Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 сентября 2021 года Дело N 33-14257/2021

г. Екатеринбург 21.09.2021

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего

Киселевой С.Н.,судей

Орловой А.И.,Торжевской М.О.
при ведении протокола помощником судьи Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-4498/2021 по иску Администрации города Екатеринбурга к Осиповой Наталии Владимировне о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки

по апелляционной жалобе ответчика на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 23.06.2021.

Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., судебная коллегия

установила:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Осиповой Н.В. о взыскании арендной платы за период с февраля 2018 года по октябрь 2020 года в размере 209786 рублей 42 копейки, неустойки за период с 03.06.2016 по 26.10.2020 в размере 112629 рублей 33 копейки.

В обоснование требований указано, что 05.12.2003 между Администрацией г. Екатеринбурга и множественностью лиц на стороне арендатора заключен договор аренды N 4-566 в отношении земельного участка с кадастровым номером площадью 2 017 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для обслуживания административно-производственного здания общей площадью 4356 кв.м на срок с 01.11.2002 по 31.10.2017. У ответчика зарегистрировано право на долю в праве общей долевой собственности на нежилые помещения в указанном здании, с момента регистрации права собственности права и обязанности по договору аренды земельного участка возникли у ответчика. Вместе с тем, дополнительное соглашение к договору с ответчиком не заключалось, плата за пользование участком ответчиком за 2018 года и позже не вносилась. Задолженность ответчика по арендной плате с 2018 года составляет сумму 209786 рублей 42 копейки, неустойка составляет сумму 112629 рублей 33 копейки.

Ответчик в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, требования истца не признал по основаниям, приведенным в отзыве.

Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 23.06.2021 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу Администрации г. Екатеринбурга взыскана задолженность по договору аренды в размере 209786 рублей 42 копейки, неустойка в размере 60000 рублей. С Осиповой Н.В. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 5897 рублей 86 копеек. В остальной части требований отказано.

Не согласившись с решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять по делу новое решение об отказе в иске. В обоснование жалобы указано, что поскольку между истцом и ответчиком не заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в силу пункта 8.1 договора обязанность по внесению платы сохраняется у ИП Ч. (первоначального арендатора), Осипова Н.В. надлежащим ответчиком по делу не является.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом телефонограммой и почтой 30.08.2021, кроме того, информация о деле размещена на сайте Свердловского областного суда.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не направили, истец просил о рассмотрении жалобы в свое отсутствие. Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определилао рассмотрении дела при данной явке.

Проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, при этом формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Судом установлено, что 05.12.2003 между Администрацией г. Екатеринбурга и ИП Ч. заключен договор аренды N 4-566 в отношении неделимого земельного участка площадью 2 017 кв.м с кадастровым номером , расположенного по адресу: <адрес>, для обслуживания административно-производственного здания общей площадью 4 356 кв.м. Договор заключен на срок до 31.10.2017 и по истечении его срока не расторгался.

Из материалов регистрационного дела на участок следует, что договор аренды заключен с ИП Ч. как с собственником встроенных помещений в здании (право собственности зарегистрировано 17.07.2000). В дальнейшем, к договору присоединялись в качестве арендаторов новые собственники помещений, заключая дополнительные соглашения.

Также судом установлено, что Осипова Н.В. с 17.11.2010 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения: с кадастровым номером площадью 104,1 кв.м, с кадастровым номером площадью 15,1 кв.м, с кадастровым номером площадью 181,5 кв.м, с кадастровым номером площадью 279 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>.

Принадлежащие ответчику нежилые помещения расположены в здании, построенном на земельном участке с кадастровым номером , права на землю после приобретения нежилых помещений ответчиком не оформлялись, дополнительное соглашение к договору аренды с ответчиком не заключено, она не вносит плату за земельный участок с 2018 года.

Согласно представленным истцом и не оспоренным ответчиком расчетам, задолженность ответчика по арендной плате за период с февраля 2018 года по октябрь 2020 года составляет сумму 209786 рублей 42 копейки, неустойка за период с 03.06.2016 по 05.07.2016, с 13.02.2018 по 26.10.2020 составляет сумму 112629 рублей 33 копейки. При этом из данного расчета видно, что арендная плата за принадлежащее ответчику имущество оплачивалась 05.07.2016 за 2017 год, за 2016 год задолженность по арендной плате отсутствует. Расчет произведен с учетом верных коэффициентов, ставок, с учетом 1/2 доли в праве собственности ответчика. Контррасчета ответчиком не представлено.

В силу положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации права арендатора земельного участка переходят к приобретателю недвижимости на арендуемом участке независимо от подписания договора аренды.

Если земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды, покупатель недвижимости, которая находится на данном участке, приобретает право пользования участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их эксплуатации, на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на такое имущество независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем и собственником земельного участка. Договор аренды земельного участка при продаже размещенного на нем объекта недвижимости продолжает регулировать отношения по пользованию этим участком уже с новым собственником недвижимого имущества (абзац 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка. Однако ранее заключенный с прежним собственником договор аренды продолжает действовать в отношении приобретателя недвижимого имущества, к которому переходят права и обязанности арендатора земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему объекта, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку Осипова Н.В. в 2010 году приобрела объект недвижимости, находящийся на земельном участке, в отношении которого еще в 2003 году был заключен договор аренды, к ней в силу закона перешли права и обязанности арендатора земельного участка.

Поскольку ответчик фактически пользовался данным земельным участком в спорный период, однако, арендную плату не вносил, суд пришел к правильному выводу о том, что с него подлежит взысканию арендная плата и неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы, которая снижена до разумных пределов.

Доводы ответчика о том, что поскольку между истцом и ответчиком не заключено дополнительное соглашение к договору аренды, то в силу пункта 8.1 договора обязанность по внесению платы сохраняется у ИП Ч. (первоначального арендатора), а Осипова Н.В. надлежащим ответчиком по делу не является, не принимаются судебной коллегией, поскольку противоречат вышеприведенным нормам права, имеющим приоритетное значение над условиями договора (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку ответчик с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение в силу прямого указания закона вступил в обязательство по аренде данного земельного участка, он несет предусмотренную договором обязанность по внесению платы и ответственность на нарушение сроков исполнения обязательства вне зависимости от непосредственного подписания им договора.

При этом, покупатель недвижимости при должной осмотрительности и разумности мог и должен был знать об арендных отношениях в отношении участка, на котором она расположена, поскольку сведения об этом размещены в открытом доступе в Едином государственном реестре недвижимости. Ненадлежащее оформление прав на землю нельзя указывать как основание для освобождения от обязанностей по внесению платы за фактически занимаемый земельный участок в силу положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Более того, за помещения ответчика вносилась плата за землю до 2018 года, а значит, обязательства по договору подтверждались (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, судом постановлено верное решение, оснований для отмены или изменения которого не имеется. Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 23.06.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Осиповой Наталии Владимировны - без удовлетворения.

Председательствующий С.Н. Киселева

Судьи А.И. Орлова

М.О. Торжевская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка