Определение Судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 февраля 2022 года Дело N 33-1417/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Самохиной Л.М., судей Кравцовой Е.А., Сенякина И.И., при секретаре Музычук А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соловьева А.А. к индивидуальному предпринимателю Моисееву А.В., Управлению Росреестра по Оренбургской области, Иванову М.И. о признании договора аренды незаключенным,

по апелляционной жалобе Соловьева А.А. на решение Ленинского районного суда города Оренбурга от 30 ноября 2021 года,

заслушав доклад судьи Самохиной Л.М.,

объяснения представителей Соловьева А.А. - Солдатова В.В. и Акимова В.В., поддержавших апелляционную жалобу,

представителя индивидуального предпринимателя Моисеева А.В. - Чикиной К.В., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы,

установила:

Соловьев А.А. обратился в суд с вышеуказанным иском к индивидуальному предпринимателю Моисееву А.В., Управлению Росреестра по Оренбургской области.

В обоснование иска указал, что на основании договора купли-продажи арестованного имущества, заключенного между ним и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области от (дата) он является собственником нежилого здания автомастерской с кадастровым номером N, а также земельного участка с кадастровым номером N под зданием. Право собственности на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрированы за ним в Едином государственном реестре недвижимости (дата).

(дата) в отношении указанных здания и земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано обременение в виде договора аренды недвижимого имущества от (дата). Данный договор заключен между бывшим собственником объектов недвижимости Ивановым М.И. (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Моисеевым А.В. (арендатор).

Здание фактически в пользовании и владении индивидуального предпринимателя Моисеева А.В. не находилось, арендная плата за этот период не уплачивалась. Государственная регистрация договора состоялась только (дата), когда собственником объектов уже стал он (истец).

Полагает, что после смены собственника арендатор был не вправе регистрировать договор аренды с прежним собственником. Индивидуальный предприниматель Моисеев А.В. знал, что собственник поменялся, договор аренды не зарегистрирован и фактически не исполняется, что указывает на его недобросовестность.

Просил признать договор аренды недвижимого имущества от (дата) между Ивановым М.И. и индивидуальным предпринимателем Моисеевым А.В. незаключенным; обязать Управление Росреестра по Оренбургской области погасить регистрационную запись N от (дата) о договоре аренды недвижимого имущества от (дата).

Определениями суда к участию в деле в качестве ответчика привлечён Иванов М.И., в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 30 ноября 2021 года Соловьеву А.А. в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Соловьев А.А., ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просит его отменить, вынести новое решение.

В письменных возражениях Моисеев А.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились Соловьев А.А., индивидуальный предприниматель Моисеев А.В., Иванов М.И., представители Управления Росреестра по Оренбургской области и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование земельный участок (статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды. Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 6 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

Судом первой инстанции установлено, что (дата) между Ивановым М.И. (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Моисеевым А.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка и расположенного на нем нежилого здания автомастерской по адресу: (адрес), принадлежащих Иванову М.И. на праве собственности, на срок 10 лет.

(дата) индивидуальный предприниматель Моисеев А.В. обратился в Управление Росреестра по Оренбургской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка и расположенного на нём нежилого здания автомастерской по адресу: (адрес).

Согласно уведомлению от (дата) государственная регистрация договора аренды приостановлена в связи с наличием обременения, принятого определением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от (дата), до снятия обременения.

(дата) произведена государственная регистрация заключенного между Ивановым М.И. и индивидуальным предпринимателем Моисеевым А.В. спорного договора аренды от (дата), с внесением в Единый государственный реестр недвижимости сведений об ограничении прав и обременении в виде указанного договора аренды.

Из материалов дела также усматривается, что (дата) между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области (продавец) и Соловьевым А.А. (покупатель) по итогам торгов заключен договор N купли-продажи арестованного имущества - земельного участка с кадастровым номером N и расположенного на нём нежилого здания автомастерской литер (адрес) с кадастровым номером N, по адресу: (адрес).

(дата) Соловьев А.А. обратился в Управление Росреестра по Оренбургской области для осуществления государственной регистрации перехода прав на земельный участок и расположенное на нём нежилое здание автомастерской по адресу: (адрес) по договору купли-продажи от (дата).

Государственная регистрация перехода прав по договору купли-продажи была приостановлена в связи с наличием обременений, установленных определениями Дзержинского районного суда г. Оренбурга от (дата) и Ленинского районного суда г. Оренбурга от (дата).

Государственная регистрация права собственности Соловьева А.А. на земельный участок и расположенное на нём нежилое здание по указанному выше адресу произведена (дата), о чем внесена запись в Единый государственный реестр недвижимости.

(дата) от имени Соловьева А.А. в адрес индивидуального предпринимателя Моисеева А.В. направлено уведомление о том, что новым собственником земельного участка и расположенного на нём нежилого здания автомастерской по адресу: (адрес) стал он (Соловьев А.А.), а также указано на необходимость внесения арендной платы по договору аренды по приложенным к уведомлению реквизитам.

(дата) индивидуальный предприниматель Моисеев А.В. осуществил платёж в счёт арендной платы по договору, что подтверждается платёжным поручением, где в качестве получателя платежа указан Соловьев А.А., а также направил в адрес Соловьева А.А. требование о предоставлении помещения в пользование.

В обоснование незаключенности договора аренды недвижимого имущества от (дата) между Ивановым М.И. и индивидуальным предпринимателем Моисеевым А.В. истец ссылается на его неисполнение сторонами, отсутствие его государственной регистрации до (дата), переход к нему (истцу) права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом спорного договора, на основании договора купли-продажи от (дата), а также недобросовестность со стороны арендатора, который был не вправе регистрировать спорный договор аренды после смены собственника арендуемого имущества.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь приведёнными выше нормами материального права и разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 25 декабря 2018 года N 49, пришёл к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора аренды незаключенным.

Оснований не согласиться с приведёнными выводами суда судебная коллегия не усматривает, поскольку они в полной мере соответствуют нормам материального и процессуального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Приведённые в апелляционной жалобе доводы не могут повлечь отмену обжалуемого судебного акта.

В обоснование своих выводов судом указано, что при заключении договора аренды стороны согласовали его существенные условия. Индивидуальный предприниматель Моисеев А.В. (дата) обратился в Управление Росреестра по Оренбургской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды от (дата), которая не была осуществлена по независящим от сторон договора обстоятельствам, в связи с принятием регистрирующим органом решения о её приостановлении до (дата). В связи с чем, доводы Соловьева А.А. о недобросовестных действиях арендатора - индивидуального предпринимателя Моисеева А.В., обоснованно отклонены.

Также судом мотивированно не приняты во внимание доводы Соловьева А.А. о фактическом неисполнении сторонами договора аренды от (дата) - Ивановым М.И. и индивидуальным предпринимателем Моисеевым А.В., его условий. По смыслу статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации Соловьев А.А. до момента регистрации (дата) перехода к нему права собственности на земельной участок и расположенное на нем нежилое здание автомастерской по адресу: (адрес) не являлся ни стороной данного договора, ни собственником арендованного имущества.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что (дата), то есть после государственной регистрации (дата) перехода права собственности по договору купли-продажи от (дата), зная о зарегистрированном (дата) обременении в виде договора аренды от (дата), Соловьевым А.А. в адрес арендатора индивидуального предпринимателя Моисеева А.В. направлено уведомление о внесении арендной платы по договору аренды по приложенным к уведомлению реквизитам.

(дата) индивидуальный предприниматель Моисеев А.В. осуществил платеж арендной платы по указанным истцом реквизитам, что подтверждается платёжным поручением, где в качестве получателя платежа указан Соловьев А.А.

Указанные действия, совершённые Соловьевым А.А., как правопреемником арендодателя, по исполнению договора аренды от (дата), свидетельствуют о наличии оснований у индивидуального предпринимателя Моисеева А.В. оснований полагаться на действительность данного договора, что по смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности с разъяснениями в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" лишает истца права ссылаться на незаключенность спорного договора аренды, а также на тот факт, что на момент регистрации перехода права собственности он не знал и не мог знать о наличии договора аренды.

Более того, на момент перехода права собственности на объект недвижимости Соловьеву А.А. было известно о том, что объект обременён правом аренды. Несмотря на это переход права к нему был произведён с его волеизъявления. Требований о расторжении договора купли-продажи им не заявлялось.

Доводы апелляционной жалобы о том, что Соловьев А.А. не направлял индивидуальному предпринимателю Моисееву А.В. уведомление от (дата), данное уведомление было направлено его (истца) сотрудником без согласования с ним, допустимыми доказательствами не подтверждены. Кроме того, в соответствии с действующим законодательством работодатель несёт ответственность за действия своего работника.

Ссылка на то, что индивидуальным предпринимателем Моисеевым А.В. совершен единственный платеж, а также о том, что Соловьевым А.А. в адрес индивидуального предпринимателя Моисеева А.В. направлено письмо с просьбой предоставить реквизиты для возврата денежных средств не влекут отмену решения суда, поскольку не являются юридически значимыми для рассмотрения заявленного спора о признании договора аренды недвижимого имущества незаключенным.

В остальной части апелляционная жалоба повторяет доводы, приведённые истцом в ходе рассмотрения спора, которые были исследованы судом первой инстанции и правомерно отвергнуты по мотивам, изложенным в решении суда, не содержат обстоятельств, которые опровергали бы выводы решения по существу, сводятся к иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, в связи с чем, на законность и обоснованность решения суда не влияют.

Выводы суда подробно мотивированы, основаны на исследованных в судебном заседании доказательствах, в связи с чем, сомнений в своей правильности не вызывают.

При рассмотрении спора судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права, которые могут повлечь отмену судебного акта, не допущено.

Проверив законность и обоснованность решения суда исходя из содержащихся в апелляционной жалобе доводов, судебная коллегия не находит оснований для его отмены

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 30 ноября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Соловьева А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 2 марта 2022 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка