Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 июня 2021 года Дело N 33-1428/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:

председательствующего Морозовой В.Н.,

судей Пархомович Г.П., Прониной А.В.,

при ведении протокола помощником судьи Сергиенко Н.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 15 июня 2021 года

гражданское дело по апелляционной жалобе истцов (ответчиков по встречному иску) Марьясов ВН, Марьясова ГМ на решение Боградского районного суда Республики Хакасия от ДД.ММ.ГГГГ по иску Марьясов ВН, Марьясова ГМ к Купцова ЮВ, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей КДВ, КВН о взыскании денежных средств по договору купли-продажи квартиры и встречному исковому заявлению Купцова ЮВ, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних КДВ, КВН к Марьясов ВН, Марьясова ГМ о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности и взыскании денежных средств.

Заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя истцов Марьясов ВН, Марьясова ГМ Илюшенко ЕВ, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Купцова ЮВ Иванов АА, выразившего согласие с решением суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Марьясов ВН, Марьясова ГМ обратились в суд с иском к Купцова ЮВ, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей КДВ, КВН, о взыскании денежных средств. Требования мотивировали тем, что им на праве общей совместной собственности принадлежали земельный участок и квартира, расположенные по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиками был заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, стоимость земельного участка стороны оценили в 100000 руб., квартиры - в 900 000 руб. Денежные средства в размере 500000 руб. за квартиру и 100000 руб. за земельный участок переданы им (истцам) до подписания договора купли-продажи, денежные средства в размере 300000 руб. за квартиру должны были быть переданы до ДД.ММ.ГГГГ, но в указанный срок денежные средства не были переданы.

Купцова ЮВ, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей КДВ, КВН, обратилась с встречным иском к Марьясов ВН и Марьясова ГМ, просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>А-2 от ДД.ММ.ГГГГ; прекратить право собственности Купцова ЮВ, КДВ, КВН на квартиру и земельный участок по указанному адресу; признать право общей совместной собственности Марьясов ВН, Марьясова ГМ на квартиру и земельный участок; взыскать с Марьясов ВН, Марьясова ГМ солидарно в её (Купцова ЮВ) пользу и в пользу несовершеннолетних КДВ, КВН 725000 руб., оплаченных по договору купли-продажи квартиры и земельного участка.

В возмещение судебных расходов на оплату технического заключения ООО "ПБ "Глорис" просила взыскать 35000 руб., на оплату юридических услуг- 15000 руб., всего -50000 руб.

Встречные исковые заявления мотивировали тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи указанных квартиры и земельного участка, В соответствии с договором они передали продавцам денежные средства в размере 600000 руб., из средств Республиканского материнского (семейного) капитала истцам было перечислено 100000 руб. Оставшуюся сумму в размере 300000 руб. покупатели обязались передать продавцам в срок до ДД.ММ.ГГГГ. После заключения договора купли-продажи они вселились в указанную квартиру. Весной, с наступлением тепла и таянием снега, стали проявляться недостатки жилого дома, появился постоянный влажный гнилостный запах, протечки воды по периметру всего дома, вследствие чего происходило замыкание электропроводки. Она (Купцова ЮВ) обратилась к истцам с требованием о расторжении договора купли-продажи, однако они отказались.

Согласно техническому заключению ООО Проектное бюро "Глорис" в результате проведенного обследования было выявлено, что жилой дом находится в аварийном состоянии; были выявлены дефекты в виде протечки кровли; нарушения технологии стропильной системы крыши; нарушения влажностного режима; отсутствия вентиляции; поражения строительных конструкций гнилью; дефекта конструкции пола; отсутствия отмостки; отклонения несущих стен от вертикальной плоскости; значительных деформаций фундамента. Был сделан вывод о невозможности устранения дефектов без полного разбора здания, в связи, с чем указанные недостатки являются неустранимыми. Так же в заключении указано на скрытый характер дефектов, который не позволяет их выявить при визуальном осмотре, и об опасности проживания в данном доме для жизни и здоровья граждан. Указывая на то, что продавцы передали им квартиру ненадлежащего качества, полагала, что договор купли-продажи квартиры и земельного участка подлежит расторжению.

В судебном заседании представитель истцов (ответчиков по встречному иску) Илюшенко ЕВ исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, в исковых требованиях по встречному иску отказать.

Представитель ответчиков (истцов по встречному иску) Иванов АА возражал против удовлетворения исковых требований, встречные исковые требования поддержал.

Представитель третьего лица ГКУ РХ "Управление социальной поддержки населения Боградского района" Ковтун ЮВ поддержала требования, указанные во встречном исковом заявлении.

Дело в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) рассмотрено в отсутствие истцов (ответчиков по встречному иску) Марьясов ВН, Марьясова ГМ, ответчиков (истцов по встречному иску) Купцова ЮВ, действующей в своих интересах и в интересах КДВ, КВН, представителя третьего лица Управления образования администрации Боградского района, надлежащим образом уведомленных о дате, времени и месте рассмотрения дела.

Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении исковых требований Марьясов ВН, Марьясова ГМ, встречные исковые требования Купцова ЮВ, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних КДВ, КВН удовлетворены частично. Расторгнут договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Марьясов ВН, Марьясова ГМ и Купцова ЮВ, КДВ, КВН

Прекращено право общей долевой собственности Купцова ЮВ, КДВ, КВН на квартиру и земельный участок по адресу: <адрес>.

Признано право общей совместной собственности Марьясов ВН, Марьясова ГМ на квартиру и земельный участок по адресу: <адрес>.

С Марьясов ВН, Марьясова ГМ солидарно в пользу Купцова ЮВ, КДВ, КВН взыскано 600000 руб., полученных в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В пользу Купцова ЮВ с Марьясов ВН, Марьясова ГМ солидарно взысканы судебные издержки в размере 50000 руб.

В пользу ГКУ РХ "Управление социальной поддержки населения Боградского района" с Марьясов ВН, Марьясова ГМ солидарно взыскано 100000 руб.

В остальной части встречного иска отказано.

С решением суда не согласны истцы (ответчики по встречному иску) Марьясов ВН и Марьясова ГМ

В апелляционной жалобе они просят его отменить, принять новое решение, которым первоначальные исковые требования удовлетворить, во встречном иске отказать.

Полагают, что истцами по встречному иску не были представлены достоверные и достаточные доказательства, подтверждающие, что им была продана квартира ненадлежащего качества с недостатками, не оговоренными при купле-продаже.

По мнению апеллянтов, судом не было установлено обстоятельств, свидетельствующих о том, что качество переданной покупателям квартиры не соответствовало договору купли-продажи, либо квартира была непригодна для целей проживания в момент заключения договора.

Критикуют заключение судебной экспертизы, считают, что оно неправомерно принято судом в качестве допустимого доказательства.

Указывают, что суд, признав выявленные недостатки существенными, неправомерно исходил из того, что они не могут быть устранены без несоразмерных расходов. Придя к такому выводу, суд, по мнению апеллянтов, не учел, что стоимость квартиры на момент заключения договора купли-продажи составила 900000 руб., стоимость восстановительных работ и стройматериалов на ДД.ММ.ГГГГ составила 377106 руб., что в процентном соотношении составляет 41% от стоимости квартиры без учета роста цен на недвижимость и не может служить допустимым обоснованием несоразмерности расходов на восстановление относительно стоимости квартиры с учетом размера физического износа в 58%.

Также указывают на то, что заключенный между сторонами договор купли-продажи не предусматривал условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору.

В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы представитель ответчиков (истцов по встречному иску) Иванов АА выражает согласие с решением суда.

Выслушав лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Судом усыновлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Марьясов ВН, Марьясова ГМ(продавцы) и Купцова ЮВ, действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетнего КДВ, КВН, действующей с согласия Купцова ЮВ (покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка.

Согласно п. 1 вышеуказанного договора продавцы продали, а покупатели купили в общую долевую собственность КВН 1/30 доли в праве общей долевой собственности на квартиру и 1/30 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок; КДВ - 1/30 доли в праве общей долевой собственности на квартиру и 1/30 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок; Купцова ЮВ- 28/30 доли в праве общей долевой собственности на квартиру и 28/30 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, следующее недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 980 кв.м., кадастровый N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>; квартиру общей площадью 83,5 кв.м., назначение: жилое, этаж 1, кадастровый N, расположенную по адресу: <адрес>.

Стороны оценили земельный участок в 100000 рублей, квартиру -в 900000 рублей. Общая цена сделки составила 1000000 рублей (п. 3 договора).

В соответствии с п. 4 договора расчет между сторонами производится в следующем порядке:

-сумма в размере 100000 рублей в счет оплаты стоимости квартиры оплачивается из средств Республиканского материнского (семейного) капитала по сертификату на Республиканский материнский (семейный) капитал, выданному Купцова ЮВ на основании решения государственного казенного учреждения Республики Хакасия "Управление социальной поддержки населения Боградского района" от ДД.ММ.ГГГГ N, серия N, дата выдачи сертификата ДД.ММ.ГГГГ;

- сумма в размере 500000 рублей в счет оплаты стоимости квартиры и сумма в размере 100000 рублей за земельный участок передана продавцам до подписания настоящего договора;

- сумма в размере 300000 рублей за квартиру будет передана продавцам до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор купли продажи квартиры и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РХ ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 50).

Обращаясь с иском о взыскании денежных средств в счет оплаты стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истцы Марьясов ВН и Марьясова ГМ ссылались на то, что ответчиками не исполнены условия договора о полной оплате стоимости недвижимого имущества в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Не оспаривая доводы истцов о том, что оплата стоимости недвижимого имущества произведена не в полном объеме, Купцова ЮВ, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетних КДВ, КВН, обратилась с встречным иском к Марьясов ВН и Марьясова ГМ о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, ссылаясь на то, что в жилом доме имеются скрытые недостатки, которые являются существенными, и не позволяют использовать жилой дом по назначению, о чем продавцы при заключении договора купли-продажи в известность её не поставили.

В обоснование своих доводов истец по встречному иску ссылалась на техническое заключение ООО "<данные изъяты>" N о состоянии строительных конструкций жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно данному заключению выявлены следующие дефекты: протечки кровли; нарушение технологии стропильной системы крыши; нарушение влажностного режима; отсутствие вентиляции; поражение строительных конструкции гнилью; дефект конструкции пола; отсутствие отмостки; отклонение несущих стен от вертикальной плоскости; значительные деформации фундамента.

Комиссия экспертов пришла к выводу о том, что в данном доме требуется полный демонтаж перекрытия 1 этажа и замена его на новое перекрытие. В чердачном помещении прогоны требуют замены на более мощное сечение. Необходим полный демонтаж системы утепления наружных стен и металлопрофиля. Обильно пораженные участки бруса несущей стены подлежат замене на новый брус. Сделать по правильной технологии все водоотводящие элементы кровли. Выполнить по правильной технологии отмостку. Выполнить усиление фундамента. Демонтировать и выполнить по правильной технологии конструкцию пола 1 этажа. Устранение данных дефектов невозможно без полного разбора данного дома, в связи с чем можно сделать вывод о неустранимости данных дефектов. При визуальном осмотре данного дома все указанные дефекты были скрыты под наружной обшивкой (т.1, л.д. 52-75).

При рассмотрении дела судом была назначена судебная строительная экспертиза, производство которой было поручено ООО "<данные изъяты>".

Заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ N установлено, что в исследуемом помещении имеются повреждения стен и недопустимые повреждения перекрытий. Повреждения обусловлены протечками вследствие попадания влаги на конструктивный элемент. Результаты проведенной исследовательской работы позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения повреждений, выявленных в ходе обследования квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет: 377106 рублей, в том числе ремонтно-строительные работы 160348 рублей, материалы-216759 рублей. По результатам произведенного анализа установлено, что квартира, по адресу: <адрес>, не соответствует строительным нормам. Имеющиеся нарушения и недостатки являются существенными.

На основании данных, полученных в результате обследования конструкций квартиры, в соответствии с положениями СП 13-102-2003, техническое состояние объекта оценивается как недопустимое состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).

Техническое состояние квартиры не отвечает требованиям "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" N 84-ФЗ от 30 декабря 2009 года.

В результате визуального и инструментального обследования были выявлены следующие дефекты: нарушение технологии: устройства стропильной системы; поражение деревянных конструкций гнилью; дефекты конструкции устройства пола; отклонение несущих стен от вертикальной оси; протечки кровли; значительные нарушения перекрытий с возможностью обрушения.

Достоверно определить давность возникновения вышеуказанных дефектов не представляется возможным, однако, исходя из данных визуального осмотра, эксперт с высокий степенью вероятности предполагает, что дефекты имеют давний (не менее 5 лет) срок возникновения.

Судом принято указанное заключение строительной экспертизы, оценив которое по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал его относимым, допустимым, достоверным доказательством. С учетом того, что ответчиком не было представлено опровергающих доказательств, суд пришел к выводу о доказанности наличия существенного недостатка в жилом доме, относительного которого возник спор.

Результаты оценки доказательства и мотивы, по которым суд пришел к такому выводу, подробно изложены в решении суда, оснований не согласиться с которыми у суда апелляционной инстанции не имеется.

Так, вывод о существенном характере недостатка основан на том, что имеющиеся недостатки препятствуют его использованию по назначению ввиду снижения несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей.

Довод апеллянтов со ссылкой на п. 8 договора купли-продажи, согласно которому покупателями земельный участок и квартира осмотрены, претензий к качеству строений и общему техническому состоянию на момент заключения договора не имеется, правомерно не принят судом во внимание, т.к. недостатки являются скрытыми, и не могли быть обнаружены в результате визуального осмотра дома при предпродажном осмотре.

Наличие скрытых недостатков в виде гниения, плесени бруса, разрушения фундамента также было установлено заключением эксперта, кроме того, установлено, что указанные недостатки были скрыты посредством проведения продавцами косметического ремонта и под наружной обшивкой, указанные недостатки были обнаружены только в процессе эксплуатации жилого дома.

Поскольку обнаруженные в жилом доме недостатки являются существенными, скрытыми и не могут быть устранены без несоразмерных расходов, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований по встречному иску о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, между Марьясов ВН, Марьясова ГМ и Купцова ЮВ, КДВ, КВН

Довод апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно признал выявленные недостатки существенными, не приняв при этом во внимание, что стоимость квартиры на момент заключения договора купли-продажи составила 900000 руб., стоимость восстановительных работ и стройматериалов на ДД.ММ.ГГГГ составила 377106 руб., что в процентном соотношении составляет 41% от стоимости квартиры, не заслуживает внимания, поскольку согласно абз.2 п.2 ст. 450 ГКК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.