Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 августа 2021 года Дело N 33-14251/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе:

председательствующего Корниловой Т.Г.,

судей Криволапова Ю.Л., Руденко Т.В.,

при секретаре Фадеевой Д.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело 2-336/2021 по иску Курак И.В. к Шурховцевой В.А., Шаповалову А.М. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи на арендатора, признании зарегистрированного права отсутствующим, по апелляционной жалобе Курак И.В. на решение Морозовского районного суда Ростовской области от 12 мая 2021 года.

Заслушав доклад судьи Криволапова Ю.Л., судебная коллегия

установила:

Курак И.В. обратился в суд с иском к Шурховцевой В.А., Шаповалову А.М., в котором просил

- перевести права и обязанностей покупателя Шаповалова А.М. на арендатора Курак Игоря Владимировича по договору купли-продажи от 04.04.2019 года земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 160000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: относительного ориентира в границах участка, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (192 га), заключенному между Шурховцовой В.А. и Шаповаловым А.М., признать права собственности Шаповалова А.М. на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 160000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: относительного ориентира в границах участка, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ( 192га.),отсутствующим.

- признать за Курак Игорем Владимировичем, право собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 160000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: относительного ориентира в границах участка, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (192 га.),

В обоснование своих требований истец указал на то, что 25.05.2012 между Шурховцовой Валентиной Андреевной - Арендодателем и Курак Игорем Владимировичем - Арендатором, был заключен Договор аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 160000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (192 га), (далее - Земельный участок) сроком с 26.06.2012 года по 26.06.2022 года.

Арендатор согласно договору имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

На основании условий договора аренды Арендодатель обязан выполнять в полном объеме все условия заключенного договора аренды, в т.ч. обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.

Кроме того, договором аренды предусмотрена ответственность сторон в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации за нарушение условий договора.

В августе 2019 года он узнал о том, что 04.04.2019 года Шурховцова В.А. заключила с Шаповаловым A.M. договор купли-продажи Земельного участка.В сентябре 2019 года он получил от Шаповалова A.M. в письменной форме уведомление о смене арендодателя и расторжении договора аренды Земельного участка.

При этом в п. 4 указанного договора предполагалась передача имущества свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц. Об аренде земельного участка продавец и покупатель не могли не знать.

При продаже земельного участка Шурховцова В.А. была обязанапредложить истцу право преимущественного выкупа арендованного мной земельного участка, чего сделано не было, что нарушило условия договора и права истца.

Ответчики иск не признали.

Решением Морозовского районного суда Ростовской области от 12 мая 2021 года истцу в удовлетворении его требований отказано.

Курак И.В. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное.

Апеллянт указывает на необоснованное применение судом положений ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101-ФЗ и не учитывал нарушение ответчиками условий договора аренды спорного земельного участка о преимущественном праве истца - арендатора на выкуп земельного участка.

При этом условия договора, по мнению автора жалобы, соответствуют требованиям ст. 8, 421 ГК РФ.

Способ защиты права о переводе прав покупателя на арендатора выбран истцом правильный.

На апелляционную жалобу поданы возражения.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ дело рассматривается в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие истца, ответчиков, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о чем имеются сведения в материалах дела.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Курак И.В. - Баранова В.М., судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда.

Как видно из материалов дела и установлено судом, Шурховцовой В.А. на праве собственности принадлежал земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью160000кв.м, расположенный по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (192 га), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданного 30.04.2008.

25 мая 2012 года между Шурховцовой В.И. (арендодатель) и Курак И.В. (арендатор) заключен договор аренды указанного сроком на 10 лет. Договор вступает в силу с момента его регистрации в Морозовском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО. Договор зарегистрирован 26.06.2012 года.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи к договору аренды от 25.05.2012 года сроком на 10 лет.

По условиям договора арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Шурховцова В.А. и Шаповалов А.М. 04.04.2019 заключили договор купли-продажи, на основании которого Шурховцова В.А. продала, а Шаповалов А.М. купил земельный участок площадью 160000+/-1000 кв.м пашни, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель-земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (192 га). Договор зарегистрирован 10.04.2019.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что буквальное значение содержащихся в договоре аренды слов и выражений, сопоставление условия договора аренды от 25.05.2012 г. об обеспечение арендодателем (Шурховцовой В.А.) права покупки арендатором (Курак И.В.) земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с другими условиями и смыслом договора в целом не содержит обязанности арендодателя предлагать арендатору приобрести земельный участок и не содержит условия о преимущественном праве выкупа арендованного истцом земельного участка.

Суд указал на отсутствие нарушений прав арендатора, поскольку продажа земельного участка не изменяет и не прекращает договор аренды от 25.05.2012 года, соответственно права истца, как арендатора не нарушены.

Кроме того, сделал вывод о том, что действующее гражданское и земельное законодательство не содержит норм, возлагающих на собственника - арендодателя обязанность, предоставления преимущественного права выкупа земельного участка арендатору, а условиями договора аренды не могут ограничиваться права собственника земельного участка, установленные статьями 209, 260 Гражданского кодекса РФ.

Мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, исчерпывающе изложены в решении суда.

Каких-либо оснований не согласиться с ними Судебная коллегия не находит.

В соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

По смыслу взаимосвязанных положении ст.ст. 209, 260, 624, 550, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено право выкупа арендатором имущества по истечении срока аренды или до его истечения, в том числе земельного участка сельскохозяйственного назначения. Однако такой договор продажи недвижимости заключается в письменной форме с согласованием всех существенных условий. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

При этом действующее законодательство предусматривает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ) и не предусматривает преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого объекта.

При таком положении доводы истца о несоблюдении условий договора аренды о преимущественном праве покупки земельного участка арендатором (истцом), отклоняется, поскольку судом первой инстанции правильно указано на отсутствие в договоре согласованных сторонами в письменной форме, условия выкупа земельного участка арендатором.

Ссылки истца на положения ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и необходимости их применения к рассматриваемым правоотношениям, не состоятельны и подлежат отклонению.

Согласно указанной норме при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Таким образом, положения ст. 8 Федерального закона N 101-ФЗ о праве преимущественной покупки земельных участок из земель сельскохозяйственного назначения распространяются исключительно субъекты РФ или муниципальные образования и не применимы к истцу, который к ним не относится.

Кроме того, последствия несоблюдения продавцом приведенных требований указаны в п. 4 ст. 8 Федерального закона N 101-ФЗ о ничтожности сделки, т.е. имеет иные последствия, чем заявленные истцом в своем иске о переводе права собственности на земельный участок.

Между тем требований о применении последствий ничтожности сделки субъекты таких прав - ни субъект Российской Федерации, ни муниципальное образование не заявляли.

Решение суда мотивировано, отвечает требованиям ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Выводы суда, изложенные в постановленном решении, подтверждаются материалами дела.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы, поскольку они направлены на переоценку установленных судом обстоятельств. Указанные доводы жалобы являлись основанием процессуальной позиции истца, были приведены в ходе разбирательства дела, являлись предметом рассмотрения в суде, исследованы судом и подробно изложены в постановленном решении. Оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у суда второй инстанции не имеется, так как выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, и спор по существу разрешен верно.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Морозовского районного суда Ростовской области от 12 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Курак И.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 30.08.2021.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка