Дата принятия: 11 июля 2019г.
Номер документа: 33-1440/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАМЧАТСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2019 года Дело N 33-1440/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:
председательствующего
Пименовой С.Ю.,
судей
Миронова А.А.,
Мелентьевой Ж.Г.
при секретаре Выстровой Л.Ю. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Восканяна Мгера Жоревича к администрации Петропавловск-Камчатского городского округа о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка
по апелляционной жалобе истца Восканяна М.Ж. на решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 05.02.2019.
Заслушав доклад председательствующего, пояснения истца ВосканянаМ.Ж., его представителя Леднева Е.С., представителя ответчика администрации Петропавловск-Камчатского городского округа Гизатуллина Р.Н., судебная коллегия
установила:
Восканян М.Ж. обратился в суд с иском к администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее администрация ПКГО) о признании на основании пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительным пункта 3.1.1 договора аренды земельного участка от 31.10.2017 N 272/17, как противоречащего пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В обоснование требований указал, что 31.10.2017 между сторонами заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010116:17514, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, пр. Победы. Согласно пункту 3.1.1 договора арендодатель имеет право в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случаях: при несовременном внесении арендной платы более двух раз подряд, а также при внесении арендной платы не в полном объеме; при использовании земельного участка не по целевому назначению, не в соответствии с разделом 1 договора аренды. Полагал, что приведенный пункт является недействительным, поскольку противоречит вышеуказанным нормам материального права.
Судом постановлено решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного ввиду неправильного применения норм материального права, нарушения норм процессуального права. Указано, что основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. В этой связи заявитель полагает, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор, поскольку обязательное досудебное урегулирование спора по требованию арендодателя о досрочном расторжении договора аренды и судебный порядок досрочного расторжения договора аренды являются императивными нормами. Особо отмечает, что возможность отказа от исполнения договора аренды арендодателем во внесудебном порядке законом не предусмотрена. Следовательно, условие пункта 3.1.1 договора о наличии права арендодателя во внесудебном порядке отказаться от исполнения договора при наличии обстоятельств, перечисленных в оспариваемом пункте, является недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, пунктом 7 договора аренды предусмотрен исключительно судебный порядок разрешения споров и разногласий сторон договора в случае их не урегулирования путем переговоров. Указывает также, что такое условие как расторжение договора аренды ввиду использования земельного участка не по целевому назначению не установлено каким-либо федеральным законом.
В дополнении в апелляционной жалобе указано, что сам факт предложения ответчика заменить в условиях пункта 3.1.1 договора аренды слова "одностороннем внесудебном" на слово "судебном" противоречие статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не устраняет, поскольку речь в данном пункте идет не о расторжении договора, как то предусмотрено законом, а о праве арендодателя на отказ от договора.
В заседании суда апелляционной инстанции истец ВосканянМ.Ж., его представитель Леднев Е.С. доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней поддержали.
Представитель ответчика администрации ПКГО Гизатуллин Р.Н. с доводами жалобы не согласился, указал, что признает тот факт, что условия пункта 3.1.1 противоречат закону, между тем, истцу предложено к заключению соглашение в новой редакции данного пункта, которое с его стороны не подписано.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Как предусмотрено статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Судом установлено, что 31.10.2017 между сторонами заключен договор аренды земельного участка N 272/17 с кадастровым номером 41:01:0010116:17514, площадью 974 кв.м, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, пр. Победы, фактическое использование - для строительства магазина.
Согласно пункту 2.5 договора он может быть изменен, расторгнут или признан недействительным по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации или по соглашению сторон.
Как предусмотрено пунктом 3.1.1 договора арендодатель имеет право в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случаях: при несовременном внесении арендной платы более двух раз подряд, а также при внесении арендной платы не в полном объеме; при использовании земельного участка не по целевому назначению, не в соответствии с разделом 1 договора аренды.
22.10.2018 истцом направлен протокол разногласий относительно пункта 3.1.1 договора с указанием на его противоречие статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
20.11.2018 истцу направлено соглашение от 13.11.2018 о внесении изменений в пункт 3.1.1 договора аренды земельного участка о нижеследующем: слова "в одностороннем внесудебном порядке" заменить на слово "судебном"; абзац первый изложить в новой редакции: " - более двух раз подряд по истечении установленного договора срока платежа не вносит арендную плату".
Указанное соглашение получено Восканяном М.Ж. 012.12.2018, с его стороны не подписано.
Истец в судебном заседании настаивал на недействительности приведенного выше пункта 3.1.1 договора аренды земельного участка.
На основании пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Рассмотрев приведенные условия договора применительно к нормам материального права, регулирующих данные правоотношения, суд констатировал факт недействительности условия пункта 3.1.1 договора относительно права арендодателя на отказ в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора при указанных в оспариваемом пункте условиях.
Данный вывод является верным, поскольку статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации императивно закреплено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора только в судебном порядке.
При этом согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Между тем, приведенными выше нормами право арендодателя на отказ от договора законом не предусмотрен, а ввиду закрепления в специальной норме судебного порядка расторжения договора аренды, право на такой отказ договором изменено быть не могло.
В этой связи, вопреки ошибочному выводу суда, представленное в дело администрацией ПГКО соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 31.10.2017 N 272/17 от 13.11.2018 (л.д. 113), в котором слова "в одностороннем внесудебном порядке" заменены на слово "судебном" не устраняют, как правильно указал истец, противоречие указанного пункта статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку правом на односторонний отказ от договора аренды земельного участка арендодатель в силу закона не наделен.
Более того, обращает внимание и то, что указанное действие ответчика о внесении изменений в договор, в том числе путем предложения заключить дополнительное соглашение, произведено после заключения договора, а не в рамках урегулирования разногласий на стадии его заключения. При этом, как видно из дела, в порядке пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашения об изменении условия договора в предложенной администрацией ПГКО редакции сторонами не достигнуто.
При таком положении вывод суда о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) правильным признан быть не может, поскольку изменение условий договора допускается либо по соглашению сторон, которое сторонами настоящего спора не достигнуто, либо в судебном порядке, которому администрация ПГКО спорный вопрос на рассмотрение не передавала.
Таким образом, требования Восканяна М.Ж. ввиду недействительности оспариваемого им пункта договора подлежали удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 327.1, пунктом 2 части 1 статьи 328, статьями 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 05.02.2019 отменить.
Признать недействительным пункт 3.1.1 договора аренды земельного участка от 31.10.2017 N 272/17, заключенного между администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа и Восканяном Мгером Жоревичем.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
