Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 30 апреля 2019 года №33-1415/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 апреля 2019 года Дело N 33-1415/2019
30 апреля 2019 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Прошиной Л.П.
и судей Лукьяновой О.В., Бурдюговского О.В.
при секретаре Рязанцевой Е.А.
заслушала в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Гуровой А.И. на решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 15 августа 2018 года, которым постановлено:
"Иск удовлетворить.
Зарегистрировать переход права собственности за Контишевым А.Е. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.03.2017 г. на: - земельный участок, кадастровый N, площадью N кв.м., адрес объекта: относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>; - незавершенное строительством нежилое здание (производственный корпус N (энергоблок), площадью застройки N кв.м., степенью готовности <данные изъяты>, кадастровый N, адрес объекта: <адрес>, - земельный участок, кадастровый N, площадью <данные изъяты> кв.м., адрес объекта: относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, - незавершенное строительством нежилое здание (производственный корпус N (энергоблок), площадью застройки N кв.м., степень готовности <данные изъяты>, кадастровый N, адрес объекта: <адрес>."
Заслушав доклад судьи Лукьяновой О.В., судебная коллегия
установила:
Контишев А.Е. обратился в Железнодорожный суд с иском к Шорниковой А.С. о государственной регистрации перехода права собственности до договору купли-продажи указав, что 01.03.2017 г. между ним и Шорниковой А.С. заключен договор купли-продажи: -земельного участка, кадастровый N, площадью N кв. м., адрес объекта: относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>; - незавершенного строительством нежилого здания (производственный корпус N (энергоблок), площадью застройки N кв. м., степень готовности <данные изъяты>, кадастровый N, адрес объекта: <адрес>, - земельного участка, кадастровый N, площадью N кв. м., адрес объекта: относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, - незавершенного строительством нежилого здания (производственный корпус N (энергоблок), площадью застройки N кв. м., степень готовности <данные изъяты>, кадастровый N, адрес объекта: <адрес>. Ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
На основании изложенного, ссылаясь на ст.551 ч.3 ГК РФ, просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 01.03.2017 г. на вышеназванные объекты недвижимости.
Железнодорожный районный суд постановилвышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Гурова (Басманова) А.И., лицо не привлеченное к участию в деле, просит решение отменить, считая его незаконным, необоснованным, нарушающим её права и законные интересы, при этом указывает, что 15 февраля 2017 года между ней, Гуровой ( Басмановой) А.И. и Строгановым С.В. был заключен договор займа на сумму <данные изъяты> рублей, по условиям которого денежные средства должны были быть возвращены ей в мае 2017 года. В срок до 1.03.2017 года заемщик обязался предоставить в качестве залога приобретаемое имущество( недвижимость): -земельный участок, кадастровый N, площадью N кв. м.,
адрес объекта: относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>; - незавершенное строительством нежилое здание (производственный корпус N (энергоблок), площадью застройки N кв. м., степень готовности <данные изъяты> кадастровый N, адрес объекта: <адрес>, - земельный участок, кадастровый N, площадью N кв. м., адрес объекта: относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, - незавершенное строительством нежилое здание (производственный корпус N (энергоблок), площадью застройки N кв.м., степень готовности <данные изъяты>, кадастровый N, адрес объекта: <адрес>.
После приобретения данных объектов Шорниковой А.С., гражданской супругой Строганова С.В., 12 марта 2017 года был заключен договор залога недвижимости ( ипотека), залогодателем по которому выступала Шорникова А.С. Указанный договор прошел регистрацию в органах Росреестра.
Согласно дополнительному соглашению к договору займа от 15 апреля 2017 года поручителем Строганова С.В. по договору займа от 15.02.207 г. являлась Шорникова А.С.
26 декабря 2017 года Октябрьским районным судом г. Пензы было утверждено мировое соглашение, по которому Строганов С.В. солидарно с Шорниковой А.С. должны были передать ей ( Гуровой) <данные изъяты> рублей до 01.02.2018 года, а в случае неисполнения обязательства сумма требований увеличивалась до <данные изъяты> руб. с обращением взыскания на предметы залога, указанные в договоре залога от 12.03.2017г.
Денежные средства не были возвращены в срок, после чего возбуждено исполнительное производство, в рамках которого объекты недвижимости выставлены на торги. Шорникова А.С. препятствовала проведению торгов, ею был подан иск о приостановлении торгов и пересмотре стоимости недвижимости.
В октябре 2018 года ею была получена информация о состоявшемся решении Железнодорожного суда о регистрации права собственности на залоговые объекты недвижимости за Контишевым А.Е.
Ни Шорникова А.С., ни Строганов С.В. в течение полутора лет при заключении договора поручительства и договора залога, ни в суде при заключении мирового соглашения, ни в ходе исполнительного производства не упоминали о том, что Шорникова А.С. продала объекты недвижимости.
Решение Железнодорожного суда затрагивает её права и законные интересы как кредитора и залогополучателя спорного недвижимого имущества, без согласия которого залоговое имущество было продано.
С ссылкой на п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 37 ФЗ " Об ипотеке( залоге недвижимости) просила решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 15.08.2018 года отменить, в иске отказать.
Контишевым А.Е. представлено возражение на апелляционную жалобу, в котором он просит решение районного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу-без удовлетворения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 19.02.2019 года Гуровой (Басмановой) А.И. восстановлен срок на подачу апелляционной жалобы на решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 15.08.2018 года.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 16.04.2019 года постановлено перейти к рассмотрению дела по апелляционной жалобе Гуровой А.И. на решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 15.08.2018 года по правилам суда первой инстанции.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Гуровой А.И.- Фридлянд Э.Л., действующая на основании ордера и доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержала.
Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом.
В силу ст. 327 и ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, рассмотрев дело по правилам производства в суде первой инстанции, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены принятого решения по следующим основаниям.
В соответствии с ч.1 ст.195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В соответствии с п. 1 ст. 549, ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно п. п. 1, 3 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Пунктом 6 ст. 131 ГК РФ также установлено, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом Законом " О государственной регистрации недвижимости".
В силу ст. 58 ФЗ " О государственной регистрации недвижимости" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Согласно части 4 статьи 53 Закона о регистрации если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.
Из материалов дела следует, что 01.03.2017 года между Контишевым А.Е. и Шорниковой А.С. подписан договор купли-продажи недвижимого имущества -земельного участка, кадастровый N, площадью N кв.м., адрес объекта: относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>; - незавершенного строительством нежилого здания (производственный корпус N (энергоблок), площадью застройки N кв.м., степень готовности <данные изъяты>, кадастровый N, адрес объекта: <адрес>, - земельного участка, кадастровый N, площадью N кв.м., адрес объекта: относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, - незавершенного строительством нежилого здания (производственный корпус N (энергоблок), площадью застройки N кв.м., степень готовности <данные изъяты>, кадастровый N, адрес объекта: <адрес>.
Истец указал в иске, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты, в связи с чем истец обратился в суд с заявленными требованиями.
Суд, вынося решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости в порядке п. 3 ст. 551 ГК РФ, должен был установить факт уклонения продавца от регистрации перехода права собственности к покупателю на основании указанной сделки, а также проверить, соответствует ли данная сделка закону, в том числе Закону " О государственной регистрации недвижимости", однако этого судом первой инстанции сделано не было.
Так, в деле отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие факт уклонения Шорниковой А.С. от регистрации перехода права на спорные объекты недвижимости к Контишеву А.Е. Доказательств того, что Контишев А.Е. обращался к ответчику с требованием произвести регистрацию перехода права собственности на указанные объекты недвижимости, и последний уклонился от такой регистрации, истцом в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Кроме того, в силу п.11 ст. 26 ФЗ " О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято.
Согласно ст. 27 указанного закона в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
На момент вынесения оспариваемого решения в материалах дела имелись данные Росреестра о имеющихся ограничениях на спорные объекты недвижимости - незавершенное строительством нежилое здание (производственный корпус N (энергоблок), площадью застройки N кв.м., степень готовности <данные изъяты>, кадастровый N, адрес объекта: <адрес>, -земельный участок, кадастровый N, площадью N кв.м., адрес объекта: относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, -земельный участок, кадастровый N, площадью N кв.м., адрес объекта: относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, - незавершенное строительством нежилое здание (производственный корпус N (энергоблок), площадью застройки N кв.м., степень готовности <данные изъяты>, кадастровый N, адрес объекта: <адрес>.( т.1 л.д.23-25)
Данные объекты недвижимости, регистрация перехода права собственности на которые произведена оспариваемым решением, являлись предметом ипотеки, залогодержателем которых выступает Басманова А.И. на основании договора об ипотеке от 11.03.2017 года, зарегистрированного в Росреестре 02.05.2017 года.
Кроме того, 16.01.2018 года на основании постановления судебного пристава-исполнителя Октябрьского РОСП г. Пензы УФССП России по Пензенской области от 15.01.2018 года на указанные объекты наложен запрет на совершение действий по регистрации.( л.д. 24)
ЕГРП содержит записи об ограничениях на земельный участок, кадастровый N, площадью N кв.м., адрес объекта: относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, - незавершенное строительством нежилое здание (производственный корпус N (энергоблок), площадью застройки N кв.м., степень готовности <данные изъяты>, кадастровый N, адрес объекта: <адрес> на основании договора аренды недвижимого имущества от 21.01.2013 года N 28-А дата регистрации аренды 30.09.2013 года N в пользу ООО " Горизонт". Запрет на совершение действий по регистрации зарегистрировано 16.01.2018 года на основании Постановления судебного пристава-исполнителя Октябрьского РОСП г. Пензы от 15.01.2018 г. N, запрет на совершение регистрационных действий по регистрации на основании постановления судебного пристава-исполнителя Октябрьского РОСП г. Пензы от 02.03.2018 года. ( л.д. 23-25)
Наличие в отношении спорного имущества таких обременений как ипотека, запрет регистрирующему органу совершать регистрацию перехода права является обстоятельством, не позволяющим производить регистрацию перехода права по представленной истцом сделке купли-продажи.
П. 2 ст. 346 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Пунктом 2.1.4 договора об ипотеке от 11.03.207, заключенного между Басмановой А.И. и Шорниковой А.С. установлен запрет залогодателю Шорниковой А.С. отчуждать предметы ипотеки, которым согласно п. 1.1 данного договора также является спорное имущество, без письменного согласия залогодержателя.
В ходе рассмотрения дела судебной коллегией установлено, что на момент вынесения решения в органе Росреестра были зарегистрированы различные ограничения в отношении спорного имущества, в том числе ипотека в пользу Басмановой А.И.( ныне Гуровой), письменное согласие которой как залогодержателя на отчуждение нежилых помещений и земельных участков, получено не было.
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии законных оснований для регистрации перехода права собственности на нежилые помещения-земельный участок, кадастровый N, площадью N кв.м., адрес объекта: относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>; - незавершенное строительством нежилое здание (производственный корпус N (энергоблок), площадью застройки N кв.м., степень готовности <данные изъяты>, кадастровый N, адрес объекта: <адрес>, - земельный участок, кадастровый N, площадью N кв.м., адрес объекта: относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, - незавершенное строительством нежилое здание (производственный корпус N (энергоблок), площадью застройки N кв.м., степень готовности <данные изъяты>, кадастровый N, адрес объекта: <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.03.2017.
Кроме того, вызывает сомнение дата составления договора купли-продажи объектов недвижимости между Контишевым А.Е. и Шорниковой А.С.- 01.03.2017 года, поскольку в тексте данного договора ( абзац 5 пункта 1) имеется запись, о принадлежности незавершенного строительством нежилого здания( производственный корпус N 400) залогодателю, что дублирует п.1.1.4 договора залога между Басмановой А.И.( ныне Гуровой) и Шорниковой А.С. от 11.03.2017 года, составленного более поздним числом, чем договор купли-продажи.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о незаконности обжалуемого решения и служат основанием к его отмене.
Также является обоснованным довод жалобы о том, что Гурова ( ( Басманова) А.И. в нарушение ст. 43 ГПК РФ не была привлечена к участию в деле, в то время как решение, вынесенное по делу, затрагивает права данного лица. В силу п/п 4 п. 4 ст. 330 ГПК РФ данное обстоятельство является безусловным основанием для отмены судебного решения.
В связи с этим решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 15 августа 2018 года об удовлетворении требований истца подлежит отмене как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права с принятием нового решения об отказе Контишеву А.Е. в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.329,330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда г. Пензы от 15 августа 2019 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Контишева А.Е. к Шорниковой А.С. о государственной регистрации перехода права собственности оставить без удовлетворения.
Апелляционную жалобу Гуровой А.И. удовлетворить.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка