Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 октября 2021 года Дело N 33-14126/2021

г. Екатеринбург 14.10.2021

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Киселевой С.Н.,

судей Ольковой А.А.,

Тяжовой Т.А.,

при помощнике Хабибуллиной А.Х., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Администрации г. Екатеринбурга к Сычеву А.А. о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

по апелляционной жалобе ответчика на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 24.06.2021.

Заслушав доклад судьи Тяжовой Т.А., объяснения представителя ответчика Ковалевского Д.В. (доверенность от 17.05.2019 сроком на пять лет), поддержавшего доводы жалобы, представителя истца Воропаева М.А. (доверенность от 09.11.2020 сроком на один год), возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия

установила:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Сычеву А.А., просила взыскать задолженность по арендной плате в размере 73 024 рубля 56 копеек; пени в размере 70 939 рублей 28 копеек за период с 11.10.2017 по 06.10.2020, пени в размере 407 243 рубля 04 копейки за период с 10.10.2017 по 10.07.2020 на взысканную сумму основного долга по решению Свердловского областного суда от 06.07.2017 по делу и по решению Сысертского районного суда от 26.01.2018 по делу .

В обоснование требований истец указал, что между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО "Центр "Интех" был заключен договор аренды земельного участка от 21.03.2001 N 3-357, в соответствии с условиями которого в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 3 177 кв.м, с кадастровым под строительство гаражного комплекса автомашин личного пользования с центром автообслуживания, административными помещениями и реконструкцией самовольно построенными гаражами автомашин личного пользования ГСК "Мостоотряд-72". 15.09.2004 в связи с окончанием строительства гаражного комплекса автомашин личного пользования с центром автообслуживания, административными помещениями и реконструкцией самовольно построенными гаражами для автомашин личного пользования и с передачей выстроенных объектов, расположенных на указанном земельном участке от ООО "Центр "Интех" в договор в качестве арендаторов вступили ФИО1, ФИО 12.09.2007 Сычев А.А. приобрел в собственность недвижимое имущество от ФИО1, ФИО, заключено соглашение о перемене лица в договоре аренды земельного участка, права и обязанности Сычева А.А. по договору аренды возникают с 01.10.2007. Арендная плата за период с октября 2017 года по декабрь 2017 года, с января по сентябрь 2020 года в размере 73 024 рубля 56 копеек ответчиком не оплачена, за нарушение сроков перечисления арендной платы за период с 11.10.2017 по 06.10.2020 неустойка составляет 70 939 рублей 28 копеек. За нарушение сроков перечисления арендной платы, взысканной решениями Свердловского областного суда от 06.07.2017 по делу N 2-599/2017, Сысертского районного суда от 26.01.2018 по делу N 2-188/2018, за период с 10.10.2017 по 10.07.2020 сумма неустойки составляет 407243 рубля 04 копейки.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца требования поддержала.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал, указал на неверный расчет приходящейся на долю принадлежащих ответчику нежилых помещений часть земельного участка, неверную ставку арендной платы, также на то, что срок исковой давности по платежу за октябрь 2017 года истек 10.10.2020. Задолженность по арендной плате за октябрь-декабрь 2017, с января по сентябрь 2020 года взысканию не подлежит ввиду произведенной ответчиком переплаты в размере 48 279 рублей 28 копеек. По требованиям о взыскании с ответчика неустойки, начисленной на взысканные решениями суда суммы, до октября 2017 года также пропущен срок исковой давности. Размер заявленной истцом ко взысканию с ответчика неустойки является чрезмерно завышенным, в связи с чем ответчик ходатайствует о ее снижении на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 24.06.2021 исковые требования удовлетворены частично, с Сычева А.А. в пользу Администрации г. Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате в размере 66772 рубля 64 копейки, пени в размере 14000 рублей за период с 11.10.2017 по 06.10.2020, пени в размере 100000 рублей за период с 10.10.2017 по 10.07.2020 по взысканную сумму основного долга по решению Свердловского областного суда от 06.07.2017 по делу N 2-599/2017 и по решению Сысертского районного суда от 26.01.2018 по делу N 2-188/2018, в доход местного бюджета - государственная пошлина в размере 4815 рублей 46 копеек.

Не согласившись с решением суда, ответчик Сычев А.А. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части взысканной с ответчика в пользу истца задолженности по арендной платы и начисленной на сумму арендной платы неустойки, в удовлетворении данных требований отказать. В жалобе указывает на пропуск истцом срока исковой давности за октябрь 2017 года, неверно примененную к расчетам ставку арендной платы без учета содержащихся в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка. При применении ставки 3,2 % от кадастровой стоимости земельного участка за период с ноября 2017 года по сентябрь 2020 года у ответчика имеется переплата в размере 27450 рублей 23 копейки. Поскольку расчет арендной платы за период с 2017 по 2020 г.г. ответчику не направлялся, основания для взыскания неустойки отсутствуют.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика по доверенности Ковалевский Д.В. на доводах жалобы настаивал, представитель истца по доверенности Воропаев М.А. письменные возражения на жалобу поддержал.

Ответчик Сычев А.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещен надлежащим образом посредством направления извещения почтой, а также путем размещения соответствующей информации на официальном интернет-сайте Свердловского областного суда, в соответствии с ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при установленной явке.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации в число принципов земельного законодательства входят платность использования земли, а также деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абз. 2 п. 14 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, за заявленный истцом период был установлен Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области".

Как следует из материалов дела 21.03.2001 по договору аренды N 3-357 Администрацией г. Екатеринбурга в аренду ООО "Центр "Интех" предоставлен земельный участок с кадастровым площадью 3177 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, под строительство гаражного комплекса автомашин личного пользования с центром автообслуживания, административными помещениями и реконструкцией самовольно построенными гаражами автомашин личного пользования ГСК "Мостоотряд-72". Договор аренды заключен сроком с 01.11.2020 до 31.10.2015.

Пунктом 2.1 данного договора установлено, что арендная плата по настоящему договору, ее ежегодный размер, условия и сроки внесения определены в Приложении N 1, которое является неотъемлемой частью договора. Согласно п. 2.2 договора арендная плата по настоящему договору вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате, если иные периодичности и сроки внесения платы не установлены настоящим договором.

Приложениями N 1 к данному договору являются расчеты арендной на каждый год.

С 02.10.2007 ответчик является собственником нежилых помещений общей площадью 135,9 кв.м., расположенных в здании на земельном участке

Решением Сысертского районного суда Свердловской области от 24.03.2017, вступившим в законную силу 06.07.2017, с Сычева А.А. в пользу Администрации г. Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате в размере 409235 рублей 21 копейка, неустойка в размере 200000 рублей, в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 11762 рубля 46 копеек.

Решением Сысертского районного суда Свердловской области от 26.01.2018 с Сычева А.А. в пользу Администрации г. Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате в размере 50178 рублей 82 копейки, неустойка в размере 50000 рублей.

В результате проведенного 11.03.2020 обследования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, установлено, что на нем расположено трехэтажное здание, в помещениях первого этажа находятся гаражные боксы, в которых, согласно вывескам, находятся автосервисы различных организаций, автомойка, сауна. В помещениях второго и третьего этажа находятся офисы.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что ставка арендной платы применена истцом верно исходя из фактического использования ответчиком помещения как офисного, срок исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, на момент обращения истца с иском в суд 16.10.2020 истцом не пропущен, поскольку условиями договора (п. 2.2) предусмотрено внесение оплаты за аренду равными долями ежеквартально не позднее последнего месяца квартала, заявленная ко взысканию истцом неустойка несоразмерна последствиями нарушения обязательства и подлежит снижению в соответствии с положениями ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С выводами суда о том, что срок исковой давности истцом не пропущен, судебная коллегия согласиться не может.

Общий срок исковой давности составляет 3 года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации), исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" по смыслу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 8 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области, утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, арендная плата за земельные участки вносится арендаторами ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

Так, из расчетов арендной платы, являющихся неотъемлемой частью договора аренды, видно, что арендная плата за земельные участки вносится арендаторами ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, что свидетельствует о том, что установленный п. 2.2 договора порядок и сроки внесения оплаты согласованы в приложении N 1 к договору. Поскольку с настоящим иском истец обратился в суд 16.10.2020 (том 1 л.д. 54), срок исковой давности по заявленным им требованиям о взыскании арендной платы за октябрь 2017 года, неустойки, начисленной за просрочку платежа за октябрь 2017 года, а также неустойки, начисленной на взысканные решениями суда от 24.03.2017 и 26.01.2018 суммы арендной платы, за период с 10.10.2017 по 16.10.2017 истцом пропущен.

Ссылаясь на неверное применение истцом ставки арендной платы 5,5 (Земельные участки, предназначенные для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки (за исключением земельных участков, указанных в пункте 64), ответчик полагал подлежащей применению ставку 3,2 (Земельные участки под предприятиями по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автомототранспортных средств) исходя из вида разрешенного использования земельного участка.

С выводами суда первой инстанции о необходимости взыскания с ответчика арендной платы в соответствии с фактическим использованием земельного участка судебная коллегия соглашается, поскольку данный земельный участок использовался ответчиком не под предприятия по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автомототранспортных средств.

Из сведений ЕГРН в отношении земельного участка следует, что земельный участок с кадастровым относится к категории земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - для размещения иных объектов автомобильного транспорта и дорожного хозяйства.

То обстоятельство, что принадлежащие ответчику нежилые помещения в здании по указанном адресу, являются офисными, ответчиком не оспаривалось. Не оспаривался и акт обследования земельного участка.

Пункт 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенным в кадастр.

При доказанности того обстоятельства, что установленный вид разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не соответствует фактическому, плата за использование такого земельного участка определяется исходя из фактического вида использования. При этом следует учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно принципам определения размера аренды итоговые платежи определяются исходя из назначения земельного участка, ставки земельного налога для такого типа земли. В силу того, что первоначально договор аренды заключался под строительство гаражного комплекса автомашин личного пользования с центром автообслуживания, административными помещениями и реконструкцией самовольно построенными гаражами автомашин, фактически ответчику принадлежат офисные помещения, истцом правомерно определена ставка 5,5 (Земельные участки, предназначенные для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки (за исключением земельных участков, указанных в пункте 64).

Определение платы за землепользование с учетом фактически осуществляемого на спорном земельном участке вида деятельности соответствует принципу экономической обоснованности арендной платы, предусмотренному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Достаточных допустимых доказательств, подтверждающих фактическое использование ответчиком земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, позволяющем применить п. 48 Ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории муниципального образования "город Екатеринбург", утвержденных Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП в материалы дела не представлено. При взыскании арендных платежей суд правомерно исходил из фактического вида деятельности ответчика на земельном участке.

Ответ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области о применении при определении арендной платы за земельный участок с кадастровым номером ставки 3,2 исходя из вида разрешенного использования не свидетельствует о необоснованности применения ставки 5,5 с учетом использования ответчиком помещений в качестве офисных.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.