Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 мая 2021 года Дело N 33-1414/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Терехиной Л.В.,

судей Бабаняна С.С., Богатова О.В.,

при помощнике Куропаткиной Н.Ю.,

заслушала в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда по докладу судьи Бабаняна С.С. гражданское дело N 2-52/2021 по иску Янбукова Л.В. к Янбуков С.И., Иванова В.И. о признании договора аренды недвижимости недействительным,

по апелляционной жалобе Янбукова Л.В. на решение Первомайского районного суда г. Пензы от 03 марта 2021 года, которым постановлено:

Иск Янбукова Л.В. к Янбуков С.И., Иванова В.И. о признании договора аренды недвижимости недействительным оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Янбукова Л.В. обратилась в суд с иском к Янбукову С.И., Ивановой В.И. о признании договора аренды недвижимости недействительным.

В обоснование заявленного требования Янбукова Л.В. указала, что в декабре 2019 года ею по почте получена претензия -уведомление от имени Ивановой В.И. "о расторжении договора аренды от 17 августа 2016 года и об оплате суммы задолженности", подпись в этом документе была не Ивановой В.И., а Янбукова С.И. Зная авантюрный характер и личную неприязнь Янбукова С.И., она решила, что это очередная угроза в ее адрес и отвечать на претензию не стала. Однако в марте 2020 года она получила по почте заявление Ивановой В.И., адресованное в Ленинский районный суд г.Пензы, в котором ставится вопрос о взыскании с нее, как арендатора недвижимости, задолженности по договору аренды недвижимости - земельного участка и нежилого здания по адресу: <адрес>А. 13 мая 2020 года она ознакомилась с материалами гражданского дела и увидела в нем копию договора аренды на вышеуказанную недвижимость от 17 августа 2016 года со сроком действия с 01 сентября 2016 года по 01 сентября 2020 года. От имени арендодателя договор подписывала Иванова В.И., а от имени арендатора - Янбукова Л.В. Договор подписывал Янбуков С.И. со ссылкой на доверенность от 02 июня 2016 года 58 АА 1033329, выданную нотариусом Щебуняевым И.Б. и зарегистрированную в реестре за N 4-743. Вышеуказанная доверенность была выдана ею (истцом) в июне 2016 года для того, чтобы Янбуков С.И. распорядился принадлежащей ей на праве собственности недвижимостью. Этой же доверенностью она уполномочила Янбукова С.И. выступать от ее имени по вопросам с ресурсоснабжающими организациями по вышеуказанной недвижимости.

В июле 2016 года она получила постановление судебного пристава-исполнителя от 13 июля 2016 года о взыскании с нее, как собственника недвижимости, задолженности по платежам за газ, тепло, электроэнергию. Янбуков С.И. пообещал, что лично решит все проблемные вопросы. По договору купли-продажи от 10 августа 2016 года он от ее имени продал имущество своей сестре Ивановой В.И., а по другому договору, от той же даты, остальное имущество по этому же адресу, продал ее мужу Иванову Г.В. Он сообщил ей, что продал все, но не сообщил кому. Янбуков С.И. договор на продажу недвижимости не передал, и она не знала сколько договоров на продажу он заключил и с кем. В феврале 2017 года она самостоятельно получила через МФЦ копии этих договоров купли-продажи и отозвала доверенность от 02 июня 2016 года. Подлинник доверенности Янбуков С.И. ей не вернул. Указала, что договор аренды от 17 августа 2016 года от имени арендатора Янбуковой Л.В. подписан неуполномоченным лицом - Янбуковым С.И., для нее никаких правовых последствий этот договор нести не должен. Ее доверенность от 02 июня 2016 года давала право на распоряжение недвижимостью по адресу: <адрес> не давала Янбукову С.И. прав на получение в пользование, т.е. в аренду чужого имущества, как сделали в оспариваемом договоре, ответчики. Иванова В.И., заключая договор аренды 17 августа 2016 года, видела, что доверенность от 02 июня 2016 года не дает полномочий на то, чтобы брать недвижимость в аренду. Лично с ней она не встречалась и не сообщала, что вначале купила у нее, а затем сдала это имущество ей в аренду. Ей известно, что эта недвижимость используется в коммерческих целях все годы ее существования. Кроме того, там много лет фактически проживает сам Янбуков С.И. Она не одобряла сделку от 17 августа 2016 года, в ней не участвовала, стороной по договору аренды от 17 августа 2016 года не выступала и никого на совершение этой сделки от ее имени не уполномочила.

На основании изложенного Янбукова Л.В. просила признать недействительным договор аренды от 17 августа 2016 года, по которому арендодатель Иванова В.И. передала, а Янбукова Л.В. приняла за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 650 кв.м по адресу: <адрес>А, кадастровый номер 58:29:3008001:8924 и нежилое здание общей площадью 414,6 кв.м. по адресу: <адрес>А, кадастровый номер 58:29:3008001:8033, со дня его заключения.

Представитель ответчиков Резяпкин В.Ф., действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения иска, пояснив, что требования истца не обоснованы, поскольку истец неправильно трактует полномочия Янбукова С.И., указанные в доверенности. А именно, Янбукова Л.В. предоставила Янбукову С.И. полномочия распоряжаться имуществом, находящемся по адресу: <адрес>, а также переданы общие полномочия, в том числе, на заключения договора аренды. Когда договор аренды был сдан на государственную регистрацию, то проводилась экспертиза документов. В том числе и доверенности. Поскольку договор аренды был зарегистрирован, то у государственного регистратора не возникло сомнений в полномочиях Янбукова С.И. Кроме того, Янбуковой Л.В. неоднократно подписывались отчеты об исполнении поручения.

Первомайский районный суд г. Пензы постановилвышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Янбукова Л.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на доводы, изложенные в суде первой инстанции в качестве обоснования иска. Полагает, что суд не дал надлежащей оценки представленным доказательствам, в частности доверенности. Суд не учел, что выводы экспертизы в совокупности с иными доказательствами по делу никак не опровергают обоснованность исковых требований, а позиция суда, изложенная в решении, не обоснована и поэтому неверна. Не согласна в оценкой суда показаний свидетелей.

В письменных возражениях Иванова В.И., просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

В здании суда апелляционной инстанции Янбукова Л.В., а также ее представитель Миронова Н.О., просили удовлетворить апелляционную жалобу.

Представитель Янбукова С.И. - Резяпкин В.Ф., возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, так как считает решение суда законным и обоснованным.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив применительно к ст.327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам изложенным в апелляционной жалобе.

В соответствии с ч.1 ст.195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, если оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").

Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или общеизвестным обстоятельствам, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").

Постановленное судом решение вышеуказанным требованиям отвечает.

Решение суда первой инстанции вынесено при точном соблюдении процессуальных норм и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к возникшим между сторонами правоотношениям, и содержит исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных фактов.

Судом первой инстанции установлено, что Янбукова Л.В. являлась собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилого административно-производственного 3-х этажного здания общей площадью 650 кв.м, с кадастровым номером 58:29:3008001:8924, расположенного по адресу: <адрес>А, а также нежилого здания, назначение нежилое общей площадью 414,6 кв.м, с кадастровым номером 58:29:3008001:8033, расположенного по адресу: <адрес>А.

02 июня 2016 года Янбуковой Л.В. Янбукову С.И. была выдана нотариальная доверенность 58 АА 1033329, которой Янбукова Л.В. уполномочивала Янбукова С.И. управлять и распоряжаться по своему усмотрению любым принадлежащим ей недвижимым имуществом в чем бы оно ни заключалось, расположенным по адресу: <адрес>А.

На основании вышеуказанной доверенности Янбуков С.И., действуя от имени и в интересах Янбуковой Л.В., заключил договор купли-продажи от 10 августа 2016 года, в соответствии с условиями которого Янбукова Л.В. (продавец) продала, а Иванова В.И. (покупатель) купила в собственность недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилого административно-производственного 3-х этажного здания общей площадью 650 кв.м, с кадастровым номером 58:29:3008001:8924, расположенного по адресу: <адрес>А, нежилое здание, назначение нежилое общей площадью 414,6 кв.м, с кадастровым номером 58:29:3008001:8033, расположенного по адресу: <адрес>А, нежилое помещение в литере А, назначение: нежилое общей площадью 66,5 кв.м, этаж 2, номера на поэтажном плане 2-5 с кадастровым номером 58:29:3008001:8115, нежилое помещение, назначение: нежилое, площадью 9,2 кв.м, этаж 2, с кадастровым номером 58:29:3008001:8951 по адресу: <адрес>А.

Указанный договор купли-продажи прошел государственную регистрацию и был зарегистрирован в Управление Росреестра по Пензенской области 16 августа 2016 года.

Собственником вышеуказанного недвижимого имущества стала Иванова В.И., что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

17 августа 2016 года между Янбуковой Л.В. от имени и в интересах которой на основании доверенности 58 АА 103329 от 02 июня 2016 года действовал Янбуков С.И. (арендатор), и Ивановой В.И. (арендодатель) был заключен договор аренды, согласно условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во владение и пользование следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилого административно-производственного 3-х этажного здания общей площадью 650 кв.м, с кадастровым номером 58:29:3008001:8924, расположенный по адресу: <адрес>А, нежилое здание, назначение нежилое общей площадью 414,6 кв.м, с кадастровым номером 58:29:3008001:8033, расположенное по адресу: <адрес>А.

Указанный договор аренды прошел государственную регистрацию и был зарегистрирован в Управление Росреестра по Пензенской области 02 февраля 2017 года.

07 февраля 2017 года Янбукова Л.В. отменила доверенность 58 АА 1033329 от 02 июня 2016 года, выданную Янбукову С.И., о чем имеется нотариальное распоряжение.

Обращаясь с иском о признании недействительным договора аренды от 17 августа 2016 года, Янбукова Л.В. указывает на то основание, что оспариваемый договор аренды был подписан Янбуковым С.И., не имеющим полномочий на его заключение.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии со ст. 607 ГПК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Положениями части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (часть 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ст.182 ГК РФ полномочие может так же явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

Согласно п.1 ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым в соответствии с п.2 ст.183 Гражданского кодекса Российской Федерации создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Согласно п. 123 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ).

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь нормами вышеуказанного законодательства, дав оценку собранным по делу доказательствам, в том числе показаниям свидетелей Абрамова О.В., Мошкиной И.Б., Янбукова А.С., Малахова В.А., пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска Янбуковой Л.В. к Янбукову С.И., Ивановой В.И. о признании договора аренды недвижимости недействительным.

Принимая решение об отказе в иске и опровергая доводы истца Янбуковой Л.В. о том, что она не знала о существовании оспариваемого договора аренды недвижимости от 17.08.2016 г., так как выдала доверенность 02.06.2016 года Янбукову С.И. только на право на распоряжение недвижимостью по адресу: <адрес>А, а не на право на получение в пользование, то есть в аренду чужого имущества, суд первой инстанции обоснованно сослался на отчеты об исполнении поручения, в которых стоит подпись Янбуковой Л.В., с указанием на то, что "отчет поверенного Янбукова С.И. об исполнении поручения принимаю, замечаний по исполнению поручения не имею, с условиями заключенного договора согласна, замечаний и предложений не имею".

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласна, так как они основаны на установленных обстоятельствах, подтвержденных доказательствами, которым дана надлежащая оценка.

Так, согласно отчета об исполнении поручения от 23 сентября 2016 года, Янбуков С.И. (поверенный), действовавший на основании доверенности от 02 июня 2016 года, выданной Янбуковой Л.В. (доверительница) на право управлять и распоряжаться любым принадлежащем ей недвижимым имуществом, расположенным по адресу: <адрес>А, удостоверенной нотариусом г.Пензы Щебуняевым И.Б. и зарегистрированной за N 4-743, совершил в пользу доверительницы следующие сделки:

- договор купли-продажи от 10 августа 2016 года заключен с Ивановой В.И. Предмет договора: земельный участок площадью 650 кв.м, местонахождение объекта: <адрес>А, кадастровый N 58:29:03008001:8924, нежилое здание, общая площадь 414,6 кв.м., инв. N 56:401:002:006504280, местонахождение объекта: <адрес>А, кадастровый N 58:29:03008001:8033, нежилое помещение в литере А, общая площадь 66,5 кв.м., этаж 2, местонахождение объекта: <адрес>А, кадастровый N 58:29:03008001:8115, нежилое помещение в литере А общая площадь 9,2 кв.м., этаж 2, местонахождение объекта: <адрес>А, кадастровый N 58:29:03008001:8951. Цена договора - 19 872 000 рублей.

- Договор купли-продажи от 10 августа 2016 года заключен с Ивановым Г.В. Предмет договора: нежилое здание в литере А, общая площадь 65,9 кв.м., этаж 2, местонахождение объекта: <адрес>А, кадастровый N 58:29:03008001:8950. Цена договора 2 636 000 руб.