Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 марта 2022 года Дело N 33-1434/2022

Санкт-Петербург 2 марта 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Герман М.В.

судей Алексеевой Е.Д., Свирской О.Д.

при секретаре Вагапове Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 ноября 2021 года по делу N 2-11248/2021, которым Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла отказано в удовлетворении исковых требований к Воробьеву ФИО9 о взыскании задолженности по арендной плате.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

истец- Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла обратился в Заводской районный суд города Орла с исковыми требованиями о взыскании со ФИО5 арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 105553 рублей 88 копеек и пеней с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 20733 рублей 30 копеек, всего 126287 рублей 18 копеек.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области и ИП ФИО6 как с собственником помещения N (пристройка к кафе по адресу: <адрес>) заключен договор N аренды земельного участка, согласно которого арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 66,7 м2 с кадастровым номером N по адресу: <адрес> для эксплуатации и обслуживания пристройки к кафе сроком до ДД.ММ.ГГГГ и сроком оплаты не позднее 25 числа текущего месяца. ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом и ФИО6 подписано соглашение к договору аренды, согласно которому срок договора продлен по ДД.ММ.ГГГГ. В 2015 году в адрес ФИО6 направлено уведомление с расчетом платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 20719 рублей 20 копеек. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО6 направлено уведомление с расчетом платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 20775 рублей 84 года. В 2017-2020 году размер арендной платы не менялся. Определением Заводского районного суда города Орла от 25 июня 2019 года по делу N 2-1832/2019 по исковому заявлению УМИЗ к ФИО6 о взыскании задолженности по договору аренды, производство прекращено в связи со смертью ФИО6 Истцом было установлено, что собственником пристройки стала ФИО5, к которой и был предъявлен иск в настоящем деле.

Определением Заводского районного суда города Орла 7 сентября 2021 года произведена замена ответчика ФИО5 на надлежащего ответчика Воробьева А.В., который на момент подачи искового заявления являлся собственником помещения N.

Поскольку Воробьев А.В. зарегистрирован по месту жительства во Всеволожском районе Ленинградской области, дело направлено по подсудности во Всеволожский городской суд Ленинградской области.

Ответчик Воробьев А.В., надлежащим образом извещенный л времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании суда первой инстанции не участвовал.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 1 февраля 2016 года в удовлетворении исковых требований Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла отказано.

Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла в апелляционной жалобе просит решение отменить и принять новое решение об удовлетворении иска. В обоснование жалобы указаны те же доводы, которые были изложены в исковом заявлении. Кроме того, указано, что суд не учел, что в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Отсутствие регистрации договора не является основанием для применения положений статей 1102, 1105 ГК РФ, что разъяснено в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73. Ответчик Воробьев А.В. с момента регистрации права собственности на помещение N принял все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, занятого зданием.

Согласно ч. 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке.

Стороны надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о чем имеется подтверждение о направлении извещения истцу по электронной почте, ответчику- заказным почтовым отправлением, которое возвращено отправителю по истечении срока хранения. Доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки в суд апелляционной инстанции, ответчик не представил. От истца поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ закреплена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды.

В силу статей 309, 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ФИО6 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником помещения N (пристройка к кафе) с кадастровым номером N по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области и ИП ФИО6 подписан договор N аренды земельного участка, согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N общей площадью 66,7 м2 по адресу: <адрес> для эксплуатации и обслуживания пристройки к кафе сроком до ДД.ММ.ГГГГ и сроком оплаты не позднее 25 числа текущего месяца.

Сведения об аренде земельного участка с кадастровым номером N внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписано соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N которым внесены изменения в п. 2.1 договора и срок аренды продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Регистрация соглашения в ЕГРН не произведена.

С ДД.ММ.ГГГГ собственником помещения N с кадастровым номером N по адресу: <адрес> является Воробьев А.В.

ФИО6 умер ДД.ММ.ГГГГ.

Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что заключенный со ФИО6 договор аренды прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, поскольку условие о пролонгации в нем отсутствует, а соглашение от ДД.ММ.ГГГГ в связи с отсутствием регистрации не является заключенным. Смена собственника помещения не свидетельствует о замене стороны арендатора в договоре аренды земельного участка, а с новым собственником помещения Воробьевым А.В. договор аренды не заключался. Фактическое пользование ответчиком имуществом арендодателя не подтверждено, расчет задолженности за фактическое пользование имуществом не представлен, требование о взыскании с Воробьева А.В. платы за фактическое землепользование не заявлялось.

Судебная коллегия полагает доводы апелляционной жалобы обоснованными.

Судом действительно не учтены положения статей 552, 609, 610, 621 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, ст. 25.5 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), а также разъяснения, содержащиеся в пунктах 14, 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации".

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

В силу положений пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них.

Таким образом, договор N аренды спорного земельного участка, заключенный между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области и ИП ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ, по окончании указанного в нем срока действия- ДД.ММ.ГГГГ, в силу положений приведенных выше статей считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (в данном случае- на максимальный (предельный) срок- 49 лет), поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что сторонами не оспаривалось. То есть, на момент перехода права собственности на помещение N от ФИО6 к Воробьеву А.В. ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка с кадастровым номером, на котором расположено здание с указанным помещением, продолжал действовать независимо от наличия или отсутствия зарегистрированного в ЕГРН соглашения о продлении срока его действия.

В соответствии с пунктами 1, 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичные положения содержатся в п. 1 ст. 35 ЗК РФ.

В п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент перехода права собственности на помещение N к ответчику), при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, в силу приведенных выше положений законодательства, к Воробьеву А.В. с ДД.ММ.ГГГГ перешли права по договору N аренды земельного участка под принадлежащим ответчику помещением N, а также связанная с этим правом и установленная договором аренды обязанность оплачивать арендные платежи.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 указанного выше постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73, согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Из договора N аренды земельного участка с кадастровым номером N следует, что размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке на основании решения уполномоченного органа в соответствии с действующим законодательством органа при изменении в установленном законом порядке: кадастровой стоимости земельного участка, разрешенного использования земельного участка, индекса инфляции, коэффициента социальной значимости вида деятельности (п. 3.6 договора). Оплата вносится ежемесячно равными частями не позднее 25 числа текущего месяца). За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,3% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истцом представлен расчет арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 105553 рублей 88 копеек (2015 год 20719,20 рублей + 2016 год 20775,84 рублей + 2017 года + 2018 год 20775,84 рублей + 2019 год 20775,84 рублей + январь 20ДД.ММ.ГГГГ,32) и пеней за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 20733 рублей 30 копеек (т. 1 л.д. 39), который судебной коллегией проверен и признан правильным.

Доказательств внесения в указанный выше период денежных сумм в погашение арендных платежей Воробьевым А.В. не представлено. То обстоятельство, что в его адрес не направлялись уведомления об изменении размера арендной платы и с требованием об оплате аренды, правового значения не имеет, поскольку обязанность внесения платежей установлена договором, в котором не содержится указания на то, что оплата производится только после получения такого уведомления. Кроме того, арендная плата ответчиком не вносилась даже в том размере, который был установлен на момент приобретения им помещения N и перехода к нему обязанностей по договору аренды, в том числе, и после обращения истца в суд с настоящим иском.

С учетом установленных обстоятельств решение Всеволожского городского суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 ноября 2021 года отменить.

Исковые требования Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла к Воробьеву ФИО10 о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить.

Взыскать с Воробьева ФИО11 в пользу Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 105553 рубля 88 копеек, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 20733 рубля 30 копеек, всего 126287 рублей 18 копеек.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 11 февраля 2022 года.

Судья Витер Л.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка