Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 10 февраля 2021 года №33-143/2021

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 февраля 2021 года Дело N 33-143/2021
г. Черкесск, КЧР 10 февраля 2021 года
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе
председательствующего - Гришиной С.Г.,
судей - Боташевой А.Р., Сыч О.А.,
при секретаре судебного заседания - Чочуеве М.А.-А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-32/2020 по апелляционной жалобе Цибульниковой Т.Е. на решение Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 18 сентября 2020 года по иску Цибульниковой Т.Е. и ООО "Туристическая база Алания" к Ярошеву В.И. о расторжении договора аренды недвижимости, договора передачи прав и обязанностей по нему и сносе самовольных построек.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики Боташевой А.Р., объяснения представителя истца Цибульниковой Т.Е. и соистца ООО "Туристическая база Алания" - Крицкой Н.Л., представителя ответчика Тюлькиной Т.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Цибульникова Т.Е. обратилась в суд с иском к Ярошеву В.И., в котором, уточнив заявленные требования, просила:
1) расторгнуть договор аренды жилых помещений N 4/1 от 1 июля 2010 года и договор N 1/4/1-13 передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) от 23 сентября 2013 года, указав в резолютивной части решения суда, что решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении обременения в пользу Ярошева В.И. на объекты недвижимости: здание спального корпуса, площадью 164,8 кв.м., кадастровый N... и здание спального корпуса, площадью 164,8 кв.м., кадастровый N..., расположенных по адресу: <адрес>;
2) обязать Ярошева В.И. в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу передать ООО "Туристическая база Алания" по акту приема-передачи в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и в соответствии с характеристиками, указанными в договоре аренды N 4/1 от 1 июля 2010 года следующее имущество: здание спального корпуса, площадью 164,8 кв.м., кадастровый N...; здание спального корпуса, площадью 164,8 кв.м., кадастровый N...; земельный участок площадью 1525 кв.м.;
3) обязать Ярошева В.И. в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу выполнить следующие действия:
- снести незаконные постройки: столовую площадью 95 кв.м., гараж площадью 83 кв.м., баню площадью 43,2 кв.м.; элементы самовольной достройки здания спального корпуса, площадью 164,8 кв.м., кадастровый N...; элементы самовольной достройки здания спального корпуса, площадью 164,8 кв.м., кадастровый N...; убрать с земельного участка канализационный септик;
- произвести необходимые мероприятия по приведению земельного участка площадью 1525 кв.м. в первоначальный вид в порядке, определенном п.п. 3, 5, 6, 8, 12, 13, 15, 17, 30 постановления Правительства Российской Федерации N 800 от 10 июля 2018 года "О проведении рекультивации и консервации земель" следующим образом: разработать и утвердить план рекультивации земель, убрать бетонные фундаменты, вывезти строительный мусор, восстановить травяной покров, произвести рекреационную рекультивацию земель, занятых незаконными постройками;
- осуществить посадку 6 крупномеров сосен;
4) в случае, если ответчик Ярошев В.И. не выполнит указанные действия в течение установленного срока, истцы вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов;
5) взыскать с Ярошева В.И. в пользу истца все понесенные по делу судебные расходы (т.3 л.д. 180-185).
В иске Цибульникова Т.Е. ссылается на то, что в мае 2019 года она приобрела 100% доли уставного капитала ООО "Туристическая база Алания". При анализе производственно-хозяйственной деятельности ею обнаружены существенные нарушения условий договора аренды недвижимого имущества N 4/1 от 1 июля 2010 года - двух коттеджей и земельного участка, а также договора передачи прав и обязанностей по договору аренды N 1/4/1-13 от 23 сентября 2013 года.
22 июля 2014 года между ПАО "Мариупольский завод тяжелого машиностроения" и ООО "Туристическая база Алания" заключен договор - купли-продажи в отношении следующего недвижимого имущества: здание спального корпуса, площадью 674,8 кв.м., кадастровый N...; здание корпуса обслуживающего персонала, площадью 316,3 кв.м., кадастровый N...; здание спального корпуса, площадью 164,8 кв.м., кадастровый N...; здание спального корпуса, площадью 164,8 кв.м., кадастровый N...; здание спального корпуса, площадью 164,8 кв.м., кадастровый N...; здание спального корпуса, площадью 164,8 кв.м., кадастровый N...; здание спального корпуса, площадью 164,8 кв.м., кадастровый N...; здание спального корпуса, площадью 164,8 кв.м., кадастровый N...; здание спального корпуса, площадью 164,8 кв.м., кадастровый N...; домик на 4 человека, площадью 30,8 кв.м., кадастровый N...; домик на 4 человека, площадью 30,8 кв.м., кадастровый N...; здание медпункта, площадью 67,7 кв.м., кадастровый N...; танцевальный холл, площадью 108 кв.м., кадастровый N...; здание котельной, площадью 88,7 кв.м., кадастровый N...; здание прачечной, площадью 165 кв.м., кадастровый N...; здание склада, площадью 97,5 кв.м., кадастровый N...; здание бани-сауны, площадью 161,4 кв.м., кадастровый N...; здание дизельной, площадью 60 кв.м., кадастровый N...; насосная, площадью 17,5 кв.м., кадастровый N.... Указанное имущество находится по адресу: <адрес> и расположено на земельном участке с кадастровым N..., площадью 30 417 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, под размещение туристической базы. По акту приема-передачи от 22 июля 2014 года данное недвижимое имущество передано ООО "Туристическая база Алания", право собственности за последним зарегистрировано в установленном порядке. Земельный участок находится в пользовании ООО "Туристическая база Алания" на основании договора аренды земельного участка от 15 октября 2009 года N ПА-00413, заключенного между администрацией Зеленчукского муниципального района и ОАО "Мариупольский завод тяжелого машиностроения", сроком на 49 лет до 31 декабря 2058 года.
1 июля 2010 года, будучи собственником, ОАО "Мариупольский завод тяжелого машиностроения" заключило договор N 4/1 аренды жилых помещений с <ФИО>3, в отношении двух объектов недвижимости: здание спального корпуса, площадью 164,8 кв.м., кадастровый N...; здание спального корпуса, площадью 164,8 кв.м., кадастровый N..., а также части земельного участка площадью 1525 кв.м. на срок - до 31 декабря 2027 года (п. 7.2. договора), с уплатой арендной платы в размере 10 000 руб. в месяц (п. 5.1. договора); по акту от 1 июля 2010 года объекты аренды переданы арендатору.
23 сентября 2013 года между <ФИО>3 и Ярошевым В.И. заключен договор N 1/4/1-13 передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенаем), по условиям которого Ярошев В.И. (новый арендатор) принял на себя все права и обязанности по указанному договору аренды жилых помещений N 4/1 от 1 июля 2010 года.
Основанием для обращения с иском в суд явилось существенное нарушение ответчиком (новым арендатором) условий договора аренды, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенаем), а также несоблюдение им требований действующего законодательства в течении срока договора аренды, к каковым истец относит возведение самовольных строений ответчиком, перепланировку коттеджей без получения разрешения на строительство, без получения согласия собственника арендуемого недвижимого имущества. При осуществлении самовольного строительства ответчиком нарушены противопожарные меры безопасности арендованного им имущества и имущества арендодателя, поскольку отсутствует подъезд пожарных машин ко всем сторонам возведенных строений. Данными действиями ответчик подвергает опасности полного выгорания в случае пожара 10 деревянных коттеджей на турбазе Алания, опасности уничтожения от пожара массива тесно стоящих 25-метровых сосен на территории базы и возникновения пожара в биосферном заповеднике; уничтожению от пожара граничащей турбазы "Элам", состоящей из деревянных строений. Кроме того, на момент передачи имущества Ярошеву В.И. на плане числилось 15 сосен, в настоящее время осталось 9 сосен. Для самовольного строительства незаконных построек ответчик уничтожил 6 многолетних сосен, тем самым нарушил требования п.3.2 договора аренды, допустив ухудшение (порчу) объекта аренды. Ответчик пользуется арендованным имуществом с нарушением условий договора, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды N 4/1 от 1 июля 2010 года и договора перенайма N 1/4/1-13 от 23 сентября 2013 года.
В ходе судебного разбирательства представителем третьего лица ООО "Туристическая база Алания" подано заявление о вступлении в дело в качестве соистца с исковыми требованиями, аналогичными требованиям Цибульниковой Т.Е. в заявлении от 30 января 2020 года в порядке ст.39 ГПК РФ (т.3 л.д. 160-161); ходатайство ООО "Туристическая база Алания" о вступлении в дело в качестве соистца судом удовлетворено, его исковое заявление принято к производству.
Истец Цибульникова Т.Е., извещенная о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась, в материалах дела имеется письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие; она направила в суд своего представителя Крицкую Н.Л., поддержавшую заявление истца в порядке ст.39 ГПК РФ и пояснившую, что основанием для обращения с иском в суд явилось существенное нарушение ответчиком - арендатором Ярошевым В.И. условий договора аренды, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенаем), а также несоблюдение им требований действующего законодательства в течение срока договора аренды. В связи с тем, что условия договора аренды жилых помещений и договора аренды земельного участка существенно нарушены, истец просит расторгнуть договор аренды досрочно.
В судебном заседании представитель соистца ООО "Туристическая база Алания" Лучков О.А. поддержал требования представляемого лица. Пояснил, что экспертным заключением установлено, что спорные строения являются объектами капитального строительства, а, соответственно, для их строительства необходимо получение разрешения на строительство от уполномоченного органа. Ответчиком при строительстве спорных объектов не соблюдены размеры, указанные в письме исх.N 9 от 17 марта 2011 года на имя <ФИО>8, на которое ссылается ответчик. У соистца в настоящее время имеются свои планы на использование территории, переданной в пользование ответчика, составлен соответствующий проект, а строения ответчика препятствуют его осуществлению. Просил удовлетворить требования в полном объеме.
Ответчик Ярошев В.И., извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки суд не уведомил, ходатайств не заявлял, направил в суд своего представителя Тюлькину Т.А., которая в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований соистцов по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Дополнительно пояснила, что действия соистцов по расторжению договора аренды жилых помещений N 4/1 от 1 июля 2010 года и договора N 1/4/1-13 передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) от 23 сентября 2013 года и возврату отремонтированных спальных корпусов, являются недобросовестными, направленными на извлечение прибыли от использования отремонтированных ответчиком спальных корпусов, вопреки условиям договора аренды жилых помещений, которыми предусмотрено, что на момент заключения договора, состояние объектов аренды находилось в непригодном для немедленного целевого использования состоянии, договор заключен на долгосрочный период. Вопреки доводам соистцов о существенном нарушении условий договоров, указанные договоры не содержат запрета на строительство на арендуемом земельном участке постоянных и временных объектов недвижимости. Ярошевым В.И. соблюдены и исполнены все условия договора. Так, он обратился к арендодателю с заявлением о том, что имеется необходимость в пристройках к спальным корпусам, а также в строительстве построек, которые в настоящее время являются предметом спора. Согласие на указанный перечень работ от арендодателя было получено в виде резолюции и.о. директора туристической базы "Алания" <ФИО>8 Спорные объекты не являются самовольными постройками и не могут быть снесены. Ни ответчику, ни его правопредшественнику никакие лесные насаждения за время нахождения объекта в аренде не передавались. За весь период действия договора ни ответчиком, ни его правопредшественником не затронуто ни одно насаждение, находящееся на арендуемом земельном участке. В акте приема - передачи по договору аренды многолетние насаждения не указаны и не обозначены. Просила о применении к требованиям соистцов срока исковой давности, подлежащего исчислению с момента обращения с письмом о разрешении на проведения реконструкции пристройки к зданию спальных корпусов и проведения необходимых улучшений и получение на это согласия - резолюции <ФИО>8, то есть с 7 марта 2013 года. Просила отказать соистцам в удовлетворении исковых требований.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации Зеленчукского муниципального района Миргородская Н.В. поддержала доводы ответчика, полагая требования соистцов необоснованными, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме. Дополнительно пояснила, что администрацией в адрес ООО "Туристическая база Алания" никаких предписаний не выносилось, земельный участок, переданный в аренду ООО "Туристическая база Алания" соистцом и ответчиком используется по назначению, 15 октября 2019 года администрацией произведен визуальный осмотр объектов, используемых ответчиком, и составлены соответствующие акты. Они были отправлены в адрес Ярошева В.И., но конверт вернулся обратно по истечению срока хранения. Поскольку судебная экспертиза указывает, что на спорные объекты не требовалось получения разрешения на строительство, так как они не являются капитальными строениями, а также что они не создают угрозу жизни и здоровью граждан, считает, что они могут быть сохранены. Полагает, что по договору аренды, заключенному между соистцом и ответчиком, по указанным в нем условиям предполагалось в соответствии с п.3.1 - производить реконструкцию имущества, в соответствии с п. 3.2 - проводить текущий ремонт и улучшение имущества, что было и сделано ответчиком. Представленным ответчиком письмом о согласовании на данные улучшения и реконструкцию подтверждается согласие арендодателя на данные виды работ. Считает, что следует отказать истцу и соистцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
На основании ст.167 ГПК РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Решением Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 18 сентября 2020 года в удовлетворении исковых требований Цибульниковой Т.Е. и ООО "Туристическая база Алания" отказано.
В апелляционной жалобе истец Цибульникова Т.Е., считая решение незаконным и необоснованным, просит об его отмене и принятии по делу нового решения об удовлетворении ее исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что реконструкция арендованных зданий (спальных корпусов) является существенным нарушением условий договора аренды, поскольку спорные объекты являются объектами капитального строительства, на которые требуется получение соответствующего разрешения на их реконструкцию. Поскольку произошло увеличение их площадей (по одному объекту со 164,8 кв.м. до 210,2 кв.м., по второму со 164,8 кв.м. до 221,8 кв.м.) и изменение конфигурации, то в результате созданы новые объекты недвижимости. Пристроенные помещения к зданиям спальных корпусов не относятся к объектам вспомогательного использования, они предназначены для увеличения количества проживающих в зданиях лиц. Для реконструкции спальных корпусов арендатор должен был получить соответствующее разрешение в соответствии с ГрК РФ. Применение к спорным правоотношениям требований, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 31 октября 2015 года N 1175 в отношении физкультурно-оздоровительных сооружений при подготовке к чемпионату мира по футболу, а также письма Росреестра N 3215-АБ/20 от 13 апреля 2020 года "Об объектах вспомогательного использования" недопустимо. Выполненная реконструкция спорных зданий не предусмотрена никакой проектной документацией. Представленное ответчиком обращение на имя арендодателя N 9 от 17 марта 2011 года является недостоверным доказательством, в связи с чем выводы суда об установлении обстоятельств получения согласия арендодателя на реконструкцию, является недоказанным. Также не является согласием арендатора на строительство спорных объектов отсутствие в договорах условия о запрете на соответствующее строительство. Заключение эксперта, на котором суд основывает свои выводы, содержит противоречия. Эксперты указали, что данные объекты являются капитальными, соответственно, на их строительство требовалось разрешение, которое у ответчика отсутствует. Оспариваемыми договорами не предусмотрено осуществление строительства арендатором временных либо капитальных строений на земельном участке. Суд пришел к неправильному выводу о том, что гараж и столовая не являются капитальными строениями. Кроме того, согласие собственника земельного участка - администрации Зеленчукского муниципального района на строительство указанных объектов суду не представлено. Более того, данный орган в письменном виде требовал сноса данных объектов в актах от 15 октября 2019 года.
Соистец - ООО "Туристическая база Алания" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении требований соистцов.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец Цибульникова Т.Е., извещенная о времени и месте слушания дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, направила своего представителя Крицкую Н.Л., действующую также в интересах ООО "Туристическая база Алания", поддержавшую доводы апелляционной жалобы и отзыв соистца на нее.
Ответчик Ярошев В.И., извещенный о времени и месте слушания дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, направил в суд своего представителя Тюлькину Т.А., поддержавшую письменные возражения относительно апелляционной жалобы истца.
Третье лицо - администрация Зеленчукского муниципального района КЧР, будучи извещенной о дате и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции своего представителя не направила, в письменном заявлении ходатайствовала о рассмотрении дела в его отсутствие и просила об оставлении оспариваемого решения без изменения.
Судебная коллегия, учитывая, что все участники процесса извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на сайте Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в соответствии с ч.2.1 ст.113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие на основании ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 4 июля 1977 года за Ждановским заводом тяжелого машиностроения для строительства туристической базы на праве бессрочного и бесплатного пользования был закреплен земельный участок площадью 3,16 гектаров, что подтверждено государственным актом Исполкома Зеленчукского районного Совета депутатов трудящихся от 4 июля 1977 года серии A-I N 182923; на нем расположены принадлежавшие заводу объекты недвижимости (здания, сооружения).
В 1989 году г.Жданов переименован в г.Мариуполь.
На основании постановления главы администрации Зеленчукского муниципального района КЧР от 15 октября 2009 года N 646 администрация (арендодатель) и ОАО "Мариупольский завод тяжелого машиностроения" (арендатор) 15 октября 2009 года заключили договор аренды земельного участка для размещения туристической базы до 31 декабря 2058 года; договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 8 декабря 2009 года, земельный участок передан по акту приема-передачи от 20 октября 2009 года.
1 июля 2010 года между ОАО "Мариупольский завод тяжелого машиностроения" (арендодатель) и <ФИО>3 (арендатор) заключили договор аренды жилых помещений N 4/1 в отношении здания спального корпуса, площадью 164,8 кв.м., кадастровый N..., здания спального корпуса, площадью 164,8 кв.м., кадастровый N..., и земельного участка площадью 1525 кв.м., необходимого арендатору для нормального использования объектов аренды; срок аренды установлен до 31 декабря 2027 года (п.7.2 договора аренды); договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 18 сентября 2010 года.
На основании договора N 1/4/1-13 от 23 сентября 2013 года между <ФИО>3 и Ярошевым В.И. права и обязанности по договору аренды от 1 июля 2010 года N 4/1 переданы Ярошеву В.И.; договор уступки прав и обязанностей зарегистрирован в ЕГРН 6 ноября 2013года.
ОАО "Мариупольский завод тяжелого машиностроения" и Общество с ограниченной ответственностью "Туристическая база Алания" (далее - общество, покупатель) заключили договор от 22 июля 2014 года N 1 купли-продажи расположенных на земельном участке объектов недвижимости, в том числе в отношении здания спального корпуса, площадью 164,8 кв.м., кадастровый N..., и здания спального корпуса, площадью 164,8 кв.м., кадастровый N...; объекты недвижимости переданы покупателю по акту приема-передачи недвижимого имущества от 22 июля 2014 года; права покупателя зарегистрированы в ЕГРН 6 февраля 2015 года.
25 апреля 2019 года на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи Цибульникова Т.Е. приобрела 100% доли уставного капитала ООО "Туристическая база Алания".
Цибульникова Т.Е. и представитель ООО "Туристическая база Алания", ссылаясь на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды N 4/1 от 1 июля 2010 года и договора уступки прав и обязанностей от 23 сентября 2013 года, выраженное в том, что на занимаемом земельном участке ответчик осуществил незаконное самовольное строительство столовой размером 11,05x9,0 метра, бани размером 5,4x8,0 метра с навесом для дров, гаража размером 14,07x2,25 метра, самовольную реконструкцию двух спальных корпусов, самовольно произвел установку канализационного септика и срубил 6 сосен, полагают, что имеются основания для досрочного расторжения договора аренды недвижимости. В связи с чем, ими ответчику направлена досудебная претензия от 4 октября 2019 года, которая оставлена без удовлетворения.
Суд первой инстанции, разрешая иски Цибульниковой Т.Е. и ООО "Туристическая база Алания", пришел к выводу о недоказанности доводов соистцов о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, и соответственно, о наличии оснований для его досрочного расторжения, поскольку реконструкция и строительство спорных объектов произведена ответчиком по согласованию с арендодателем и в соответствии с условиями заключенного между ними договора; факт передачи ответчику 15 многолетних сосен не подтвержден; срок исковой давности по требованиям соистцов пропущен.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они соответствует обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
В соответствии с п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
П.1 ст.615 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно п.1 ч.1 ст.619 и п.3 ст.615 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.
Факт нарушения договора не может служить основанием для расторжения договора, должна быть доказана существенность нарушения (определения Верховного Суда Российской Федерации от 3 апреля 2001 года N 18-В01-12, от 7 июня 2011 года N 5-В11-27).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 названного Кодекса.
В соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
П.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Положениями ст.ст. 45, 46 ЗК РФ предусмотрена возможность расторжения договора аренды земельного участка в случае использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
В соответствии с п.2 ст.1 и ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. Согласно п.1 ст.310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из договора аренды жилых помещений от 1 июля 2010 года следует, что на момент заключения договора состояние объекта аренды находилось в непригодном для немедленного целевого использования состоянии; имущество передано в аренду с целью временного размещения отдыхающих и создания всех необходимых условий для отдыха; арендатор обязан осуществлять текущий ремонт имущества, а также производить улучшения имущества; арендатор имеет право на реконструкцию объектов с согласия арендодателя; арендатор приобретает право собственности на все неотделимые улучшения, произведённые арендатором, по окончании срока аренды (п. 1.2.2, п. 2.2, п.3.1, п.3.2).
Договоры, о расторжении которых просит истец, не содержат запрета на строительства на арендуемом земельном участке постоянных и временных объектов недвижимости, соответствующих его целевому назначению.
Арендатор <ФИО>3 в письме N 9 от 17 марта 2001 года на имя директора турбазы "Алания" ОАО МЗТМ г.Мариуполь <ФИО>8 с приложенным чертежом просил разрешения (согласования) на производство капитального ремонта арендованных спальных корпусов литер А-7 и А-8 по видам работ: утепление фасадов пенофолом и пенопластом с обшивкой ваниловым сайдингом, пристройка к зданиям котельных с бытовыми помещениями (прачечная, гладильная), замена шиферной кровли на металлопрофиль, устройство (монтаж) встроенных шкафов в каждой комнате, приобретение мебели, пастельного белья, посуды, полная замена полов, оконных и дверных блоков, устройство лестниц на 2-ой этаж, капитальный ремонт потолков с утеплением чердачных покрытий, устройство электроосвещения, устройство трехфазного тока, систем пожаро-охранной сигнализации, внутренней канализации, водопровода, отопления, наружной канализации, септика, ограды, строительство бани, кафе-бара, закрытой танцевальной площадки, деревянных закрытых беседок и наружного туалета. Разрешение на проведение указанных работ <ФИО>3 получено, поскольку на данном письме имеется резолюция "Не возражаю", подпись, дата - 7 марта 2012 года и печать Туристической базы "Алания" (т.2 л.д. 197-199).
Поскольку данное согласование представлено суду первой и апелляционной инстанции в оригинале, оснований усомниться в его подлинности не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о несогласии с представленным доказательством не свидетельствуют об обратном, поскольку истцовой стороной не представлено надлежащих и допустимых доказательств в опровержение представленного ответчиком письменного согласования. Следовательно, суд пришел к правильному выводу о том, что строительство столовой, бани с навесом для дров, гаража, а также реконструкцию двух спальных корпусов и установку канализационного септика арендатор произвел с ведома и по согласованию с арендодателем.
Доводы апелляционной жалобы о том, что спорные объекты являются самовольными постройками, так как на их строительство и реконструкцию требовалось получение разрешение соответствующих органов в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) не могут являться основанием для отмены состоявшегося судебного решения по следующим основаниям.
В силу ч.2 ст.51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Ч.17 ст.51 ГрК РФ предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (п.2); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (п.3); изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (п.4).
Понятие "объекты вспомогательного использования" ГрК РФ не содержит.
Минстроем России дана следующая формулировка объектам вспомогательного использования - это объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности; представляется, что возведение таких объектов возможно при наличии на земельном участке основного объекта, для обслуживания которого планируется возведение объекта вспомогательного использования (письмо от 16 марта 2020 года N 9394-ДВ/08).
Федеральный закон от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" позволяет относить к числу объектов вспомогательного использования здания и сооружения, конкретизируя цель их создания в виде необходимости их наличия для создания основных зданий и сооружений.
Судебная практика исходит из того, что объекты вспомогательного использования предназначены для обслуживания основного объекта и критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 3 декабря 2012 года N ВАС-15260/12, определения Верховного Суда Российской Федерации от 11 марта 2015 года N 308-ЭС15-1282, от 10 декабря 2018 года N 306-ЭС18-20002 и т.п.).
Из заключения судебной экспертизы N 112 от 26 июня 2020 года (т.3 л.д. 84-161) следует, что столовая, гараж, баня и канализационный септик являются некапитальными объектами; элементы достройки здания спального корпуса, площадью 164,8 кв.м., кадастровый N..., и элементы достройки здания спального корпуса, площадью 164,8 кв.м., кадастровый N..., являются капитальными объектами и пристроенными помещениями вспомогательного назначения исходя из экспликаций помещений по данным технического паспорта на нежилые помещения, выполненного КЧРГУП "Техинвентаризация" по состоянию на 15 апреля 2019 года (л.52-53 заключения); данные объекты угрозу жизни и здоровью граждан не создают, соответствуют градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам (приведено 32 позиции технических регламентов, сводов и правил).
Следовательно, вопреки доводам жалобы разрешение на строительство не требовалось для возведения столовой, гаража, бани и канализационного септика, поскольку они не являются капитальными объектами; такового не требовалось и для возведения элементов достройки зданий спальных корпусов (санузлов, гладильных и сушильных помещений для лыжного инвентаря), поскольку они носят вспомогательный характер по отношению к основному зданию и повлекли лишь изменения объектов капитального строительства, не затрагивающие конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, что следует из заключения судебной экспертизы (л.50-51). То есть спорные объекты не могут быть квалифицированы как самовольные постройки в соответствии со ст.222 ГК РФ, и соответственно, снесены как того требует истец. Доказательств обратного истцовой стороной не представлено.
Доводы жалобы о том, что в результате увеличения площадей спальных корпусов фактически осуществлена реконструкция объектов капитального строительства, разрешение на которую арендатором не получено, не может являться основанием для вывода о существенном нарушении условий договора, поскольку собственник имущества не лишен возможности легализовать увеличение площади объектов в установленном порядке, что подтверждено представителем администрации Зеленчукского муниципального района КЧР в судебном заседании.
Доводы жалобы о том, что на возведение спорных объектов не получено разрешение собственника земельного участка - администрации Зеленчукского муниципального района КЧР также не могут быть приняты во внимание, поскольку ни ООО "Туристическая база "Алания", ни Цибульникова Т.Е. не уполномочены выступать в интересах данного лица, тем более что данное лицо осведомлено о настоящем споре, является участником процесса и не лишено возможности защищать свои нарушенные права в установленном порядке.
Кроме того, согласно выписке из ЕГРН от 25 декабря 2019 года земельный участок с кадастровым N... предоставлен и используется под размещение туристической базы, что соответствует целевому использованию участка и арендуемых помещений, предусмотренному договором аренды - временное размещение отдыхающих и создание всех необходимых условий для отдыха, а спорные объекты возведены арендатором по согласованию с арендодателем в этих же целях.
Более того при оценке действий арендатора как законных судом обоснованно принято во внимание письмо главы администрации Архызского сельского поселения от 14 августа 2019 года N 252 о необходимости в срок до 28 сентября 2019 года отключиться от канализационного коллектора и установить на своем земельном участке антисептики либо выгребные ямы.
Ссылка апеллянта на составленные 15 октября 2019 года отделом архитектуры и строительства администрации Зеленчукского муниципального района КЧР акты осмотра объектов капитального строительства и извещения на имя Ярошева В.И. об устранении нарушений (предложение об их сносе) в подтверждение довода о незаконности и самовольности возведения спорных объектов не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку осуществлялся лишь визуальный осмотр объектов без использования каких-либо технических средств, без исследования вопроса о наличии либо отсутствии необходимости в получении разрешения на строительство в отношении них. Более того, представитель администрации Зеленчукского района в судебном заседании подтвердила, что после получения результатов судебной экспертизы, проведенной судом для разрешения настоящего спора, актуальность данных извещений с предложением о сносе спорных объектов отпала.
При таких обстоятельствах, правомерными являются выводы суда о том, что полученные <ФИО>3 согласования арендодателя на улучшение арендованного имущества (строительство, капитальный ремонт и т.п.) являются неотъемлемой частью договора аренды и действуют по сегодняшний день, поскольку переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу в силу п.1 ст.617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Обсуждая довод жалобы о том, что судом необоснованно отказано истцу в удовлетворении требования о возложении на ответчика обязанности посадить 6 крупномеров сосен, судебная коллегия также как и суд первой инстанции приходит к выводу о недоказанности факта уничтожения Ярошевым В.И. 6 многолетних сосен, поскольку истцом не представлено доказательств передачи таковых ответчику в количестве 15 шт., а не имеющихся на участке 9 сосен.
В нарушение ст.56 ГПК РФ истцовая сторона не представила достаточных и бесспорных доказательств наличия существенных нарушений условий договора со стороны ответчика, а поскольку ответчик не допустил существенных нарушений договора аренды, суд первой инстанций пришел к правильному выводу об отсутствии у истца права требовать расторжения договора аренды по основаниям, приведенным ею в исковом заявлении. При таких обстоятельствах, правомерен также отказ суда в удовлетворении производных требований истца.
Обсуждая довод представителя истца в суде апелляционной инстанции о неправильном применении судом срока исковой давности к негаторным требованиям истца, судебная коллегия исходит из того, что требование о расторжении договора аренды в связи с нарушением арендатором его условий не относится к негаторным искам, поскольку оно вытекает из неисполнения сторонами обязательств по договору, но не предоставляет собственнику защиту от действий, не связанных с лишением владения.
В соответствии со ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
По смыслу ст.201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.
Исследовав представленные доказательства, переписку сторон, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске соистцами общего срока исковой давности по заявленным требованиям с момента, когда стороне договора стало известно о начале строительства и реконструкции спорных объектов (с 7 марта 2013 года). Данный вывод сделан с учетом конкретных обстоятельств дела и основан на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Согласно ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой стороной спора заявлено до вынесения судом решения, является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Судебная коллегия также принимает во внимание, что исходя из смысла ст.450 ГК РФ собственник ООО "Туристическая база "Алания" Цибульникова Т.Е., не будучи стороной договора аренды жилых помещений и договора уступки прав, не вправе обращаться с иском об их расторжении. Тем более, что договор уступки прав является исполненной сделкой, повлекшей изменение состава участников арендных правоотношений. Таким правом обладает лишь сторона договора, каковой является ООО "Туристическая база "Алания", руководство которым осуществляет единоличный исполнительный орган общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки. Собственник (участник) общества Цибульникова Т.Е. вправе лишь участвовать в управлении делами общества в порядке, установленном ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".
При этом, сторона договоров (ООО "Туристическая база "Алания") не обжаловала данное судебное решение.
Приведенные заявителем в жалобе доводы о несогласии с заключением судебной экспертизы свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и (или) процессуального права, а сводятся к несогласию с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судом доказательств, что не является основанием для отмены судебного акта по доводам апелляционной жалобы истца.
Остальные доводы жалобы не содержат правовых аргументов, ставящих под сомнение законность и обоснованность принятого решения. При таких обстоятельствах в совокупности судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены постановленного судом решения по доводам апелляционной жалобы.
Суд первой инстанции при разрешении спора правильно определилиустановил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал всестороннюю, полную и объективную оценку доказательствам по делу в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, нарушений норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 18 сентября 2020 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца Цибульниковой Т.Е. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка