Дата принятия: 25 июня 2020г.
Номер документа: 33-1433/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июня 2020 года Дело N 33-1433/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего судьи Корневой М.А.,
судей Коротченковой И.И., Сивашовой А.В.,
при секретаре Панюковой И.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Батыревой Надежды Ивановны к администрации г. Орла, Управлению городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения,
по апелляционным жалобам Управления городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла и Батыревой Надежды Ивановны на решение Советского районного суда г. Орла от 3 марта 2020 г., которым исковые требования удовлетворены частично.
Заслушав доклад судьи Коротченковой И.И., изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия
установила:
Батырева Н.И., Батырев Л.Н. обратились в суд с иском к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения, рыночной стоимости гаража.
В обоснование заявленных требований указали, что Батырева Н.И. является собственником жилого помещения, в жилом доме 1917 года постройки, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 48,9 кв.м, в том числе жилой 34,7 кв.м, подсобной 14,2 кв.м.
Батырев Л.Н. на основании постановления администрации г. Орла от 15 октября 1999 г. является собственником гаража, общей площадью 32,7 кв.м, расположенного рядом с домом N по <адрес> в <адрес>.
На основании заключениям Орловской городской межведомственной комиссии от 29 февраля 2012 г. N 527 указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу.
Приказом Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области от 6 декабря 2016 г. N 188 "Жилой дом Ф.А. Савина", расположенный по адресу: <адрес> поставлен на государственную охрану, как выявленный объект культурного наследия региональной категории охраны, в связи, с чем принято заключение от 18 мая 2017 г. N 989 о выявлении оснований для признания многоквартирного <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции.
Постановлением администрации г. Орла от 21 июня 2017 г. N 2720 указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, кроме того включен в областную адресную программу "Переселение граждан, проживающих на территории Орловской области, из аварийного жилищного фонда" на 2019-2025 годы, утвержденную постановлением Правительства Орловской области от 29 марта 2019 г. N 176. Расселение дома планируется до 31 декабря 2020 г.
Постановлением администрации г. Орла от 27 августа 2019 г. N 3616 земельный участок и жилые помещения по <адрес> подлежат изъятию для муниципальных нужд.
Определением от 20 ноября 2019 г. исковые требования Батыревой Н.И. о взыскании выкупной цены жилого помещения выделены в отдельное производство.
Ссылаясь на изложенное, уточнив заявленные требования после привлечения к участию в деле в качестве соответчика Управления городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла и проведения судебной товароведческой экспертизы, Батырева Н.И. просила суд взыскать с администрации г. Орла выкупную цену за жилое помещение, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок N, общей площадью 1 801 кв.м. в размере <...> руб., затраты, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения в размере <...> руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома в сумме <...> руб.
Представитель администрации <адрес>, Управления городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла Гредина О.Н. возражала против удовлетворения уточненных исковых требований, поскольку установленный срок переселения граждан из многоквартирного жилого дома не наступил, отсутствуют доказательства существующей угрозы обрушения многоквартирного жилого дома.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Управление городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла просит решение суда отменить, как незаконное.
Указывает, что установленный срок для отселения из аварийного дома не наступил, доказательств угрозы обрушения многоквартирного дома истцом не представлено.
Считает, что истец не лишена возможности использовать для временного проживания жилое помещение, взамен аварийного, принадлежащее Батыреву Л.И., расположенное по адресу: <адрес> - <адрес>, <адрес>.
Также считает ошибочным вывод суда о взыскании расходов за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку доказательства, подтверждающие необходимость проведения капитального ремонта в указанном доме на момент приватизации первого жилого помещения в материалах дела отсутствуют.
В апелляционной жалобе Батырева Н.И. просит решение суда отменить и удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Считает, что наличие жилого помещения у супруга не лишает ее возможности заявить ко взысканию расходы, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения в сумме <...> руб.
Указывает, что она и ее муж являются инвалидами второй группы, в связи с чем не могут осуществить перенос вещей и мебели при переезде, что обосновывает законность взыскания расходов на переезд в будущем.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб (ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ)), выслушав Батыреву Н.И. и ее представителя адвоката Гриценко А.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы истца, представителя администрации г. Орла, Управления городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла Гредину О.Н., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы Батыревой Н.И. и поддержавшую апелляционную жалобу ответчика, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в части отказа во взыскании в пользу истца расходов, связанных с выкупом и изъятием в связи с нарушением судом норм материального права, и вынесении по делу в указанной части нового решения об удовлетворении требования.
В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности: лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 г., при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На основании ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу ст. 12 названного Федерального закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Из изложенного следует, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная независимым оценщиком, носит рекомендательный характер, иная стоимость объекта оценки может быть установлена судом в случае наличия у сторон по делу разногласий относительно оценки.
В подпункте "з" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.
Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Судом установлено, что Батыревой Н.И. на праве собственности принадлежит <адрес> в <адрес>, общей площадью 48,9 кв.м.
Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером N площадью 1 801 кв.м, по тому же адресу.
Согласно техническому паспорту квартира находится в доме до 1917 года постройки.
На основании заключения Орловской городской межведомственной комиссии от 29 февраля 2012 г. N 527, постановления администрации г. Орла "О дальнейшем использовании помещений многоквартирного жилого <адрес>" от 7 ноября 2012 г. N 3696, указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок расселения дома до 30 декабря 2015 г.
Приказом Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области от 6 декабря 2016 г. N 188 "Жилой дом Ф.А. Савина", расположенный по адресу: <адрес> поставлен на государственную охрану, как выявленный объект культурного наследия региональной категории охраны, в связи, с чем принято заключение от 18 мая 2017 г. N 989 о выявлении оснований для признания многоквартирного <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции.
Постановлением администрации г. Орла от 21 июня 2017 г. N 2720 "О признании многоквартирного <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции и о дальнейшем использовании помещений дома", кроме того включен в областную адресную программу "Переселение граждан, проживающих на территории Орловской области, из аварийного жилищного фонда" на 2019-2025 годы, утвержденную постановлением Правительства Орловской области от 29 марта 2019 г. N 176. Расселение дома планируется до 31 декабря 2020 г.
Постановлением администрации г. Орла "Об изъятии для муниципальных нужд земельных участком и жилых помещений" от 27 августа 2019 г. N 3616 Управлению городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла предписано подготовить и направить в адрес правообладателей соглашения об изъятии объектов недвижимости.
Согласно положению об Управлении городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла, утвержденному Решением Орловского городского Совета народных депутатов от 3 февраля 2016 г. N 6/0081-ГС, данное управление является структурным подразделением администрации города Орла, оно обладает правами юридического лица в форме муниципального казенного учреждения, имеет самостоятельный баланс, расчетные счета в банках, может быть истцом, ответчиком и третьим лицом в суде (пункты 1.1, 1.4 и 1.6 Положения).
В силу п. 2.3 Положения к задачам Управления городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла относятся, в том числе, организация переселения граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с действующим законодательством, а также организация капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, содержания и капитального ремонта муниципального жилищного фонда.
В ходе рассмотрения дела определением суда от 20 ноября 2019 г. назначалась судебная товароведческая экспертиза, производство которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Независимая оценка" (далее - ООО "Независимая оценка").
Согласно заключению эксперта N от <дата> рыночная стоимость квартиры, включая долю земельного участка под домом, составляет <...> руб., стоимость затрат, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения - 123 666 руб., стоимость компенсации за не произведенный капитальный ремонт - <...> руб.
Из материалов дела также следует, что заключение межведомственной комиссии о признании дома аварийным принято, в том числе на основании заключения общества с ограниченной ответственностью "Научно-внедренческий центр "Исток" от 26 декабря 2011 г. о техническом состоянии основных несущих и ограждающих конструкций указанного дома.
В соответствии с вышеприведенным заключением физический износ основных несущих и ограждающих конструкций зданий, систем инженерного оборудования составляет 72 %, что обусловлено процессами естественного старения в связи с эксплуатацией в течение длительного периода времени.
Численное значение ремонтопригодности, характеризующее возможность, необходимость и целесообразность ремонтных работ составляет 34% и подтверждает нецелесообразность и неэффективность выполнения восстановительных работ.
Эксплуатационная готовность объекта характеризуется как недопустимое состояние - категория технического состояния здания, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования.
Основные помещения дома не соответствуют установленным требования: теплоизоляция наружных ограждающих конструкций содержит признаки необеспечения в холодный период нормативной относительной влажности в жилых комнатах, а также изоляции от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляции; жилые помещения имеют деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания аварийными.
Установив изложенные обстоятельства, свидетельствующие о признании многоквартирного <адрес> аварийным, принимая во внимание, что в силу аварийного состояния дома, снижения уровня надежности, прочности и устойчивости его строительных конструкций, непринятие в ближайшее время мер по переселению может привести к неблагоприятным последствиям для проживающих в нем граждан, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании выкупной цены жилого помещения и земельного участка, а также взыскал возмещение за не проведенный капитальный ремонт в размере, указанном в судебной экспертизе. При этом суд отказал в удовлетворении требований о взыскании расходов, связанных с переездом, сославшись на то, что у Батыревой Н.И. имеется иное жилое помещение - <адрес>, принадлежащая на праве собственности ее мужу - Батыреву Л.Н., в связи с чем она не лишена возможности использовать указанную квартиру для временного проживания на период поиска другого помещения для приобретения.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда в части удовлетворения иска и признает несостоятельным довод апелляционной жалобы Управления городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла о необоснованном взыскании в пользу истцов компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку сведений о проведении в многоквартирном доме до 1917 года постройки капитального ремонта ответчиком не представлено, как не представлено и доказательств того, что по наступлении срока проведения капитального ремонта и на дату приватизации жилого помещения в 1993 г. состояние жилого дома не требовало проведения капитального ремонта.
При этом судебная коллегия исходит из того, что в соответствии с Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (приложение N 3 к Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р)), утвержденным приказом Госкомархитектуры Российской Федерации при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312, следует, что продолжительность эксплуатации отдельных элементов здания до проведения капитального ремонта (замены) составляет: фундаментов ленточных бутовых - 50 лет, стен из шлакоблоков - 30 лет, крыш с деревянными стропилами - 50 лет.
Таким образом, сроки нормальной эксплуатации <адрес> в <адрес> на момент первой приватизации жилого помещения в этом доме истекли, однако, несмотря, на это его капитальный ремонт произведен не был.
Таким образом, поскольку администрация г. Орла не исполнила свою обязанность по капитальному ремонту дома, то суд обоснованно включил сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Ссылка Управления городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла на то, что установленный срок для отселения из аварийного дома не наступил, при этом доказательств угрозы обрушения многоквартирного дома истцом не представлено, не может служить основанием для отмены решения суда, поскольку по материалам дела установлено, что проживание в <адрес> представляет опасность для жизни и здоровья граждан, в связи с чем переселение не может быть поставлено в зависимость от установленных администрацией г. Орла сроков.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отказе в удовлетворении требования истца о возмещении расходов, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения.
В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно заключению эксперта N 15 от 10 февраля 2020 г. в стоимость затрат, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения включены не только затраты на временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, но и: затраты на услуги риэлтора за поиск недвижимости и сопровождение сделки по приобретению другого жилого помещения; затраты на оформление права собственности другого жилого помещения; затраты, связанные с переездом на другое место жительства и др.
Таким образом, наличие в собственности мужа Батыревой Н.И. квартиры не является основанием для отказа в удовлетворении иска в указанной части, исходя из требований ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, в связи с чем решение суда в указанной части подлежит отмене с вынесением нового об удовлетворении требования.
Руководствуясь статьями 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
апелляционную жалобу Батыревой Надежды Ивановны удовлетворить.
Решение Советского районного суда г. Орла от 3 марта 2020 г. отменить в части отказа в удовлетворении иска о взыскании расходов, связанных с выкупом и изъятием, постановив в указанной части новое решение.
Взыскать с Управления городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла в пользу Батыревой Надежды Ивановны расходы, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения в сумме 123 666 рублей.
В остальной части решение Советского районного суда г. Орла от 3 марта 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла об отмене решения - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Судья Самойлова Ю.С. Дело N 33-1433/2020
N 2-44/2020
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
