Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 01 июня 2020 года №33-1433/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 июня 2020 года Дело N 33-1433/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе
председательствующего судьи Филимоновой И.В.,
судей Нестеровой А.А., Стародубцевой Л.И.
при секретаре судебного заседания Прокопьевой А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Щуклиной Елены Дмитриевны к акционерному обществу "Специализированный застройщик "Строительный трест N 3" о признании права собственности на квартиру, поступившее по апелляционной жалобе Щуклиной Елены Дмитриевны на заочное решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 14 января 2020 года.
Заслушав доклад председательствующего Филимоновой И.В., судебная коллегия
установила:
Щуклина Е.Д. обратилась в суд с иском к акционерному обществу "Специализированный застройщик "Строительный трест N 3" (далее - АО "СЗ "Стройтрест N 3") о признании права собственности на квартиру N 93, расположенную <адрес>.
В обоснование иска указано, что 14 апреля 2014 года между Щуклиной Е.Д. (покупатель) и АО "СЗ "Стройтрест N 3" (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ответчик обязался построить и передать истцу двухкомнатную квартиру под номером 93, расположенную в многоквартирном жилом доме в микрорайоне 1А центральной части г. Чебоксары п.14, 14А с последующим заключением основного договора купли-продажи после регистрации продавцом на себя права собственности на данную квартиру, но не позднее 1 марта 2015 года. Одновременно между сторонами был заключен договор займа, по условиям которого Щуклина Е.Д. предоставила АО "СЗ "Стройтрест N 3" денежные средства для финансирования жилищного строительства в размере 2647850 руб. на срок до 1 марта 2015 года, по истечении которого указанная денежная сумма подлежала направлению на оплату стоимости квартиры по договору купли-продажи квартиры в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от 14 апреля 2014 года. Истец обязательства по оплате стоимости квартиры исполнила в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходно-кассовым ордерам и справкой об отсутствии задолженности, выданной ответчиком. Указанный многоквартирный дом введен в эксплуатацию, квартира по акту приема-передачи передана истцу, на ее имя открыт лицевой счет, по которому она регулярно оплачивает коммунальные услуги. Однако ответчик, за которым с 17 июня 2015 года зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, уклоняется от заключения основного договора купли-продажи квартиры.
Решением Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 14 января 2020 года в удовлетворении иска Щуклиной Е.Д. отказано.
На указанное решение Щуклиной Е.Д. подана апелляционная жалоба на предмет его отмены по мотивам незаконности и необоснованности. В обоснование жалобы указано, что предварительный договор купли-продажи квартиры от 14 апреля 2014 года следует квалифицировать как основной договор, поскольку он устанавливает обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить стоимость квартиры, в связи с чем к нему неприменимы положения статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие обязанность заключить в будущем основной договор купли-продажи. Данная сделка, хотя и поименована предварительным договором купли-продажи, по сути, является договором участия в долевом строительстве, и к спорным правоотношениям среди прочего подлежат применению положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объект долевого строительства. Поскольку АО "СЗ "Стройтрест N 3" привлекло денежные средства истца для строительства многоквартирного дома, истец в полном объеме оплатила стоимость квартиры, дом введен в эксплуатацию, квартира передана по акту приема-передачи, то истец полагает, что у нее возникло право собственности на указанную квартиру, в связи с чем заявленный иск подлежал удовлетворению. Кроме того, судом не учтено преюдициальное значение решения Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 21 марта 2018 года по делу N 2-592/2018, в котором указано, что действия между АО "СЗ "Стройтрест N 3" и Щуклиной Е.Д. свидетельствуют о воле сторон заключить договор участия в долевом строительстве. По мнению апеллянта, ссылка суда на избрание истцом ненадлежащего способа защиты права несостоятельна, поскольку отсутствие регистрации права собственности истца на спорную квартиру влечет нарушение ее прав по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, а защита гражданских прав осуществляется путем признания права в судебном порядке.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Табаков А.М. апелляционную жалобу подержал по изложенным в ней доводам.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 14 апреля 2014 года между ЗАО "Строительный трест N 3 (с 19 октября 2017 года - АО "СЗ "Строительный трест N 3") (продавец) и Щуклиной Е.Д. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец ЗАО "Строительный трест N 3" обязался построить и передать в собственность покупателя двухкомнатную квартиру с индивидуальным отоплением, с двумя лоджиями в черновой отделке под номером 93, находящейся на шестом этаже, ориентировочной проектной площадью квартиры 60,4 кв.м, в многоэтажном жилом доме со встроенными предприятиями обслуживания населения и магазином в микрорайоне 1А центральной части города Чебоксары п. 14, 14А.
В соответствии с пунктом 1.2 данного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи указанной квартиры после регистрации продавцом на себя права собственности на данную квартиру, но не позднее 1 марта 2015 года.
В тот же день между сторонами был заключен договор займа, по условиям которого Щуклина Е.Д. предоставляет ЗАО "Стройтрест N 3" заем в размере 2 647 850 руб. на финансирование жилищного строительства на срок по 1 марта 2015 года.
Истец обязательства по оплате стоимости квартиры исполнила в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходно-кассовым ордерам и справкой об отсутствии задолженности, выданной ответчиком.
17 июня 2015 года ЗАО "Стройтрест N 3" зарегистрировало право собственности на указанную выше квартиру, 26 мая 2016 года передало ее Щуклиной Е.Д. во исполнение указанных договоров по акту приема-передачи, однако до настоящего времени основной договор купли-продажи между сторонами не заключен.
Отказывая в удовлетворении искового требования, суд первой инстанции указал, что заключение предварительного договора купли-продажи квартиры порождает лишь обязательственные отношения между сторонами и дает им права требовать друг от друга соответствующих обязательств, в связи с чем истцом избран ненадлежащий способ защиты права, а ссылка истца на то, что ею полностью оплачена стоимость квартиры, не может служить основанием для признания права собственности на квартиру, поскольку истец оплатила цену обеспечения исполнения обязательств по заключению в будущем основного договора купли-продажи.
Вместе с тем приведенные выводы сделаны судом первой инстанции без учета и оценки следующего.
Как видно из дела, АО "СЗ "Стройтрест N 3", ссылаясь на факт заключения с Щуклиной Е.Д. указанных выше договоров купли-продажи и займа, исполнение принятых им обязательств по этим договорам в полном объеме и неисполнение Щуклиной Е.Д. обязательств по доплате денежных средств в размере 537600 руб., ранее обращался в суд с иском о взыскании с последней задолженности в указанном размере.
Решением Калининского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 21 марта 2018 года, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 30 мая 2018 года, с Щуклиной Е.Д. в пользу АО "СЗ "Стройтрест N 3" взысканы денежные средства в размере 537600 руб.
При этом названным судебным решением, имеющим в силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение, было установлено, что на сложившиеся между сторонами правоотношения распространяются нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), поскольку сделка, заключенная между сторонами, фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве. Принимая во внимание, что Щуклина Е.Д. ни в обусловленный договором срок (1 марта 2015 года), ни по состоянию на день ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию (20 апреля 2015 года), равно как и на день фактической передачи квартиры по акту приема-передачи (26 мая 2016 года), не уплатила обусловленную договором цену объекта долевого строительства, в то время как условиями договора передача квартиры в собственность и срок передачи поставлены в зависимость от уплаты ею цены договора, суд, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, взыскал с Щуклиной Е.Д. в пользу АО "СЗ "Стройтрест N 3" задолженность по оплате стоимости объекта долевого строительства в размере 537600 руб.
В пункте 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2013 года, содержится разъяснение о том, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона N 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона N 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
При этом нарушение застройщиком положений Закона N 214-ФЗ о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).
Таким образом, судом при разрешении настоящего спора не учтено, что между сторонами сложились отношения, которые регулируются иными, чем договор купли-продажи и договор займа, нормами, а именно, специальным законом - Законом N 214-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно пункту 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Пунктом 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
В соответствии со статьей 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Согласно пункту 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления требования о признании права на объект долевого строительства.
Приведенные положения норм материального права по настоящему делу судом первой инстанции не учтены.
Поскольку избранный истцом способ защиты по настоящему делу фактически сводится к устранению не титульным собственником нарушения своих прав законного владельца спорной недвижимости, ссылку суда на то, что истцом неверно избран способ защиты права, нельзя признать правильной.
Материалами дела подтверждается, что истец полностью выполнила обязанность по оплате стоимости спорной квартиры, при этом многоквартирный дом построен и введен в эксплуатацию, ему присвоен адрес: <адрес>, спорная квартира N 93 передана истцу по акту приема-передачи в качестве структурно обособленного помещения в данном многоквартирном доме, истец осуществляет права владения и пользования спорным имуществом.
Указанные обстоятельства ответчиком не оспаривались, и судом первой инстанции под сомнение не поставлены.
С учетом изложенного вывод суда об отказе в удовлетворении иска нельзя признать правомерным, за истцом на основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации следует признать право собственности на спорный объект недвижимости, поскольку иное означало бы нарушение права на получение в собственность имущества, право на обладание которым оплачено по договору в полном объеме.
Таким образом, обжалуемое решение суда не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении заявленного требования.
Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
заочное решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 14 января 2020 года отменить и принять по делу новое решение.
Признать за Щуклиной Еленой Дмитриевной право собственности на жилое помещение - квартиру с кадастровым номером 21:01:020407:613, расположенную по адресу: <адрес>
Прекратить запись о государственной регистрации права собственности акционерного общества "Специализированный застройщик "Строительный трест N 3" на указанную квартиру.
Председательствующий И.В. Филимонова
Судьи А.А. Нестерова
Л.И. Стародубцева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка