Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 мая 2021 года Дело N 33-14397/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.,

судей: Кузьминой А.В., Перовой М.В.,

по докладу судьи Кузьминой А.В.,

при помощнике Замятиной А.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Бариева Х.А. по доверенности Маякова М.Н. на решение Армавирского городского суда Краснодарского края от 26 января 2021 года,

заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

установила:

Представитель администрации муниципального образования город Армавир обратилась в суд с иском к Бариеву Х.А. об изъятии путем продаж с публичных торгов объекта незавершенного строительства - торгового центра, кадастровый , расположенного на земельном участке площадью 551 кв.м., кадастровый по адресу: <Адрес...>.

Исковые требования основаны на статьях 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и мотивированы тем, что на момент прекращения договора аренды, заключенного в целях завершения строительства здания торгового комплекса, данный объект не был достроен, право собственности на объект завершенного строительства не зарегистрировано.

Бариев Х.А. обратился к администрации муниципального образования г. Армавир со встречным иском об обязании предоставить ему вышеуказанный земельный участок в аренду на срок три года для завершения строительства без проведения торгов, мотивировав требования тем, что строительство объекта недвижимого имущества завершено на 100% и тем самым положения статьи 239.1 ГК РФ к возникшим правоотношениям не подлежат применению.

Решением Армавирского городского суда Краснодарского края от 26 января 2021 года исковые требования администрации муниципального образования город Армавир к Бариеву Х.А. об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства - удовлетворены в полном объеме.

В удовлетворении уточненного встречного искового заявления Бариева Х.А. о прекращении права собственности на объект незавершенного строительства - отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, представитель Бариева Х.А. по доверенности Маякова М.Н. просит решение Армавирского городского суда Краснодарского края от 26 января 2021 года отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска администрации муниципального образования город Армавир к Бариеву Х.А. об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, удовлетворении иска Бариева Х.А. к администрации муниципального образования города Армавир о прекращении права собственности на объект незавершенного строительства, признании права собственности на здание. В обосновании доводов жалобы указано, что решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно, принято с нарушением норм материального права, неправильного толкования закона, в связи с чем, подлежит отмене.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, об уважительности причин неявки в суд апелляционной инстанции не сообщили. В связи с этим, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что между администрацией МО г.Армавир и ООО "Новатор" 18.02.2008 года заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 3800004297 на основании протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проводимых в форме аукциона от 18.02.2008 года N 77. На основании вышеназванного договора аренды ООО "Новатор" был передан во временное владение и пользование в аренду земельный участок общей площадью 551 кв.м., расположенный по адресу<...> с разрешенным видом использования: - "для строительства торгового центра". Срок действия договора три года. В последующем, застройщиком ООО "Новатор" было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности 9%, с кадастровым номером <...>

Письмом от 14 апреля 2011 года ООО "Новатор" уведомил истца о том, что объект незавершенного строительства степенью готовности 9%, расположенный по адресу: <Адрес...> согласно договору купли-продажи от 23.03.2011 года перешел в собственность Олиговой Ф.М.

С новым собственником Олиговой Ф.М. администрация МО г.Армавир 08.07.2011 года заключила договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения и ей был передан во временное владение и пользование в аренду вышеуказанный земельный участок, общей площадью 551 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес...> с кадастровым номером <...>, с видом разрешенного использования: - "для строительства торгового комплекса". Срок действия договора был установлен до 08.07.2014 года.

В порядке, предусмотренном пунктом 21 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, с целью завершения строительства 28 декабря 2015 года с Олиговой Ф.М. был вновь заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения без проведения торгов. Государственная регистрация вышеуказанного договора произведена - 01.09.2016 года, регистрационный номер . Предмет договора - земельный участок, общей площадью 551 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес...> с кадастровым номером 23:38:0114025:37, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: - "для строительства торгового комплекса". Срок действия договора установлен до 28 декабря 2018 года.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункты 1 и 2 статьи 610 ГК РФ).

При этом п. 2 ст. 621 ГК РФ закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в частности, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи (пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона РФ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Поскольку срок действия договора аренды земельного участка , заключенный 28.12.2018 года, фактически был продлен в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ на неопределенный срок, действуя в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ орган местного самоуправления 19 декабря 2019 года направил в адрес Олиговой Ф.М. уведомление об отказе от договора аренды земельного участка , указав, что по истечении 3-х месяцев со дня получения уведомления, указанный договор прекращает свое действие.

По сообщению Межмуниципального отдела по г. Армавиру и Новокубанскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю регистрационная запись о регистрации ограничения (обременения) <ФИО>1 на земельный участок с кадастровым номером <...> расположенного по адресу: <Адрес...> была погашена 23 марта 2020 года.

В соответствии с п. 1 с. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 указанной статьи).

Судом первой инстанции установлено, что на момент рассмотрения настоящего спора Олигова Фатима Магомедовна не является правообладателем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <...>

Суд по собственной инициативе запросил сведения из ЕГРН об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером <...>

Согласно, поступившим сведениям о зарегистрированных правах на вышеуказанный объект незавершенного строительства собственником объекта недвижимости стал Бариев Хусейн Абдурзакович, государственная регистрация произведена 13.07.2020 года . 17 августа 2020 года суд удовлетворил ходатайство администрации МО г.Армавир о замене ненадлежащего ответчика - Олигову Ф.М., надлежащим - Бариевым Х.А.

30 сентября 2020 года вновь привлеченный ответчик Бариев Х.А. обратился со встречным исковым заявлением, мотивируя тем, что 08.07.2020 года на основании договора купли-продажи стал правообладателем объекта недвижимого имущества: - здание торгового комплекса (в стадии строительства) назначение нежилое, площадь застройки 471,3 кв. м., степень готовности - 9%, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства торгового центра, кадастровый по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, <Адрес...>. Переход права собственности зарегистрирован в Межмуниципальном отделе по <Адрес...> и <Адрес...> Управления Росреестра по Краснодарскому краю и с момента приобретения произвел строительно-ремонтные работы, однако заказать техническую документацию и оформить изменения в регистрирующем органе не представляется возможным ввиду наличия запретов и ограничений.

18 ноября 2020 года от ответчика поступило ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы, мотивируя тем, что строительство здания торгового комплекса с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <Адрес...> окончено, степень готовности составляет 100%, тем самым требования администрации об изъятии объекта незавершенного строительства в порядке ст. 239.1 ГК РФ являются не обоснованными.

С целью проверки указанных доводов ответчика, определением Армавирского городского суда от 18.11.2020 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО "Экспертнооценочная компания "Консул".

Согласно выводов изложенных в заключении эксперта N Э-31/11/2020 от 18.12.2020 года двухэтажное здание (с подвалом) торгового комплекса, расположенное по адресу: Краснодарский край, <Адрес...> , соответствуют объемно планировочным данным, предоставленных копий проектных архитектурно-строительных решений, а также конструктивное исполнение существующих элементов объекта отвечает требованиям прочности и устойчивости и не нарушает требования строительных норм и правил, степень готовности в процентном отношении к проектному решению объекта экспертизы составляет 100%.

В тоже время суд первой инстанции обоснованно счел несостоятельными доводы ответчика о том, что поскольку объект незавершенного строительства фактически завершен со 100% готовностью, то в этой связи он изъятию не подлежит, так как данное обстоятельство не имеет правового значения при рассмотрении настоящего спора.

Из положения пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ следует, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

При этом, ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства спорного объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Судом первой инстанции достоверно установлено, что срок действия разрешения на строительство, выданное ООО "Новатор" в дальнейшем продлевался новому собственнику - Олиговой Ф.М. на срок до 20.10.2016 года. Таким образом разрешение на строительство от 20 октября 2008 года NRU <...> прекратило своё действие 20.10.2016 года. В последующем разрешение на завершение строительства объекта собственнику не выдавалось.

На момент перехода права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - торговый центр, с кадастровым номером <...> от Олиговой Ф.М. к Сухицкой Л.Ф. а от неё к ответчику Бариеву Х.А., степень готовности незавершенного строительством объекта составляла 9%, что следует как из выписки Росреестра, так и из договора купли-продажи от 08.07.2020 года, заключенного между Сухицкой Л.Ф. и <ФИО>2, где в пункте 1 предмета договора указано, что степень готовности объекта составляет 9%.

В тоже время, факт 100% готовности приобретенного Бариевым Х.А. по договору купли-продажи незавершенного строительством объекта недвижимости - торговый центр, с кадастровым номером <...> подтверждено заключением эксперта N Э-31/11/2020 от 18.12.2020 года.

Из содержания статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) следует, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно - технических требований, требований гражданской обороны, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, с обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам.

Согласно статье 51 ГрК РФ, а также статье 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство. Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, при этом к заявлению о выдаче такого разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы.

Из указанного следует, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

Из содержания встречного искового заявления ответчика Бариева Х.А., а также из его пояснений в ходе судебного разбирательства следует, что с момента приобретения объекта незавершенного строительства - торговый центр (договор купли-продажи от 08.07.2020 года), в период с 08.07.2020 года до 29.12.2020 года, Бариев Х.А. произвел ремонтно-строительные работы и фактически на 100% завершил строительство не имея на то соответствующего разрешения, что указывает на признаки самовольной постройки и подпадает под действие ст. 222 ГК РФ

Статьей 222 ГК РФ предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие одного из выше перечисленных условий достаточно для признания постройки самовольной.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 ГК РФ в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Напротив, согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. В исключительных случаях, прямо установленных законом, самовольная постройка может быть легитимирована в судебном порядке в качестве объекта гражданского оборота и соответственно объекта гражданских прав.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

-если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

-если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;