Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 августа 2021 года Дело N 33-1416/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего судьи Тахирова Э.Ю.,

судей Головнева И.В., Корецкого А.Д.,

при секретаре Иванкович В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседание гражданское дело по иску Головкиной Ирины Валерьевны к Прокопьеву Алексею Юрьевичу о взыскании задолженности по договору аренды, коммунальным платежам, денежных средств за самовольное переустройство помещения, по апелляционной жалобе Головкиной Ирины Валерьевны на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 августа 2020 г.

Заслушав доклад судьи Головнева И.В., судебная коллегия

установила:

Головкина И.В. обратилась в суд с иском к Прокопьеву А.Ю. о взыскании задолженности по договору аренды, коммунальным платежам, денежных средств за самовольное переустройство помещения.

В обоснование требований истец указала, что 10.06.2019 между Головкиной И.В. (арендодатель) и Прокопьевым А.Ю. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Пушкинская, д. 225/41/224. Согласно п. 3.1. договора с 01.07.2019 по 31.05.2020 включительно арендатор обязуется оплачивать арендную плату в размере 50 000 руб. ежемесячно. В соответствии с п. 3.4 договора арендатор ежемесячно оплачивает арендную плату не позднее 10 числа месяца, предшествующего оплачиваемому. Учитывая п. 5.5 договора, в случае, если арендатор задерживает оплату арендной платы, предусмотренной пп. 3.1.2 настоящего договора, на 3 рабочих дня, арендатор обязуется оплатить штраф в размере 50 000 руб. Согласно п. 5.4 договора в случае неполной оплаты арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, арендатор уплачивает арендодателю на основании его письменного требования пеню в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки платежа. Однако в нарушение условий договора ответчик не произвел оплату за декабрь, январь 2019 года.

Таким образом, по мнению истца, на сегодняшний день сумма задолженности по договору аренды от 10.06.2019 составляет 205 300 руб., в том числе 50 000 руб. - стоимость арендной платы за декабрь 2019г., 50 000 руб. - штраф за просрочку платежа, 3400 руб. - пеня за просрочку платежа с 12.11.2019 по 17.01.2020, 50 000 руб. - стоимость арендной платы за январь 2020 г., 50 000 руб. - штраф за просрочку платежа, 1900 руб. - пеня за просрочку платежа с 11.12.2019 по 17.01.2020.

Согласно п.4.1.9 договора арендатор обязан не производить перепланировок и переоборудования помещения, реконструкции и других капитальных работ, вызванных потребностями арендатора, а также иных неотделимых улучшений помещения, без письменного согласия арендодателя. Учитывая п.5.10 договора в случае обнаружения арендодателем самовольного переустройства помещения, таковое должно быть немедленно устранено арендатором за его счет и в сроки, установленные арендодателем. Согласно п. 5.11 договора в случае порчи, утраты, причинения вреда помещения в результате действий арендатора он обязан возместить арендодателю нанесенный ущерб в полном объеме. За период аренды помещения Прокопьев А.Ю. без согласия Головкиной И.В. убрал раковину для мытья рук из тамбура и поставил ее в основном помещении. Также был нанесен вред помещению в виде перекраски стен. Таким образом, Прокопьевым А.Ю. в соответствии с заключением N 12-128-2019 от 20.12.2019 причинен ущерб помещению, принадлежащему Головкиной И.В., в размере 185 699 руб. В уведомлении от 20.11.2019 истец требовала устранить самовольное переустройство и нанесенный вред помещению в срок до 20.12.2019. Однако по состоянию на сегодняшний день нарушения не устранены.

Таким образом, по состоянию на 17.01.2020 за Прокопьевым А.Ю. числится задолженность перед Головкиной И.В. в размере 393 509,73 руб., в том числе: 205 300 руб. за аренду помещения (декабрь, январь); 185 699 руб. - самовольное переустройство; 2510,73 руб. - коммунальные платежи за ноябрь (с 25.10.2019 по 21.2011.19): электроэнергия 85392 кВт-85101 кВт=291 кВт*7,31 руб.=2127,21 руб.; вода 79,63м3- 74,29м3=5,34м3*71,82 руб.= 383,52 руб.

23.01.2020 в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить образовавшуюся задолженность. 30.01.2020 Прокопьев А.Ю. претензионное письмо получил, ответ в адрес Головкиной И.В. либо ее представителя не направил. В связи с изложенным, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ истец уточнила исковые требования, просила взыскать с Прокопьева А.Ю. в свою пользу задолженность в размере 961 125,07 руб., в том числе: 700 000 руб. за аренду помещения (декабрь - май); 46 550 руб. - пени за просрочку платежей; 185 699 руб. - самовольное переустройство; 28 876,07 руб. - коммунальные платежи, расходы по оплате государственной пошлины в размере 7135 руб.

Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 августа 2020 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Головкина И.В. в лице представителя по доверенности Шевыряевой Д.Н. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и вынести новое об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Полагает данное решение вынесено незаконно, необоснованно с нарушением норм материального права. Указывает, что Прокопьев А.Ю. направил представителю истца уведомление о расторжении договора аренды 20.11.2019 с требованием подписать акт возврата помещения 25.11.2019. Данное требование уже является грубейшим нарушением условий договора, т.к. согласно п. 4.1.5 арендатор обязан в письменном виде предупредить арендодателя о предстоящем освобождении помещения в срок, не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты освобождения, при досрочном прекращении договора. Договор аренды не расторгнут, помещение в надлежащем виде арендодателю не сдано. Все самовольные переустройства и ремонт помещения сделаны без согласия арендодателя, и предъявляя требование о возмещении стоимости восстановительного ремонта, истец доказывает, что Прокопьев А.Ю. своими действиями не произвел улучшение помещения, а привел его в непригодный для дальнейшего использования вид. Ответчиком заключение эксперта представленное в материалы дела не оспаривалось, необходимости в проведении судебной экспертизы не было, более того, данный вопрос в судебных заседаниях не обсуждался.

Прокопьев А.Ю. подал возражения на апелляционную жалобу, в которых просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке ст.167, ст. 165.1 ГПК РФ в отсутствие истца Головкиной И.В., извещенной о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела в порядке п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя Головкиной И.В. - Щеголихину О.В., просившую апелляционную жалобу удовлетворить, Прокопьева А.Ю. и его представителя - Малых В.В., просивших отказать в удовлетворении жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Принимая решение по делу, суд руководствовался положениями ст.ст. 309, 310, 420, 450.1, 606, 610, 614, 616 ГК РФ и установил, что 10.06.2019 между Головкиной И.В. (арендодатель) и Прокопьевым А.Ю. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно п. 3.1 договора с 01.07.2019 по 31.05.2020 включительно арендатор обязуется оплачивать арендную плату в размере 50 000 руб. ежемесячно.

Согласно п.3.3 договора аренды арендатор ежемесячно оплачивает арендодателю размер возмещения (компенсация) за пользование коммунальными и прочими услугами по помещению, равной сумме расходов в текущем месяце.

В соответствии с п. 3.4 договора от 10.06.2019 арендатор ежемесячно оплачивает арендную плату не позднее 10 (десятого) числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

Как указала истец, в нарушение условий договора ответчик не произвел оплату за декабрь 2019 года, январь 2020 года.

Вместе с тем, судом установлено, что 11.10.2019 ответчик Прокопьев А.Ю. вручил истцу Головкиной И.В. уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, от 10.06.2019, что в судебном заседании не отрицалось истцовой стороной. Более того, на указанное уведомление о расторжении договора истец направила ответ, в котором просила устранить самовольно произведенный ремонт помещения.

Согласно п. 6.3 договора аренды арендатор (ответчик) вправо в любое время расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке без выплаты арендодателю каких-либо неустоек и возмещения убытков путем письменного уведомления арендодателя не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты его расторжения. В указанном случае действие договора прекращается по истечении 30 календарных дней после получения арендодателем указанного уведомления.

В судебном заседании суда первой инстанции ответчик указал, что не согласен с требованиями о взыскании задолженности в размере 961 125,07 руб., в том числе: 700 000 руб. за аренду помещения (декабрь - май); 46 550 руб. - пени за просрочку платежей; 185 699 руб. - самовольное переустройство; 28 876,07 руб. - коммунальные платежи. Ссылался на вручение истцу уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения, указывал на то, что прекратил осуществление предпринимательской деятельности с 12.10.2019. Также указывал на то, что истцом не представлено доказательств несения расходов по коммунальным платежам.

В суде первой инстанции представитель истца подтвердила, что истец не оплачивала коммунальные услуги, так как ей не платили арендную плату.

При таких обстоятельствах, учитывая, что 11.10.2019 ответчиком было вручено истцу уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, от 10.06.2019, при этом за период с июня 2019 года по октябрь 2019 года арендные платежи ответчиком вносились, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с 11.11.2019 правоотношения между Головкиной И.В. и Прокопьевым А.Ю. по договору аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, от 10.06.2019 прекратились, обязанность по возврату помещения арендатором была фактически исполнена, несмотря на отсутствие письменной фиксации данного действия, что истцовой стороной в судебном заседании не опровергалось, в связи с чем правовых оснований для взыскания с Прокопьева А.Ю. в пользу Головкиной И.В. задолженности в размере 961 125,07 руб., в том числе: 700 000 руб. за аренду помещения (декабрь - май); 46 550 руб. - пени за просрочку платежей, 28 876,07 руб. - коммунальные платежи, не имеется.

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика денежных средств за самовольное переустройство нежилого помещения, суд также не усмотрел оснований для его удовлетворения, указав, что согласно п. 4.1.9 договора аренды арендатор обязан не производить перепланировок и переоборудования помещения, реконструкции и других капитальных работ (в том числе: перенос несущих конструкций и перегородок; оборудование новых и заделывание существующих дверных или оконных проемов; замена рам оконных проемов; замена, реконструкция, изменение местоположения внутренних инженерных сетей водопровода, канализации, отопления, электроснабжения, вентиляции; работы, связанные с изменением облика фасада здания и др.), вызванных потребностями арендатора, а также иных неотделимых улучшений помещения без письменного согласия арендодателя.

Согласно п. 5.10 договора в случае обнаружения арендодателем самовольного переустройства помещения, таковое должно быть немедленно устранено Арендатором за его счет и в сроки, установленные арендодателем.

Как указала истец, за период аренды помещения Прокопьев А.Ю. без ее согласия убрал раковину для мытья рук из тамбура и поставил ее в основном помещении. Также был нанесен вред помещению в виде перекраски стен. Истцом представлено заключение ООО "РУСКонсалт" N 12-128-2019 от 20.12.2019 об определении рыночной стоимости ремонтных работ и материалов, необходимых для нежилого помещения комнаты N 22-27 по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. В соответствии с данным заключением рыночная стоимость ремонтных работ и материалов, необходимых для спорного нежилого помещения составляет 185 699 руб.

Суд критически оценил данное заключение, поскольку оно не является судебной экспертизой, получено без соблюдения процедуры, обеспечивающей ответственность экспертов за результаты исследования. Из вышеуказанного заключения не следует, что именно действиями ответчика нанесен ущерб помещению. Допустимых доказательств, объективно свидетельствующих о совершении ответчиком действий по производству перепланировок и переоборудования помещения, реконструкции и других капитальных работ, а также иных неотделимых улучшений помещения истцом не было представлено.

Довод истца о том, что ответчик производил ремонт помещения, не имея письменного согласия арендодателя, суд также оценил критически, поскольку согласно п. 4.1.13 договора аренды арендатор обязан своими силами и за свой счет производить текущий ремонт помещения, что фактически ответчик и произвел, при этом обязательное наличие согласия арендодателя на производство текущего ремонта помещения договором аренды не предусмотрено.

Не принял также во внимание суд и довод истца о том, что у ответчика не было необходимости в производстве текущего ремонта, поскольку доказательств указанному не представлено.

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований Головкиной И.В. суд отказал в полном объеме, правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца расходов по оплате государственной пошлины в размере 7135 руб. суд также не усмотрел.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 27.01.2021 представитель Головкиной И.В. заявила ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Учитывая, что истцом заявлены требования о взыскании денежных средств за самовольное переустройство помещения, и возникшие сомнения в правильности и обоснованности, объективности ранее данного заключения экспертизы об определении рыночной стоимости ремонтных работ и материалов, необходимых для переустройства нежилого помещения, судебная коллегия при апелляционном рассмотрении дела посчитала возможным назначить проведение судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой поручено экспертам ООО "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ". На разрешение эксперта поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость строительно-монтажных работ, материалов по восстановлению объекта аренды N 22-27, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в первоначальное состояние на дату передачи объекта в аренду и подписания акта N 1 приема-передачи нежилого помещения арендатору от 11 июня 2019 г.

Согласно выводам заключения судебной экспертизы ООО "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ" N 446-С от 28.07.2021 рыночная стоимость строительно-монтажных работ, материалов по восстановлению объекта аренды N 22-27, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в первоначальное состояние на дату передачи объекта в аренду и подписания акта N 1 приема-передачи нежилого помещения арендатору от 11 июня 2019 г. составляет 171 530 руб.

По смыслу положений статьи 86 ГПК РФ заключение судебной экспертизы является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования.

Проанализировав заключение судебной экспертизы ООО "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ" N 446-С от 28.07.2021, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, исследование содержит все необходимые исходные сведения, взятые и использованные экспертом, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в его распоряжение материалов, указывает на применение методов исследований, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела.

Судебная коллегия не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения повторной судебной экспертизы, выполненной ООО "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ", поскольку экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим соответствующую квалификацию.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы сторонами не заявлено, достоверных и допустимых доказательств в опровержение выводов судебного эксперта ООО "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ", стороной ответчика суду апелляционной инстанции не представлено.

С учетом выводов судебной экспертизы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда от 18 августа 2020 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств за самовольное переустройство помещения, и в этой части считает необходимым принять новое решение, которым взыскать с Прокопьева А.Ю. в пользу Головкиной И.В. за самовольное переустройство помещения сумму в размере 171 530 руб., определенную в заключении судебной экспертизы ООО "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ" N 446-С от 28.07.2021.

В остальной части судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным и не усматривает оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы не принимаются во внимание, поскольку при рассмотрении дела в суде первой инстанции сторона истца не оспаривала и не отрицала факт получения от ответчика уведомления о расторжении договора. Вместе с тем, судом установлено, что на указанное уведомление сторона истца направила в адрес ответчика письменный ответ, в котором просила устранить самовольное переустройство нежилого помещения.

Также, подтверждением получения истцом уведомления о расторжении договора служит факт принятия 15.10.2020 представителем истца арендной платы за временное владение и пользование помещением от другого лица путем безналичного перевода.

Ссылки апеллянта на несогласие с выводами суда первой инстанции о прекращении 11.11.2020 правоотношений между истцом и ответчиком, подлежат отклонению, так как основаны на неверном толковании норм материального права, поскольку из дела следует, что невозможность прекращения правоотношений и передачи помещения возникла по вине представителя истца Головкина Д.В., который отказался подписывать акт возврата помещения. При этом сам ответчик после вручения истцом уведомления о расторжении договора фактически исполнил свою обязанность по возврату помещения и прекратил его использование.

Судебная коллегия полагает, что в остальной части выводы суда первой инстанции основаны на верном толковании норм права и правильно установленных обстоятельствах по делу, в связи с чем решение суда в остальной части подлежит оставлению без изменения.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С учетом ст. 98 ГПК РФ, исходя из того, что истец заявлял требования о взыскании денежных средств за самовольное переустройство помещения в размере 185 699 руб., а судебная коллегия частично удовлетворила данное требование в размере 171 530 руб., и с учетом отказа в удовлетворении остальной части заявленных требований, судебная коллегия полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 4630,60 руб.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ,

определила:

решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 августа 2020 г. в части исковых требований о взыскании денежных средств за самовольное переустройство помещения - отменить.

В отмененной части принять новое решение, которым взыскать с Прокопьева Алексея Юрьевича в пользу Головкиной Ирины Валерьевны за самовольное переустройство помещения сумму в размере 171 530 руб., государственную пошлину в размере 4 630,60 руб.

В остальной части решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 августа 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Головкиной Ирины Валерьевны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30.08.2021 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка