Определение Судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 19 апреля 2018 года №33-1442/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 апреля 2018 года Дело N 33-1442/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:



председательствующего судей областного суда
при секретаре


Суярковой В.В.,
Апокиной Е.В., Шкобенёвой Г.В.,
Смольняковой О.В.,




рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Романенкова Д.В. на решение Володарского районного суда города Брянска от 18 января 2018 по делу по иску Романенкова Дмитрия Викторовича к Саматкаловой Татьяне Михайловне о расторжении договора купли-продажи.
Заслушав доклад судьи Апокиной Е.В., объяснения представителя Романенкова Д.В. по ордеру Домашневой Я.А., поддержавшей доводы жалобы и просившей отменить решение суда, объяснения Саматкаловой Т.М. и ее представителя по ордеру Бугаева С.Т., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Романенков Д.В. обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что между ним и Саматкаловой Т.М. (Продавец) 15.06.2015 года заключено соглашение о задатке, согласно которому продавец обязуется продать, а покупатель приобрести на условиях, установленных соглашением, принадлежащую Продавцу на праве собственности двухкомнатную квартиру, общей площадью 40,7 кв.м., со всеми коммунальными удобствами на втором этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома, расположенную по адресу: <адрес>. Цена объекта недвижимости согласованна сторонами и составляет 2 700 000 руб., из которых 2 300 000 руб. составляет стоимость квартиры и 400 000 руб. стоимость разрешительной документации и согласовании для перевода квартиры в нежилое помещение. 08 июля 2015 года, Саматкалова Т.М. получила от Романенкова Д.В. 400 000 руб. (за сбор пакета документов, получение разрешительной документации и согласований для перевода в нежилой фонд проданной квартиры). Ответчиком истцу передана разрешительная документация: постановление от 23.07.2014 года N1981-зп о переводе квартиры в нежилое помещение с целью реконструкции под офис, а также разрешение NRU32301000-2496 от 25.08.2014 года на реконструкцию нежилого помещения. Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Брянского областного суда от 06.12.2016 года признано незаконным разрешение NRU32301000-2496 от 25.08.2014 года на реконструкцию нежилых помещений, расположенных на втором этаже жилого дома по адресу: <адрес>, под офис, выданное Управлением по строительству и развитию. Просил расторгнуть договор купли- продажи разрешительной документации и согласований для перевода в нежилой фонд квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный 08.07.2015 между ним и Саматкаловой Т.М.; взыскать с Саматкаловой Т.М. в его пользу 400 000 руб. в качестве возврата уплаченной суммы по расторгнутому договору.
В судебном заседании представитель Романенкова Д.В. по ордеру Домашнева Я.А. исковые требования поддержала. Пояснила, что ответчик продал истцу несуществующее право. Для получения нового разрешения на реконструкцию, истцу необходимо будет заново предоставить весь пакет документов, предусмотренных ст.51 Градостроительного Кодекса РФ, в том числе протокол собрания собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, которое истец не получит. Истец покупал квартиру с якобы имеющейся реконструкцией, цена была бы другой, если бы истец знал о том, что реконструкции нет.
Ответчик Саматкалова Т.М. и её представитель по ордеру Бугаев С.Т. в судебном заседании исковые требования не признали и просили отказать в их удовлетворении, пояснив, что истцу продано постановление на перевод из жилого помещения в нежилое помещение, а не разрешительная документация. Разрешение на реконструкцию истец собирался переделывать, так как его не устраивал проект фасада, его не устроила цена за подрядные работы. Ввиду чего он отказался покупать разрешение на реконструкцию. Истцу было подарено разрешение на реконструкцию безвозмездно. Соглашение о задатке является намерением, которое может меняться. Отсутствие права на реконструкцию не означает отсутствие права на перевод из жилого помещения в нежилое помещение. В соответствии с решением суда помещение осталось нежилым. Разрешение на реконструкцию оформлено как разрешение на строительство. Заключенный договор купли-продажи предусматривал перевод из жилого помещения в нежилое помещение, такой перевод состоялся. Срок действия разрешения на строительство был продлен до 25.06.2016 года, на момент рассмотрения дела в суде срок действия разрешения на реконструкцию закончился. До 25.06.2016 года истец мог осуществлять реконструкцию, однако, этого не сделал. В договоре о задатке, в договоре купли-продажи, в расписке нет указаний на то, что истец заплатил ответчику за документы по разрешительной документации на реконструкцию.
Третье лицо - представитель Управления по строительству и развитию территории г.Брянска Сафронова И.А. в судебном заседании исковые требования не поддержала. Пояснила, что постановление о переводе спорного помещения из жилого в нежилое было выдано в 2014 году. На тот период времени требовалось согласие 2/3 собственников многоквартирного жилого дома, которое было получено Саматкаловой Т.М. Позже практика поменялась с указанием, что данная реконструкция приводит к уменьшению общей собственности собственников многоквартирного жилого дома. Заключая такого рода договор, истец брал на себя определенные риски.
Дело рассмотрено в отсутствие извещенных надлежащим образом о времени и месте слушания дела Романенкова Д.В. и третьего лица - представителя Брянской городской администрации.
Решением Володарского районного суда города Брянска от 18 января 2018 года в удовлетворении иска Романенкова Д.В. к Саматкаловой Т.М. о расторжении договора купли-продажи отказано.
В апелляционной жалобе истец Романенков Д.В. просит решение суда отменить, считает его незаконным и необоснованным. Не согласен с выводами суда о том, что разрешительная документация на реконструкцию нежилого помещения не являлась объектом состоявшейся сделки купли- продажи, и об отсутствии доказательств того, что перевод жилых помещений в нежилые и использование их в качестве офиса невозможно без реконструкции, разрешение на которую признано незаконным, а также, что не представлено доказательств технической невозможности в другой реконструкции данного помещения с целью его использования под офис, на которую может быть получено соответствующее разрешение. Обращает внимание, что суд ошибочно не согласился с его мнением о том, что признание судом незаконным разрешения на реконструкцию квартиры означает признание незаконным и перевод её из жилого помещения в нежилое; наличие самостоятельного права на перевод жилого помещения в нежилое определяется наличием постановления соответствующего органа местного самоуправления об этом. Полагает, что указанные выводы суда сделаны без оценки его доводов. Со ссылкой на судебную практику, полагает, что имеет право на возврат уплаченной денежной суммы. Обращает внимание, что разрешение на реконструкцию было выдано с нарушением действующего законодательства, в отсутствие согласия собственников многоквартирного дома, о чем ему не могло быть известно до вынесения судебной коллегией апелляционного определения от 06.12.2016г., которым указанное разрешение признано незаконным. Поскольку без проведения реконструкции помещения (без оборудования отдельного входа) использование помещения в качестве нежилого невозможно, ему продано несуществующее право.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель Брянской городской администрации не явился. Также не явился представитель Управления по строительству и развитию территории г.Брянска представивший письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Судебная коллегия в силу ч.3 ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения участвующих в деле лиц и их представителей, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что между Саматкаловой Г.М. (Продавец) и Романенковым Д.В. (Покупатель) 15 июня 2015 года заключено соглашение о задатке, согласно которому Продавец обязуется продать, а Покупатель приобрести на условиях, установленных соглашением, принадлежащую Продавцу на праве собственности двухкомнатную квартиру, общей площадью 40,7 кв.м., со всеми коммунальными удобствами на втором этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома, расположенную по адресу: <адрес>.
Согласно п.3 данного соглашения недвижимости продается по согласованной сторонами цене. Цена объекта устанавливается в размере 2700000 рублей, из которых 2300000 рублей составляет стоимость квартиры и 400000 рублей составляет разрешительной документации и согласовании для перевода квартиры в нежилое помещение.
В силу п.2 указанного соглашения в счет будущих расчетов и в обеспечение исполнения обязательств сторонами, покупатель передал, а продавец принял 670 000 рублей в качестве задатка.
08 июля 2015 года между Романенковым Д.В. и Саматкаловой Г.М. заключен Договор купли - продажи, согласно которому стороны определилисогласованную цену недвижимости в размере 2 300 000 рублей.
Согласно расписке от 08 июля 2015 года, Саматкалова Т.М. получила от Романенкова Д.В. 400 000 руб. за сбор пакета документов, получение разрешительной документации и согласований для перевода в нежилой фонд проданной ею квартиры по адресу <адрес>.
Саматкаловой Т.М. истцу передана разрешительная документация: Постановление от 23.07.2014 года N1981-зп о переводе квартиры в нежилое помещение с целью реконструкции под офис, а также разрешение NRU32301000- 2496 от 25.08.2014 года на реконструкцию нежилого помещения.
Согласно расписки Романенкова Д.В. от 08.07.2015 года им получены следующие документы по переводу в нежилой фонд квартиры по адресу <адрес>: тех.условия на воду, канализацию, эл.энергию, теплоснабжение, постановление по переводу в нежилое помещение, копии согласия собственников проект на реконструкцию, проект на обрезку газа.
Установлено, что в указанном документе отсутствует разрешение на реконструкцию помещения.
Решением Советского районного суда г. Брянска 20.07.2016 г. по административному иску Костиковой Л.Н. к Брянской городской администрации, Управлению по строительству и развитию территории г.Брянска о признании незаконным постановления о переводе жилого помещения в нежилое и разрешения на реконструкцию, отказано в удовлетворении исковых требований о признании незаконным указанного постановления. Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда данное решение суда первой инстанции в этой части оставило без изменений.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Брянского областного суда от 6 декабря 2016 г. признано незаконным разрешение N RU 32301000-2496 от 25.08.2014 г. на реконструкцию нежилых помещений, расположенных на втором этаже жилого дома <адрес>, под офис, выданное Управлением по строительству и развитию территории города Брянска Саматкаловой Т.М., в части отказа в признании незаконным постановления о переводе жилого помещения в нежилое решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Разрешая настоящий спор и отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции руководствовался вышеуказанными нормами права, а также ст.56 и ст. 61 ГПК РФ, и исходил из того, что признание судом по ранее рассмотренному делу незаконным разрешения на реконструкцию квартиры не отменило постановление о переводе жилого помещения в нежилое. Наличие самостоятельного права на перевод жилого помещения в нежилое определяется наличием постановления соответствующего органа местного самоуправления об этом, которое было передано Саматкаловой Т.М. Романенкову Д.В. и не признавалось судом незаконным.
Поскольку Романенков Д.В. приобрел у Саматкаловой Т.М. за 400 000 рублей разрешительную документацию на перевод жилого помещения в нежилое, а вынесенное Брянской городской администрацией постановление о переводе этого помещения из жилого в нежилое является действующим, суд нашел отсутствующими признаки передачи Саматкаловой Т.М. Романенкову Д.В. недействительного (несуществующего) права.
Также, судом указано на отсутствие доказательств технической невозможности в другой реконструкции данного помещения с целью его использования под офис, на которую может быть получено соответствующее разрешение.
Со ссылкой на ст.2 ГК РФ суд обратил внимание на то, что истец приобретал указанное помещение для осуществления коммерческой деятельности, а осуществление предпринимательской деятельности происходит на свой страх и риск, то есть Романенков Д.В. должен самостоятельно соизмерять свой коммерческий расчет и выгоду.
Основания и мотивы, по которым суд пришел к таким выводам, а также доказательства, принятые судом во внимание, подробно приведены в мотивировочной части решения и оснований считать их неправильными не имеется.
Проверяя законность решения суда, судебная коллегия, в полной мере соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку данные выводы основаны на материалах дела, анализе письменных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка.
Исходя из представленных суду письменных доказательств (соглашение о задатке от 15.06.2015г., договор купли-продажи квартиры от 08.07.2015г., расписки Саматкаловой Г.М. и Романенкова Д.В. от 08.07.2015г.), совокупность которых по утверждению истца составляют условия заключенного между сторонами оспоренного договора купли-продажи, расторжения которого требует истец, денежные средства уплачены Романенковым Д.В. за сбор Саматкаловой Т.М. пакета документов. При перечислении переданных и принятых документов стороны указали "и др.". Таким образом, письменными доказательствами подтвердить полный пакет документов, относящийся к условиям сделки, невозможно. Более того, требуя возврата денежных средств в полном объеме 400 000 руб. истец не доказал, что полученная им техническая документация, не относящаяся к разрешению на реконструкции жилого помещения, не входила в пакет документов, за сбор которых Самоткалова Т.М. получила от него денежные средства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом при вынесении решения неправильно оценены доказательства, свидетельствующие о том, что разрешительная документация на реконструкцию нежилого помещения являлась объектом состоявшейся сделки купли- продажи, не влекут отмену решения, поскольку данные утверждения были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, нашли правовую оценку в решении суда, оснований для переоценки которой судебная коллегия не усматривает.
По существу доводы апелляционной жалобы повторяют позицию истца в суде первой инстанции, не изменяют выводов суда, в связи с чем, не могут повлечь отмену или изменение принятого судом решения.
Судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, обстоятельства, имеющие значение по делу судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Володарского районного суда города Брянска от 18 января 2018 по делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Романенкова Д.В. - без удовлетворения.



Председательствующий
Судьи


В.В.Суяркова
Е.В.Апокина
Г.В.Шкобенёва




Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка