Определение Судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 июня 2021 года Дело N 33-1422/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Курлаевой Л.И.,

судей Старцевой С.А., Хомяковой М.Е.,

при секретаре Врацкой А.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ковалюк Ирины Анатольевны к администрации г. Орла, Управлению городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения,

по апелляционной жалобе администрации г. Орла на решение Советского районного суда г. Орла от 15 марта 2021 г., которым постановлено:

"Исковые требования Ковалюк Ирины Анатольевны к администрации г. Орла, Управлению городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения - удовлетворить.

Взыскать с муниципального образования "город Орел" в лице администрации г. Орла в пользу Ковалюк Ирины Анатольевны в качестве выкупной цены за принадлежащую ей на праве собственности комнату N дома <адрес>, кадастровый номер N, общей площадью 18,6 кв. м, включая выкупную цену за принадлежащую ей долю в праве на земельный участок и общее имущество, в сумме <...> руб., убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения, в сумме <...> руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в сумме <...> руб.

Прекратить право собственности Ковалюк Ирины Анатольевны на комнату N <адрес>, кадастровый номер N, общей площадью 18,6 кв. м.

Признать право собственности муниципального образования "Город Орел" на комнату N <адрес>, кадастровый номер N, общей площадью 18,6 кв. м.

Взыскать с муниципального образования "город Орел" в лице администрации г. Орла в пользу Ковалюк Ирины Анатольевны расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> руб.

Взыскать с муниципального образования "город Орел" в лице администрации г. Орла в пользу общества с ограниченной ответственностью "Независимая оценка" расходы по проведению судебной экспертизы в сумме <...> руб.".

Заслушав доклад судьи Курлаевой Л.И., возражения представителя Ковалюк Ирины Анатольевны по доверенности Мурашова Сергея Владимировича, полагавшего, что оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, указанным в апелляционной жалобе, не имеется, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений, исследовав материалы гражданского дела, судебная коллегия

установила:

Ковалюк И.А. обратилась в суд с иском к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены.

В обоснование заявленных требований указывала, что ей на праве собственности принадлежит жилое помещение - комната N в многоквартирном жилом доме <адрес>, кадастровый номер N, общей площадью 18,6 кв. м.

На основании заключения Орловской городской межведомственной комиссии от 18 июня 2019 г. N, постановлением администрации г. Орла от 3 июля 2019 г. N указанный многоквартирный жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок для расселения жильцов до 30 декабря 2027 г., на основании чего Ковалюк И.А. обратилась к администрации г. Орла с настоящим иском, подготовив расчет выкупной цены и затрат, связанных с переездом.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на то, что помещение, в котором она проживает, представляет угрозу ее жизни и здоровью, уточнив исковые требования, просила взыскать с администрации г. Орла в счет выкупной стоимости за жилое помещение, включая право на земельный участок и общедомовое имущество, в размере <...> руб., убытки, связанные с переездом, в размере <...> руб., компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт - <...> руб., а также возместить расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб. и обратить решение к немедленному исполнению.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе администрация г. Орла просит отменить решение суда, как незаконное.

В обоснование указывает на несоблюдение Ковалюк И.А. процедуры, предусмотренной ч. ч. 2 - 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ), предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, в связи с чем считает, что отсутствуют основания для его выкупа.

Считает, что суд первой инстанции необоснованно взыскал убытки в пользу истца, поскольку отсутствуют доказательства о необходимости аренды другого жилого помещения, стоимости аренды, не представлено доказательств необходимости использования услуг риелтора по подбору жилого помещения, а также оплаты его услуг.

Полагает необоснованным взыскание в пользу истца компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку у наймодателя не возникли обязательства перед истцом по проведению капитального ремонта дома. Указывает, что признание дома аварийным не свидетельствует о том, что отсутствие капитального ремонта привело его к признанию таковым.

Приводит довод о том, что срок для отселения из аварийного дома не наступил, при наличии финансовых проблем наполняемости муниципального бюджета, взыскиваемые расходы расценивает как непомерное бремя на бюджет г. Орла.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу об оставлении решения суда без изменения, а апелляционной жалобы - без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. (Раздел второй Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.)

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

В п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснил, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. ч. 1 - 3, ч. ч. 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе третьем Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома. Суд может обязать орган местного самоуправления предоставить истцу другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке.

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен дом (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с ч. 4 ст. 37 Правил землепользования и застройки городского округа "Город Орел" решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Ковалюк И.А. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 18,6 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии N N, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 19 марта 2012 г. на основании договора купли-продажи от 20 февраля 2012 г.

Орловской городской межведомственной комиссией на основании заключения общества с ограниченной ответственностью внедренческий научно-технический центр "Исток" (далее по тексту - ООО ВНТЦ "Исток") принято заключение от 5 декабря 2017 г. N о выявлении оснований для признания многоквартирного жилого дома <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции.

11 января 2018 г. администрацией г. Орла принято постановление N "О признании многоквартирного дома <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции и о дальнейшем использовании помещений дома".

27 апреля 2018 г. на внеочередном общем собрании собственники помещений указанного выше многоквартирного дома приняли решение не проводить реконструкцию дома за счет средств собственников.

Заключением Орловской городской межведомственной комиссии N от 18 июня 2019 г. многоквартирный жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения указанного жилого дома признаны непригодными для дальнейшего проживания.

Из представленного в материалы дела заключения ООО "ВНТЦ Исток" N о техническом состоянии основных несущих и ограждающих конструкций многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, от 26 апреля 2019 г. следует, что строительство указанного многоквартирного жилого дома завершено в 1970 г.

На фасадах объекта имеются следы обрушения наружных стен здания; кирпичи кладки цоколя имеют признаки расслоения осыпания; отмостка имеет трещины, выбоины; наружные стены имеют хаотичные трещины в том числе сквозные вертикальные; имеется массовое разрушение кирпичной кладки стен на глубину до 25 см, имеется угроза обрушения; обрушены перемычки над оконными проемами, разрушение кирпичной кладки простенков, недопустимое техническое состояние кровли здания и организованного водостока; угроза обрушения перекрытий; лестничные марши, железобетонные плиты порожки значительно изношены, имеются сколы, разрушения поверхностного слоя; отсутствуют участки водостока, который не обеспечивает предохранение строительных конструкций от попадания влаги на строительные конструкции; помещение; дверные и оконные рамы в ветхом состоянии, перекошены, откосы окон местами отсутствуют, дощатые полы поражены гнилью, внутренняя отделка стен в неудовлетворительном состоянии, трещины, отслоение штукатурки, плит. Элементы канализации, водоснабжения значительно изношены, имеются протечки, поражение коррозией, отсутствует сантехника; железобетонная плита перекрытия в подвале имеет недопустимый прогиб, отслоение бетона, которые могут повлечь обрушение; в местах прохода стояков канализации и водопровода поверхность плит и монолитных участков перекрытий имеют разрешение, арматура оголена и коррозирована, средняя часть подвала затоплена канализацией.

За период с июня 2017 г. по 2019 г. техническое состояние основных несущих и ограждающих конструкций здания существенно изменилось в сторону существенного повышения степени аварийности жилого дома и повышения уровня угрозы обрушения.

Физический износ основных несущих и ограждающих конструкций здания, систем инженерного оборудования, составляет 52%, что обусловлено процессами естественного старения в связи с эксплуатацией в течение длительного периода времени. Численное значение ремонтопригодности, характеризующее возможность, необходимость и целесообразность ремонтных работ по объекту обследования на основе учета совместного действия указанных выше факторов, которое составляет 48%, подтверждает нецелесообразность и неэффективность выполнения работ по капитальному ремонта здания.

Эксплуатационная готовность объекта в соответствии с СП 13-102-2003 характеризуется как недопустимое состояние - категория технического состояния конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования. Аварийное состояние вышеназванного жилого дома установлено ранее в заключении ООО ВНТЦ "Исток" от <дата>, однако, мероприятия по устранению аварийного состояния жилого дома не были разработаны и не были осуществлены.

Основные помещения вышеназванного жилого дома не соответствуют установленным требованиям, выявлены вредные факторы обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья людей, уровень надежности здания находится в недопустимом состоянии, проведение восстановительных работ технически невозможно и экономически нецелесообразно, существует опасность для обрушения здания.

На основании заключения Орловской городской межведомственной комиссии N от 18 июня 2019 г. администрацией г. Орла издано постановление N от 3 июля 2019 г., которым многоквартирный жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Указанным постановлением установлен срок для направления требования о сносе жилого дома до 1 сентября 2026 г., а в случае невыполнения собственниками данного требования установлен срок для расселения жильцов до 30 декабря 2027 г., а также признано утратившим силу постановление администрации г. Орла N от 11 января 2018 г. "О признании многоквартирного жилого дома <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции и о дальнейшем использовании помещений дома".

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Орла от 22 октября 2019 г. по административному исковому заявлению ФИО7, ФИО8, ФИО9 к администрации г. Орла о признании незаконным постановления органа местного самоуправления, на основании вынесенного судебной коллегией по административным делам Орловского областного суда апелляционного определения от 16 января 2020 г. постановление администрации г. Орла N от 3 июля 2019 г. признано незаконным в части установления срока для направления требования о сносе жилого дома и срока для расселения жильцов в случае невыполнения собственниками данного требования.