Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 марта 2022 года Дело N 33-1430/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Зелепукина А.В.,

судей Данцер А.В., Родовниченко С.Г.,

при секретаре Тарасове А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Данцер А.В.,

гражданское дело N по иску ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи земельной доли недействительной сделкой, применении последствий недействительности договора купли-продажи земельной доли,

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Каширского районного суда Воронежской области от 25 ноября 2021 г.,

(судья Лесовик А.Ф.)

УСТАНОВИЛА:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи земельной доли недействительной сделкой, применении последствий недействительности договора купли-продажи земельной доли.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО2 и ФИО3 являлись собственниками 3/13 долей (1/13 доля и 2/13 долей соответственно) в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 373 200 кв.м. расположенном по адресу: <адрес>. 09.01.2020 между ФИО2, ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ответчик приобрел в собственность 3/12 совокупных долей (9,33 га. в абсолютных цифрах) в праве общей долевой собственности вышеуказанного земельного участка. Согласно пункту 2 договора купли-продажи за приобретение земельной доли покупатель вносит продавцам денежную сумму в размере 180000 руб. До подписания договора обязательства покупателя по оплате стоимости земельной доли выполнены полностью путем передачи наличных денежных средств (пункт 2.2 и 2.3 договора). ФИО2 заблуждалась относительно стоимости проданной земельной доли, по ее поручения проведения оценка рыночной стоимости земельной доли. Согласно отчета N АНО "МБСЭИО" от 09.04.2020 рыночная стоимость земельной доли площадью 9,33 га. составляет 376929 руб. Заключая с ФИО2 договор купли-продажи ответчик достоверно знал о реальной стоимости продаваемой земельной доли и сложившейся ценовой политике на рынке продажи земли. ФИО3 в качестве собственника земельной доли своего согласия на продажу доли не давал, о проданной ФИО2 земельной доле узнал уже после совершения сделки. Договор подписан ФИО2 за ФИО3 в отсутствие на то соответствующих полномочий, а в договоре отсутствует указание на продаваемую долю каждым продавцом. Проданная земельная доля также является предметом договора аренды земельного участка до 07.08.2025. На досудебное предложение истцов о расторжении договора купли-продажи и возврате полученной от покупателя денежной суммы ответчик ответил отказом. Истцы, полагая, что договор купли-продажи от 09.01.2020 является недействительной сделкой, обратились в суд с настоящим иском. Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, просили суд признать недействительным договор купли-продажи 3/12 доли в праве общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 373 200 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, заключенный 09.01.2020 между продавцами ФИО2 и ФИО3 с одной стороны и покупателем ФИО1, а также применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение (т. 1 л.д. 6-11).

Решением Каширского районного суда Воронежской области от 25.11.2021 признан недействительным договор купли-продажи 3/12 доли в праве общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 373 200 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, заключенный 09.01.2020 между продавцами ФИО2 и ФИО3 с одной стороны и покупателем ФИО1 Применены последствия недействительности договора купли-продажи 09.01.2020 в виде прекращения права собственности ФИО1 на 3/12 доли в праве общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 373200 кв. метров, расположенный по адресу <адрес>, в солидарном порядке взыскано с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 денежная сумма в размере 180 000 руб.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение Каширского районного суда Воронежской области 25.11.2021 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование доводов жалобы указывает, что из содержания спорного договора купли-продажи следует, что стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям. Договор содержит условия, как о предмете договора, так и о цене. В судебном заседании установлено, что у сторон договора отсутствовали противоречия в толковании условий спорного договора, как в части предмета, так и в части стоимости и порядка оплаты. Считает, что судом неверно определен предмет (размер доли), подлежащий исследованию судебным экспертом. Эксперт, подготавливая судебное заключение, не удостоверился в актуальности размера доли согласно ЕГРН, что исключает возможность использования данного заключения как доказательства определения рыночной стоимости спорной доли. Просит учесть, что несоответствие цены спорного договора рыночной стоимости продаваемых долей не может влиять на действительность договора, поскольку в рассматриваемом случае, закон не предусматривает обязанность такого соответствия. Договор купли-продажи сторонами сделки исполнен, продавцы приняли исполнение от покупателя, претензии по оплате на момент принятия денежных средств не имели, в момент принятия денежных средств понимали смысл совершенной сделки. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие умышленное введение стороной ответчика истцов в заблуждение относительно рыночной стоимости продаваемого имущества. Просит учесть, что сторона истца изначально обратилась к ответчику с предложением о продаже долей, договор являлся трехсторонним, включает в себя две сделки по отчуждению имущества и суд должен был дать оценку действиям каждой из сторон в отдельности (т. 2 л.д. 94-98).

В соответствии с ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

ФИО1, будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание не явился. Судебная коллегия на основании ч. 1 ст. 327 и ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя ФИО1 по доверенности ФИО7, истцов ФИО3 и ФИО2, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО3 и ФИО2 являются супругами (т. 1 л.д. 18).

ФИО2 являлась собственником 1/13 доли земельного участка с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, о чем была составлена запись регистрации права собственности N от 24.02.2010 (т. 1 л.д. 20).

ФИО3 являлся собственником 2/13 долей земельного участка с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, о чем была составлена запись регистрации права собственности N от 25.02.2010 (т. 1 л.д. 19).

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество по состоянию на 04.02.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером N установлено обременение в виде договора аренды на период с 25.04.2016 по 07.12.2025 в пользу ФИО1, который также являлся участником общей долевой собственности в отношении спорного земельного участка (т. 1 л.д. 21-27).

09.01.2020 между ФИО1 (Покупатель) с одной стороны и участниками долевой собственности ФИО3, ФИО2 (Продавцы) был заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (земельные доли), по условия которого продавцы продали, а покупатель приобрел 3/12 доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (земельные доли) общей площадью 373 200 кв.м. с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (в дальнейшем именуемая по тексту договора как доля).

Согласно пункту 2.1 за приобретение покупателем доли, покупатель обязуется уплатить продавцу денежную сумму в размере 180000 руб.

До подписания настоящего договора обязательства покупателя по оплате стоимости доли выполнены полностью. Продавцы к покупателю финансовых претензий не имеют. Оплата покупателем стоимости доли по настоящему договору произведена наличными денежными средствами (пункт 2.2, 2.3 договора).

Договор подписан ФИО2 и ФИО1, за ФИО3 договор подписан ФИО2

Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 20.01.2020, за ФИО1 зарегистрировано право собственности на указанную земельную долю, о чем была составлена запись регистрации права собственности N (т. 1 л.д. 14-17).

Согласно представленного стороной истца отчёта N автономной некоммерческой организации "Межрегиональное бюро судебной экспертизы и оценки" (АНО "МБСЭИО") от 09.04.2020, рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 9,33 га (3/12 доли в праве общей долевой собственности 37,3200 га), расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N является рекомендуемой для целей совершения сделки в течении шести месяцев с даты составления отчета и по состоянию на 09.04.2020 без учета НДС составляет 376929 руб. (т. 1 л.д. 32-72, 95-176).

Определением Каширского районного суда Воронежской области от 12.07.2021 по ходатайству стороны ответчика по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Воронежский Региональный Центр судебной экспертизы, на разрешение поставлен вопрос определения на дату 09.01.2020 рыночной стоимости 3/13 земельных долей в праве общедолевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, расположенным по адресу <адрес> (т. 1 л.д. 251).

Согласно заключению ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России N от 20.09.2021, рыночная стоимость 3/13 долей в праве общедолевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, расположенный по адресу <адрес> по состоянию на 09.01.2020 составляет 372913 руб. (т. 2 л.д. 15-31).

Из объяснений истца ФИО2, данных в суде первой инстанции следует, что земельные доли были проданы в отсутствие на то согласия со стороны супруга ФИО3, договор купли-продажи от имени ФИО3 был подписан ФИО2, которая надеялась на последующее одобрение сделки супругом (т. 2 л.д. 64-73).

Разрешая спор по существу и принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции на основе представленных и исследованных доказательств, которым в соответствии со ст. 67 ГПК РФ была дана надлежащая оценка, пришел к выводу о том, что в договоре купли - продажи земельной доли отсутствует указание на продаваемую долю каждым продавцом ФИО2 и ФИО3 - 1/12 и 2/12 соответственно; при этом, указанные в договоре продаваемые 3/12 доли в праве общедолевой собственности на земельный участок не соответствуют фактическому размеру земельных долей каждого из продавцов, не находились в общей или совместной собственности ФИО11, доли продавцов не являются равными согласно правоустанавливающим документам и сведениям ЕГРН; условия договора не позволяют определить, каким образом и в какой денежной сумме произведен расчет с каждым продавцом ФИО3 и ФИО8; в материалах дела отсутствуют доказательства волеизъявления ФИО3 на отчуждение принадлежащей ему земельной доли; с учетом результатов судебной экспертизы рыночная стоимость долей в два раза превышает согласованную сторонами стоимость.

Судебная коллегия по существу соглашается с выводами суда первой инстанции, считает их верными и мотивированными, соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Из статьи 431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу статьи 187 ГК РФ лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено.

Согласно части 1 статьи 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

В соответствии с частью 1 статьи 975 ГК РФ доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий.

Согласно статьи 974 ГК РФ поверенный обязан лично исполнять данное ему поручение, за исключением случаев, указанных в статье 976 настоящего Кодекса, сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения; передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения; по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 настоящего Кодекса, согласно которой не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу пункта 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 настоящего Кодекса).

Как видно из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", приведенных в пунктах 7 и 123 Постановления, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом вышеприведенных положений действующего законодательства и разъяснений по их применению, а также обстоятельств дела, судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции об отсутствии доказательств, подтверждающих наличие у ФИО2 на момент заключения оспариваемой сделки полномочий на ее совершение в пользу ФИО3, и как следствие, отсутствие каких-либо доказательств, свидетельствующих об одобрении супругом ФИО3 договора купли-продажи, обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали доводы суда, поскольку по существу выражают лишь несогласие с принятым решением, направлены на переоценку исследованных судом доказательств и основаны на субъективном толковании заявителем правовых норм.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, также не установлено.

Руководствуясь статьями 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Каширского районного суда Воронежской области от 25 ноября 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17 марта 2022 г.

Председательствующий:

Судьи коллегии:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка