в комнатах 1 и 2, трещины на галтели, на стыке соединения по фасадной стене в малой комнате, не представлен ответ по регистрации нового метража квартиры в Росреестре, застройщик отказался представить техническое задание, на основании которого выполнена проектная документация по внутриквартирной разводке трубопроводов ХВС/ГВС канализации, работы по монтажу выполнены не в соответствии с проектной документацией (трубопроводы на кухне).

Истцом <дата> произведен осмотр квартиры, по результатам которого были составлены два акта, поскольку у дольщика и застройщика возникли разногласия относительно необходимости монтажа фитингов, по мнения истца, и необходимости установки заглушки, по мнению ответчика, на выводах систем холодного и горячего водоснабжения в кухне, а также возможности внесений изменения в ЕГРН относительно площади квартиры.

Квартира по акту приема-передачи истцом не принята до настоящего времени, поскольку в кухне квартиры выводы трубопроводов холодного и горячего водоснабжения запаяны пластиковыми заглушками, по мнению истца, на данных выводах должны быть установлены металлические фитинги, а также площадь квартиры, зарегистрированная в ЕГРП, отличается от фактической площади, установленной при обмерах.

Принимая во внимание вышеизложенное, разрешая заявленные требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу, что застройщиком выполнена обязанность по уведомлению о готовности объекта, в адрес истца ответчиком направлено уведомление от <дата>, истец <дата> произвел осмотр квартиры, о чем составлена смотровая справка, однако акт приема-передачи подписан не был, поскольку дольщик выявил ряд недостатков в передаваемом ему объект долевого участия, в связи с чем не усмотрел оснований для возложения на застройщика обязанности по уведомлению дольщика о готовности объекта, а также готовности сдачи и осмотра квартиры.

Кроме того суд первой инстанции учел, что из почтового уведомления, следует, что застройщик направил письмо в адрес истца, <дата>, однако почтовая корреспонденция не была получена, письмо возвращено с отметкой "истек срок хранения", корреспонденция направлялась в адрес истца по адресу: <адрес>, Московская ул. д. 27/5, который в договоре долевого участия. Вместе с тем, не получение корреспонденции не нарушило прав истца на своевременный осмотр квартиры, который впервые произошел <дата>, что свидетельствует о том, что истец был осведомлен о завершении строительства и возможности передачи квартиры дольщику.

Разрешая требования о внесении изменений в ЕГРН относительно площади передаваемого истцу объекта ДДУ, суд первой инстанции установил следующее.

Согласно условиям договора долевого участия от <дата> N .../КиД-3уч/383, стороны предусмотрели возможность изменения площади квартиры и последствия таких изменений.

Из содержания пункта 4.3. договора участия в долевом следует, что стороны пришли к соглашению, что в случае если общая площадь квартиры после обмеров, осуществляемой специализированной организацией (кадастровым инженером), будет более чем на 1 кв.м больше или меньше проектной площади, стороны должны производить взаиморасчеты исходя из стоимости одного квадратного метра, общей площади указанной в договоре.

Из материалов дела следует, что сторонами при заключении договора согласованы лишь проектные характеристики объекта долевого строительства, при этом договором была определена не окончательная, а проектная площадь подлежащей передаче истцу квартиры.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу, что стороны допускали, что фактическая площадь квартиры может быть изменена в результате возникновения неизбежной погрешности по сравнению с проектом при проведении строительно-монтажных работ.

Поскольку в договоре стороны предусмотрели определение окончательной площади объекта долевого участия в строительстве исходя из данных, полученных при соответствующем обмере предприятиями технической инвентаризации объекта долевого строительства, то при заключении договора истец был предупрежден о возможном несоответствии фактической площади возведенного объекта долевого строительства его проектной площади.

Также из материалов дела следует, что согласно произведенным специалистом кадастровым инженером ООО "АКР СПб" общая площадь квартиры истца составила 51.9 кв.м, что на 1,14 кв.м меньше указанной в договоре.